税总发[2013]15号 国家税务总局关于加强纳税人权益保护工作的若干意见
发文时间:2013-02-08
文号:税总发[2013]15号
时效性:全文有效
收藏
854

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局:

  为进一步加强纳税人权益保护工作,切实保障纳税人的合法权益,根据现行法律、行政法规的规定,提出如下意见,请各地结合实际,认真贯彻执行。

  一、提高认识,高度重视纳税人权益保护工作

  深刻理解保护纳税人合法权益的重要性。保护纳税人合法权益,事关和谐社会建设,事关政府职能转变,事关税收事业科学发展,是贯彻落实科学发展观的本质要求,是促进社会公平正义的现实需要,是建设服务型税务机关的重要内容,是坚持依法行政、营造良好税收环境的具体体现。保护纳税人合法权益,有利于激发经济发展的内生动力,有利于构建和谐征纳关系,有利于维护社会稳定,有利于提高纳税服务能力和践行以人为本的理念,对于进一步深化纳税服务具有重大的战略意义。

  牢固树立征纳双方法律地位平等的理念。纳税人是市场经济的主体,是社会财富的创造者,是社会进步的主要推动者,也是政府财政收入的主要贡献者。各级税务机关务必按照建设服务型政府和法治政府的要求,切实转变思想,把征纳双方法律地位平等作为税收法律关系的基本准则,始终把尊重和保护纳税人的合法权益作为税务机关和税务人员的法定义务,全面理解和掌握纳税人每一项法定权利的内涵和实质,在实际工作中依法有效地保护纳税人的合法权益。

  高效推进纳税人权益保护工作。随着市场经济的不断发展,纳税人的法治意识、权利主体意识不断增强,维护自身合法权益的要求不断提高。然而,由于长期受到传统思想的影响,部分税务机关和税务人员的思想观念还没有从监督管理向服务管理转变,制度性侵权问题仍然存在,个性侵权问题时有发生,这在一定程度上影响着税收和谐关系的建立和纳税人税法遵从度的提高。面对新形势、新任务、新要求,各级税务机关要切实加强对纳税人权益保护工作的领导,进一步推进纳税人权益保护工作,建立健全纳税人权益保护的制度和机制,全面推行依法行政,规范税收执法,强化执法监督,畅通救济渠道,以纳税人需求为导向,有效开展纳税服务,着力优化办税流程,减轻纳税人办税负担,切实保护纳税人的合法权益不受侵犯,营造公平、公正、和谐的税收环境,努力形成依法诚信纳税,共建和谐社会的良好氛围。

  二、强化措施,夯实纳税人权益保护基础

  (一)推进办税公开,保障纳税人的知情权

  推行阳光行政。贯彻落实《政府信息公开条例》,坚持以公开为原则,不公开为例外,通过办税服务厅、税务网站、纳税服务热线等多种渠道向社会公开纳税人的权利与义务、税收政策与办税流程、服务时限与承诺、行政审批事项、纳税信用等级评定、欠税公告、税款核定、行政收费标准、投诉举报电话等内容,及时更新、细化公开内容,丰富公开形式,保证办税公开的广泛性和有效性,保障纳税人的知情权。

  加强税法宣传和纳税咨询。做好税法宣传和纳税人权利与义务的宣传工作,提升纳税人的维权意识。规范宣传内容,依托12366税收业务知识库,统一税法宣传和纳税咨询口径,确保宣传和咨询内容的准确权威、更新及时、口径统一、指向明确。以纳税人咨询数据分析为基础,针对不同行业、不同规模、不同经济类型纳税人的需求差异,确定宣传和咨询的策略与渠道,推行个性化税法宣传和咨询服务。

  加强税收政策解读。严格执行税收政策文件与解读稿“同步起草、同步审批、同步发布”的制度,帮助纳税人和社会各界准确理解和执行税收政策。注意解读稿语言文字的通俗易懂,清楚解释文件出台的背景意义、文件内容的重点、理解的难点、新旧政策变化的对比衔接和操作落实的具体措施。

  (二)推进依法行政,规范执法行为

  推进依法行政。严格执行税收法律和行政法规,规范税收行政行为。认真落实依法征税,坚决不收过头税,坚决防止和制止越权减免税。牢固树立不落实税收优惠政策也是收过头税、而且是对纳税人合法权益重大侵害的观念,健全税收优惠政策督促检查、跟踪问效和持续改进机制。完善税收执法过程中有关告知、回避、调查取证、听证、说明理由等程序制度,完善纳税申报、税款征收、税收强制、税务行政处罚等制度,明确执法环节和步骤,细化工作流程,保障纳税人在办税过程中的各项法定权利。

  规范税务行政裁量权。明确适用规则,规范行政处罚、核定征收、税务审批等领域的行政裁量权,促使基层税务机关和税务人员合法、合理、适度地行使裁量权,杜绝执法随意性。

  (三)完善税收征纳沟通机制,融洽征纳关系

  推动税收立法公众参与。在税收法律、行政法规、税收规章和税收规范性文件的制定过程中注意维护纳税人权益,逐步实施税制改革和重大税收政策调整措施出台前的专家论证、公开征求意见等制度,提高纳税人参与度和税法透明度。

  加强纳税人需求的动态管理。通过税务网站、纳税服务热线、办税服务厅或召开座谈会等多种形式,定期收集关于税收政策、征收管理、纳税服务以及权益保护等方面的纳税人需求,并逐步实现通过信息化手段进行收集、整理、分析。及时解决本级职权可以处理的纳税人正当、合理需求;及时呈报需要上级税务机关解决的事项;对于暂时不能解决的纳税人合理需求,应当分析原因、密切跟踪,待条件具备时主动采取措施予以解决;对于已经处理的纳税人需求,应通过电话回访、问卷调查、随机抽查等形式,对相关措施的实际效果进行评估,未达到预期效果的,及时采取措施进一步解决。通过收集、分析、处理和持续的效果评估,实现纳税人需求的动态管理。

  规范纳税人满意度调查。在总局每两年开展一次全国纳税人满意度调查的基础上,省级税务机关可以适时开展对具体服务措施的满意度调查,但原则上在一个年度内不得对纳税人进行重复调查,以免增加纳税人负担。税务机关应当对调查获取的信息进行深入分析、合理应用,及时整改存在的问题和不足,逐步完善服务措施,使有限的服务资源发挥出最大的效能。

  (四)探索建立税收风险防范机制,促进税法遵从

  逐步实行纳税风险提示。根据对税收政策的执行和纳税信用等级评定等情况的综合分析,分类梳理纳税人在办税过程中可能遇到的风险,对于未涉嫌税收违法行为或存在偷逃骗税等税收风险的纳税人,可以通过宣传辅导或各种信息化手段事前提示纳税人有可能涉及的纳税风险,帮助纳税人主动防范风险,提高税法遵从度。

  积极探索大企业税务风险指引。针对税法遵从意愿强、风险内控机制健全的纳税人,可以进一步细化征纳双方的权利与义务,发挥各自的优势共同协作推动税法遵从。有条件的地区,可协助纳税人建立税务风险控制机制,并通过信息化手段使其融入纳税人的经营管理全过程。对于特别重要的税法适用问题,也可以探索为纳税人提供特定商务活动的涉税事项事先裁定,帮助纳税人防范纳税风险。

  (五)推进减负提效,降低纳税人办税成本

  深化行政审批制度改革。按照国务院要求和《国家税务总局关于贯彻落实深入推进行政审批制度改革工作电视电话会议精神的通知》,本着方便纳税人的原则,大力清理税务行政审批项目,税务部门规章和税收规范性文件一律不得设定行政审批项目。进一步下放审批权限,对能够由基层税务机关实施的审批事项应尽量下放到基层;对法律、行政法规规定由较高层级税务机关审批的事项,凡是可以下放审批权限的,应提出法律、行政法规修改建议;对纳税人主动发起的或能够在办税服务厅受理的审批事项,应通过办税服务厅受理,并按照规定程序办结后告知纳税人;对能够在办税服务厅办结的审批事项,尽量当场办结,并加强后续监督,以确保纳税资料的真实、合法。

  提高办税效率。加强征管信息的综合利用,不断完善纳税人涉税信息“一户式”电子档案管理制度,建立涉税信息共享制度,规范日常涉税信息采集,简并纳税人报送的涉税资料,对纳税人办理涉税事项所需的资料,实行“一次性”告知,减少重复报送资料行为;对资料齐全的涉税事项,可以当场办结的,予以即时办结;对不能够即时办结的,实行限时办结并告知纳税人办结时限。

  避免多头、交叉重复税务检查和重迭税收执法。统筹安排对纳税人的各种检查。当事人申报办理和变更税务登记时,税务机关需要到现场实地调查核实相关事项的,原则上应一次性查核完毕。

  (六)加强涉税信息保密,维护纳税人保密权

  依法为纳税人保密。认真执行《纳税人涉税保密信息管理暂行办法》,明确工作职责,严格贯彻涉税保密的相关规定。严格遵守信息披露、提供和查询程序,防止泄露纳税人个人隐私和商业秘密。对于税务机关和税务人员在税收征收管理各环节采集、接触到的纳税人涉密信息,必须在职责范围内接收、使用和传递。强化保密教育,努力增强税务人员的保密意识,切实保障纳税人的保密权。

  (七)探索建立税收争议调解机制,畅通侵权救济渠道

  探索建立税收争议调解机制。税收争议调解是指在税收征收、管理、稽查等活动中,纳税人与税务机关发生涉税争议时,以纳税人自愿为原则,由税务机关相关部门对争议进行判断、处置、化解。各级税务机关应按照中央关于注重运用调解手段化解行政争议的要求,积极探索建立税收争议调解机制,避免纳税人合法权益受到侵害。对于纳税人已经申请税务行政复议、纳税服务投诉且已受理,或提起行政诉讼且已立案的税收争议,按照相关法律法规执行。

  认真做好纳税服务投诉处理工作。严格执行《纳税服务投诉管理办法(试行)》,各级税务机关应配备专门的纳税服务投诉管理人员,健全内部管理机制,畅通投诉受理渠道,规范统一处理流程,利用信息化手段,建立纳税服务投诉“受理、承办、转办、督办、反馈、分析和持续改进”一整套流程的处理机制。定期对投诉事项进行总结、分析和研究,及时发现带有倾向性和普遍性的问题,提出预防和解决的措施,实现从被动接受投诉到主动预防投诉的转变。

  认真开展行政复议和应诉。认真贯彻税务行政复议的规定和制度,简化复议申请手续,畅通复议申请渠道,依法办理复议案件,严格履行复议规定。完善行政应诉制度,积极应诉法院受理的涉税案件,认真履行法院的生效判决和裁定。严格按照国家赔偿法执行行政赔偿,保证纳税人受到的损失依法获得赔偿。

  (八)建立纳税人权益保护组织,构建纳税人维权平台

  注重发挥税务机关的职能作用,主导建立纳税人权益保护组织,实现纳税人权益保护组织管理规范化、活动常态化。快速响应纳税人权益保护组织代表纳税人提出的意见、建议和权益维护诉求,并将维护纳税人权益落到实处。充分发挥行业协会、政府相关部门和纳税人的积极性,增进征纳沟通和社会协作,拓展纳税人权益保护工作的广度和深度。

  (九)强化涉税信息服务和中介机构监管,提高行业服务水平

  保护纳税人在信息系统推广应用过程中的合法权益。在推进征管改革和信息化建设过程中,尊重纳税人的自愿选择权,以“不增加纳税人成本负担、不增加纳税人工作量、不增加纳税人报送资料”为原则,积极引导纳税人使用各种网络办税系统,不得强制推行。除总局文件明确规定外,各地自行开发和委托开发普遍推广应用的软件不得向纳税人收取任何形式的费用,各级税务机关不得以任何理由向纳税人推销或搭车销售任何产品和服务。

  加强对涉税服务单位的监管。坚决落实总局相关政策规定,着力抓好防伪税控系统和各类涉税软件开发和维护单位的监督和管理,向纳税人公告服务监督电话、公布服务合同、服务标准和收费标准。加强对涉税服务单位的检查,督促其切实履行服务合同和服务承诺,保证服务质量。务必高度重视现有涉税软件的收费问题,切实强化对开发企业的监管责任,积极解决出于税收征管目的而使用涉税软件的收费问题,坚决制止和纠正涉税服务单位侵害纳税人权益的行为。

  加强对涉税中介机构的监管,切实维护纳税人委托税务代理权。健全涉税中介行业管理制度,加强对涉税中介机构的培训和指导,提高涉税中介机构服务能力,促进行业自律和行业健康发展。税务机关应当依法履行自身职责和义务,不得强制纳税人接受税务代理事项,不得指定税务中介代理,切实保障纳税人委托税务代理权的自主自愿实现。

  三、强化保障,全面提升纳税人权益保护工作效率

  (一)组织保障。高度重视纳税人权益保护工作,强化组织领导,健全服务机构,整合管理资源,合理划分职能,明晰工作职责,加强内部协调,确保纳税人权益保护工作顺利开展。纳税服务领导小组要切实履行好指挥、协调、监督、检查等职能,制定中长期工作规划并抓好落实,使权益保护工作贯穿于税收工作全员全过程。相关职能部门应根据各自职责和分工,密切配合,形成整体工作合力。

  (二)制度保障。建立纳税人权益保护工作岗责体系,明确不同部门和岗位人员在纳税人权益保护工作方面的职责与任务。建立纳税人权益保护工作规程和制度,规范工作内容、标准、程序和方式。建立纳税人权益保护工作考核评价制度,合理设置考评指标,定期开展内部考核和外部评议,对纳税人权益保护工作的各个节点进行全程控管。建立纳税人权益保护工作责任追究制度,加大对侵害纳税人权益行为的责任追究力度。

  (三)人力保障。根据实际工作需要,加强纳税人权益保护工作的专业化队伍建设,适当增配岗位力量,优化人员结构,抽调一批既精通税收业务又熟悉法律知识的复合型人才从事纳税人权益保护工作。大力加强对专业人员的岗位锻炼和教育培训,提高从事纳税人权益保护工作专业人员的业务水平和能力。不断加强权益保护工作的全员业务培训,努力提升权益保护工作的整体水平。

  (四)经费保障。合理使用纳税服务专项经费,确保纳税服务部门在进行纳税人需求管理、满意度调查、以及纳税服务投诉等工作时的经费使用,以利于纳税人权益保护工作的开展。

推荐阅读

严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。