土地使用权的取得方式一般有出让、划拨和重组合并等,那么对于不同方式下取得的土地使用权,契税的计税依据又该如何确定呢?
一、划拨方式
关于划拨取得土地使用权,《划拨土地使用权管理暂行办法》第二条规定,划拨土地使用权,是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。《城市房地产管理法》第二十三条规定,土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
从实际情况来看,划拨是政府出于特定用途和目的而采用的一种土地授予方式,而对土地使用者而言,取得划拨土地一般无需或仅支付少量费用,但对划拨土地的使用和处置是受限的。现行《契税法》并不对划拨取得土地征税,但如果土地使用者改变土地用途,需要补办土地出让手续时,按照《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004]134号)第二条规定,先以划拨方式取得土地使用权,后经批准改为出让方式取得该土地使用权的,应依法缴纳契税,其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。
二、出让方式
《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》(国税函[2009]603号)明确规定,出让国有土地使用权,契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的,应按照土地成交总价款计征契税,其中的土地前期开发成本不得扣除。
企业取得生产经营或者开发用地以前大多通过协议出让的方式取得,随着国家土地储备制度的建立,土地出让目前主要采用“招、拍、挂”程序。与财税[2004]134号文件规定的竞价方式相同,契税的成交价格应当包括土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用。土地出让之前为为达到出让条件,对于前期所必要的土地开发(包括道路、供电、供水、供气、排水、通信、照明、土地平整等)费用一般都是由土地储备机构来负担,土地储备机构不再向用地企业另行单独收取这一部分前期开发费用。所以,对于企业通过“招拍挂”程序取得的净地,相关的成交价格中一般都包含了政府所有应收的费用。如果用地企业承受土地权属时签订的合同注明是按现状取得土地(也就是所谓毛地),需要企业另行支付前期开发费用,那么这部分另行支付的前期开发费用也应当计入契税的计税价格,不应从支付总价中扣除。前期开发费用的内容应当包括土地出让金之外的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费及迁坟、鱼塘、养殖场的拆迁赔偿费。如果是旧城区开发的,还应包括动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费以及其它经营服务性费用包括:拍卖佣金、土地评估费、土地测绘技术服务费、公告费等土地承受者取得土地使用权所应该支付的货币、实物、无形资产和其它经济利益。
即对于用地企业通过“招拍挂”程序取得的土地使用权,不管是以什么方式支付价款以及不管取得什么票据凭证,只要是构成了取得土地使用权所支付的经济利益,都应当计入土地的成交价款作为契税的计税依据。
三、其它方式
对于土地受让方以其它方式即通过债务重组、吸收合并、投资等方式从原土地使用权方取得土地使用权,这里契税的计税依据应为土地使用权转移时的市场公允价格。符合《财政部 税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》(财税[2018]17号 )规定条件的改制重组、合并、分立、划转等方式取得的土地使用权可免征、不征或减征契。
需要注意的是:企业取得土地使用权即使土地出让金减免了,但是契税也是要缴的。政策依据是《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》(国税函[2005]436号)文件:对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金,要计征契税。不得因减免土地出让金,而减免契税。
目前,大家争议比较大的还有就是城市市政基础设施配套费是否要计入土地成交价款计征契税?根据《成都市地方税务局财产与行为税处关于城市基础设施配套费暂缓计入契税计税依据的通知》(财行便函[2017]14号)规定,成都市从2007年4月1日起,暂缓将成都市建委收取的特大城市市政基础设施配套费纳入契税计税依据。但因为这个文件只是成都市的地方规定,其它地方尚无类似规定。即除成都外的其它地区对于市政基础设施配套费不论是单独收取还是与土地出让金一并收取,都并入土地的成交价款作为契税的计征依据。
小型微利企业所得税年度申报指引(2025年)
目录
01 政策提示及操作指引
07企业基础信息表及表单选择
14纳税调整明细表
38税收优惠明细表
42企业所得税年度纳税申报主表
47弥补亏损明细表
01 政策提示及操作指引
一、政策提示
(一)小型微利企业重点政策提示
1. 2024 年小型微利企业的判断标准
2019 年以后,小型微利企业的判断标准如下(需同时满足):
(1) 从事国家非限制和禁止行业;
(2) 年度应纳税所得额不超过300万元;
(3) 从业人数不超过300人;
(4) 资产总额不超过5000万元。
其中:
资产总额:指资产总额的全年季度平均值。季度平均值=(季初值+季末值)/2,全年季度平均值 = 全年各季度平均值 /4。
从业人数:指全年季度平均从业人数(计算方法同上)。从业人数是指与企业建立劳动关系的职工人数和企业接受的劳务派遣用工人数之和。
2.2024 年小型微利企业重点所得税优惠政策
(1)小微企业所得税优惠政策
① 2023年1月1日至 2027年12月31日,对小型微利企业年应纳税所得额不超过300万元的部分,减按 25% 计入应纳税所得额,按 20% 的税率缴纳企业所得税。(财政部 税务总局公告2023年第12号)
② 分支机构不能单独享受小微企业所得税优惠政策:企业设立不具有法人资格分支机构的,应当汇总计算总机构及其各分支机构的从业人数、资产总额、年度应纳税所得额,依据合计数判断是否符合小型微利企业条件,由总机构汇总计算应纳税款,并享受相关优惠政策。(国家税务总局公告2023年第6号)
③ 从事国家限制和禁止行业的企业不能享受小微企业政策,如纳税人生产经营情况发生变化,以后年度符合了相关政策享受条件,应先修改相关行业后,再申报享受相关政策。
(2)研发费用加计扣除优惠政策
企业开展研发活动中实际发生的研发费用,未形成无形资产计入当期损益的,在按规定据实扣除的基础上,自2023年1月1日起,再按照实际发生额的 100% 在税前加计扣除;形成无形资产的,自2023年1月1日起,按照无形资产成本的200%在税前摊销。具体享受条件及相关要求请按照《财政部 税务总局关于进一步完善研发费用税前加计扣除政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第7号)等文件的相关规定执行。
集成电路和工业母机企业研发费用加计扣除政策,按照文件规定需符合相应条件或由相关管理部门进行清单认定,不符合相应条件的小微企业不能享受有关政策。
(3)设备、器具一次性扣除
企业在2018年1月1日至2020年12月31日(财政部税务总局公告2023年第37号延长至2027年12月31日)期间新购进的设备、器具,单位价值不超过500万元的,允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除,不再分年度计算折旧。
选择享受一次性扣除优惠政策,会带来折旧计提和扣除的税会差异。对于该项资产而言,在享受优惠政策的当年,对允许一次性扣除的金额与会计核算计提折旧金额之间的差额要进行纳税调减;在以后年度,则要对会计核算计提折旧的金额进行纳税调增。
此处主要列举小型微利企业常见扣除项目,具体扣除条件及相关要求可参考下文各纳税调整项目明细表的填报要点。如企业发生其他扣除项目,可依据相关政策规定做纳税调整。
(二)涉及纳税调整的常见限额扣除项目清单
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附件:小型微利企业所得税年度申报指引(2025年).pdf(请在网页端打开)
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