税总发[2015]104号 国家税务总局关于印发《推进税务稽查随机抽查实施方案》的通知
发文时间: 2015-08-25
文号:税总发[2015]104号
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各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局:

  为贯彻落实《国务院办公厅关于推广随机抽查规范事中事后监管的通知》(国办发[2015]58号)要求,国家税务总局制定了《推进税务稽查随机抽查实施方案》,现印发给你们,请认真贯彻执行。执行中遇到的问题,请及时报告国家税务总局(稽查局)。

国家税务总局

2015年8月25日


推进税务稽查随机抽查实施方案



  为深入贯彻落实《国务院办公厅关于推广随机抽查规范事中事后监管的通知》(国办发〔2015〕58号)要求,推进税务稽查随机抽查,增强执法效能,特制定本实施方案。

  一、总体要求

  (一)指导思想

  贯彻党中央、国务院的决策部署,落实简政放权、放管结合、优化服务要求,坚持执法公正,提高执法效率,以风险管理为导向,建立健全科学的随机抽查机制,规范税务稽查,创新方式方法,加强专业化和集约化,努力实现执法成本最小化和执法效能最大化,促进税法遵从和公平竞争。

  (二)基本原则

  ——依法实施。严格执行相关法律、行政法规和规章,规范执法行为,确保税务稽查随机抽查工作依法顺利进行。

  ——公正高效。坚持规范公正文明执法,对不同类型税务稽查对象分别采取适当的随机抽查方法,注重公平,兼顾效率,减轻纳税人负担,优化市场环境。

  ——公开透明。在阳光下运行执法权力,公开税务稽查随机抽查职责、程序、事项、结果等,强化社会监督,切实做到确职限权,尽责担当。

  ——稳步推进。充分利用相关信息数据,立足税源分布结构、稽查资源配置等实际情况,分步实施,有序推进,务求实效。

  二、完善税务稽查随机抽查机制

  (一)随机抽查依据

  《中华人民共和国税收征收管理法》第四章及其实施细则第六章等法律、行政法规和税务部门规章相关规定。

  (二)随机抽查主体

  税务稽查随机抽查主体是各级税务稽查部门。国家税务总局稽查局负责组织、协调全国税务稽查随机抽查工作,根据工作需要从全国重点税源企业中随机抽取待查对象,组织或督促相关地区税务稽查部门实施稽查。省、市税务局稽查局负责组织、协调、实施辖区内税务稽查随机抽查工作。县税务局稽查局负责实施辖区内税务稽查随机抽查工作。

  省税务局可以根据本地实际情况,适当调整税务稽查选案层级,对辖区内的全国、省、市重点税源企业由省税务局稽查局集中确定随机抽查对象。上级税务稽查部门随机抽取的待查对象,可以自行稽查,也可以交由下级税务稽查部门稽查。下级税务稽查部门因力量不足实施稽查确有困难的,可以报请上级税务稽查部门从其他地区选调人员参与稽查。

  上级税务稽查部门可以对下级税务稽查部门随机抽查情况进行复查,以检验抽查绩效。复查以案卷审核为主,必要时可以实地核查。

  (三)随机抽查对象和内容

  依法检查纳税人、扣缴义务人和其他涉税当事人(以下统称为税务稽查对象)履行纳税义务、扣缴税款义务情况及其他税法遵从情况。所有待查对象,除线索明显涉嫌偷逃骗抗税和虚开发票等税收违法行为直接立案查处的外,均须通过摇号等方式,从税务稽查对象分类名录库和税务稽查异常对象名录库中随机抽取。

  各级税务局建立税务稽查对象分类名录库,实施动态管理。国家税务总局名录库包括全国重点税源企业,相关信息由税务稽查对象所在省税务局提供。省税务局名录库包括辖区内的全国、省、市重点税源企业。市、县税务局名录库包括辖区内的所有税务稽查对象。名录库应录入税务稽查对象税务登记基本信息和前三个年度经营规模、纳税数额以及税务检查、税务处理处罚、涉税刑事追究等情况。该项工作应于2015年12月31日前完成。

  省、市、县税务局在收集各类税务稽查案源信息的基础上,建立税务稽查异常对象名录库,实施动态管理。名录库应包括长期纳税申报异常企业、税收高风险企业、纳税信用级别低的企业、多次被检举有税收违法行为的企业、相关部门列明违法失信联合惩戒企业等,并录入税务登记基本信息以及涉嫌税收违法等异常线索情况。该项工作应于2016年3月31日前完成。

  税务稽查对象分类名录库和税务稽查异常对象名录库相关信息应从税收信息管理系统获取。

  (四)随机抽查方式

  随机抽查分为定向抽查和不定向抽查。定向抽查是指按照税务稽查对象类型、行业、性质、隶属关系、组织架构、经营规模、收入规模、纳税数额、成本利润率、税负率、地理区域、税收风险等级、纳税信用级别等特定条件,通过摇号等方式,随机抽取确定待查对象名单,对其纳税等情况进行稽查。不定向抽查是指不设定条件,通过摇号等方式,随机抽取确定待查对象名单,对其纳税等情况进行稽查。定向抽查与不定向抽查要结合应用,兼施并举,确保稽查执法效能。

  对随机抽查对象,税务稽查部门可以直接检查,也可以要求其先行自查,再实施重点检查,或自查与重点检查同时进行。对自查如实报告税收违法行为,主动配合税务稽查部门检查,主动补缴税款和缴纳滞纳金的,依法从轻、减轻或不予行政处罚;税务稽查部门重点检查发现存在重大税收违法行为或故意隐瞒税收违法行为的,应依法从严处罚;涉嫌犯罪的,应依法移送公安机关处理。

 (五)分类确定随机抽查比例和频次

  随机抽查比例和频次要合理适度,切合实际,以不影响公正与效率为前提,既要保证必要的抽查覆盖面和工作力度,又要防止检查过多和执法扰民。

  对全国、省、市重点税源企业,采取定向抽查与不定向抽查相结合的方式,每年抽查比例20%左右,原则上每5年检查一轮。

  对非重点税源企业,采取以定向抽查为主、辅以不定向抽查的方式,每年抽查比例不超过3%。

  对非企业纳税人,主要采取不定向抽查方式,每年抽查比例不超过1%。

  对列入税务稽查异常对象名录库的企业,要加大抽查力度,提高抽查比例和频次。

  3年内已被随机抽查的税务稽查对象,不列入随机抽查范围。

  (六)随机和竞标选派执法检查人员

  各级税务局建立税务稽查执法检查人员分类名录库,实施动态管理。国家税务总局名录库人员由各省税务局推荐,国家税务总局稽查局审核确定。省、市、县税务局名录库应包括辖区内所有税务稽查执法检查人员。名录库应录入执法检查人员基本信息及其专长、业绩等情况,并按照执法检查人员擅长检查的行业、领域、税种、案件等进行分类。该项工作应于2015年12月31日前完成。

  实施抽查的执法检查人员,通过摇号方式,从税务稽查执法检查人员分类名录库中随机选派,也可以采取竞标等方式选派。执法检查人员应根据抽查内容,结合其专长进行选派。在一定周期内对同一抽查对象不得由同一执法检查人员实施检查。对同一抽查对象实施检查,选派执法检查人员不得少于2人。执法检查人员与抽查对象有利害关系的,应依法回避。

  (七)国税、地税开展联合抽查

  国税、地税机关建立税务稽查联合随机抽查机制,共同制订并实施联合抽查计划,确定重点抽查对象,实施联合稽查,同步入户执法,及时互通查获的情况,商讨解决疑难问题,准确定性处理。

  (八)实现抽查成果增值运用

  对随机抽查发现税收违法行为的税务稽查对象,综合运用经济惩戒、信用惩戒、联合惩戒和从严监管等措施,加大税收违法代价,加强抽查威慑力,引导纳税人自觉遵从税法,提高税收征管整体效能。抽查中发现的税收征管薄弱环节和税收政策缺陷,及时向相关部门反馈,强化工作成果增值运用。

  三、保障措施

  (一)实行计划统筹管理

  科学安排年度税务稽查随机抽查工作计划,制订严密的具体实施方案,统筹考虑辖区内税务稽查对象数量、稽查资源配置、税收违法案件数量、工作任务计划及企业、行业分布结构等因素,合理确定年度定向抽查、不定向抽查的比例,保持各类税务稽查对象相对均衡。税务稽查部门的检查与税收征管部门的检查要相互协调,统筹安排实地检查事项,统一规范进户执法,避免多头重复检查和交叉重叠执法,切实解决检查任性、执法扰民、效率低下、影响形象问题。税务稽查部门与税收征管、大企业税收管理等部门要充分沟通配合,统筹协同做好国家税务总局、省税务局定点联系企业(列名企业)等重点税源企业抽查工作。

  (二)强化信息技术支持

  将税务稽查随机抽查纳入税收信息管理系统,运用信息技术手段确保其落实到位,并实现全程跟踪记录,运行透明,痕迹可查,效果可评,责任可追。税务稽查对象分类名录库和税务稽查异常对象名录库相关信息,通过税收信息管理系统在税务系统共享。国家税务总局和省税务局应加强税务稽查选案指标体系建设,加快定向抽查分析模型设计,并不断修正完善。该项工作应于2016年6月30日前取得阶段性成果。

  (三)加强纵向横向联动

  上级税务机关布置、安排、督办随机抽查事项,要严密跟踪,督促、指导实施稽查的税务机关开展工作,防止敷衍塞责和消极懈怠。下级税务机关对上级税务机关布置、安排、督办的随机抽查事项,应严格按照规定的时限和要求办理。随机抽查事项涉及其他地区的,相关地区税务机关应积极协助主办地区税务机关调查取证,不得推诿抵制和包庇袒护。积极参与当地人民政府协调组织的联合抽查,进一步加强与公安、海关、工商等部门执法协作。

  (四)推进与社会信用体系相衔接

  将税务稽查随机抽查结果纳入纳税信用和社会信用记录,按规定推送至全国信用信息共享交换平台和全国企业信用信息公示系统平台,与相关部门实现信息共享;将严重税收违法行为列入税收违法“黑名单”,实施联合惩戒,让失信者一处违法、处处受限。

  (五)接受社会监督

  向社会公布税务稽查随机抽查的依据、主体、内容、方式等事项清单,公布抽查情况和抽查结果,自觉接受社会监督,扩大执法社会影响。

  四、工作要求

  (一)统一思想认识

  推进税务稽查随机抽查,是税务系统贯彻落实党中央、国务院关于深化行政体制改革,加快转变政府职能,推进简政放权、放管结合、优化服务的决策部署的重要举措。各级税务机关务必高度认识此项工作的重要性和必要性,创造性地落实工作部署和要求,充分发挥税务稽查职能作用,打击税收违法活动,整顿规范税收秩序,促进市场公平竞争,服务经济社会发展。

  (二)加强组织领导

  各级税务机关主要领导对税务稽查随机抽查工作要亲自抓,分管领导具体抓,税务稽查部门牵头落实,相关部门协作配合。根据本实施方案确定的抽查工作任务和目标,相应调整充实一线执法检查力量。加强对抽查工作的组织部署、督促指导和业绩考评,确保抽查工作顺利开展,取得明显实效。

  (三)强化责任落实

  明确工作进度要求,落实责任任务,一级抓一级,一级督一级,强化对税务稽查随机抽查工作的过程监控和绩效评价。各省税务局要根据本实施方案要求,具体细化辖区内推进随机抽查的任务和步骤,确保此项工作落到实处,抓出成效。要激励先进,鞭策后进,通过纳入绩效考核,对落实到位、成绩突出的单位和个人,按有关规定给予激励;对落实不力、成绩较差的单位和个人,按有关规定处理。

  (四)注重培训宣传

  加强税务稽查随机抽查业务培训和交流,转变执法理念,增强执法能力,组建专业团队。充分利用广播、电视、报刊、网络等多种渠道,广泛开展宣传报道,积极争取各界支持。加大相关税收政策法规解读力度,及时回应纳税人关切,解疑释惑,增进理解,促进和谐,为随机抽查工作顺利开展营造良好的氛围。

  各省税务局要按照本实施方案的要求,作出贯彻落实国办发〔2015〕58号文件和本实施方案的具体工作安排,于2015年9月15日前报送国家税务总局(稽查局);后续工作进展及主要成果等情况,于每年7月1日前和12月31日前各报送一次。


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。