财农[2015]121号财政部 农业部 银监会关于印发《关于财政支持建立农业信贷担保体系的指导意见》的通知
发文时间:2015-07-22
文号:财农[2015]121号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、农业(农牧、农村经济)厅(局、委、办)、银监局:

为贯彻落实党的十八届三中全会和近年来中央1号文件精神,经国务院批准,财政部、农业部联合印发了《关于调整完善农业三项补贴政策的指导意见》(财农[2015]31号),明确提出,支持粮食适度规模经营资金重点要支持建立完善农业信贷担保体系。为了积极稳妥地推动财政支持建立农业信贷担保体系工作,财政部、农业部、银监会研究制定了《关于财政支持建立农业信贷担保体系的指导意见》,现印发给你们,请遵照执行。  

财政部 农业部 银监会

2015年7月22日

附件:

关于财政支持建立农业信贷担保体系的指导意见


  现代农业需要现代金融的支撑。建立由财政支持的农业信贷担保体系,既是引导推动金融资本投入农业,解决农业“融资难”、“融资贵”问题的重要手段,也是新常态下创新财政支农机制,放大财政支农政策效应,提高财政支农资金使用效益的重要举措,不仅有利于加快转变农业发展方式,促进现代农业发展,而且对于稳增长、促改革、调结构、惠民生也具有积极意义。党中央、国务院高度重视建立由政府支持的农业信贷担保体系,化解农业农村发展“融资难”、“融资贵”问题。近期,经国务院同意,财政部、农业部联合印发了《关于调整完善农业三项补贴政策的指导意见》(财农[2015]31号),明确将支持建立完善农业信贷担保体系作为促进粮食生产和农业适度规模经营的重点内容。为积极稳妥地推进财政支持建立农业信贷担保体系相关工作,现提出以下意见:

  一、财政支持建立农业信贷担保体系的指导思想和目标原则

  (一)指导思想。认真贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中全会精神,按照党中央、国务院统一决策部署,发挥好资源配置中市场决定性作用和政府引导作用,创新财政和金融协同支农机制,建立健全政策性农业信贷担保体系,促进农业适度规模经营和转变农业发展方式,加快农业现代化建设。

  (二)主要目标。以建立健全省(自治区、直辖市、计划单列市,以下简称省)级农业信贷担保体系为重点,逐步建成覆盖粮食主产区及主要农业大县的农业信贷担保网络,推动形成覆盖全国的政策性农业信贷担保体系,为农业尤其是粮食适度规模经营的新型经营主体提供信贷担保服务,切实解决农业发展中的“融资难”、“融资贵”问题,支持新型经营主体做大做强,促进粮食稳定发展和现代农业建设。

  (三)基本原则。财政支持建立农业信贷担保体系坚持以下原则:

  地方先行。以省级为主,鼓励各地积极稳妥地建立健全农业信贷担保机构和分支机构,逐步形成省级以及省以下农业信贷担保体系。

  中央支持。中央财政利用粮食适度规模经营资金对地方建立农业信贷担保体系提供资金支持,并在政策上给予指导,适时组建全国性的农业信贷担保机构。

  专注农业。财政出资建立的农业信贷担保机构坚持政策性、专业性和独立性,必须专注于支持粮食生产经营和现代农业发展,对从事粮食生产和农业适度规模经营的新型经营主体的农业信贷担保余额不得低于总担保规模的70%。

  市场运作。政策性农业信贷担保机构以可持续发展为运营目标,依法依规建立健全公司法人治理结构,组建专业化经营管理团队,实行市场化运作,承担市场经营的相应风险。

  银担共赢。建立农业信贷担保机构和合作银行合理的风险分担机制和利益分享机制。通过政策支持,降低银行农业贷款成本和风险,在政策要求范围内放大农业信贷担保倍数,实现银担合作共赢、财政金融协同支持农业发展的良好局面。

  二、建立健全全国农业信贷担保体系

  (四)建立健全覆盖全国的政策性农业信贷担保体系框架。力争用3年时间建立健全具有中国特色、覆盖全国的农业信贷担保体系框架。主要包括全国性的农业信贷担保机构(暂名:全国农业信贷担保联盟)、省级农业信贷担保机构和市、县(市、区,以下简称市县)农业信贷担保机构。

  (五)加快建立省级农业信贷担保机构。力争用2年时间建立健全省级农业信贷担保机构。2015年,各省要把中央财政安排的支持粮食适度规模经营资金投入重点和工作重点优先放在支持建立省级农业信贷担保机构,特别是粮食主产省和农业大省要在建立省级农业信贷担保机构方面实现突破,初步建立省级农业信贷担保机构。省级农业信贷担保机构也可以在市、县设立分支机构开展农业信贷担保业务。2016年,省级农业信贷担保机构要建成并正式开始运营。省级农业信贷担保机构由省级财政部门、农业部门会同有关部门组建并独立运营。暂时不具备条件成立独立运营农业信贷担保机构的地方,可以采取有效方式提供农业信贷担保服务作为过渡形式。过渡期不得超过2年。

  (六)适时筹建全国农业信贷担保联盟。在省级农业信贷担保机构建立健全的基础上,适时组建全国农业信贷担保联盟,重点为省级及省以下农业信贷担保机构提供政策和业务指导、行为规范和风险救助、再担保、人员培训和信贷政策对接等服务。

  (七)稳妥建立市县农业信贷担保机构。有条件的市县可以建立市县级农业信贷担保机构,省级财政可以安排一定资金给予适当支持。省级担保机构要为省内市县农业信贷担保机构提供担保业务设计、业务指导、政策对接和监督管理等服务。

 三、财政支持建立农业信贷担保体系的政策措施

  (八)农业信贷担保机构的资本金注入。省级财政部门要利用中央财政支持粮食适度规模经营补贴资金,对省级、市县农业信贷担保机构进行资本金注入。除地方发起方投入资本金外,中央财政可以利用粮食适度规模经营资金对全国农业信贷担保联盟给予一定资本金注入支持。鼓励省级财政安排本级财政资金作为资本金注入省级农业信贷担保机构。允许银行机构等战略合作伙伴适当参股,但非财政性资金占农业信贷担保机构资本股份不得超过20%。

  (九)建立农业信贷担保经营风险补助机制。省级财政要会同有关部门明确对农业信贷担保机构经营风险的补助条件和补助标准,主要包括担保费补助和代偿补助等,鼓励农业信贷担保机构做大农业信贷担保业务,稳定经营预期,降低农业贷款者资金成本。担保费补助主要弥补农业信贷担保的业务费用,代偿补助主要弥补农业信贷担保的代偿风险。要明确农业信贷担保机构的市场主体责任,对担保费补助和代偿补助实行上限控制。

  (十)建立农业信贷担保系统风险救助制度。中央财政和省级财政利用粮食适度规模经营资金支持建立农业信贷担保体系的风险准备金等救助制度,应对农业产业系统性风险导致政策性农业信贷担保机构出现资本流动性危机,建立农业信贷担保机构救助机制,帮助及时化解风险。

  (十一)明确农业信贷担保体系客户和业务定位。农业信贷担保服务应优先满足从事粮食适度规模经营的各类新型经营主体的需要,对其开展粮食生产经营的信贷提供担保服务,包括基础设施、扩大和改进生产、引进新技术、市场开拓与品牌建设、土地长期租赁、流动资金等方面。农业信贷担保可以逐步向农业其他领域拓展,并向与农业直接相关的二三产业延伸,促进农村一二三产业融合发展。省级财政部门、农业部门要会同有关部门,根据当地实际确定纳入支持的新型经营主体和业务范围。

  (十二)支持扩大信贷担保机构的杠杆倍数。发挥政策性农业信贷担保机构的信用优势,完善农业信贷担保机构的征信评级,支持在政策要求范围内适当放大担保倍数,增强服务农业能力。农业信贷担保体系战略合作银行要合理扩大分支机构业务授权,建立符合农业业务特点的决策审批流程,提高贷款审批和发放效率。

  (十三)建立银担合作共赢机制。建立财政部门、农业部门、银监部门、战略合作银行的协商沟通制度,明确各自的责任、权利和义务,形成长期协同支农机制。农业信贷担保业务政策设计要明确合理的担保费率、贷款期限和代偿比例等,建立合理的风险分担机制。农业信贷担保机构和战略合作银行要加强协调,创新更多适合新型经营主体的担保和贷款产品、服务方式。

  (十四)加强农业信贷担保机构经营风险管理。要增强政策性农业信贷担保机构的经营风险防范意识,对单笔和相关联信贷主体的信贷担保额度要有适当的上限控制。要根据农业生产经营特点,逐步建立和强化对借款者的信用甄别与约束机制。逐步建立和完善全国共享的农业信贷担保信用信息、业务信息、风险信息数据库,搭建服务农业发展的信用信息数据库、服务网和信贷对接平台。普及和强化金融法制意识,提升新型经营主体信用意识和信用水平。探索完善违信处罚制度,加大金融监管执法力度。农业信贷担保机构代偿率达到一定限度时,融资性担保机构监管部门要及时发出预警,要求农业信贷担保机构强化业务风险评估和管控,审慎开展新业务。

  (十五)落实现有相关税收优惠政策。符合条件的农业信贷担保机构从农业中小企业担保或再担保业务取得的收入,执行现行中小企业信用担保机构免征营业税政策。符合条件的农业信贷担保机构的所得税税前扣除政策,按照《财政部国家税务总局关于中小企业信用担保机构有关准备金企业所得税税前扣除政策的通知》(财税〔2012〕25号)有关规定执行。

  (十六)完善对农业信贷担保机构的考核机制。政策性农业信贷担保机构在可持续经营的前提下,着力降低信贷担保业务收费标准,结合实际降低或弱化赢利考核要求,重点考核其农业信贷担保业务规模、项目个数、为农服务、风险控制等情况,建立持续性和政策性并重的业务绩效考核评价指标体系。

  (十七)加强农业信贷担保人才队伍建设。省级农业信贷担保机构要重视引进专业管理人才和高层次金融人才,市县信贷担保机构要积极引进和大力培养既懂金融又懂农业的农业信贷担保专业人才。农业信贷担保机构要加大业务人员培训力度,尽快建立一支作风扎实、专业素质高、严守职业操守的专业人才队伍。

  四、着力做好财政支持农业信贷担保体系的组建工作

  (十八)切实加强组织领导。建立财政支持的农业信贷担保体系要按照经国务院同意的财农〔2015〕31号文件要求,在省级人民政府统一领导下进行。省级财政部门、农业部门要会同融资性担保机构监管部门等有关部门高度重视农业信贷担保机构的组建和运营工作,组织专门力量负责省级农业信贷担保机构的组建工作,加强对农业信贷担保机构的指导和监督,并对市县工作给予指导。财政部、农业部、银监会将会同有关部门适时制定农业信贷担保业务运营及监督管理指南,指导各地农业信贷担保工作的开展。

  (十九)明确职责任务分工。财政部门负责制定对农业信贷担保机构的财政支持政策和资金管理办法,会同农业部门、银监部门研究确定农业信贷担保业务范围界定、农业信贷担保的资格认定条件,梳理农业信贷担保公司设立的流程和组织结构,做好公司筹备设立的前期工作。农业部门会同财政部门提供农业信贷担保项目的设计指导与推介,在担保机构申请财政经营风险费用补助时确认担保业务是否属于支持范围;对于农业担保信贷支持的项目,农业部门在其后续发展中给予积极的支持和辅导,降低贷款的风险。银监部门负责农业信贷担保业务推动与指导。省级人民政府和融资性担保机构监管部门要加强对农业信贷担保机构的日常监管。

  (二十)抓紧制定实施方案。省级财政部门、农业部门要会同融资性担保机构监管部门等有关部门及时与财政部、农业部、银监会沟通,抓紧制定切实可行的实施方案,细化具体政策措施并抓好落实。各地要在2015年9月底之前将实施方案报财政部、农业部、银监会备案。

  组建全国农业信贷担保联盟工作由财政部、农业部、银监会在跟踪调研的基础上,经与各地协商后提出筹建方案,并按程序报批。

  (二十一)建立考评机制。财政部、农业部、银监会将从组织领导、制定方案、具体组建、业务运营、指导监管等方面建立考评指标体系,并开展考评工作。考评结果将进行通报,并作为下年度中央财政安排支持资金的重要依据。

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。