国办发[2015]49号 国务院办公厅转发银监会关于促进民营银行发展指导意见的通知
发文时间:2015-06-22
文号:国办发[2015]49号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:

银监会《关于促进民营银行发展的指导意见》已经党中央、国务院同意,现转发给你们,请认真贯彻执行。

国务院办公厅

2015年6月22日


关于促进民营银行发展的指导意见(银监会)


  为落实党中央、国务院关于推进民营银行发展的部署和要求,提升银行业对内开放水平,银监会积极推动民营银行试点工作,不断完善监管配套措施,取得了阶段性成果。为进一步鼓励和引导民间资本进入银行业,促进民营银行持续健康发展,为实体经济特别是中小微企业、“三农”和社区,以及大众创业、万众创新提供更有针对性、更加便利的金融服务,根据《中华人民共和国银行业监督管理法》、《中华人民共和国商业银行法》等法律法规规定,制定本指导意见。

  一、指导思想

  全面贯彻落实党的十八大和十八届二中、三中、四中全会精神,按照党中央、国务院决策部署,坚持社会主义市场经济改革方向,遵循市场规律,在加强监管前提下,积极推动具备条件的民间资本依法发起设立中小型银行等金融机构,提高审批效率,进一步丰富和完善银行业金融机构体系,激发民营经济活力。促进民营银行依法合规经营、科学稳健发展,鼓励民营银行创新发展方式,提高金融市场竞争效能,增强对中小微企业、“三农”和社区等经济发展薄弱环节和领域的金融支持力度,更好服务实体经济。

  二、基本原则

  (一)积极发展,公平对待。促进民营银行发展是深化金融体制改革、激发金融市场活力、优化金融机构体系的具体举措,是加强中小微企业、“三农”和社区金融服务的重要突破口。要对民间资本、国有资本和境外资本等各类资本公平对待、一视同仁,积极鼓励符合条件的民营企业依法发起设立民营银行。通过鼓励民营银行开展产品、服务、管理和技术创新,为银行业持续发展、创新发展注入新动力。

  (二)依法合规,防范风险。严格按照现有法律法规,坚持公平、公正、公开原则,成熟一家,设立一家,防止一哄而起;由民间资本自愿申请,监管部门依法审核,民营银行合规经营,经营失败平稳退出。在促进民营银行稳健发展的同时,坚守风险底线,引导民营银行建立风险防范长效机制,着力防范关联交易风险和风险外溢,确保守住不发生系统性区域性金融风险的底线,保障金融市场安全高效运行和整体稳定。

  (三)循序渐进,创新模式。通过存量改造,鼓励民间资本入股现有银行业金融机构,支持民间资本通过增资扩股、股权受让、二级市场增持等方式进入现有银行业金融机构,依法合规推进混合所有制改革,支持民间资本参与农村信用社改制为农村商业银行,支持民间资本参与高风险银行业金融机构风险处置等;通过增量改革,积极稳妥推进新设民营银行,鼓励民营银行探索创新“大存小贷”、“个存小贷”等差异化、特色化经营模式,提高与细分市场金融需求的匹配度。

  三、准入条件

  根据《中华人民共和国银行业监督管理法》、《中华人民共和国商业银行法》、《中国银监会中资商业银行行政许可事项实施办法》等法律法规的规定,积极支持民间资本与其他资本按同等条件进入银行业。

  (一)坚持依法合规,鼓励符合条件的民营企业以自有资金投资银行业金融机构。投资入股银行业金融机构的民营企业应满足依法设立、具有法人资格,具有良好的公司治理结构和有效的组织管理方式,具有良好的社会声誉、诚信记录和纳税记录,具有较长的发展期和稳定的经营表现,具有较强的经营管理能力和资金实力,财务状况、资产状况良好,最近3个会计年度连续盈利,年终分配后净资产达到总资产30%以上,权益性投资余额不超过净资产50%等条件。

  (二)防范风险传递,做好民营银行股东遴选。拟投资民营银行的资本所有者应具有良好的个人声望,奉公守法、诚信敬业,其法人股东的公司治理结构与机制符合《中华人民共和国公司法》要求,关联企业和股权关系简洁透明,没有关联交易的组织构造和不良记录。

  (三)夯实发展基础,严格民营银行设立标准。设计良好的股权结构与公司治理结构,确定合理可行的业务范围、市场定位、经营方针和计划,建立科学有效的组织机构和管理制度、风险管理体系及信息科技架构等。发起设立民营银行应制订合法章程,有具备任职所需专业知识和业务工作经验的董事、高级管理人员和熟悉银行业务的合格从业人员,有符合要求的营业场所、安全防范措施和与业务有关的其他设施。民营银行注册资本要求遵从城市商业银行有关法律法规规定。

  (四)借鉴试点经验,确定民间资本发起设立民营银行的五项原则。有承担剩余风险的制度安排;有办好银行的资质条件和抗风险能力;有股东接受监管的协议条款;有差异化的市场定位和特定战略;有合法可行的恢复和处置计划。

  四、许可程序

  根据《中华人民共和国商业银行法》、《中国银监会中资商业银行行政许可事项实施办法》等法律法规规定,不断提高银行业市场准入透明度,加强对各地民营银行发起设立工作的指导和服务。

  (一)筹建程序。筹建申请由发起人共同向拟设地银监局提交,拟设地银监局受理并初步审查,报银监会审查并决定。银监会自收到完整申请材料之日起4个月内作出批准或不批准的书面决定。民营银行筹建期为批准决定之日起6个月,未能按期筹建的,筹建组应当在筹建期限届满前1个月向银监会提交延期筹建报告。筹建延期不得超过一次,筹建延期的最长期限为3个月。筹建组应当在规定期限届满前提交开业申请,逾期未提交的,筹建批准文件失效,由银监会办理筹建许可注销手续。

  (二)开业程序。民营银行开业申请由筹建组向所在地银监局提交,由所在地银监局受理、审查并决定。银监局自受理之日起2个月内作出核准或不予核准的书面决定。民营银行在收到开业核准文件并按规定领取金融许可证后,根据工商行政管理部门的规定办理登记手续,领取营业执照。民营银行应当自领取营业执照之日起6个月内开业,未能按期开业的,应当在开业期限届满前1个月向所在地银监局提交开业延期报告。开业延期不得超过一次,开业延期的最长期限为3个月。民营银行未在规定期限内开业的,开业核准文件失效,由所在地银监局办理开业许可注销手续,收回金融许可证,并予以公告。

  五、稳健发展

  (一)明确定位,创新发展。民营银行应当确立科学发展方向,明确差异化发展战略,制定切实可行的经营方针,发挥比较优势,坚持特色经营,与现有商业银行实现互补发展,错位竞争。鼓励民营银行着力开展存、贷、汇等基本业务,定位于服务实体经济特别是中小微企业、“三农”和社区,提供高效和差异化金融服务。支持民营银行发挥市场化机制优势,稳步推进业务创新、服务创新、流程创新、管理创新,提高金融服务水平,以市场需求为导向,利用大数据、云计算、移动互联等新一代信息技术提供普惠金融服务。

  (二)完善治理,防范风险。牢固树立风险意识,加强社会风险管理。民营银行应加强自我约束,完善公司治理和内控体系,建立多层次风险防范体系,切实防范风险。一是建立符合发展战略和风险管理需要的公司治理架构,建立健全股东大会、董事会、监事会制度,明晰职责和议事规则。二是提高董事会履职能力,董事会应勤勉尽责、诚实守信,并承担银行经营和管理的最终责任。三是明晰股东责任,大股东应明确治理责任,提高治理效率;明确发展责任,支持银行持续补充资本,提高抗风险能力;明确合规责任,不借助大股东地位干预民营银行正常经营,不施加不当的经营指标压力。四是加强风险管理,科学设定风险偏好,完善风险管理政策和程序,提高全面风险管理水平。五是加强关联交易管理,严格控制关联授信余额,防范不当关联交易风险。六是强化市场约束和提高透明度,维护消费者合法权益,鼓励将股东承诺作为重大事项纳入信息披露范围。

  六、加强监管

  监管部门要加快转变职能,明确监管责任,形成规制统一、权责明晰、运转协调、安全高效的民营银行监管体系,为民营银行稳健发展提供保障。

  (一)坚持全程监管。监管部门要加强审慎监管,制定民营银行监管制度框架,健全系统性风险监测评估体系;严格市场准入,构筑风险防范的第一道防线;加强事中、事后监督和风险排查,加强对重大风险的早期识别和预警;提高监管的科学化、精细化水平,避免出现监管真空,防止监管套利。地方各级人民政府要抓紧研究建立与监管部门之间信息共享、风险处置等方面的协作机制,就处置民营银行突发事件及市场退出等建立协调机制,明确各方责任,细化工作程序,强化制度约束。

  (二)坚持创新监管。监管部门应深入研究民营银行的业务特点和发展趋势,坚持“鼓励与规范并重,创新与防险并举”的监管原则,以提高民营银行综合竞争力为基本导向,加强监管引领,创新监管手段,不断丰富监管工具箱,适时评估和改进监管安排;简化监管流程,提高监管透明度;优化监管资源,突出属地银监局联动监管,更好贴近民营银行发展的新要求,探索建立既适应民营银行发展实践又符合国际惯例的有效监管机制。

  (三)坚持协同监管。在强化监管的同时,各有关部门和地方各级人民政府应加强沟通协调,加快推进有利于民营银行发展的金融基础设施建设,加快相关金融创新的制度研究与机制完善,同时不断完善金融机构市场退出机制,尽量减少个别金融机构经营失败对金融市场的冲击,切实促进民营银行持续健康发展。

  七、营造环境

  各地区、各有关部门要高度重视促进民营银行发展工作,进一步解放思想,深化改革,开拓进取,抓好落实,及时研究新情况,解决新问题,营造良好金融环境,引导民营银行科学发展。

  (一)加强工作指导,营造良好改革环境。监管部门要结合各地区经济社会发展需求和银行业金融机构布局特点,引导各地区合理、有序推动民营银行发展,统筹规划,稳步推进,加强辅导,完善筹建方案和风险防范安排,及时总结成功经验和良好做法,保护民间资本合法权益,努力营造促进民营银行发展的改革环境。

  (二)推进制度建设,营造良好信用环境。良好的社会诚信环境是民营银行控制信用风险的重要保障。要从社会监督等方面完善监控体制,积极推进金融信用信息基础数据库和统一信用信息共享交换平台的建设和运用,建立健全违约通报惩戒机制,通过增加失信成本,提高借贷关系的质量和稳定性。加大对恶意逃废债行为的打击力度,建立对逃废债企业责任人的追究制度。

  (三)做好组织落实,营造良好经营环境。地方各级人民政府有关部门要结合区域金融发展战略,定期发布指导意见,引导银行业金融机构明确市场定位和阶段性发展目标,调整信贷结构、优化资源配置。组织协调金融机构加强信息交流、资源共享和同业合作,努力营造有利于民营银行发展的经营环境。

  (四)强化行业自律,营造良好竞争环境。针对当前银行业特点和发展趋势,以规范经营为重点,强化行业自律,整顿和规范金融市场秩序,限制恶性竞争,构建良好的市场竞争环境。

  (五)加强宣传引导,营造良好舆论环境。各有关部门和地方各级人民政府要做好政策解读,加强舆论引导,主动回应社会关切,为民营银行健康发展创造良好的舆论环境。

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。