国办发[2015]47号 国务院办公厅关于支持农民工等人员返乡创业的意见
发文时间:2015-06-21
文号:国办发[2015]47号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:

  支持农民工、大学生和退役士兵等人员返乡创业,通过大众创业、万众创新使广袤乡镇百业兴旺,可以促就业、增收入,打开新型工业化和农业现代化、城镇化和新农村建设协同发展新局面。根据《中共中央国务院关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》和《国务院关于进一步做好新形势下就业创业工作的意见》(国发〔2015〕23号)要求,为进一步做好农民工等人员返乡创业工作,经国务院同意,现提出如下意见:

  一、总体要求

  (一)指导思想。全面贯彻落实党的十八大和十八届二中、三中、四中全会精神,按照党中央、国务院决策部署,加强统筹谋划,健全体制机制,整合创业资源,完善扶持政策,优化创业环境,以人力资本、社会资本的提升、扩散、共享为纽带,加快建立多层次多样化的返乡创业格局,全面激发农民工等人员返乡创业热情,创造更多就地就近就业机会,加快输出地新型工业化、城镇化进程,全面汇入大众创业、万众创新热潮,加快培育经济社会发展新动力,催生民生改善、经济结构调整和社会和谐稳定新动能。

  (二)基本原则。

  ——坚持普惠性与扶持性政策相结合。既要保证返乡创业人员平等享受普惠性政策,又要根据其抗风险能力弱等特点,落实完善差别化的扶持性政策,努力促进他们成功创业。

  ——坚持盘活存量与创造增量并举。要用好用活已有园区、项目、资金等存量资源全面支持返乡创业,同时积极探索公共创业服务新方法、新路径,开发增量资源,加大对返乡创业的支持力度。

  ——坚持政府引导与市场主导协同。要加强政府引导,按照绿色、集约、实用的原则,创造良好的创业环境,更要充分发挥市场的决定性作用,支持返乡创业企业与龙头企业、市场中介服务机构等共同打造充满活力的创业生态系统。

  ——坚持输入地与输出地发展联动。要推进创新创业资源跨地区整合,促进输入地与输出地在政策、服务、市场等方面的联动对接,扩大返乡创业市场空间,延长返乡创业产业链条。

  二、主要任务

  (三)促进产业转移带动返乡创业。鼓励输入地在产业升级过程中对口帮扶输出地建设承接产业园区,引导劳动密集型产业转移,大力发展相关配套产业,带动农民工等人员返乡创业。鼓励已经成功创业的农民工等人员,顺应产业转移的趋势和潮流,充分挖掘和利用输出地资源和要素方面的比较优势,把适合的产业转移到家乡再创业、再发展。

  (四)推动输出地产业升级带动返乡创业。鼓励积累了一定资金、技术和管理经验的农民工等人员,学习借鉴发达地区的产业组织形式、经营管理方式,顺应输出地消费结构、产业结构升级的市场需求,抓住机遇创业兴业,把小门面、小作坊升级为特色店、连锁店、品牌店。

  (五)鼓励输出地资源嫁接输入地市场带动返乡创业。鼓励农民工等人员发挥既熟悉输入地市场又熟悉输出地资源的优势,借力“互联网+”信息技术发展现代商业,通过对少数民族传统手工艺品、绿色农产品等输出地特色产品的挖掘、升级、品牌化,实现输出地产品与输入地市场的嫁接。

  (六)引导一二三产业融合发展带动返乡创业。统筹发展县域经济,引导返乡农民工等人员融入区域专业市场、示范带和块状经济,打造具有区域特色的优势产业集群。鼓励创业基础好、创业能力强的返乡人员,充分开发乡村、乡土、乡韵潜在价值,发展休闲农业、林下经济和乡村旅游,促进农村一二三产业融合发展,拓展创业空间。以少数民族特色村镇为平台和载体,大力发展民族风情旅游业,带动民族地区创业。

  (七)支持新型农业经营主体发展带动返乡创业。鼓励返乡人员共创农民合作社、家庭农场、农业产业化龙头企业、林场等新型农业经营主体,围绕规模种养、农产品加工、农村服务业以及农技推广、林下经济、贸易营销、农资配送、信息咨询等合作建立营销渠道,合作打造特色品牌,合作分散市场风险。

  三、健全基础设施和创业服务体系

  (八)加强基层服务平台和互联网创业线上线下基础设施建设。切实加大人力财力投入,进一步推进县乡基层就业和社会保障服务平台、中小企业公共服务平台、农村基层综合公共服务平台、农村社区公共服务综合信息平台的建设,使其成为加强和优化农村基层公共服务的重要基础设施。支持电信企业加大互联网和移动互联网建设投入,改善县乡互联网服务,加快提速降费,建设高速畅通、覆盖城乡、质优价廉、服务便捷的宽带网络基础设施和服务体系。继续深化和扩大电子商务进农村综合示范县工作,推动信息入户,引导和鼓励电子商务交易平台渠道下沉,带动返乡人员依托其平台和经营网络创业。加大交通物流等基础设施投入,支持乡镇政府、农村集体经济组织与社会资本合作共建智能电商物流仓储基地,健全县、乡、村三级农村物流基础设施网络,鼓励物流企业完善物流下乡体系,提升冷链物流配送能力,畅通农产品进城与工业品下乡的双向流通渠道。

  (九)依托存量资源整合发展农民工返乡创业园。各地要在调查分析农民工等人员返乡创业总体状况和基本需求基础上,结合推进新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化和绿色化同步发展的实际需要,对农民工返乡创业园布局作出安排。依托现有各类合规开发园区、农业产业园,盘活闲置厂房等存量资源,支持和引导地方整合发展一批重点面向初创期“种子培育”的返乡创业孵化基地、引导早中期创业企业集群发展的返乡创业园区,聚集创业要素,降低创业成本。挖掘现有物业设施利用潜力,整合利用零散空地等存量资源,并注意与城乡基础设施建设、发展电子商务和完善物流基础设施等统筹结合。属于非农业态的农民工返乡创业园,应按照城乡规划要求,结合老城或镇村改造、农村集体经营性建设用地或农村宅基地盘整进行开发建设。属于农林牧渔业态的农民工返乡创业园,在不改变农地、集体林地、草场、水面权属和用途前提下,允许建设方通过与权属方签订合约的方式整合资源开发建设。

  (十)强化返乡农民工等人员创业培训工作。紧密结合返乡农民工等人员创业特点、需求和地域经济特色,编制实施专项培训计划,整合现有培训资源,开发有针对性的培训项目,加强创业师资队伍建设,采取培训机构面授、远程网络互动等方式有效开展创业培训,扩大培训覆盖范围,提高培训的可获得性,并按规定给予创业培训补贴。建立健全创业辅导制度,加强创业导师队伍建设,从有经验和行业资源的成功企业家、职业经理人、电商辅导员、天使投资人、返乡创业带头人当中选拔一批创业导师,为返乡创业农民工等人员提供创业辅导。支持返乡创业培训实习基地建设,动员知名乡镇企业、农产品加工企业、休闲农业企业和专业市场等为返乡创业人员提供创业见习、实习和实训服务,加强输出地与东部地区对口协作,组织返乡创业农民工等人员定期到东部企业实习,为其学习和增强管理经验提供支持。发挥好驻贫困村“第一书记”和驻村工作队作用,帮助开展返乡农民工教育培训,做好贫困乡村创业致富带头人培训。

  (十一)完善农民工等人员返乡创业公共服务。各地应本着“政府提供平台、平台集聚资源、资源服务创业”的思路,依托基层公共平台集聚政府公共资源和社会其他各方资源,组织开展专项活动,为农民工等人员返乡创业提供服务。统筹考虑社保、住房、教育、医疗等公共服务制度改革,及时将返乡创业农民工等人员纳入公共服务范围。依托基层就业和社会保障服务平台,做好返乡人员创业服务、社保关系转移接续等工作,确保其各项社保关系顺畅转移接入。及时将电子商务等新兴业态创业人员纳入社保覆盖范围。探索完善返乡创业人员社会兜底保障机制,降低创业风险。深化农村社区建设试点,提升农村社区支持返乡创业和吸纳就业的能力,逐步建立城乡社区农民工服务衔接机制。

  (十二)改善返乡创业市场中介服务。运用政府向社会力量购买服务的机制,调动教育培训机构、创业服务企业、电子商务平台、行业协会、群团组织等社会各方参与积极性,帮助返乡创业农民工等人员解决企业开办、经营、发展过程中遇到的能力不足、经验不足、资源不足等难题。培育和壮大专业化市场中介服务机构,提供市场分析、管理辅导等深度服务,帮助返乡创业人员改善管理、开拓市场。鼓励大型市场中介服务机构跨区域拓展,推动输出地形成专业化、社会化、网络化的市场中介服务体系。

  (十三)引导返乡创业与万众创新对接。引导和支持龙头企业建立市场化的创新创业促进机制,加速资金、技术和服务扩散,带动和支持返乡创业人员依托其相关产业链创业发展。鼓励大型科研院所建立开放式创新创业服务平台,吸引返乡创业农民工等各类创业者围绕其创新成果创业,加速科技成果资本化、产业化步伐。鼓励社会资本特别是龙头企业加大投入,结合其自身发展壮大需要,建设发展市场化、专业化的众创空间,促进创新创意与企业发展、市场需求和社会资本有效对接。鼓励发达地区众创空间加速向输出地扩展、复制,不断输出新的创业理念,集聚创业活力,帮助返乡农民工等人员解决创业难题。推行科技特派员制度,建设一批“星创天地”,为农民工等人员返乡创业提供科技服务,实现返乡创业与万众创新有序对接、联动发展。

 四、政策措施

  (十四)降低返乡创业门槛。深化商事制度改革,落实注册资本登记制度改革,优化返乡创业登记方式,简化创业住所(经营场所)登记手续,推动“一址多照”、集群注册等住所登记制度改革。放宽经营范围,鼓励返乡农民工等人员投资农村基础设施和在农村兴办各类事业。对政府主导、财政支持的农村公益性工程和项目,可采取购买服务、政府与社会资本合作等方式,引导农民工等人员创设的企业和社会组织参与建设、管护和运营。对能够商业化运营的农村服务业,向社会资本全面开放。制定鼓励社会资本参与农村建设目录,探索建立乡镇政府职能转移目录,鼓励返乡创业人员参与建设或承担公共服务项目,支持返乡人员创设的企业参加政府采购。将农民工等人员返乡创业纳入社会信用体系,建立健全返乡创业市场交易规则和服务监管机制,促进公共管理水平提升和交易成本下降。取消和下放涉及返乡创业的行政许可审批事项,全面清理并切实取消非行政许可审批事项,减少返乡创业投资项目前置审批。

  (十五)落实定向减税和普遍性降费政策。农民工等人员返乡创业,符合政策规定条件的,可适用财政部、国家税务总局《关于小型微利企业所得税优惠政策的通知》(财税[2015]34号)、《关于进一步支持小微企业增值税和营业税政策的通知》(财税[2014]71号)、《关于对小微企业免征有关政府性基金的通知》(财税[2014]122号)和《人力资源社会保障部财政部关于调整失业保险费率有关问题的通知》(人社部发[2015]24号)的政策规定,享受减征企业所得税、免征增值税、营业税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金、文化事业建设费、残疾人就业保障金等税费减免和降低失业保险费率政策。各级财政、税务、人力资源社会保障部门要密切配合,严格按照上述政策规定和《国务院关于税收等优惠政策相关事项的通知》(国发〔2015〕25号)要求,切实抓好工作落实,确保优惠政策落地并落实到位。

  (十六)加大财政支持力度。充分发挥财政资金的杠杆引导作用,加大对返乡创业的财政支持力度。对返乡农民工等人员创办的新型农业经营主体,符合农业补贴政策支持条件的,可按规定同等享受相应的政策支持。对农民工等人员返乡创办的企业,招用就业困难人员、毕业年度高校毕业生的,按规定给予社会保险补贴。对符合就业困难人员条件,从事灵活就业的,给予一定的社会保险补贴。对具备各项支农惠农资金、小微企业发展资金等其他扶持政策规定条件的,要及时纳入扶持范围,便捷申请程序,简化审批流程,建立健全政策受益人信息联网查验机制。经工商登记注册的网络商户从业人员,同等享受各项就业创业扶持政策;未经工商登记注册的网络商户从业人员,可认定为灵活就业人员,同等享受灵活就业人员扶持政策。

  (十七)强化返乡创业金融服务。加强政府引导,运用创业投资类基金,吸引社会资本加大对农民工等人员返乡创业初创期、早中期的支持力度。在返乡创业较为集中、产业特色突出的地区,探索发行专项中小微企业集合债券、公司债券,开展股权众筹融资试点,扩大直接融资规模。进一步提高返乡创业的金融可获得性,加快发展村镇银行、农村信用社等中小金融机构和小额贷款公司等机构,完善返乡创业信用评价机制,扩大抵押物范围,鼓励银行业金融机构开发符合农民工等人员返乡创业需求特点的金融产品和金融服务,加大对返乡创业的信贷支持和服务力度。大力发展农村普惠金融,引导加大涉农资金投放,运用金融服务“三农”发展的相关政策措施,支持农民工等人员返乡创业。落实创业担保贷款政策,优化贷款审批流程,对符合条件的返乡创业人员,可按规定给予创业担保贷款,财政部门按规定安排贷款贴息所需资金。

  (十八)完善返乡创业园支持政策。农民工返乡创业园的建设资金由建设方自筹;以土地租赁方式进行农民工返乡创业园建设的,形成的固定资产归建设方所有;物业经营收益按相关各方合约分配。对整合发展农民工返乡创业园,地方政府可在不增加财政预算支出总规模、不改变专项资金用途前提下,合理调整支出结构,安排相应的财政引导资金,以投资补助、贷款贴息等恰当方式给予政策支持。鼓励银行业金融机构在有效防范风险的基础上,积极创新金融产品和服务方式,加大对农民工返乡创业园区基础设施建设和产业集群发展等方面的金融支持。有关方面可安排相应项目给予对口支持,帮助返乡创业园完善水、电、交通、物流、通信、宽带网络等基础设施。适当放宽返乡创业园用电用水用地标准,吸引更多返乡人员入园创业。

  五、组织实施

  (十九)加强组织协调。各地区、各部门要高度重视农民工等人员返乡创业工作,健全工作机制,明确任务分工,细化配套措施,跟踪工作进展,及时总结推广经验,研究解决工作中出现的问题。支持农民工等人员返乡创业,关键在地方。各地特别是中西部地区,要结合产业转移和推进新型城镇化的实际需要,制定更加优惠的政策措施,加大对农民工等人员返乡创业的支持力度。有关部门要密切配合,抓好《鼓励农民工等人员返乡创业三年行动计划纲要(2015—2017年)》的落实,明确时间进度,制定实施细则,确保工作实效。

  (二十)强化示范带动。结合国家新型城镇化综合试点城市和中小城市综合改革试点城市组织开展试点工作,探索优化鼓励创业创新的体制机制环境,打造良好创业生态系统。打造一批民族传统产业创业示范基地、一批县级互联网创业示范基地,发挥示范带动作用。

  (二十一)抓好宣传引导。坚持正确导向,以返乡创业人员喜闻乐见的形式加强宣传解读,充分利用微信等移动互联社交平台搭建返乡创业交流平台,使之发挥凝聚返乡创业人员和交流创业信息、分享创业经验、展示创业项目、传播创业商机的作用。大力宣传优秀返乡创业典型事迹,充分调动社会各方面支持、促进农民工等人员返乡创业的积极性、主动性,大力营造创业、兴业、乐业的良好环境。

国务院办公厅

2015年6月17日

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。