中税协发[2017]004号 税收筹划业务规则(试行)
发文时间:2017-01-25
文号:中税协发〔2017〕004号
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第一章  总  则

第一条  为规范税务师税收筹划业务执业行为,有效防范税收筹划的执业风险,根据《注册税务师涉税服务基本准则》(以下简称“基本准则”)等税收法律、法规、规章及规范性文件(以下简称“税法”)的规定,制定本规则。

第二条  税务师事务所开展税收筹划业务适用本规则。 

第三条  本规则所称的税收筹划业务是指,税务师根据委托人服务需求、业务模式及数据信息,依据国家税收政策及其他相关法律法规,通过对委托人生产经营、财务管理或税务处理的运筹和规划,综合平衡各方面成本与效益,为委托人提供战略发展、风险防范、降本增效等方面的设计方案以及实施取向的服务。

第四条  税收筹划服务的主要内容包括:

(一)为委托人提供降低税务风险,提高税收遵从度的筹划建议;

(二)为委托人提供具备合理商业目的的整体税务规划和筹划方案;

(三)为委托人的特定事项提出优化税负方案及建议。

第五条  税务师在实施税收筹划业务中应坚持以下基本原则:

(一)依法提供服务原则。依法提供服务原则是指,税务师在提供税收筹划服务时,提供的服务成果必须以国家税收政策及其他相关法律法规为依据,不得违反国家法律法规和相关规定。

(二)程序、内容并重原则。程序、内容并重原则是指,税务师在提供税收筹划服务时,应该按照既定业务流程实施服务项目,并注重实施过程中各类相关信息内容的真实性、客观性和全面性。

(三)诚信及保密原则。诚信及保密原则是指,税务师在提供税收筹划服务时,应该按照业务约定书内容完整、真实提供服务,并根据保密协议内容为委托人提供的各项信息采取保密措施。

第二章  业务承接

第六条  税收筹划业务承接的基本要求:

(一)在签订业务约定书之前,税务师应与委托人进行沟通,提前了解委托人提出的服务需求。

(二)税务师事务所应根据服务需求和工作量安排具有胜任能力的税务师。

(三)税务师应按业务约定书内容提供服务成果。

(四)税务师应保持专业、客观和谨慎,消除或降低委托人的目标实现和收费等因素对税务师职业道德的影响。

(五)税务师应将业务计划和工作情况及时告知委托人,使委托人全面了解业务进展情况。

(六)税务师应结合委托人实际情况提供不同的税收筹划方案,并对不同税收筹划方案进行全面、客观的分析评价,最后提出实施意向。

(七)税务师应在服务成果中告知委托人税收筹划方案与实际实施效果可能存在的偏差以及偏差的原因。

(八)税务师接受税收筹划委托后,应尽责为委托人保密相关数据、信息。

第七条  税务师应按照《税务师业务承接规则》的要求承接税收筹划业务,与委托人进行沟通,分析委托人的陈述,并对服务需求与委托人达成共识,并签订业务约定书。

第八条  业务约定书包括但不仅限于以下内容:服务委托需求,服务目标,服务团队,服务程序,服务成果形式及提交方式,提交时间,服务周期,服务收费,双方权利义务及法律责任。

第九条  业务约定书应写明税务师为完成服务目标而制定的主要工作步骤和简单的工作内容等服务程序。

第十条  税务师与委托人应约定双方保密条款,保密信息的范围、使用及防范措施。

第十一条 税务师发现委托人提供的数据及信息严重偏离业务约定书内容,对服务内容形成有重大影响时,税务师应与委托人讨论修改业务约定书的其他内容,如不能达成共识,则协商终止项目。

第三章  业务计划

第十二条 税收筹划业务计划应根据服务需求,按照《税务师业务计划规则》制定。对服务需求内容较少风险较低的服务项目,可以简化。

第十三条  税务师应在充分理解服务需求的基础上,制定业务计划。税务师应对服务总目标分解成若干阶段,然后确定各阶段的子目标,再据此细划各阶段工作事项。

第十四条  项目计划形成后,税务师与委托人进行沟通,双方确认后实施。

第四章  业务实施

第十五条  税收筹划业务一般分为以下工作阶段:

数据及信息收集、政策法规解读、筹划方案设计与数据试算、综合辩证分析、成果沟通讨论、税收筹划报告起草和提交。

第十六条  税务师通过问卷调查、现场访谈与资料采集等方式,收集与该项目相关的数据及信息。

进行数据及信息收集前,税务师制定收集范围、收集口径及文档格式,并告知委托人进行事前准备。

第十七条  税务师对所收集的数据及信息进行初步复核,确保项目数据及信息与服务需求紧密贴合,全面准确。数据信息包括但不限委托人的财务数据、内部管理信息、相关政策法规、行业情况和实操惯例、风险接受程度等。

对涉及委托人重要事项及重大经济利益等资料,税务师可要求委托人签字或盖章确认。

第十八条  对委托人情况理解不同而导致的分歧,税务师应重新调查或与委托人进行讨论、确认。

第十九条  政策法规解读应包含但不限于以下内容:

(一)解读相关政策法规内容。税务师应了解、分析有关政策法规的出台背景、执行对象、执行条件以及执行流程,对政策法规内容进行深入研究分析。

(二)分析法规符合度。税务师对政策法规进行细划分层,确定各层法定条件,并提取与服务需求相关的内容进行对照,分析匹配点与差异点。

(三)分析类似案例。税务师从案例背景、筹划条件、执行过程、及财税管理部门判定结果等信息,寻找类似的案例信息,并与委托人的数据信息及服务需求进行差异分析。

(四)政策解读结论。税务师根据现有政策法规提炼相关内容,并对其执行条例、管理要求等进行归集总结,分析与服务需求的匹配程度和差异点,确定政策法规的引用方向和基础。

第二十条  税务师对相关税收法律法规理解不同所导致的分歧,应向税务机关提请确认。税务师在与税务机关进行沟通前,应告知委托人,沟通时应注意对委托人信息保密。

第二十一条  筹划方案设计与数据试算是税收筹划的核心内容,税务师根据收集的数据及信息,结合政策法规,从多维度设计不同的筹划方案,并以数据试算对筹划效果进行量化展示,包含但不限于以下内容:

(一)筹划方案设计。税务师根据委托人的数据信息,结合政策解读结论,从多方面设计制定筹划方案。筹划方案应尽可能详细地分步分点设计,并须明确提出方案实施的前置条件、政策依据、步骤顺序、实操要领等。

(二)设置试算指标。税务师根据筹划方案,设置评价方案的试算指标,以便对各个方案进行量化评价。试算指标须体现筹划方案对各方面成本、效益等,包括但不限于对税收负担、资金价值、资产与负债变化、实施成本、筹划效益等。

(三)设置试算参数与口径。税务师进行筹划方案试算比较前,需要对不同筹划方案设置的试算参数与口径,用以通过收集的数据及信息得出试算指标结果。试算参数与口径应具有可比性,若针对特定筹划方案采取不同的参数与口径时,需详细提示原因及依据。

(四)制作试算表格。税务师为试算结果制定清晰简练的表格样式进行呈现,以便委托人可以直观了解试算结果。

第二十二条  税务师在试算过程中应就试算指标、计算方法、试算参数与口径与委托人进行沟通,并按照对委托人的重要程度有侧重地进行试算与分析。

第二十三条  综合辩证分析是税务师从多维度评价和分析筹划方案的过程,体现服务成果的专业、客观及谨慎,通过辩证方法展示不同筹划方案的优势及不足,包含但不限于以下内容:

(一)分析政策适用性。税务师根据政策法规解读成果,评价各个筹划方案的适用性,分析其适用差距及贴合方法,突出税收政策风险评价。

(二)比较试算结果。税务师以各种试算指标比较不同筹划方案的优劣,科学评价资金的时间价值、财务数据与税收成本的关系。

(三)比较管理及操作成本。税务师根据委托人提供的相关信息,分析各个筹划方案对委托人的财务管理、其他业务管理、操作习惯、内部考核、上级管理等事项造成的影响,合理预估各个筹划方案的管理成本和操作难度。

(四)分析行业特性及业务模式。税务师需要从委托人的所在行业的经营特定、竞争形势、发展趋势等方面,分析和评价各个筹划方案是否存在不利委托人的业务模式。

(五)分析委托人风险接受程度。税务师需要了解、分析委托人管理层的风险接受程度,对筹划方案中存在政策法规风险的内容作出评价和提醒,并以此作为实施取向的重要依据。

第二十四条  在服务过程中,税务师应对于各工作底稿进行三级复核制度。

第二十五条  在服务过程中,税务师发现存在与服务内容无关的税务风险时,应告知委托人。

第五章  业务报告

第二十六条  税务师应按照《税务师业务报告规则(试行)》有关规定起草税收筹划业务报告。

第二十七条  税收筹划报告起草基本要求:

(一)在税收筹划报告中,应向委托人告知税收筹划业务报告的起草原因和所要达到的具体目的。

(二)税收筹划报告的内容和要素要完整,目录清晰,在具体分析表述中,论述的内容要与大小标题结构相对应。

(三)税务师除写明分析过程和业务结论外,同时应列明相应的依据(如相关的数据信息和政策法规)。涉及到的政策法规内容可以作为税收筹划报告的附件。

(四)税务师应对报告中不同的税收筹划方案提出实施取向。

(五)税务师应在报告中告知委托人在使用税收筹划报告时应注意的事项,以避免委托人不当使用税收筹划报告导致的风险。

第二十八条  税收筹划报告应包括封面、前言、目录、背景、筹划方案、分析比较内容、实施取向以及附件等基本要素。

第二十九条  税务师分析过程和结论、建议可以按下列逻辑顺序书写。

(一)委托人情况的概括.税务师对委托人提供的资料和与委托人沟通后所掌握的数据信息,经过整理梳理后,提炼出与服务内容直接相关的委托人情况。

(二)与实现税收筹划有关的政策法规.税务师应列明与服务内容相关的政策法规条款,政策条款繁多时可以对其内容进行归纳后列示。

(三)提出税收筹划方案.税务师列示不同筹划方法下的主要分析过程、方案实施步骤、优势及不足评价,并提出实施取向。

(四)风险提示.税务师应在税收筹划报告中,对筹划方案内容、实施取向以及分析过程列出风险提示,提醒报告使用人可能存在的风险和不确定性。

第三十条  税务师可将相关的政策法规、类似案例解读、逻辑分析图解、试算过程及表格作为税收筹划报告的附件。

第三十一条  税务师应在起草过程中与委托人的业务对接人员对筹划报告中的内容进行沟通确认,包括委托人现状描述是否准确、方案成果是否符合委托人的服务需求、整体文字描述是否恰当等。

第三十二条  税务师与委托人每次沟通须通过底稿记录,对筹划方案起重大影响的事件需委托人确认。

第三十三条  税务师应对税收筹划方案的成果、底稿及数据信息刻录成光盘或形成纸质文件进行备案保存,保存期不低于5年。

第六章  附  则

第三十四条  本规则由中国注册税务师协会负责解释。

第三十五条  本规则自发布之日起执行。

中国注册税务师协会

2017年1月25日

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。