中税协发[2017]004号 高新技术企业认定专项鉴证业务规则(试行)
发文时间: 2017-01-25
文号:中税协发〔2017〕004号
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第一章   总  则

第一条  为了规范税务师开展高新技术企业认定专项鉴证业务,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例和《高新技术企业认定管理办法》、《高新技术企业认定管理工作指引》、《注册税务师涉税鉴证业务基本准则》(以下简称“基本准则”)等税收法律、法规、规章及规范性文件(以下简称“税法”)的规定,制定本规则。

第二条  高新技术企业认定专项鉴证业务(以下简称“高新认定鉴证业务”),是指鉴证人接受委托,依照税法和相关标准,执行本规则规定的程序和方法,对被鉴证人的高新技术产品(服务)收入占比、企业研究开发费用占比进行审核,证明其数据的真实性、合法性,并出具鉴证报告的活动。

第三条  高新技术企业认定专项鉴证目的,是通过对被鉴证人的高新技术产品(服务)收入占比、企业研究开发费用实际发生情况占比进行鉴证,提高被鉴证人税法遵从度,维护国家税收利益和被鉴证人合法权益。

第四条  鉴证人开展高新认定专项鉴证业务,应当依据国家有关法律、法规及会计准则和会计制度(以下简称“国家统一会计制度”)的规定,并符合本规则的要求。

第二章   业务承接

第五条  税务师事务所承接高新认定鉴证业务,应当按照《税务师业务承接业务规则(试行)》规定执行。

第六条  鉴证人承接鉴证业务前,应关注企业所属行业及研发领域,并调查企业财务核算和企业所得税纳税申报情况,具体事项如下:

(一)调查企业注册地点,判定是否属于中国境内(不包括港、澳、台地区)注册的居民企业;

(二)调查企业研发活动领域,是否属于《国家重点支持的高新技术领域》内;

(三)调查企业开展的经营活动,是否属于利用自主知识产权开展,并持续进行研究开发与技术成果转化;

(四)调查企业注册成立的时间,是否成立一年以上;

(五)调查企业获得对其主要产品(服务)在技术上发挥核心支持作用的知识产权的所有权的取得方式;

(六)调查企业从事研发和相关技术创新活动的科技人员占企业当年职工总数的比例;

(七)调查企业执行何种财务会计制度,是否按要求设立高新技术企业认定专用研究开发费用辅助核算账目,研发支出是否建立专门的内控制度;

(八)调查企业前一年内是否发生重大安全、重大质量事故或严重环境违法行为;

(九)调查企业是否建立完善的研发项目管理制度。

第七条  鉴证人承接鉴证业务前,应调查研发项目情况,关注企业研发机构及人员的设置、研究开发项目情况,具体事项如下:

(一)调查企业研发机构的组织结构及研发人员配备情况,如:研发人员清册及岗位和研发中的职责、参与研发时间、工资分摊情况以及人员变动情况、外聘研发人员情况;

(二)调查研发项目的具体情况,如:立项、确认与登记情况,项目研发起止时间、结题和成果情况,项目完成情况等;

(三)调查研发项目委托境外机构或个人完成的研究开发活动所发生费用的支出情况。

第八条  鉴证人承接鉴证业务前,应调查企业收入情况,关注企业销售收入、总收入和高新技术产品(服务)收入情况,具体事项如下:

(一)调查企业近一年总收入的构成,重点关注不征税收入的取得情况;

(二)调查企业近三个会计年度销售收入,重点关注主营业务收入和其他业务收入的取得情况;

(三)调查企业高新技术产品(服务)收入的类型,是否包括:产品收入、技术转让收入、技术服务收入、接受委托科研收入。

(四)调查企业主要高新技术产品(服务)收入,占高新产品(服务)收入的比例情况。

第九条  鉴证人决定承接鉴证业务的,应根据《涉税业务约定规则(试行)》的规定,与委托人签订业务约定书。

第十条  鉴证人制定鉴证业务计划,应根据《税务师业务计划规则(试行)》的规定执行。

第三章   业务实施

第十一条  高新认定鉴证业务实施,包括:高新技术产品(服务)收入占比的鉴证和企业研究开发费用占比的鉴证。

第十二条  审核财务核算情况、企业所得税征收方式、研究开发费归集情况、高新技术产品(服务)收入取得情况,确定是否属于可认定为高新技术企业的企业范围。

第十三条  高新技术产品(服务)收入占比的审核,应重点关注:

(一)审核企业通过研发和相关技术创新活动,取得的产品(服务)收入与技术性收入的情况;

(二)审核企业取得的高新技术产品(服务)收入的取得情况,是否按研发项目准确归集产品销售收入、技术转让收入、技术服务收入、接受委托研究开发收入;

(三)审核企业是否按照税法规定计算收入总额;

(四)审核企业按税法规定确认为不征税收入的情况;

(五)审核企业近一年高新技术产品(服务)占企业同期总收入的比例是否低于60%。

第十四条  研究开发活动范围和研究开发项目的审核,应重点关注:

(一)研究开发活动范围。审核企业研究开发活动是否为获得科学与技术(不包括社会科学、艺术或人文学)新知识,创造性运用科学技术新知识,或实质性改进技术、产品(服务)、工艺而持续进行的具有明确目标的活动;审核是否存在将企业对产品(服务)的常规性升级或对某项科研成果直接应用等活动(如直接采用新的材料、装置、产品、服务、工艺或知识等)纳入企业研究开发活动范围的情形;

(二)研究开发项目的确认。审核研究开发项目是否有科技行政主管部门出具鉴定意见或查新部门出具的查新报告,还应审核研究开发项目是否存在跨年度研究的情况。审核研究开发项目时,可采用行业标准判断法、专家判断法、目标或结果判定法进行初步判定。

第十五条  研究开发项目财务核算审核,应重点关注:

(一)审核企业是否按照国家财务会计制度要求,对研发支出进行会计处理;

(二)审核企业是否以单个研发活动为基本单位,设置高新技术企业认定专用研究开发费用辅助核算账目,并能提供相关凭证及明细表;

(三)审核企业是否存在未设立专门的研发机构或企业研发机构同时承担生产经营任务的情况,其研发费用和生产经营费用是否分开进行核算;

(四)审核企业在一个纳税年度内进行多个研究开发活动的,是否能够按照不同研发项目分别归集研发费;

(五)审核企业存在同时研究开发多个项目或研究开发项目和其他项目共同使用资源的情况,审核研发费在各项目间分摊是否合理;

(六)审核企业研发所用的仪器设备、材料或接受应税劳务等的进项税抵扣是否正确。

第十六条  审核研究开发项目的开发行为,属于内部研究开发还是委托外部研究开发行为。内部研究开发主要包括:自主开发、合作开发、集中开发。

第十七条  委托外部研究开发项目的审核,应重点关注:

(一)审核企业是否存在委托给外部机构或个人进行研究开发的情况,委托方是否按照费用实际发生额的80%计算研发费用总额;

(二)审核企业委托关联企业开发的项目,是否取得受托方该研发项目的费用支出明细表;

(三)审核项目成果是否与企业的主要经营业务紧密相关;

(四)审核项目成果是否为委托方企业拥有;

(五)审核委托外部研发费的定价是否按照独立交易原则确定;

(六)取得相关协议或合同、付款记录,审核其是否与账面记录相符;

(七)审核是否存在委托境外机构或个人进行研发活动所发生的费用;

(八)审核企业在中国境内发生的研究开发费用总额占全部研究开发费用总额的比例不低于60%。

第十八条  内部研究开发项目的审核,应重点关注:

(一)审核企业研究开发费用的归集,是否符合《高新技术企业认定工作指引》的范围;

(二)审核研发活动领用的材料、燃料等未消耗完的部分,是否存在移交生产部门或对外转让,原已计入“研发支出”、“管理费用”等科目的费用已经按账面价值或合理分摊价值作转出处理;

(三)与研发活动直接相关的其他费用是否超过研究开发总费用的20%;

(四)审核企业是否存在与集团外企业合作开发、集团内企业集中开发的项目;

(五)审核企业与集团外企业合作开发,取得合作各方共同确认的研究开发项目的立项书、研发费预算表、决算表等资料;

(六)审核企业是否存在集团公司进行集中开发的研究开发项目的情况,发生的研究费是否按照合理的分摊方法在受益集团成员公司间进行分摊;

(七)采取集团公司集中开发的研究开发项目,应审核企业是否能够提供集中研究开发项目的协议或合同;

(八)企业集团采取合理分摊研究开发费的,应取得企业集团母公司负责编制集中研究开发项目的立项书、研发费预算表、决算表和决算分摊表等资料。

(九)企业近三个会计年度(实际经营期不满三年的按实际经营时间计算)的研究开发费用总额占同期销售收入总额的比例是否符合要求。

第十九条  审核研究开发项目的立项和相关会计核算资料,判定研究开发项目的所属年度。

第二十条  根据取得研发项目开发计划(立项书)等资料,关注研究开发项目的立项、登记、确认和变更情况,并应在报告中对立项、登记、确认和变更情况予以披露;根据取得预算计划书等资料,关注研究开发项目的经费预算情况,并应在报告中对具体预算情况予以披露。

第二十一条  根据取得研究开发专门机构或项目组的编制情况、专业人员名单和人员学历等资料,关注是否设立研究开发机构和专门从事研究开发的人员,并应在报告中对研究开发人员的情况予以披露。应重点关注:

(一)审核企业研发机构设置情况;

(二)审核企业研发人员配备情况,包括:研发人员手册中研发岗位的职责、参与研发时间、工资分摊情况以及人员变动情况;

(三)企业研究开发项目立项情况、确认与登记情况;

(四)项目研发起止时间、结题和成果情况;

(五)研发项目是费用化还是资本化;

(六)项目完成情况,如:完成进度、阶段性成果及未达到原计划的原因等。

 第二十二条 审核研究开发项目是否纳入相关部门的科研计划,是否取得财政性资金,是否按不征税收入进行税务处理。

第二十三条 根据不同行业特点,审核研究开发费用时,应重点关注:

(一)制造企业要重点区分研发使用的材料、设备及人员工资与生产使用是否相混淆;

(二)医药行业要重点审核临床试验费、小试费及评审费的相关性和真实性是否含有隐性支出;

(三)软件行业要重点审核其研发的软件产品是否符合“三新”的标准,审核其研发人员工资的相关性及真实性等。

第二十四条  销售收入的审核,应重点关注近三年企业所得税年度纳税申报表中,记录的主营业务收入与其他业务收入的金额。

第四章   鉴证证据

第二十五条 取得与鉴证事项相关的、能够支持高新技术产品(服务)收入占比、企业研究开发费用占比鉴证报告的鉴证证据,根据基本准则的规定,审查判断证据的真实性、合法性、相关性。

第二十六条  鉴证人鉴证年度高新技术产品(服务)收入占比的审核,应取得下列证据资料:

(一)高新技术产品(服务)收入会计核算资料,包括但不限于相关凭证、账簿、收款凭证;

(二)高新技术产品(服务)收入相关的交易合同;

(三)不征税收入取得的相关拨款文件、会计核算资料;

(四)近一个会计年度的企业所得税年度纳税申报表中,记录收入总额和不征税收入相关的资料。

第二十七条  鉴证人鉴证年度研究开发项目相关的交易事项,应取得下列证据资料:

(一)研究开发项目计划书和研究开发费预算;

(二)研究开发专门机构或项目组的编制情况和专业人员名单;

(三)研究开发项目当年研究开发费用发生情况归集表;

(四)企业总经理办公会或董事会,关于研究开发项目立项的决议文件;

(五)委托、合作研究开发项目的合同或协议;

(六)研究开发项目的效用情况说明、研究成果报告等资料;

(七)研究开发项目向科技等部门备案的相关资料或向查新部门查新的相关资料;

(八)高新技术企业认定专用研究开发费用辅助核算账目、相关凭证及明细表等财务核算资料;

(九)用于研发活动的仪器、设备和软件、专利权、非专利技术等无形资产的清册;

(十)近三个会计年度企业所得税年度纳税申报表中,记录主营业务收入与其他业务收入的相关的资料。

第二十八条  高新技术产品(服务)收入、研究开发项目原始凭证的审核,应重点关注:

(一)审核高新技术产品(服务)收入、研究开发项目原始凭证的内容和填制手续是否合规;

(二)审核原始凭证反映的高新技术产品(服务)收入、研究开发项目内容是否合理、合法,主要查明发生的研究开发项目是否符合国家的政策、法规和制度,有无违反财经纪律等违法乱纪的行为;

(三)根据高新技术产品(服务)收入、研究开发项目原始凭证的填写要求,审核研究开发项目原始凭证的摘要和数字及其他项目是否填写正确,数量、单价、金额、合计是否填写正确,大、小写金额是否相符;

(四)审核高新技术产品(服务)收入、研究开发项目有关的合同、试验结果报告等相关资料,确认其与高新技术产品(服务)收入、研究开发项目发生的相关性、准确性和真实性。

第二十九条  鉴证人应当及时对制定的计划、实施的程序、获取的证据以及得出的结论作出记录,按照《工作底稿业务规则》规定的要求,编制、使用和保存高新认定鉴证业务工作底稿。

第五章   鉴证报告

第三十条  鉴证人完成约定鉴证事项后,由项目负责人按《税务师业务报告规则(试行)》的规定,编制《高新技术产品(服务)收入专项鉴证报告》、《企业研究开发费用专项鉴证报告》。

第三十一条  鉴证报告经业务质量复核后,由税务师签名和税务师事务所盖章后对外出具。

鉴证人使用数字证书电子签名后的电子版鉴证报告,具有与纸质鉴证报告相同的法律效力。

鉴证人正式出具鉴证报告前,应就拟出具的鉴证报告有关内容的表述与被鉴证人进行沟通。鉴证报告应当注明报告日期,报告日期不应早于税务师获取充分、适当的审核证据,形成鉴证结论的日期。

第三十二条  鉴证人在鉴证中发现有对被鉴证人高新技术产品(服务)收入占比、企业研究开发费用占比有重要影响的事项,应在鉴证报告或报告说明中予以披露。对于鉴证中发现的文件规定不明确的事宜,应在报告中说明。

第三十三条  出具鉴证报告时应编制报告说明,主要内容如下:

(一)被鉴证人基本情况;

(二)被鉴证人执行的主要会计政策情况;

(三)高新技术产品(服务)收入占比、企业研究开发费用占比鉴证事项的说明;

(四)重大事项情况说明。

第六章  附  则

第三十四条  本规则由中国注册税务师协会负责解释。

第三十五条  本规则自发布之日起执行。

中国注册税务师协会

2017年1月25日

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。