商流通发[2017]13号 商务部、国家发展和改革委员会等关于促进老字号改革创新发展的指导意见
发文时间: 2017-01-13
文号:商流通发[2017]13号
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各省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团商务、发展改革、教育、人力资源社会保障、住房城乡建设、文化部门,国资委、国家税务局、地方税务局、工商局(市场监督管理部门)、质量技术监督局、知识产权局、旅游局、银监局、证监局、文物局、中医药局:

  老字号拥有世代传承的独特产品、精湛技艺和服务理念,承载着中华民族工匠精神和优秀传统文化,具有广泛的群众基础和巨大的品牌价值、经济价值和文化价值。2006年商务部启动“振兴老字号工程”以来,我国老字号品牌影响力不断提升,一批老字号企业发展势头良好,但也有部分老字号企业市场竞争力不强,难以适应经济社会的快速发展。当前,老字号发展还存在着传承创新动力不足、企业机制僵化、支持和保护力度不够等问题。为促进老字号顺应消费需求新变化和“互联网+”新趋势,加快改革创新发展,进一步弘扬优秀文化,拓展品牌价值,充分发挥其在稳增长、促消费、惠民生中的积极作用,现提出以下意见。

  一、总体要求

  (一)指导思想。全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神,坚持创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,深入推进供给侧结构性改革,以促进老字号改革创新发展为核心,以保护传承老字号为根本,进一步优化老字号发展环境,充分发挥老字号的榜样示范和引领带动作用,大力弘扬精益求精的工匠精神,促进老字号创造更多社会、经济和文化价值。

  (二)基本原则。

  坚持传承与创新相结合。既要深入挖掘老字号传统技艺和品牌内涵,弘扬老字号工匠精神,又要积极运用现代管理和生产技术持续提高质量标准水平,不断开发特色产品和服务,提高老字号核心竞争力。

  坚持经济与文化相结合。既要坚守商品和服务等传统经营业务,又要充分挖掘老字号文化资源,开发具有地域特色的老字号产品,让更多传统文化融入现代生活,提升老字号品牌影响力。

  坚持市场竞争与政府引导相结合。既要以市场为导向,充分发挥老字号企业在转型创新发展中的主体作用,又要通过制定实施法规标准,加强政策支持和信息引导,营造政府、协会、企业共同促进老字号改革创新发展的良好环境。

  (三)目标任务。通过促进老字号改革创新发展,使老字号保护、促进体系进一步健全,管理体制更加完善,形成中华老字号、地方老字号多层次共同繁荣发展的局面,从中培育出一批文化特色浓、产品和服务质量优、品牌信誉高、市场竞争力强的老字号。

  二、重点任务

  (四)推动老字号传承与创新,提高市场竞争力。

  1.支持老字号传承和创新传统技艺。支持老字号企业与职业院校合作共建“工匠创新工作室”和“工匠教学基地”,鼓励老字号技艺传承人到学校兼职任教、授徒传艺,培育和弘扬精益求精的工匠精神,实现传统技艺薪火相传。鼓励老字号通过建立博物馆等方式实现活态保护与传承。鼓励老字号在保护和传承优秀传统技艺的基础上,导入先进的质量管理方法和模式,运用先进适用技术创新传统工艺,提高产品质量和工艺技术水平,并根据市场需求研发新产品,吸引新顾客,开拓新市场。鼓励老字号与文化创意相结合,举办体现传统文化、符合现代生活方式和消费需求的文化、购物活动。

  2.支持老字号线上线下融合发展。落实国务院办公厅关于“互联网+流通”行动计划的部署,实施“老字号+互联网”工程,引导老字号适应电子商务发展需要,开发网络适销商品和款式,发展网络销售。引导老字号与电商平台对接,支持电商平台设立老字号专区,集中宣传,联合推广。鼓励老字号发展在线预订、网订店取(送)和上门服务等业务,通过线上渠道与消费者实时互动,为消费者提供个性化、定制化产品和服务。

  3.支持老字号创新经营管理模式。引导老字号建立现代企业制度,鼓励各类专业机构为老字号发展提供智力支持。鼓励老字号建立健全科学的激励、决策和用人机制,探索建立职业经理人制度,支持高校和中等职业学校毕业生到老字号就业。鼓励和支持老字号将传统经营方式与现代服务手段相结合,积极推进标准化改造,大力发展连锁经营、特许经营,拓展品牌影响力。鼓励老字号应用微博、微信等新媒体,传播老字号品牌历史和商业文化。加大老字号纪念品、礼品的开发力度,积极推广老字号旅游产品,不断推进老字号和旅游企业在景点建设、线路开发、宣传推广方面的合作。

  (五)加强老字号经营网点保护,优化发展环境。

  4.加强老字号原址风貌保护。将符合条件的老字号确定为文物保护单位、历史建筑并进行原址保护,对老字号比较集中的地区,划定为历史文化街区,编制保护规划,确定保护原则,划定保护范围,明确保护措施。在旧城拆迁改造中,尽量在老字号原址或附近安置老字号,保留原有商业环境,有条件的地方可以适当提高老字号征收补偿标准。

  5.促进老字号集聚发展。鼓励有条件的城市打造老字号特色商业街,汇聚各类老字号店铺,引导特色产品和服务集聚,带动老字号抱团发展。合理放宽对临街老字号店铺装潢装修的限制,按照传统或原有建筑风格对店铺外观进行修缮,体现历史文化特色。合理放宽对老字号户外营销活动的限制,支持老字号积极开展店内外传统技艺展示活动,促进特色消费增长和区域经济繁荣。鼓励老字号企业较为集中、条件较为成熟的地区开展“全国知名品牌创建示范区”建设。

  (六)推进老字号产权改革,增强企业自主发展能力。

  6.深化老字号企业产权改革。推动国有老字号体制改革和机制创新,积极引进各类社会资本,提升老字号管理水平和发展活力。支持经营业务相近或具有产业关联关系的老字号整合重组,打造老字号企业集团,培育行业龙头企业。鼓励大中型企业依法合规控股、收购、兼并老字号,以老字号为龙头整合内部资产,充分挖掘和开发老字号品牌价值。

  7.注重发挥老字号品牌价值。建立和完善老字号品牌价值评估体系,量化老字号无形资产价值并依法确认所有权。开展品牌价值评价、发布、推广、技术服务等活动,实施商标品牌战略,不断提升老字号品牌价值,推动打造国际知名的老字号品牌。鼓励以品牌作价入股方式,解决部分老字号注册商标专用权所有权和使用权分离问题,为老字号持续健康发展提供保障。在老字号改制重组过程中,要注重对老字号品牌的保护和开发,注重对主营业务的传承和延续,对老字号品牌的投入应“只增不减”。修改完善老字号标识使用规定,指导老字号企业规范使用老字号标识。

  8.推动老字号积极对接资本市场。鼓励创业投资基金管理机构、股权投资基金管理机构以及其他符合条件的金融机构发起设立老字号投资基金,对品牌价值高、发展潜力大的老字号加大资金、管理和技术投入。鼓励银行业金融机构在风险可控、商业可持续前提下,结合老字号企业融资特点,进一步加大金融创新力度,不断提升对老字号企业的金融服务质效。推进老字号核心优质资产证券化,支持符合条件的老字号上市首发股票或到全国中小企业股份转让系统挂牌,利用多层次资本市场做大做强。

  三、保障措施

  (七)实施动态管理。统筹推进包括中华老字号和地方老字号在内的全国老字号工作,鼓励有条件的地区开展地方老字号认定,规范地方老字号认定工作。深入开展老字号普查,全面掌握老字号发展历史和现状,跟踪监测老字号发展情况,运用信息化手段记录老字号传统手工技艺、发展史料,建立健全老字号档案。对中华老字号实施动态管理,完善中华老字号名录,实施诚信黑名单制度。将中华老字号有关信用信息纳入全国信用信息共享平台,实现部门信息共享,实施联合惩戒。

  (八)开展广泛宣传。鼓励制作老字号电视专题片、纪录片和微电影,出版老字号刊物、书籍和画册,发行老字号消费指南、手册和地图,营造良好的消费环境和社会氛围。组织老字号进社区、进学校、进企业,展示特色产品,宣传品牌形象。支持举办老字号博览会等各种展览展销活动,鼓励具备条件的展会设立老字号专区,在政府部门组织的宣传交流活动中尽可能安排老字号相关内容。在出入境口岸设置老字号展销厅,在购物中心、大型百货商场、大型超市设立更多老字号品牌专区。将老字号作为“一带一路”宣传推广工作的重要组成部分,借助“欢乐春节”等活动,不断提升老字号的国际知名度和影响力。大力推动中医药、中华传统餐饮、工艺美术等领域老字号企业“走出去”,探索在部分重点国家和地区举办非商业性展会,组织老字号宣传优秀中华文化,在外事接待、纪念品采购中优先选择老字号产品。

  (九)加强知识产权保护。鼓励和支持老字号进行商标、域名的注册和专利申请工作,严厉打击侵犯老字号知识产权和制售假冒伪劣老字号产品的不法行为。推动设立老字号知识产权重大侵权案件快速维权通道,集中查处一批侵权严重、社会影响大的案件。建立老字号知识产权纠纷互助合作及多元化解决机制,调动社会各界积极性,充分发挥各类社团及相关机构调解老字号知识产权纠纷的重要作用,共同开展境内外知识产权纠纷的预警、起诉和维权工作。

  (十)加大政策支持力度。积极利用各级财政资金对老字号改革创新发展给予支持,鼓励各类金融机构加大对老字号改制重组、技艺改造、连锁经营的支持力度。继续鼓励符合条件的老字号纳入各级非物质文化遗产代表性项目名录。将餐饮、医药和食品行业老字号原材料生产基地纳入冷链物流体系,为实现“原汁、原味、原生态”提供支撑。在小微企业创业创新基地城市示范中充分发挥老字号的示范引领作用。构建老字号企业公共服务平台和服务体系,为老字号提供经营管理咨询、培训及营销渠道和信息技术等方面的支持。鼓励中医药类老字号开办中医医疗机构,将符合条件的按规定纳入医疗保险定点医疗机构范围。鼓励老字号参与服务贸易活动,重点开展中医药健康旅游等项目,形成示范效应,在推动经济转型升级中发挥作用。

  (十一)形成多方协调的有效工作机制。由商务部门牵头,联合发展改革、教育、人力资源社会保障、住房城乡建设、文化、国有资产监督管理、税务、工商、质检、知识产权、旅游、银监、证监、文物、中医药等部门,建立扎实有效的工作机制,明确任务,各有侧重,形成合力。广泛吸纳有关学术研究机构、大专院校等方面的参与,充分发挥专家学者作用。推动老字号协会建设,加强企业交流和行业自律,充分调动企业改革创新发展的积极性,共同做好新时期保护和促进老字号发展的各项工作。

商务部  发展改革委  教育部  人力资源社会保障部

住房城乡建设部  文化部  国资委  税务总局

工商总局  质检总局  知识产权局  旅游局

银监会  证监会  文物局  中医药局

2017年1月13日

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。