工商法字[2015]24号 国家工商行政管理总局关于深入推进依法行政的意见
发文时间:2015-02-11
文号:工商法字[2015]24号
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各省、自治区、直辖市及计划单列市、副省级市工商行政管理局、市场监管部门,总局机关各司局、直属单位:

  党的十八届四中全会作出的《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》对全面推进依法治国进行了部署,提出了关于依法治国的一系列新观点、新举措,对新形势下加强法治政府建设提出了明确要求。为贯彻落实党的十八届四中全会精神,现就深入推进工商行政管理和市场监管部门依法行政,提出如下意见:

  工商行政管理和市场监管部门作为政府的市场监管执法部门,执行的法律法规多,工作涉及面广,社会影响大,在全面推进依法治国、深入推进依法行政中承担着重要的职责。工商行政管理和市场监管部门要紧紧围绕党的十八届四中全会关于全面推进依法治国的总目标,深入推进依法行政,加快工商行政管理和市场监管法治建设,努力建设完备的工商行政管理和市场监管法治规范体系、高效的工商行政管理和市场监管法治实施体系、严格的工商行政管理和市场监管法治监督体系、完善的工商行政管理和市场监管法治教育体系、有力的工商行政管理和市场监管法治保障体系。

  一、深入推进科学立法、民主立法,加快建设完备的工商行政管理和市场监管法治规范体系

  1.积极开展立法立规工作。各级工商行政管理和市场监管部门要加强对立法立规中重大问题的研究,规章和规范性文件制定中的重大问题要及时向各级党组(委)汇报。加强法制机构对立法立规和制度建设的组织协调,建立健全法制机构和各内设机构共同参与的立法工作机制,对重大立法项目,法制机构要提前介入。完善规章和规范性文件合法性审查机制,未经合法性审查的不得发布实施。各地工商行政管理和市场监管部门要立足本地实际,积极向地方人大、政府报送涉及工商行政管理和市场监管职能的立法立规项目,积极参与涉及工商行政管理和市场监管职能的地方性法规、地方政府规章和重要规范性文件的制定、修改工作。

  2.着力提高立法立规质量。加强对立法项目的研究论证,拟列入立法工作计划的立法项目,应当提交立法必要性等重点问题的研究论证报告,重大立法项目法制机构要主动进行前期课题研究。加强对立法计划的督促落实,对立法工作计划确定的立法项目,起草部门要抓紧工作,及时报送送审稿,送审稿要做到结构合理、条理清楚、用语规范准确,有关意见应当协调一致,对不符合要求和不成熟的送审稿,法制机构应当退回起草部门。建立立法计划执行情况评估机制,把各起草部门完成立法计划的情况,作为编制下一年度立法计划的重要参考。健全立法立规公开征求社会公众意见制度,完善向下级工商行政管理和市场监管部门征询立法意见制度,探索建立立法定向征求法制工作基层联系点意见制度。

  3.继续推进商事制度改革法律法规的完善。推动企业名称和经营范围登记、市场主体退出机制等方面的法律法规规章的修改完善,推进登记注册制度便利化。积极配合有关立法机关,推进“先照后证”改革涉及的法律法规的修改工作。按照国务院推进工商营业执照、组织机构代码证和税务登记证“三证合一”的改革部署,推进有关法律法规规章的制定、修改工作。

  4.正确处理立法立规和改革创新的关系。坚持“先立后破、立法先行”,做到重大改革于法有据。各级工商行政管理和市场监管部门研究改革方案和改革措施时,必须同时考虑改革涉及的立法工作。实践证明行之有效的,要及时提出立法建议。实践条件还不成熟,需要先行先试的,要按照法定程序取得授权。

  二、坚持严格规范公正文明执法,加快建设高效的工商行政管理和市场监管法治实施体系

  5.推进职能权限法定化。推进工商行政管理和市场监管部门的机构、职能、权限、程序、责任法定化,坚持法定职责必须为、法无授权不可为。积极推行权力清单和责任清单制度,明确权力边界。

  6.切实规范执法主体。完善行政执法人员持证上岗和资格管理制度。严格执行《工商行政管理执法证管理办法》,未经工商行政管理执法资格考试合格,不得授予工商行政管理执法资格,不得从事工商行政管理执法活动。

  7.严格规范执法行为。坚持以事实为依据,以法律为准绳,重点规范行政许可、行政处罚、行政强制、行政检查等执法行为。在企业登记、竞争执法、网络监管、广告管理、消费维权、商标注册等执法活动中要坚持严格、规范、公正、文明执法,处理违法行为的手段和措施要适当适度,坚决杜绝“人情案”、“关系案”。

  8.严格落实执法程序。认真贯彻落实《工商行政管理机关行政处罚程序规定》等执法程序规定,探索建立执法全过程记录制度,明确具体操作流程。严格执行重大执法决定法制审核制度,对社会关注度高、影响比较大的企业登记、反垄断、网络监管、商标监管等方面的执法决定进行法制审核,加强和改进行政处罚案件核审工作。严格落实《国家工商行政管理总局关于工商行政管理机关正确行使行政处罚自由裁量权的指导意见》等自由裁量权基准制度,进一步规范自由裁量权行使。

  9.严格实行行政执法公示制度。各级工商行政管理和市场监管部门要按照《企业信息公示暂行条例》和《工商行政管理行政处罚信息公示暂行规定》等要求,扎实推进行政处罚决定书全文和行政处罚信息摘要的公开工作,自觉接受当事人和全社会的监督。未依法履行信息公示职责的,依照《企业信息公示暂行条例》等规定追究责任。

  10.积极创新市场监管机制。加强信用监管,严格落实企业信息公示、经营异常名录、严重违法企业名单等制度,推进与有关行政部门和司法机关建立联合惩戒机制。积极推进建立以随机抽查为重点的市场检查制度,形成适应工商行政管理改革新常态的市场监管新机制,促进宽进与严管并重。大力推动移动互联、大数据、云计算、物联网等先进技术与工商行政管理和市场监管业务的全面融合,提高执法规范化、现代化水平。

  11.强化统一执法。进一步强化系统凝聚力,以高度的使命感、责任感自觉维护工商行政管理和市场监管执法的统一性和权威性,切实防止地方保护。各地要严格贯彻落实总局改革发展等工作部署,不折不扣把各项工作要求执行到位。尤其是在分级管理、综合执法、机构调整的地方,要强化执法统一,严格执法办案标准,统一规范执法程序和执法文书。省级工商行政管理和市场监管部门在体制调整后要继续保持和加强对下级机关业务指导。

 12.充分发挥工商行政管理市场监管主力军作用。突出工商行政管理部门市场监管基本职能,工商行政管理各项工作只能加强,不能削弱。推进综合执法的地方工商行政管理和市场监管部门,要在当地党委政府以及上级工商行政管理和市场监管部门的领导下,保证工商行政管理法律法规规章及各项工作落实到位。适应改革新常态,充分认识主体准入、事中事后监管、消费维权等各项工商行政管理工作在维护良好市场秩序中的突出地位,切实发挥工商行政管理市场监管主力军作用。

  13.加强与司法机关信息交流合作。各级工商行政管理和市场监管部门要完善行政应诉制度,加强与各级人民法院的信息合作,完善各级工商行政管理和市场监管部门协助人民法院执行工作。健全行政执法和刑事司法衔接机制,建立与公安机关、检察机关、审判机关信息共享、案情通报、案件移送制度。

  三、强化对行政权力的制约和监督,加快建设严格的工商行政管理和市场监管法治监督体系

  14.强化行政执法监督。执法监督是维护市场监管执法统一性、权威性、有效性的关键。要进一步强化执法监督,完善并落实执法监督有关规定,突出对行政许可、行政处罚、行政强制中的立案销案、查封扣押、自由裁量权行使、涉案财物管理等重点环节的监督制约,着力解决行政不作为、乱作为、处罚畸轻畸重等问题,减少行政执法的随意性。

  15.加强上级机关对下级机关执法行为的监督。完善案件评查、执法检查、法治建设评价等常态化执法监督方式。建立大要案和跨区域案件执法监督制度,上级机关在必要时发出执法监督通知书,要求下级机关就案件办理情况作出说明。建立区域性、系统性风险等重大案件执法监督函告制度,上级机关可以就行政执法工作存在的普遍性问题或者区域性风险向下级机关发出执法监督意见书,提出改进工作的意见和建议。上级机关对下级机关落实执法监督通知书、执法监督意见书等情况进行通报,并纳入法治建设评价指标的重要内容。上级机关应当支持下级机关克服地方保护主义对执法活动的干预。

  16.严格依法履行行政复议职能。各级工商行政管理和市场监管部门应当严格按照《行政复议法》的规定履行行政复议职能,厘清信访、投诉、举报、政府信息公开与行政复议的法律界限,着力解决行政复议中存在的共性问题。上级机关应当运用行政复议意见书、行政复议建议书等形式指导下级机关做好行政执法工作。下级机关要依法履行行政复议决定,及时反馈对行政复议决定及意见、建议的落实情况。

  17.主动接受社会监督。扎实做好政务公开工作,认真贯彻落实《政府信息公开条例》,坚持以公开为常态、不公开为例外原则,全面推进政务公开。涉及公民、法人或者其他组织权利和义务的规范性文件,要按照政府信息公开要求和程序予以公开,没有公开的,不得作为执法依据。严格落实《信访条例》,依法依规对涉诉、涉访申请人做好告知与疏导工作。加强各级工商行政管理和市场监管部门网站和企业信用信息公示系统建设,推进政务公开信息化。

  18.强化责任追究。严格落实党风廉政建设主体责任和监督责任。按照《工商行政管理机关行政执法过错责任追究办法》等规定,完善纠错问责机制,严格确定不同岗位执法人员的执法责任。

  四、提高行政执法队伍能力和水平,加快建设完善的工商行政管理和市场监管法治教育体系

  19.强化领导干部法治思维和法治意识。完善广大干部特别是领导干部学法用法制度,把宪法和相关法律法规列入各级工商行政管理和市场监管部门领导班子学习内容,列为总局行政学院、地方工商行政管理和市场监管部门举办的学习培训的必修课,教育和引导行政执法人员牢固树立社会主义法治理念,恪守职业道德,做到忠于法律、捍卫法律、严格执法、敢于担当。把能不能遵守法律、依法办事、依法行政作为考察干部重要内容,在相同条件下,优先提拔使用法治素养好、依法行政能力强、在坚持依法办事上做出实绩的优秀干部。

  20.提高行政执法队伍依法履职能力。着力提高行政执法队伍思想政治素质、业务工作能力、职业道德水准,建设一支忠于党、忠于国家、忠于人民、忠于法律的工商行政管理和市场监管行政执法队伍。加强法治教育培训,提高行政执法人员依法行政的能力和水平。探索与法学院校、法学研究机构建立人才合作培养机制。各级工商行政管理和市场监管部门要全面建立法制机构,把政治素质高、法律素养好、工作能力强的干部充实到法制机构,工商行政管理所和市场监督管理所要全面配备法制员。按照国务院统一部署,推动建立法制机构人员为主体、吸收专家和律师参加的法律顾问队伍。建立工商行政管理和市场监管法治人才专家库,加强公职律师队伍建设。

  21.创新法治宣传方式。按照“谁执法谁普法”的普法责任制要求,丰富法治宣传手段,加大法治宣传工作经费投入,借助微博、微信等新媒体,采取法治讲座、法律咨询、送法到基层等形式宣传工商行政管理法律法规规章,重点加强各项改革涉及的法律法规规章的宣传工作。

  22.加强法治文化建设。设立法治宣传周,将每年12月1日至7日定为法治宣传周,开展宪法和工商行政管理法律法规规章宣传教育。探索开展工商行政管理和市场监管依法行政示范单位创建活动,营造依法行政良好氛围。

  五、健全法治工作领导体制和机制,加快建设有力的工商行政管理和市场监管法治保障体系

  23.健全法治工作领导体制。各级工商行政管理和市场监管部门要建立由主要负责同志牵头的法治建设领导机构,统一领导本部门法治工商建设工作,定期听取法治建设专题汇报,定期研究部署推进法治建设的具体任务和措施,及时解决遇到的突出问题。强化单位主要负责同志作为推进法治建设第一责任人的责任,主要负责同志要对本单位的法治建设负总责,各分管负责同志督促指导并对分管部门法治建设负责,组织落实各项任务和措施。

  24.健全法治建设工作机制。完善法治建设运行机制,建立健全法制机构和各内设机构各司其职、共同推进的法治建设工作机制。法制机构要切实履行在法治建设中的统筹规划、督促指导、检查考核等职责,努力当好本单位主要负责同志的参谋、助手和顾问。各内设机构要结合各自职能,积极履行推进法治建设的主体责任,把依法行政的要求贯穿到市场准入、事中事后监管、消费维权、队伍建设的全过程中,形成法治建设合力。

  25.加强基层法治基础保障。完善全国工商行政管理基层法制工作联系点制度,推进基层法制工作联系点规范化建设。完善基层基础设施和装备,研究制定执法人员装备配备标准,提高执法工作专业化和信息化水平。建立健全执法人员履行法定职责保护机制,防范依法履职风险。完善行政执法的财政保障机制,推动将工商行政管理和市场监管部门履行法定职责所需必要经费统一纳入同级预算予以保障。严格执行“收支两条线”制度,严禁下达罚款任务,严禁收费罚没收入按比例返还等与部门利益挂钩或者变相挂钩。

  26.强化基层一线执法队伍建设。严格执行《工商行政管理所条例》,加强工商行政管理所、市场监督管理所等区、县工商行政管理局和市场监督管理局派出机构建设,强化区、县工商行政管理局和市场监督管理局对工商行政管理所、市场监督管理所人员编制、经费开支、干部管理、业务工作的直接领导和管理,强化基层一线执法队伍建设。

  27.加强部门协作和社会共治。依据工商行政管理和市场监管职能,积极参与社会综合治理、扶持小微企业、促进就业、应对市场突发状况等相关工作。充分利用12315行政执法体系等有效途径和方式,健全依法维权和化解纠纷机制,推动建立行政调解与人民调解、司法调解相衔接的联动机制。支持和引导各类社会主体自我约束、自我管理,发挥个体劳动者协会、消费者协会、广告协会、商标协会等社会组织和团体在法治建设中的积极作用。

  各级工商行政管理和市场监管部门要全面贯彻《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》和本意见精神,加强整体谋划,统筹协调推进,把深化工商行政管理和市场监管各项改革与依法行政有机结合起来,切实提高工商行政管理和市场监管部门依法行政能力,为全面推进依法治国,建设社会主义法治国家作出应有的贡献。

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。