发改运行[2017]1139号 关于做好2017年降成本重点工作的通知
发文时间:2017-06-16
文号:发改运行[2017]1139号
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公安部、民政部、人力资源社会保障部、国土资源部、环境保护部、住房城乡建设部、交通运输部、水利部、农业部、商务部、国资委、海关总署、税务总局、工商总局、质检总局、统计局、林业局、知识产权局、法制办、国务院审改办、银监会、证监会、能源局、民航局、外汇局、铁路总公司办公厅(综合司),各省、自治区、直辖市、新疆生产建设兵团、计划单列市、副省级省会城市发展改革委、经信委(工信委、工信厅)、财政厅(局),人民银行上海总部、各分行、营业管理部、各省会(首府)城市中心支行、各副省级城市中心支行:

  在党中央、国务院坚强领导下,2016年降低实体经济企业成本工作取得了积极成效。为贯彻中央经济工作会议和中央财经领导小组第十五次会议精神,落实好《政府工作报告》提出的各项降成本重点任务,按照《降低实体经济企业成本工作方案》(国发[2016]48号),降低实体经济企业成本部际联席会议2017年将组织做好8个方面、25项重点工作。

  一、2017年降成本目标任务和总体要求

  今年降成本的主要目标是进一步减税降费,继续适当降低“五险一金”等人工成本;进一步深化改革,完善政策,降低制度性交易成本,降低用能、物流成本。

  在降成本工作中要统筹兼顾,突出重点,坚持全面系统推进与抓住关键环节相结合,坚持做好顶层设计与分类实施相结合,坚持解决当前问题与着眼长远发展相结合,坚持降低显性成本与降低隐性成本相结合,坚持降低外部成本与企业内部挖潜相结合。充分调动各方面积极性,增强工作针对性,确保各项政策措施得到落实。

  二、降低税费负担

  (一)落实和完善全面推开营改增试点政策。简化增值税税率结构,由四档税率简并至三档,营造简洁透明、更加公平的税收环境,进一步减轻企业税收负担。规范优化征管服务措施,深入重点行业开展政策辅导,帮助企业用好用足增值税抵扣机制。

  (二)进一步减轻企业税收负担。扩大小型微利企业享受减半征收所得税优惠的范围,年应纳税所得额上限由30万元提高到50万元。落实好研发费用加计扣除政策,规范优化部门间协同工作机制,科技型中小企业研发费用加计扣除比例由50%提高到75%。改进和优化税收征管、纳税服务,提高办税便利程度。

  (三)清理规范政府性基金和行政事业性收费。全面清理规范政府性基金,取消城市公用事业附加等基金,授权地方政府自主减免部分基金。取消或停征中央涉企行政事业性收费35项,收费项目再减少一半以上,保留的项目尽可能降低收费标准。各地要结合本地区实际削减涉企行政事业性收费。

  (四)大幅减少涉企经营服务性收费。减少政府定价的涉企经营性收费。清理取消行政审批中介服务违规收费,组织专项清理行动,发布行政审批前置中介服务事项目录清单;放宽中介服务机构准入条件,严禁利用限额管理等方式控制中介服务机构数量,严禁通过分解收费项目、扩大收费范围、减少服务内容等变相提高收费标准。推动合理降低金融等领域涉企经营性收费,认真执行《商业银行收费行为执法指南》,深入清理规范进出口、检验检疫检测、人才流动、电子政务平台、铁路货运等领域和环节涉企经营服务性收费。放开具备竞争条件的涉企经营服务政府定价,降低部分保留项目的收费标准。

  (五)加强收费监督检查。各类收费清单全部公开,严格按照目录清单执行。加强市场调节类经营服务性收费监管,取消不合理的收费项目,降低收费偏高、盈利较多项目的收费标准。重点对电子政务平台、进出口环节、高速公路车辆救援服务、涉农收费等开展收费检查,严厉打击各类乱收费行为。

  三、降低融资成本

  (六)加大金融对实体经济的支持力度。促进金融机构突出主业,增强服务实体经济能力,防止脱实向虚。在风险可控、商业可持续的前提下,鼓励有条件的金融机构开展应收账款融资、动产融资、银税合作、资产证券化等合理金融创新,支持实体经济发展。缓解中小微企业融资难、融资贵。鼓励大中型商业银行设立普惠金融事业部,国有大型银行要率先做到,实行差别化考核评价办法和支持政策;督促商业银行落实有关小微企业授信尽职免责的监管政策,制定内部制度办法;鼓励大型银行在有效防控风险的前提下,赋予县支行合理的信贷业务权限;规范发展互联网金融,鼓励银行业金融机构在防范风险、审慎经营的前提下,利用互联网、大数据技术,提升客户信息采集与分析能力,创新小微企业金融产品,探索发放信用贷款。鼓励有条件的地区推动社会资本按市场化方式建立产业投资基金。发挥好政策性开发性金融作用,强化农村信用社服务“三农”功能,积极培育发展村镇银行。完善不良贷款处置的市场主体准入、组包项目等方面的政策。拓宽保险资金支持实体经济渠道。坚持有扶有控的信贷政策,对于基础较好、暂时遇到困难的骨干企业,继续满足其合理融资需求。合理界定破产企业国有股东责任。

  (七)深化多层次资本市场改革扩大直接融资比例。完善主板市场基础性制度,积极发展创业板、新三板,规范发展区域性股权市场。完善新三板分层管理,推动融资制度规则创新,完善摘牌制度,修订《股票转让细则》。加快推动优先股和资产证券化业务发展。继续扩大债券发行规模,推动债券市场对外开放,扩大创新创业债试点规模。

  (八)发挥政府投资的担保机构作用。指导地方政府完善对其投资、管理的融资担保机构的考核政策,推动政府投资的融资担保机构和再担保机构开展担保业务。对小微企业融资担保业务,鼓励有条件的地区尝试由担保机构、再担保机构、银行等方面按一定比例分担代偿责任,推进新型“政银担”合作机制。推动全国农业信贷担保体系尽快转入实质性运营。建立中小微企业贷款、融资担保风险补偿机制。

  四、降低制度性交易成本

  (九)深化简政放权改革。全面实行清单管理制度,制定国务院部门权力和责任清单,扩大市场准入负面清单试点,减少政府的自由裁量权,增加市场的自主选择权。增强审批权限下放的部门间协调,凡可同步下放的务必同步下放,鼓励有条件的地区开展相对集中行政许可权改革试点,推广联审联办机制。出台《中央预算内投资审批制度改革方案》,完善《外商投资项目核准和备案管理办法》,简化备案管理审批流程,组织推行工程建设项目多评合一、多审合一、多图联审、联合验收等新模式。清理取消一批生产和服务许可证,适时启动《工业产品生产许可证管理条例》修订工作。进一步梳理各地现行定价项目,最大限度缩减政府定价范围。进一步深化商事制度改革,实行“多证合一”,扩大“证照分离”改革试点,推进企业登记全程电子化和电子营业执照。加快企业注册便利化改革,积极尝试企业简易注销登记。

  (十)完善事中事后监管制度。实现“双随机、一公开”监管全覆盖,推行“双告知”、“双反馈”,推进多部门综合行政执法检查,实现“一次抽查、全面体检、综合会诊”。建立市场监督监管工作会商机制,整合监管力量,提升监管效率。合理降低检验检测收费,推动产品检验检测结果和产品认证实现互认。积极运用大数据、云计算、物联网等信息化手段,探索实行“互联网+监管”模式,提高监管效能。推进社会信用体系建设,充分发挥全国信用信息共享平台及企业信用信息公示系统作用,实行守信联合激励和失信联合惩戒,建立中介组织不良行为记录和黑名单。对新产业、新业态、新模式,积极探索科学审慎监管。做好行业协会商会与行政机关脱钩工作,贯彻落实好《行业协会商会综合监管办法(试行)》。

  (十一)优化政府服务。加快国务院部门和地方政府信息系统互联互通,形成全国统一政务服务平台。加快实施“互联网+政务服务”,大力推进服务事项网上办理,优化网上服务流程,推行网上并联审批和线上注册登记。有条件的地区应着力实现省级行政审批事项和公共服务事项一厅办公。制定《压缩货物通关时间的措施(试行)》,推进全国通关一体化,继续深化国际海关合作,扩大“一带一路”海关合作机制范围,推进国际海关间“经认证的经营者(AEO)”互认合作。

  (十二)加强公平竞争市场环境建设。坚持权利平等、机会平等、规则平等,进一步放宽非公有制经济市场准入。凡法律法规未明确禁入的行业和领域,都要允许各类市场主体平等进入;凡向外资开放的行业和领域,都要向民间资本开放;凡影响市场公平竞争的不合理行为,都要坚决制止。扩大市场准入负面清单制度改革试点范围,修订《市场准入负面清单草案(试点版)》,进一步压缩清单内容和条目。全面实施公平竞争审查制度。推动完善统一开放、竞争有序的市场体系,持续开展全国市场秩序监测评价工作。严格治理违法违规、不达标、不合格的经营行为。健全反垄断法律规则体系,加强反垄断和反不正当竞争执法,积极查处垄断协议和滥用市场支配地位行为,依法开展经营者集中反垄断审查,依法制止滥用行政权力排除、限制竞争行为,推动统一市场长效机制建设。

  五、降低人工成本

  (十三)继续适当降低“五险一金”有关缴费比例。稳步推动养老保险制度改革。允许失业保险总费率为1.5%的省(区、市)将总费率阶段性降至1%。阶段性适当降低企业住房公积金缴存比例。

  (十四)降低劳动力流动成本。完善户口迁移政策,推动各地出台户口迁移政策和配套措施,加快出台居住证制度实施办法,严格控制积分落户政策适用范围。提高劳动力市场灵活性。组织技工院校和企业开展新型学徒制试点,符合税法规定条件的企业培训费用允许税前扣除。

  六、降低用能用地成本

  (十五)合理降低用电用气成本。继续推进电力直接交易,完善交易机制,有序放开跨省跨区送受电计划。公布除西藏外全部省级电网输配电价,基本实现省级电网输配电价改革全覆盖,推进建立与输配电价改革相适应的成本归集核算制度及办法,指导地方制定地方电网和新增配电网价格。进一步研究完善两部制电价制度,规范容量电费计费方式。以增量配电设施为基本单元组织一批项目,吸引社会资本投入,开展增量配电业务试点。督促各地出台并落实加强地方天然气输配价格监管措施。

  (十六)落实产业用地政策。落实好《产业用地政策实施工作指引》。鼓励采取长期租赁、先租后让、租让结合等灵活方式,鼓励盘活存量用地和闲置地、荒废地,更好地满足制造业发展合理用地需要。实行工业用地弹性年期出让制度。


  七、降低物流成本

 (十七)加强物流薄弱环节和重点领域基础设施建设。完善基础设施网络节点布局,陆续启动实施交通物流融合发展第一批重点项目。加快形成贯通内外的国家物流网络主骨架。统筹枢纽节点建设,支持具备多式联运、干支衔接、口岸服务等功能的枢纽项目。畅通集疏运系统,加强对主要港口、重点物流园区疏港铁路和集散公路建设,破解“最后一公里”瓶颈制约,加强城乡物流配送网络节点建设。

  (十八)推进发展物流新业态和集装箱运输。推动物流业和制造业深度融合发展,降低制造企业物流成本。推进多式联运示范工程建设,组织开展多式联运第二批试点;充分发挥铁路运输优势,大力发展铁路集装箱运输,推动发展成组化运输和甩挂运输。鼓励铁水联运、空陆联运、铁路驮背运输等模式发展。

  (十九)加强物流标准制定等基础性工作。完善物流业相关基础设施、服务规范、技术装备、信息交换接口等方面标准规范,建立与国际标准接轨的集装箱多式联运标准体系,推进内陆集装箱发展,健全无车承运人相关法规制度和标准规范。推广1200mm×1000mm标准托盘和600mm×400mm包装基础模数,从商贸领域向制造业领域延伸,促进上下游设施设备的标准化,支持标准装载单元器具循环使用。

  (二十)发展“互联网+”高效物流。支持基于大数据的运输配载、跟踪监测、库存监控等第三方物流信息平台创新发展,实现跨部门、跨企业的物流管理、作业与服务信息的共享,加快建设国家物流大数据中心。

  (二十一)降低物流用地成本。继续执行物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策,对物流企业自有大宗商品仓储设施用地减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。

  八、提高资金周转效率

  (二十二)清理地方政府对企业的资金拖欠。按照相关要求妥善偿还地方政府拖欠的工程款。改进国企招投标、政府采购方式,合理降低企业经营期限、注册资金等资质要求。

  (二十三)清理规范各类保证金。规范工程建设领域保留的投标、履约、工程质量、农民工工资四类保证金的管理。推进加工贸易银行保证金台账制度改革。建立保证金清单制度。

  九、引导企业内部挖潜

 (二十四)鼓励企业降低采购成本。在能源原材料等的采购和招标中,鼓励企业利用好国际国内两个市场、两种资源,通过集中采购、长期合同等方式,降低采购成本。


 (二十五)降低企业运营成本。组织开展企业管理创新、优秀成果示范推广活动,加强经验交流。支持企业加强目标成本管理,开展重点行业成本压控专项工作,大力压降“两金”占用。引导企业通过技术改造和内部挖潜,降低能耗物耗水平和各类费用。

  加强降成本政策措施宣传解读,利用好互联网新媒体等宣传渠道,并通过各级政府政务信息网、各部门门户网站等加强推广。在各部门、各地区政务公开基础上,汇总整理降成本相关政策和各类清单进行集中公开。加强对大、中、小型企业和各类所有制企业成本情况调查研究,充分听取企业意见建议,不断完善相关政策。通过国家有关部门督促检查和地方自行督查相结合的方式,推进降成本政策落实。

  请各单位认真做好相关重点工作。

  特此通知。


国家发展改革委

工业和信息化部

财  政  部

人 民 银 行

2017年6月16日


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。