中评协[2017]44号 知识产权资产评估指南(2017)
发文时间: 2017-09-08
文号:中评协[2017]44号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市、计划单列市资产评估协会(注册会计师协会):

  为贯彻落实《资产评估法》,规范资产评估执业行为,保证资产评估执业质量,保护资产评估当事人合法权益和公共利益,在财政部指导下,中国资产评估协会根据《资产评估基本准则》,对《知识产权资产评估指南》进行了修订,现予印发,自2017年10月1日起施行。

  请各地方协会将《知识产权资产评估指南》及时转发资产评估机构,组织资产评估机构和资产评估专业人员进行学习和培训,并将执行过程中发现的问题及时上报中国资产评估协会。

  附件:《知识产权资产评估指南》

  中国资产评估协会

  2017年9月8日

  附件:

知识产权资产评估指南

  第一章 总则

  第一条 为规范知识产权资产评估行为,保护资产评估当事人合法权益和公共利益,根据《资产评估执业准则——无形资产》制定本指南。

  第二条 本指南所称知识产权资产,是指知识产权权利人拥有或者控制的,能够持续发挥作用并且带来经济利益的知识产权权益。知识产权资产包括专利权、商标专用权、著作权、商业秘密、集成电路布图设计和植物新品种等。

  第三条 本指南所称知识产权资产评估,是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则,根据委托对评估基准日特定目的下的知识产权资产价值进行评定和估算,并出具资产评估报告的专业服务行为。

  第四条 执行知识产权资产评估业务,应当遵守本指南。

  第二章 基本遵循

  第五条 资产评估机构及其资产评估专业人员开展知识产权资产评估业务,应当遵守法律、行政法规的规定,坚持独立、客观、公正的原则,诚实守信,勤勉尽责,谨慎从业,遵守职业道德规范,自觉维护职业形象,不得从事损害职业形象的活动。

  第六条 资产评估机构及其资产评估专业人员开展知识产权资产评估业务,应当独立进行分析和估算并形成专业意见,拒绝委托人或者其他相关当事人的干预,不得直接以预先设定的价值作为评估结论。

  第七条 执行知识产权资产评估业务,应当具备知识产权资产评估的专业知识和实践经验,能够胜任所执行的知识产权资产评估业务。

  执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时,应当采取弥补措施,包括利用专家工作及相关报告等。

  第八条 资产评估机构应当关注知识产权资产评估业务的复杂性,根据自身的资产评估专业人员配备、专业知识和经验,审慎考虑是否有能力受理知识产权资产评估业务。

  第九条 执行知识产权资产评估业务,应当明确评估对象、评估范围、评估目的、评估基准日、价值类型和资产评估报告使用人。

  第十条 知识产权资产评估目的通常包括转让、许可使用、出资、质押、诉讼、财务报告等。

  第十一条 执行知识产权资产评估业务,应当充分考虑评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素,恰当选择价值类型。

  第十二条 执行知识产权资产评估业务,应当对资产评估活动中使用的资料进行核查验证。

  第十三条 执行知识产权资产评估业务,应当合理使用评估假设。

  第十四条 执行知识产权资产评估业务,应当关注宏观经济政策、行业政策、经营条件、生产能力、市场状况、产品生命周期等各项因素对知识产权资产效能发挥的作用,以及对知识产权资产价值产生的影响。

  第十五条 执行知识产权资产评估业务,应当关注知识产权资产的基本情况:

  (一)知识产权资产权利的法律文件、权属有效性文件或者其他证明资料;

  (二)知识产权资产特征和使用状况,历史沿革以及评估与交易情况;

  (三)知识产权资产实施的地域范围、领域范围、获利能力与获利方式,知识产权资产是否能给权利人带来显著、持续的可辨识经济利益;

  (四)知识产权资产的法定寿命和剩余经济寿命,知识产权资产的保护措施;

  (五)知识产权资产实施过程中所受到的法律、行政法规或者其他限制;

  (六)类似知识产权资产的市场价格信息;

  (七)其他相关信息。

  第十六条 执行知识产权资产评估业务,应当要求委托人明确评估对象,并关注评估对象的权利状况以及法律、经济、技术等具体特征。

  知识产权资产通常与其他资产共同发挥作用,执行知识产权资产评估业务应当根据评估对象的具体情况和评估目的分析、判断知识产权资产的作用,恰当进行单项知识产权资产或者知识产权资产组合的评估,合理确定知识产权资产的价值。

  第十七条 专利资产是指专利权利人拥有或者控制的,能够持续发挥作用并且带来经济利益的专利权益。专利资产评估业务的评估对象是指专利资产权益,包括专利所有权和专利使用权。专利使用权是指专利实施许可权,具体形式包括专利权独占许可、独家许可、普通许可和其他许可形式。

  执行专利资产评估业务,应当明确专利资产的权利属性。评估对象为专利所有权的,应当关注专利权是否已经许可他人使用以及使用权的具体形式,并关注其对专利所有权价值的影响。评估对象为专利使用权的,应当明确专利使用权的许可形式、许可内容及许可期限。

  第十八条 商标资产是指商标权利人拥有或者控制的,能够持续发挥作用并且能带来经济利益的注册商标权益。注册商标包括商品商标、服务商标、集体商标、证明商标。商标资产评估涉及的商标通常为商品商标和服务商标。

  商标资产评估对象是指受法律保护的注册商标资产权

  益,包括商标专用权、商标许可权。评估对象为商标专用权的,应当关注商标是否已经许可他人使用以及具体许可形式评估对象为商标许可权的,应当明确该权利的具体许可形式、内容和期限。

  第十九条 著作权资产,是指著作权权利人拥有或者控制的,能够持续发挥作用并且带来经济利益的著作权财产权益和与著作权有关权利的财产权益。著作权资产评估对象是指著作权中的财产权益以及与著作权有关权利的财产权益。

  著作权财产权利种类包括:复制权、发行权、出租权、展览权、表演权、放映权、广播权、信息网络传播权、摄制权、改编权、翻译权、汇编权以及著作权人享有的其他财产权利。

  与著作权评估有关的权利通常包括:出版者对其出版的图书、期刊的版式设计的权利,表演者对其表演享有的权利,录音、录像制作者对其制作的录音、录像制品享有的权利,广播电台、电视台对其制作的广播、电视所享有的权利以及由法律、行政法规规定的其他与著作权有关的权利。

  著作权资产的财产权利形式包括著作权人享有的权利,以及转让或者许可他人使用的权利。许可使用形式包括法定许可和授权许可;授权许可形式包括专有许可、非专有许可和其他形式许可等。

  执行著作权资产评估业务,应当明确著作权资产的权利形式。当评估对象为著作权许可使用权时,应当明确具体许可形式、内容和期限。

  执行著作权资产评估业务,还应当关注原创著作权和衍生著作权之间的权利关系以及著作权与有关权利之间的关系。

  第二十条 商业秘密,是指不为公众所知悉、能为权利人带来经济利益、具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息,包括设计、程序、产品配方、制作工艺、制作方法、管理诀窍、客户名单、货源情报、产销策略、招投标中的标底及标书内容等信息。设计、程序、产品配方、制作工艺、制作方法等在实务中通常称为专有技术或者技术诀窍。

  执行商业秘密资产评估业务,应当关注商业秘密的保密级别、保密期限、应用范围等,同时应当考虑权利人对商业秘密采取的保护措施,如竞业禁止协议等对商业秘密价值的影响。

  第二十一条 集成电路布图设计,是指集成电路中至少有一个是有源元件的两个以上元件和部分或者全部互连线路的三维配置,或者为制造集成电路而准备的上述三维配置。其中,集成电路是指半导体集成电路,即以半导体材料为基片,将至少有一个是有源元件的两个以上元件和部分或者全部互连线路集成在基片之中或者基片之上,以执行某种电子功能的中间产品或者最终产品。集成电路布图设计资产评估对象是指集成电路布图设计资产的权益,包括专有权和许可他人使用的权利。

  集成电路布图设计权利人享有下列专有权:

  (一)对受保护的布图设计的全部或者其中任何具有独创性的部分进行复制;

  (二)将受保护的布图设计、含有该布图设计的集成电路或者含有该集成电路的物品投入商业利用。集成电路布图设计权利人可以将其专有权转让或者许可他人使用其布图设计。

  在执行集成电路布图设计资产评估业务时,应当关注是否存在反向工程、强制许可、独立创作的相同设计等情况,并考虑其对评估结论的影响。

  第二十二条 植物新品种是指经过人工培育的或者对发现的野生植物加以开发,具备新颖性、特异性、一致性和稳定性,并有适当命名的植物品种。

  植物新品种资产评估对象是指相关权利人拥有或控制的,能够持续发挥作用并且能带来经济利益的由农业部门或者林业部门授予的植物新品种权益。

  执行涉外转让植物新品种资产评估业务,应当要求委托人提供包括相关审批机关予以登记的证明、相关审批机关同意转让的批准回复以及相关审批机关发布的转让公告等经济行为依据。

  执行植物新品种资产评估业务,应当关注植物新品种是否已经由相关部门审定、以及审定对植物新品种应用范围的限制。

  第二十三条 确定知识产权资产价值的评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。

  执行知识产权资产评估业务,应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况,分析上述三种基本方法的适用性,选择评估方法。

  第二十四条 编制知识产权资产评估报告应当反映知识产权资产的特点,通常包括下列内容:

  (一)知识产权资产的性质、权利状况及限制条件;

  (二)知识产权资产实施的地域限制、领域限制及法律限制条件;

  (三)宏观经济和行业前景;

  (四) 知识产权资产应用的历史、现实状况与发展前景;

  (五)知识产权资产的获利期限;

  (六)评估依据的信息来源;

  (七)其他必要信息。

  第二十五条 知识产权资产评估报告应当明确说明评估过程和依据,通常包括下列内容:

  (一)价值类型的选择及其定义;

  (二)评估方法的选择及其理由;

  (三)各重要参数的来源、分析、比较与测算过程;

  (四)对测算结果进行分析,形成评估结论的过程;

  (五)评估结论成立的假设前提和限制条件;

  (六)可能影响评估结论的特别事项。

  第三章 以转让或者许可使用为目的的知识产权资产评估

  第二十六条 执行以转让或者许可使用为目的的知识产权资产评估业务,应当知晓评估对象通常为知识产权资产的所有权或者使用权,并要求委托人明确评估对象。

  第二十七条 执行以转让或者许可使用为目的的知识产权资产评估业务,应当考虑评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素,恰当选择价值类型。以出资、转让、许可使用等交易为目的的通常选择市场价值或者投资价值。

  第二十八条 执行以转让为目的的知识产权资产评估业务,应当关注委托人已经确定的转让方式和转让价款的支付方式等因素,确定其对评估结论的影响,并在资产评估报告中披露转让方式等事项。

  第二十九条 执行以许可使用为目的的知识产权资产评估业务,应当关注许可使用的具体形式、许可使用费支付方式、许可使用期限和范围等,确定其对评估结论的影响,并在资产评估报告中披露许可使用的具体形式、许可使用费支付方式、许可使用期限和范围等。

  第四章 以出资为目的的知识产权资产评估

  第三十条 执行以出资为目的的知识产权资产评估业务,应当熟悉知识产权管理部门以及工商行政管理部门关于知识产权出资的有关规定。

  第三十一条 以出资为目的的知识产权资产评估业务包括:

  (一)工商行政管理部门受理的有限责任公司或者股份有限公司设立或者增资时,对作为股东或者发起人出资的知识产权资产进行的评估;

  (二)工商行政管理部门受理的其他非公司法人类型企业所涉及的以知识产权资产出资的资产评估;

  (三)法律、行政法规规定的其他需要进行知识产权资产评估的事项。

  第三十二条 知识产权出资应当符合《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国公司登记管理条例》、《公司注册资本登记管理规定》等法律、行政法规的要求。

  执行知识产权资产出资评估业务应当关注评估对象是否可以用于出资,但不得对评估对象是否可以作为出资资产进行确认或者发表意见。

  第三十三条 对重组、改制企业的知识产权资产进行评估时,应当关注的内容通常包括:

  (一)资产的权利人与出资人是否一致;

  (二)出资人的经济行为是否需经有权机构批准,并经相关管理部门审查同意;

  (三)设定他项权利的资产是否与其相对应的负债分离;

  (四)企业重组、改制方案以及批复文件和相关法律意见书等。

  第三十四条 执行知识产权出资资产评估业务应当关注评估对象可使用期限对其价值的影响,并结合知识产权资产法定保护期限以及受益期限评估其价值。

  第三十五条 采用收益法评估知识产权资产时,应当结合出资目的实现后评估对象合理的生产规模、市场份额、技术及管理水平等因素,综合判断未来收益预测的合理性。

  第三十六条 对以包含知识产权的资产负债组合出资的,应当依据同口径的可靠财务数据,分别选用适当的评估方法对各项资产和负债价值进行评估,以资产组合方式列示其价值。

  第五章 以质押为目的的知识产权资产评估

  第三十七条 执行以质押为目的的知识产权资产评估业务,应当熟悉《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》以及知识产权管理部门、金融管理部门关于知识产权质押融资的相关规定。

  第三十八条 执行知识产权资产质押评估业务应当关注出质知识产权需要具备的以下基本条件:

  (一)出质人拥有完整、合法、有效的相关知识产权权利,产权关系明晰;

  (二)出质的知识产权具有一定的价值,可以依法转让;

  (三)以专利权出质的,应当符合国家知识产权局关于专利权质押登记的相关规定;以商标专用权出质的,应当符合工商行政管理局关于注册商标专用权质权登记的相关规定;以著作权出质的,应当符合国家版权局关于著作权质权登记的相关规定;

  (四)构成知识产权组合的各单项知识产权,如果共同出质设定为质押对象,应当符合相关行政主管部门质押登记的有关规定;

  (五)符合其他法律、行政法规的要求。

  第三十九条 执行知识产权资产质押评估业务应当关注出质知识产权的具体情况:

  (一) 在评估共有知识产权时,应当关注知识产权共有人是否一致同意将该知识产权进行质押;

  (二) 评估对象是否存在合同约定的出质限制,包括时间、地域方面的限制以及存在质押、诉讼等权利限制;

  (三) 涉及知识产权质物处置评估时,应当关注与质押知识产权资产实施和运用不可分割的其他资产是否一并处置。

  第四十条 执行知识产权资产质押评估业务应当关注评估对象是否可以用于出质,但不得对评估对象是否可以作为出质资产进行确认或者发表意见。

  第四十一条 委托人将评估基准日设定在确定贷款审批发放或者作出其他质押融资决策之前的,为了解知识产权资产在通常条件下能够合理实现的价值并以此确定贷款额度,可以委托评估其市场价值或者其他类型的价值。

  委托人将评估基准日设定在出质人违约、拟处置知识产权资产时,为确定处置底价或者可变现价值提供参考依据,可以委托评估其市场价值或者清算价值。

  第四十二条 执行知识产权资产质押评估业务应当关注知识产权资产质押风险对资产评估报告相关信息披露的特殊要求,并对相关事项作出充分披露。

  第四十三条 需要在存在重大不确定因素情况下作出评估相关判断的,应当保持必要的谨慎,尽可能充分估计知识产权资产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,并在资产评估报告中作出必要的风险提示。法定优先受偿权利等情况的书面查询资料,应当作为资产评估报告的附件。

  第四十四条 跟踪评估出质知识产权市场价值或者其他类型的价值,应当对知识产权实施市场已经发生的变化予以充分考虑和说明。

  第六章 以诉讼为目的的知识产权资产评估

  第四十五条 执行以诉讼为目的的知识产权资产评估业务,应当熟悉国家司法部门和知识产权管理部门有关知识产权诉讼的规定。

  第四十六条 执行以诉讼为目的的知识产权资产评估业务,应当与委托人和相关当事人进行充分沟通,了解案情基本情况,并且通过现场调查和资料收集等确认评估对象和评估范围,诉讼评估的知识产权资产通常为涉案资产或者其他相关经济利益。

  其他相关经济利益是指一方当事人的行为给另一方当事人造成的经济损失以及费用增加等,通常包括侵权损失、资产损害,以及由于个人或者法人经营、合同纠纷等行为引起的相关经济利益变化。

  第四十七条 执行以诉讼为目的的知识产权资产评估业务,应当提醒委托人根据评估对象和具体案件的不同,合理确定评估基准日。评估基准日可以是过去或者现在的某一时点。

  第四十八条 执行以诉讼为目的的知识产权资产评估业务,应当根据评估目的、评估对象、案件具体情况以及所处阶段的不同,合理确定涉案知识产权资产评估的价值类型。

  第四十九条 执行以诉讼为目的的知识产权资产评估业务,应当尽可能要求委托人和其他相关当事人提供相关资料,并要求其对资料的真实性、完整性、合法性进行确认,同时通过市场调查、专家访谈等方式收集评估资料。

  第五十条 执行以诉讼为目的的知识产权资产评估业务,应当尽可能在委托人、其他相关当事人的配合下进行现场调查。

  现场调查时应当保留必要的文字、语音、照片、影像等资料,以书面形式记录调查的时间、地点、过程、结果等,并与参加现场调查的委托人、其他相关当事人等共同确认。

  如果调查时出现委托人或者其他相关当事人不在现场,或者相关人员不予配合等情况,则应详细记录现场情况,收集必要的证据资料,并在资产评估报告中予以披露。

  第五十一条 编制以诉讼为目的的知识产权资产评估报告,应当重点披露下列内容:

  (一)是否存在资产评估委托合同(委托要约)对资产评估基本事项约定不明确,或者评估对象和评估范围与资产评估委托合同(委托要约)约定不一致的情形;

  (二)涉案知识产权资产以及其他相关经济利益的具体内容以及价值构成;

  (三)现场调查和资料收集过程中委托人和其他相关当事人的配合情况;

  (四)其他可能影响正确理解评估结论和资产评估报告使用的事项。

  第七章 以财务报告为目的的知识产权资产评估

  第五十二条 执行以财务报告为目的的知识产权评估业务,应当提醒委托人根据项目具体情况以及会计准则要求,合理确定评估对象。评估对象可以是单项知识产权资产,也可以是知识产权资产组合或者与其他有形和无形资产组成的资产组。

  第五十三条 执行会计准则规定的合并对价分摊事项涉及的知识产权资产评估业务,购买方取得的被购买方拥有的但在其财务报表上未确认的知识产权资产被确认为无形资产的,需要满足以下条件之一:

  (一)源于合同性权利或者其他法定权利;

  (二)能够从被购买方资产分离或者划分出来,并能单独或者与相关合同、资产和负债一起,用于出售、转移、授予许可、租赁或者交换。

  第五十四条 执行会计准则规定的合并对价分摊事项涉及的知识产权资产评估业务,如果知识产权资产是不可分离的或者其市场价值不能可靠计量,应当将该项知识产权资产所在的最小资产组作为评估对象;如果与知识产权资产相联系资产的单独市场价值能可靠计量,并且各单项资产具有相同或者近似的使用寿命,可以将该项知识产权资产所在的最小资产组作为评估对象。

  第五十五条 执行会计准则规定的减值测试涉及的知识产权资产评估业务应当知晓,使用寿命不确定的知识产权资产一般每年都进行减值测试,而使用寿命确定的知识产权资产只有在存在明显的减值迹象时才进行减值测试。

  第八章 附则

  第五十六条 本指南自2017年10月1 日起施行。中国资产评估协会于2015年12月31日发布的《关于印发〈知识产权资产评估指南〉的通知》(中评协〔2015〕82号)同时废止

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。