国发[2019]18号 国务院关于加强和规范事中事后监管的指导意见
发文时间:2019-09-06
文号:国发[2019]18号
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各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:

  为深刻转变政府职能,深化简政放权、放管结合、优化服务改革,进一步加强和规范事中事后监管,以公正监管促进公平竞争,加快打造市场化法治化国际化营商环境,提出以下意见。

  一、总体要求

  (一)指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中全会精神,牢固树立新发展理念,充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,更好发挥政府作用,持续深化“放管服”改革,坚持放管结合、并重,把更多行政资源从事前审批转到加强事中事后监管上来,落实监管责任,健全监管规则,创新监管方式,加快构建权责明确、公平公正、公开透明、简约高效的事中事后监管体系,形成市场自律、政府监管、社会监督互为支撑的协同监管格局,切实管出公平、管出效率、管出活力,促进提高市场主体竞争力和市场效率,推动经济社会持续健康发展。

  (二)基本原则。

  依法监管。坚持权责法定、依法行政,法定职责必须为,法无授权不可为,严格按照法律法规规定履行监管责任,规范监管行为,推进事中事后监管法治化、制度化、规范化。

  公平公正。对各类市场主体一视同仁,坚决破除妨碍公平竞争的体制机制障碍,依法保护各类市场主体合法权益,确保权利公平、机会公平、规则公平。

  公开透明。坚持以公开为常态、不公开为例外,全面推进政府监管规则、标准、过程、结果等依法公开,让监管执法在阳光下运行,给市场主体以稳定预期。

  分级分类。根据不同领域特点和风险程度,区分一般领域和可能造成严重不良后果、涉及安全的重要领域,分别确定监管内容、方式和频次,提升事中事后监管精准化水平。对新兴产业实施包容审慎监管,促进新动能发展壮大。

  科学高效。充分发挥现代科技手段在事中事后监管中的作用,依托互联网、大数据、物联网、云计算、人工智能、区块链等新技术推动监管创新,努力做到监管效能最大化、监管成本最优化、对市场主体干扰最小化。

  寓管于服。推进政府监管与服务相互结合、相互促进,坚持行“简约”之道,做到程序、要件等删繁就简、利企便民,营造良好发展环境,增强人民群众幸福感、获得感和安全感。

  二、夯实监管责任

  (三)明确监管对象和范围。要严格按照法律法规和“三定”规定明确的监管职责和监管事项,依法对市场主体进行监管,做到监管全覆盖,杜绝监管盲区和真空。除法律法规另有规定外,各部门对负责审批或指导实施的行政许可事项,负责事中事后监管;实行相对集中行政许可权改革的,要加强审管衔接,把监管责任落到实处,确保事有人管、责有人负;对已经取消审批但仍需政府监管的事项,主管部门负责事中事后监管;对下放审批权的事项,要同时调整监管层级,确保审批监管权责统一;对审批改为备案的事项,主管部门要加强核查,对未经备案从事相关经营活动的市场主体依法予以查处;对没有专门执法力量的行业和领域,审批或主管部门可通过委托执法、联合执法等方式,会同相关综合执法部门查处违法违规行为,相关综合执法部门要积极予以支持。

  (四)厘清监管事权。各部门要充分发挥在规则和标准制定、风险研判、统筹协调等方面的作用,指导本系统开展事中事后监管。对涉及面广、较为重大复杂的监管领域和监管事项,主责部门要发挥牵头作用,相关部门要协同配合,建立健全工作协调机制。省级人民政府要统筹制定本行政区域内监管计划任务,指导和督促省级部门、市县级人民政府加强和规范监管执法;垂直管理部门要统筹制定本系统监管计划任务,并加强与属地政府的协同配合。市县级人民政府要把主要精力放在加强公正监管上,维护良好的市场秩序。

  三、健全监管规则和标准

  (五)健全制度化监管规则。各部门要围绕服务企业发展,分领域制订全国统一、简明易行的监管规则和标准,并向社会公开,以科学合理的规则标准提升监管有效性,降低遵从和执法成本。对边界模糊、执行弹性大的监管规则和标准,要抓紧清理规范和修订完善。要结合权责清单编制,在国家“互联网+监管”系统监管事项目录清单基础上,全面梳理各级政府和部门职责范围内的监管事项,明确监管主体、监管对象、监管措施、设定依据、处理方式等内容,纳入国家“互联网+监管”系统统一管理并动态更新,提升监管规范化、标准化水平。强化竞争政策的基础性地位,落实并完善公平竞争审查制度,加快清理妨碍全国统一市场和公平竞争的各种规定和做法。

  (六)加强标准体系建设。加快建立完善各领域国家标准和行业标准,明确市场主体应当执行的管理标准、技术标准、安全标准、产品标准,严格依照标准开展监管。精简整合强制性标准,重点加强安全、卫生、节能、环保等领域的标准建设,优化强制性标准底线。鼓励企业、社会团体制定高于强制性标准的标准,开展标准自我声明公开并承诺执行落实,推动有关产品、技术、质量、服务等标准与国际接轨互认。适应新经济新技术发展趋势,及时修订调整已有标准,加快新产业新业态标准的研究制定。加强质量认证体系建设,对涉及安全、健康、环保等方面的产品依法实施强制性认证。

  四、创新和完善监管方式

  (七)深入推进“互联网+监管”。依托国家“互联网+监管”系统,联通汇聚全国信用信息共享平台、国家企业信用信息公示系统等重要监管平台数据,以及各级政府部门、社会投诉举报、第三方平台等数据,加强监管信息归集共享,将政府履职过程中形成的行政检查、行政处罚、行政强制等信息以及司法判决、违法失信、抽查抽检等信息进行关联整合,并归集到相关市场主体名下。充分运用大数据等技术,加强对风险的跟踪预警。探索推行以远程监管、移动监管、预警防控为特征的非现场监管,提升监管精准化、智能化水平。

  (八)提升信用监管效能。以统一社会信用代码为标识,依法依规建立权威、统一、可查询的市场主体信用记录。大力推行信用承诺制度,将信用承诺履行情况纳入信用记录。推进信用分级分类监管,依据企业信用情况,在监管方式、抽查比例和频次等方面采取差异化措施。规范认定并设立市场主体信用“黑名单”,建立企业信用与自然人信用挂钩机制,强化跨行业、跨领域、跨部门失信联合惩戒,对失信主体在行业准入、项目审批、获得信贷、发票领用、出口退税、出入境、高消费等方面依法予以限制。建立健全信用修复、异议申诉等机制。在保护涉及公共安全、国家秘密、商业秘密和个人隐私等信息的前提下,依法公开在行政管理中掌握的信用信息,为社会公众提供便捷高效的信用查询服务。

  (九)全面实施“双随机、一公开”监管。在市场监管领域全面实行随机抽取检查对象、随机选派执法检查人员、抽查情况及查处结果及时向社会公开,除特殊行业、重点领域外,原则上所有日常涉企行政检查都应通过“双随机、一公开”的方式进行。不断完善“双随机、一公开”监管相关配套制度和工作机制,健全跨部门随机抽查事项清单,将更多事项纳入跨部门联合抽查范围。将随机抽查的比例频次、被抽查概率与抽查对象的信用等级、风险程度挂钩,对有不良信用记录、风险高的要加大抽查力度,对信用较好、风险较低的可适当减少抽查。抽查结果要分别通过国家企业信用信息公示系统、“信用中国”网站、国家“互联网+监管”系统等全面进行公示。

  (十)对重点领域实行重点监管。对直接涉及公共安全和人民群众生命健康等特殊重点领域,依法依规实行全覆盖的重点监管,强化全过程质量管理,加强安全生产监管执法,严格落实生产、经营、使用、检测、监管等各环节质量和安全责任,守住质量和安全底线。对食品、药品、医疗器械、特种设备等重点产品,建立健全以产品编码管理为手段的追溯体系,形成来源可查、去向可追、责任可究的信息链条。地方各级政府可根据区域和行业风险特点,探索建立重点监管清单制度,严格控制重点监管事项数量,规范重点监管程序,并筛选确定重点监管的生产经营单位,实行跟踪监管、直接指导。

  (十一)落实和完善包容审慎监管。对新技术、新产业、新业态、新模式,要按照鼓励创新原则,留足发展空间,同时坚守质量和安全底线,严禁简单封杀或放任不管。加强对新生事物发展规律研究,分类量身定制监管规则和标准。对看得准、有发展前景的,要引导其健康规范发展;对一时看不准的,设置一定的“观察期”,对出现的问题及时引导或处置;对潜在风险大、可能造成严重不良后果的,严格监管;对非法经营的,坚决依法予以查处。推进线上线下一体化监管,统一执法标准和尺度。

  (十二)依法开展案件查办。对监管中发现的违法违规问题,综合运用行政强制、行政处罚、联合惩戒、移送司法机关处理等手段,依法进行惩处。对情节轻微、负面影响较小的苗头性问题,在坚持依法行政的同时,主要采取约谈、警告、责令改正等措施,及时予以纠正。对情节和后果严重的,要依法责令下架召回、停工停产或撤销吊销相关证照,涉及犯罪的要及时移送司法机关处理。建立完善违法严惩制度、惩罚性赔偿和巨额罚款制度、终身禁入机制,让严重违法者付出高昂成本。

  五、构建协同监管格局

  (十三)加强政府协同监管。加快转变传统监管方式,打破条块分割,打通准入、生产、流通、消费等监管环节,建立健全跨部门、跨区域执法联动响应和协作机制,实现违法线索互联、监管标准互通、处理结果互认。深化市场监管、生态环境保护、交通运输、农业、文化市场综合行政执法改革,在其他具备条件的领域也要积极推进综合行政执法改革,统筹配置行政处罚职能和执法资源,相对集中行政处罚权,整合精简执法队伍,推进行政执法权限和力量向基层乡镇街道延伸下沉,逐步实现基层一支队伍管执法,解决多头多层重复执法问题。

  (十四)强化市场主体责任。建立完善市场主体首负责任制,促使市场主体在安全生产、质量管理、营销宣传、售后服务、诚信纳税等方面加强自我监督、履行法定义务。督促涉及公众健康和安全等的企业建立完善内控和风险防范机制,落实专人负责,强化员工安全教育,加强内部安全检查。规范企业信息披露,进一步加强年报公示,推行“自我声明+信用管理”模式,推动企业开展标准自我声明和服务质量公开承诺。加快建立产品质量安全事故强制报告制度,切实保障公众知情权。

  (十五)提升行业自治水平。推动行业协会商会建立健全行业经营自律规范、自律公约和职业道德准则,规范会员行为。鼓励行业协会商会参与制定国家标准、行业规划和政策法规,制定发布行业产品和服务标准。发挥行业协会商会在权益保护、纠纷处理、行业信用建设和信用监管等方面的作用,支持行业协会商会开展或参与公益诉讼、专业调解工作。规范行业协会商会收费、评奖、认证等行为。

  (十六)发挥社会监督作用。建立“吹哨人”、内部举报人等制度,对举报严重违法违规行为和重大风险隐患的有功人员予以重奖和严格保护。畅通群众监督渠道,整合优化政府投诉举报平台功能,力争做到“一号响应”。依法规范牟利性“打假”和索赔行为。培育信用服务机构,鼓励开展信用评级和第三方评估。发挥会计、法律、资产评估、认证检验检测、公证、仲裁、税务等专业机构的监督作用,在监管执法中更多参考专业意见。强化舆论监督,持续曝光典型案件,震慑违法行为。

  六、提升监管规范性和透明度

  (十七)规范涉企行政检查和处罚。对涉企现场检查事项进行全面梳理论证,通过取消、整合、转为非现场检查等方式,压减重复或不必要的检查事项,着力解决涉企现场检查事项多、频次高、随意检查等问题。清理规范行政处罚事项,对重复处罚、标准不一、上位法已作调整的事项及时进行精简和规范。加强行政执法事项目录管理,从源头上减少不必要的执法事项。健全行政执法自由裁量基准制度,合理确定裁量范围、种类和幅度,严格限定裁量权的行使。禁止将罚没收入与行政执法机关利益挂钩。

  (十八)全面推进监管执法公开。聚焦行政执法的源头、过程、结果等关键环节,严格落实行政执法公示、执法全过程记录、重大执法决定法制审核制度。建立统一的执法信息公示平台,按照“谁执法谁公示”原则,除涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私等依法不予公开的信息外,行政执法职责、依据、程序、结果等都应对社会公开。对行政执法的启动、调查取证、审核决定、送达执行等全过程进行记录,做到全程留痕和可回溯管理。重大行政执法决定必须经过法制审核,未经法制审核或审核未通过的,不得作出决定。

  (十九)健全尽职免责、失职问责办法。全面落实行政执法责任制和问责制,促进监管执法部门和工作人员履职尽责、廉洁自律、公平公正执法。对忠于职守、履职尽责的,要给予表扬和鼓励;对未履行、不当履行或违法履行监管职责的,严肃追责问责;涉嫌犯罪的,移送有关机关依法处理。加快完善各监管执法领域尽职免责办法,明确履职标准和评判界线,对严格依据法律法规履行监管职责、监管对象出现问题的,应结合动机态度、客观条件、程序方法、性质程度、后果影响以及挽回损失等情况进行综合分析,符合条件的要予以免责。

  七、强化组织保障

  (二十)认真抓好责任落实。各地区、各部门要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署,按照本意见提出的各项措施和要求,落实和强化监管责任,科学配置监管资源,鼓励基层探索创新,细化实化监管措施,切实维护公平竞争秩序。将地方政府公正监管水平纳入中国营商环境评价指标体系。国务院办公厅负责对本意见落实工作的跟踪督促,确保各项任务和措施落实到位。

  (二十一)加强法治保障。按照重大改革于法有据的要求,根据监管工作需要和经济社会发展变化,加快推进相关法律法规和规章立改废释工作,为事中事后监管提供健全的法治保障。加强监管执法与司法的衔接,建立监管部门、公安机关、检察机关间案情通报机制,完善案件移送标准和程序。

  (二十二)加强监管能力建设。加快建设高素质、职业化、专业化的监管执法队伍,扎实做好技能提升工作,大力培养“一专多能”的监管执法人员。推进人财物等监管资源向基层下沉,保障基层经费和装备投入。推进执法装备标准化建设,提高现代科技手段在执法办案中的应用水平。


国务院

2019年9月6日

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。