税总办发[2019]34号 国家税务总局办公厅关于印发《2019年深化增值税改革纳税服务工作方案》的通知
发文时间: 2019-03-21
文号:税总办发[2019]34号
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 国家税务总局各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局,国家税务总局驻各地特派员办事处,局内各单位:

  现将《2019年深化增值税改革纳税服务工作方案》印发给你们,请遵照执行。


国家税务总局办公厅

2019年3月21日


2019年深化增值税改革纳税服务工作方案


  为深入贯彻落实党中央、国务院关于实施更大规模减税降费的决策部署,确保2019年深化增值税改革更好地落到实处,特制定本方案。

  一、总体要求

  聚焦降低增值税税率等各项改革措施,全面精准做实宣传辅导,精简办理手续,从快解决问题,过硬成效检验,全力实现宣传辅导100%全覆盖、可验证,红利账单100%有推送,有效做到政策明、流程清、手续简、成果显,以便利高效的纳税服务促进纳税人更好享受深化增值税改革政策红利,切实增强纳税人获得感。在工作中努力做到三个坚持:

  ——坚持“实简快硬”,全力确保降低增值税税率等各项改革措施落地生根。宣传辅导要“实”,辅导对象实打实再扩围、辅导内容实打实再深化、辅导方式实打实再扩展、辅导质效实打实可验证;手续办理要“简”,政策内容简明解读、优惠办理简便操作、政策红利简洁推送、办税流程简化环节;问题解决要“快”,问题快速收集、投诉快速处理、需求快速响应、结果快速反馈;成效检验要“硬”,服务标准要硬、工作作风要硬、风险防控要硬、改进完善要硬。

  ——坚持把握关键,扎实做好针对性纳税服务工作。把握关键时期,在降低增值税税率等各项改革措施公布后立即开展宣传辅导;把握关键环节,针对每个申报期前、中、后三个关键环节不同特点,开展针对性纳税服务;把握关键目标,确保增值税纳税人4月1日顺利开票,5月1日顺利申报;围绕纳税人获得感推送红利账单,展示深化增值税改革成果;把握关键征期,4月份征期是多重减税降费政策叠加的关键征期,要提前预判并提出系列针对性措施,有效防范各类风险,确保关键征期平稳运行。

  ——坚持分级负责,充分发挥各级税务机关联动效应。税务总局统一组织部署,负责制定2019年深化增值税改革纳税服务工作方案,及时获取面向纳税人的政策宣传辅导口径,建立税务总局直联办税服务厅等工作机制,开展纳税人需求、满意度调查,指导各级税务机关开展深化增值税改革纳税服务工作;各省税务机关结合本地实际,创新工作方法,统筹组织开展本省深化增值税改革纳税服务工作,设计本省宣传辅导产品,开展本省宣传咨询和培训辅导工作,建立健全直联等工作机制,确保办税服务厅、电子税务局、自助终端平稳运行,指导省以下税务机关开展深化增值税改革纳税服务工作;市县税务机关结合本地实际,具体实施深化增值税改革纳税服务工作,创新方式实现宣传辅导100%全覆盖、可验证,聚焦获得感实现红利账单100%有推送,全面开展一线干部培训,保障征期平稳有序,配合做好“3个100”直联工作,切实响应纳税人深化增值税改革政策落地方面的诉求。

  二、工作措施

  (一)宣传辅导要“实”,增强政策知晓度

  1.统一宣传辅导口径。税务总局根据新出台的降低增值税税率等各项改革措施,及时获取政策宣传辅导口径,24小时内更新12366税收知识库,并加工形成简明平实、通俗易懂的宣传材料,为咨询解答提供实际支撑。各省税务机关根据税务总局统一的深化增值税改革政策宣传辅导口径,细化本省面向纳税人的政策宣传辅导口径。

  2.扩展宣传辅导渠道。税务总局在12366纳税服务平台开设的减税降费专栏和涉税专业服务专栏中增设降低增值税税率等各项改革措施内容,在网上纳税人学堂突出降低增值税税率、配套增加抵扣等改革措施的宣传辅导,在两会前后连续开展3期深化增值税改革主题在线访谈或网络直播。各地税务机关围绕深化增值税改革主题,既要通过办税服务厅优惠政策落实咨询服务岗、服务体验区和纳税人学堂等突出开展降低增值税税率等各项改革措施的咨询辅导,又要用好电子税务局、“两微一端”等多媒体渠道加大宣传力度。

  3.拓宽宣传辅导范围。各地税务机关要摸清辖区内纳税人底数、压实责任,做到纳税人宣传辅导面100%全覆盖。同时,将宣传辅导对象由办税人员扩大到法定代表人、股东、高管、财务负责人、税务代理等人员。对财务负责人、办税人员、税务代理人员侧重开展面对面的政策辅导,对法定代表人、股东、高管等人员侧重推送政策信息。采取分管局长包干督导等方式,实现科室负责人实时指导、辅导专员按时完成;通过减税降费辅导工作微信群和QQ群等方式,由业务骨干实时辅导,将宣传辅导任务责任落实到人。

  4.切实开展精准辅导。围绕深化增值税改革,根据不同行业、不同规模、适用不同政策措施的纳税人特点,有针对性地开展“滴灌式”精准辅导。既要采取满足个性化需求的“一对一”精细化政策辅导,又要重点利用信息化手段开展政策“点对点”推送和关键人群的程序性操作辅导,还要对适用不同政策措施的纳税人,分期分批组织开展涉税专题讲座,手把手讲操作,账对账算红利,让适用政策的纳税人应享尽享、有知有感。

  5.充实宣传辅导产品。税务总局根据新出台的政策、办税流程等内容,制作并下发动漫、视频、政策图解等宣传辅导产品,及时推介各地好的经验做法。各地税务机关根据不同类型纳税人的需求,创新制作生动形象、亮眼鲜活的宣传辅导产品,确保纳税人听得懂、看得明、记得牢。

  6.做实内部人员培训。税务总局在新政策出台后,组织召开全国税务系统“一竿子贯到底”视频培训会,指导各地及时培训一线人员。各地税务机关要合理安排培训时间,立即组织开展12366和办税服务厅全员业务培训,确保12366坐席人员学得懂、答得准,确保办税服务厅一线人员懂政策、会操作。

  7.发挥涉税中介正向作用。各级税务机关要加强与涉税行业协会等社团组织的沟通协作,引导涉税专业服务机构参与12366专家坐席、办税服务厅、纳税人学堂专家咨询辅导等志愿服务活动,协同组织开展公益大讲堂、税务师同心服务团、代理记账“协税者”服务团、深化增值税改革政策“进园区、进校园、进社区”等公益活动,助力宣传辅导全覆盖。

  (二)手续办理要“简”,提高办税便捷性

  8.简化流程资料。税务总局、省税务机关在深化增值税改革政策出台后,及时更新《纳税人办税指南》,重点关注申报表栏次和填写规则变化等内容,对纳税人办理事项实行资料清单化管理,清单之外资料一律不得要求纳税人报送。税务总局制发《纳税服务规范(3.0版)》,重点修改与深化增值税改革相关的报送资料、办理流程、纳税人注意事项等内容。

  9.减少办税次数。各地税务机关要在深化增值税改革中通过多种方式,拓宽本地“最多跑一次”清单并向社会公告实施,确保增值税纳税人4月1日顺利开票,5月1日顺利申报。

  10.降低申报失误。各地税务机关要围绕深化增值税改革在征管方面带来的变化和提出的要求,通过电子税务局在纳税人申报环节提供在线申报辅导、数据校验、提示提醒和纳税人自查自检功能,确保纳税人尽享政策红利;纳税人在办税服务厅办理纳税申报业务时,窗口人员应将信息系统提示的校验信息及时告知纳税人。

  11.缩减等待时间。各地税务机关要在时间错峰、场所错峰、渠道错峰的基础上,进一步优化完善错峰申报措施,对享受降低增值税税率等各项改革措施的纳税人应按企业类型、办理业务等不同类别主动预约办税;要在办税服务厅指定一个综合窗口专门负责处理疑难杂症问题,要有专人负责,导税人员做好相应引导,疑难杂症应尽量在导税环节处理,提升纳税人办税体验。

  12.推进线上办税。各地税务机关要加速推行“网上办”,增加网上办理比例,凡与深化增值税改革密切相关的办税事项实现“应上尽上”;积极推行“自助办”,完善自助服务终端功能。

  13.加强办税辅导。各地税务机关要在办税服务厅内设置优惠政策落实咨询服务岗,为纳税人办理降低增值税税率等各项改革措施事项提供专门服务;要根据办税服务厅业务量合理确定窗口数量,窗口人员与窗口数量比例不得低于1.2:1,配强配足导税人员,辅导纳税人办理相关事项;要严格执行首问责任制,确保纳税人诉求有处说、疑惑有人解、事项有人办。

  (三)问题解决要“快”,提升政策执行力

  14.及时收集纳税人对深化增值税改革政策方面的需求。税务总局4月初组织开展纳税人需求调查,范围涉及全国100万户纳税人,从纳税人的政策知晓度、便利性和获得感等方面了解政策落实情况。各地税务机关按要求在日常工作中组织开展好本地范围内纳税人需求征集工作,动员和辅导政策相关纳税人广泛参与调查、客观反映涉税需求,确保调查结果真实有效。

  15.加快深化增值税改革信息直报。建立咨询紧急情况直报机制,实时监控各地涉及降低增值税税率等各项改革措施的大规模、集中性咨询情况,并于当日上报税务总局(纳税服务司)。加快建立“3个100”直联点,即在全国范围内设立100个办税服务厅直联点、100个涉税专业服务机构直联点和100个纳税人直联点,税务总局按日汇总整理各地纳税人深化增值税改革政策咨询情况,按周“点对点”收集纳税人在增值税政策、办理流程、系统操作等方面的问题和建议,跟踪政策落实情况。

  16.快速响应纳税人诉求意见。严格落实小微企业涉税诉求和意见快速响应机制,通过12366纳税服务热线、12366纳税服务平台、税务网站等渠道,广泛收集纳税人对深化增值税改革政策落实、执法规范、纳税服务、信息化建设、法律救济等方面的意见建议,3个工作日内整理推送相关业务部门快速处理并反馈,及时响应合理诉求,形成闭环处理机制。

  17.提速处理纳税人对深化增值税改革纳税服务投诉。畅通税务官方网站、12366纳税服务热线、办税服务厅等渠道,及时接收纳税人投诉。重点围绕涉及增值税方面的投诉,压缩受理时限50%,压缩处理时限70%以上,其中服务态度类投诉处理时限压缩70%、服务质效类和侵害权益类投诉处理时限压缩85%,并于处理当日向投诉人反馈,确保此类投诉受理及时、处置得当、反馈迅速。

  (四)成效检验要“硬”,确保实在获得感

  18.强化纳税服务成效评议。各级税务机关要建立健全第三方评议机制,采取随机采访、调研走访等多种方式主动接受纳税人和人民群众的评价和监督,要以纳税人知晓度验证深化增值税改革政策宣传的精准性,以纳税人满意度评估纳税服务举措的有效性。

  19.开展纳税人满意度调查。税务总局结合深化增值税改革这一重点工作,适时开展纳税人满意度专项调查,重点调查对落实降低增值税税率等各项措施的评价,以纳税人的满意度作为衡量政策落实成效的重要指标,检验服务标准高不高、推进措施实不实、工作作风硬不硬,查找突出问题和薄弱环节,提出针对性改进建议。调查结束后,各地税务机关应迅速根据调查结果认真查找短板、整改问题。

  20.防控税务代理风险。各级税务机关在落实深化增值税改革政策过程中,既要有针对性加大对涉税中介机构的宣传辅导,又要强化对涉税中介机构的监管,防范“黑中介”“中介黑”抵消政策红利。发挥涉税中介机构正向作用,扩大联网批量申报范围,为纳税人享受深化增值税改革政策提供便利服务。

  三、保障机制

  各地税务机关要把落实深化增值税改革政策作为一项政治任务,周密部署、扎实推进、加强协作、总结提升、注重实效、改进完善,确保2019年深化增值税改革落到实处。

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。