人社部发[2019]8号 财政部 人力资源和社会保障部关于深化会计人员职称制度改革的指导意见
发文时间: 2019-01-11
文号:人社部发[2019]8号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团人力资源社会保障厅(局)、财政厅(局),中央和国家机关各部委、各直属机构人事部门,中央军委政治工作部干部局、后勤保障部财务局,各中央企业人事部门:

  会计人员是维护社会主义市场经济秩序的重要力量。深化会计人员职称制度改革,完善符合会计工作职业特点的评价机制,对于提高会计人员专业能力,加强会计人员队伍建设,更好地服务经济高质量发展具有重要意义。为贯彻落实中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于深化职称制度改革的意见》,现就深化会计人员职称制度改革提出如下指导意见。

  一、总体要求

  (一) 指导思想

  以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中全会精神,认真落实党中央、国务院决策部署,围绕人才强国战略和创新驱动发展战略,遵循会计人员成长规律,健全完善符合会计工作职业特点的职称制度,为科学评价会计人员专业能力提供制度保障,为用人单位择优聘任会计人员提供重要依据,为促进经济社会持续健康发展提供会计人才支撑。

  (二) 基本原则

  1.坚持服务发展。围绕新时代推进高质量发展对会计工作提出的新要求,充分发挥职称评价在会计人员能力评价方面的指挥棒和方向标作用,着力提升会计人员专业能力和职业素养,统筹推进会计人员队伍建设,为经济社会发展提供会计人才支撑。

  2.坚持科学评价。完善会计人员评价标准,科学设置评价标准条件,突出评价会计人员职业道德、能力素质和工作业绩,创新评价机制,丰富评价方式,充分调动会计人员干事创业的积极性、创造性。

  3.坚持以用为本。促进评价结果与会计人员培养、使用相结合,鼓励用人单位将选人用人制度与会计人员职称制度相衔接,引导用人单位根据工作需要择优聘任具有相应职称的会计人员。

  二、主要内容

  通过健全评价体系、完善评价标准、创新评价机制、促进职称制度与会计人员培养、使用相结合等措施,建立科学化、规范化、社会化的会计人员职称制度。

  (一) 健全评价体系

  1.完善会计人员职称层级。初级职称只设助理级,高级职称分设副高级和正高级,形成初级、中级、高级层次清晰、相互衔接、体系完整的会计人员职称评价体系。初级、中级、副高级和正高级职称名称依次为助理会计师、会计师、高级会计师和正高级会计师。

  2.会计人员各级别职称分别与事业单位专业技术岗位等级相对应。正高级对应专业技术岗位一至四级,副高级对应专业技术岗位五至七级,中级对应专业技术岗位八至十级,初级对应专业技术岗位十一至十三级。

  (二) 完善评价标准

  1.突出评价会计人员职业道德。坚持把职业道德放在评价首位,引导会计人员遵纪守法、勤勉尽责、参与管理、强化服务,不断提高专业胜任能力;要求会计人员坚持客观公正、诚实守信、廉洁自律、不做假账,不断提高职业操守。完善守信联合激励和失信联合惩戒机制,违反《中华人民共和国会计法》第四十条有关规定,以及剽窃他人研究成果,存在学术不端行为的,在会计人员职称评价过程中实行“一票否决制”。对通过弄虚作假取得的职称一律撤销。

  2.充分体现会计工作职业特点。注重对会计人员能力素质和实际贡献的评价,引导会计人员全面掌握经济与管理理论、财务会计理论,熟练运用会计业务技能,不断提高专业判断和分析能力,有效参与经营管理和决策。切实改变唯学历、唯资历、唯论文、唯奖项倾向。论文不作为会计人员职称评审的限制性条件。外语和计算机应用能力不作统一要求,由用人单位或评审机构根据需要自主确定。

  3.实行国家标准、地区标准和单位标准相结合。人力资源社会保障部、财政部负责制定《会计人员职称评价基本标准条件》(附后)。各地区人力资源社会保障部门、财政部门可根据本地区经济社会发展情况,制定地区标准。具有自主评审权的用人单位可结合本单位实际,制定单位标准。地区标准、单位标准不得低于国家标准。

  4.向优秀会计人员和艰苦边远地区会计人员倾斜。对在经济社会各项事业发展中作出重大贡献的优秀会计人员,可适当放宽学历、资历、年限等条件限制,建立职称评审绿色通道。对长期在艰苦边远地区工作的会计人员,重点考察其实际工作业绩,适当放宽学历和科研能力要求,引导会计人员扎根基层。

  (三) 创新评价机制

  1.丰富评价方式。综合采用考试、评审、考评结合等多种评价方式,建立适应不同层级会计工作职业特点的评价机制。助理会计师、会计师实行全国统一的会计专业技术资格考试,不断提高考试的科学性、安全性、公平性和规范性。助理会计师的考试日期、考试频次等管理权限,根据报考人数增长趋势等因素逐步下放,探索实行常态化考试、一年多考。高级会计师采取考试与评审相结合方式,正高级会计师一般采取评审方式。

  2.建立同行专家评审制度。完善评审专家遴选机制,加强评审委员会建设,积极吸纳高等院校、科研机构、大中型企事业单位的高水平会计人员担任评审专家。建立评审专家责任制,实行动态管理。各省(自治区、直辖市)、国务院有关部门、中央企业可按规定成立高级职称评审委员会。国务院有关部门和中央企业成立的高级职称评审委员会报人力资源社会保障部核准备案,其他高级职称评审委员会报省级人力资源社会保障部门核准备案。健全评审委员会工作程序和评审规则,明确界定参加评审的人员范围,加强对评审委员会的组织管理。建立评审公开制度,实行政策公开、标准公开、程序公开、结果公开,确保会计人员职称评审客观公正。

  3.下放评审权限。科学界定、合理下放职称评审权限,逐步将副高级职称评审权限下放至符合条件的企事业单位、社会组织或市地。自主评审单位组建的高级职称评审委员会应当按照管理权限报送省级以上人力资源社会保障部门核准备案。对于自主评审的单位,评审结果应当报送人力资源社会保障部门和财政部门备案。加强对自主评审工作的监管,对于不能正确行使评审权、不能确保评审质量的,将暂停自主评审工作直至收回评审权。

  (四) 促进职称制度与会计人员培养、使用相结合

  1.促进职称制度与会计人员培养相结合。充分发挥职称制度对会计人员培养质量的导向作用,推动会计人员职称制度与高端会计人才培养、会计专业学位研究生教育等有机衔接。探索建立注册会计师、资产评估师等职业资格与会计专业技术资格考试相同或相近科目互认互免等衔接措施,减少重复评价,减轻会计人员负担,探索建立会计与审计、经济等属性相近职称系列(专业)的衔接措施。

  2.促进职称制度与会计人员使用相结合。用人单位应当结合用人需求,根据职称评价结果合理使用会计人员,实现职称评价结果与会计人员聘用、考核、晋升等用人制度相衔接。全面实行岗位管理的事业单位,一般应在岗位结构比例内,组织或推荐符合条件的会计人员参加职称评审,聘用具有相应职称的会计人员到相应会计岗位。不实行事业单位岗位管理的用人单位,可根据内部管理和会计工作需要,择优聘任具有相应职称的会计人员从事相关岗位会计工作。

  3.加强会计人员继续教育。继续教育是实现会计人员知识更新、能力提升的重要制度,用人单位应当保障本单位会计人员参加继续教育的权利。要按照《会计专业技术人员继续教育规定》(财会[2018]10号)有关要求,创新和丰富会计人员继续教育内容和手段,促进会计人员更新知识、拓展技能。

  三、组织实施

  会计人员职称制度改革政策性强,涉及面广,改革工作比较复杂,社会高度关注,必须按照国家统一部署要求开展工作,确保各项改革任务顺利实施。

  (一) 加强组织领导,抓好贯彻落实。要充分认识会计人员职称制度改革的重要意义,坚持党管人才原则,切实加强党委和政府对会计人员职称制度改革工作的统一领导。各级人力资源社会保障部门、财政部门具体负责会计人员职称制度改革的政策制定、组织实施和监督检查工作。各地、各有关部门和单位应当根据本指导意见要求,抓紧制定具体实施方案和配套办法。在推进改革过程中,要深入开展调查研究,细化工作措施,完善工作预案,确保改革顺利进行。

  (二) 加强政策衔接,稳妥有序推进。要抓紧清理与会计人员职称制度有关的政策文件,保证会计人员职称制度的协调统一。要妥善做好新老人员过渡和新旧政策衔接工作,确保改革顺利有序推进。国家增设正高级会计师之前,各地自行试点评审的会计系列正高级职称,要按照有关规定通过一定程序进行确认。在会计人员职称评审工作中,不得随意降低评价标准,不得擅自扩大评审范围。

  (三) 加强宣传引导,推动社会参与。各级人力资源社会保障部门、财政部门要加强宣传,搞好政策解读,引导会计人员积极参与会计人员职称制度改革,引导社会各有关方面支持会计人员职称制度改革,营造有利于推进改革的良好氛围。

  本指导意见适用于国家机关、社会团体、公司、企业、事业单位和其他组织的会计人员。公务员符合条件的可以参加会计专业技术资格考试,但不得参加会计人员职称评审。

  军队可结合自身实际制定会计人员职称评价的具体办法。

  附件:会计人员职称评价基本标准条件

  人力资源社会保障部 财政部

  2019年1月11日

  附件

会计人员职称评价基本标准条件


  一、遵守《中华人民共和国会计法》和国家统一的会计制度等法律法规。

  二、具备良好的职业道德,无严重违反财经纪律的行为。

  三、热爱会计工作,具备相应的会计专业知识和业务技能。

  四、按照要求参加继续教育。

  五、会计人员参加各层级会计人员职称评价,除必须达到上述标准条件外,还应分别具备以下标准条件:

  (一) 助理会计师

  1.基本掌握会计基础知识和业务技能。

  2.能正确理解并执行财经政策、会计法律法规和规章制度。

  3.能独立处理一个方面或某个重要岗位的会计工作。

  4.具备国家教育部门认可的高中毕业(含高中、中专、职高、技校)以上学历。

  (二) 会计师

  1.系统掌握会计基础知识和业务技能。

  2.掌握并能正确执行财经政策、会计法律法规和规章制度。

  3.具有扎实的专业判断和分析能力,能独立负责某领域会计工作。

  4.具备博士学位;或具备硕士学位,从事会计工作满1年;或具备第二学士学位或研究生班毕业,从事会计工作满2年;或具备大学本科学历或学士学位,从事会计工作满4年;或具备大学专科学历,从事会计工作满5年。

  (三) 高级会计师

  1.系统掌握和应用经济与管理理论、财务会计理论与实务。

  2.具有较高的政策水平和丰富的会计工作经验,能独立负责某领域或一个单位的财务会计管理工作。

  3.工作业绩较为突出,有效提高了会计管理水平或经济效益。

  4.有较强的科研能力,取得一定的会计相关理论研究成果,或主持完成会计相关研究课题、调研报告、管理方法或制度创新等。

  5.具备博士学位,取得会计师职称后,从事与会计师职责相关工作满2年;或具备硕士学位,或第二学士学位或研究生班毕业,或大学本科学历或学士学位,取得会计师职称后,从事与会计师职责相关工作满5年;或具备大学专科学历,取得会计师职称后,从事与会计师职责相关工作满10年。

  (四) 正高级会计师

  1.系统掌握和应用经济与管理理论、财务会计理论与实务,把握工作规律。

  2.政策水平高,工作经验丰富,能积极参与一个单位的生产经营决策。

  3.工作业绩突出,主持完成会计相关领域重大项目,解决重大会计相关疑难问题或关键性业务问题,提高单位管理效率或经济效益。

  4.科研能力强,取得重大会计相关理论研究成果,或其他创造性会计相关研究成果,推动会计行业发展。

  5.一般应具有大学本科及以上学历或学士以上学位,取得高级会计师职称后,从事与高级会计师职责相关工作满5年。

  省级高端会计人才培养工程毕业学员,视同具备前述第1至第4项标准条件,满足第5项条件,即可申报评审正高级会计师职称。全国高端会计人才培养工程毕业学员,按程序由正高级职称评审委员会认定取得正高级会计师职称。

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  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

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        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

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  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。