银发[2017]278号 银行业存款类金融机构非居民金融账户涉税信息尽职调查细则
发文时间: 2017-12-08
文号:银发[2017]278号
时效性:全文有效
收藏
1067

内容概要——

  《细则》的适用主体

  在中华人民共和国境内依法设立的商业银行(含外资独资银行、中外合资银行、外国银行分行)、中国邮政储蓄银行、城市信用合作社、农村信用合作社等吸收公众存款的金融机构,以及国家开发银行、政策性银行。

  设立法人机构的银行应以法人为单位、外国银行分行以管理行为单位开展非居民金融账户涉税信息尽职调查工作,收集、记录并按规定报送非居民金融账户涉税信息。

  《细则》与OECD版CRS的对比

  (一)详细阐述相关定义

  相比OECD版CRS,《细则》结合我国银行业的业务特点,对金融账户、特定的组织或实体、相关证明材料等定义进行了详细阐述,相关表述更符合我国国情,有利于提升《管理办法》等相关法规的可操作性。

  (二)统一规范尽调流程

  《细则》进一步规范了银行实施尽职调查的流程要求,如合理性检查的矛盾情形等内容,便于银行把握监管口径,更好地实施相关监管要求。

  (三)明确监督管理要求

  《细则》在《管理办法》的基础上,明确中国人民银行的检查要求以及对于违规行为的罚则,意在加强境内银行的实施质量,确保相关监管要求得以贯彻执行。

  监督管理及罚则

  《细则》的监督管理要求及罚则主要包括以下几点:

  建立自评机制:《细则》规定银行应于每年6月30日前向中国人民银行、国家税务总局、国家外汇管理局书面报告上一年度《管理办法》执行情况,报告内容应包含制度建设、业务流程、信息报送、问题建议等。

  开展监管检查:《细则》明确中国人民银行不定期对银行非居民金融账户涉税信息尽职调查管理制度建设、工作开展、相关资料保存、信息报送等情况开展现场检查或非现场检查。

  明确违规罚则

  对于银行存在相关违规情形的,除按照《管理办法》进行处理外,由中国人民银行通报批评;情节严重的,按照《中华人民共和国中国人民银行法》《中华人民共和国反洗钱法》《中华人民共和国外汇管理条例》等有关规定进行处罚。

  对于账户持有人故意隐瞒、伪造税收居民身份欺骗银行开立账户等严重违规行为,中国人民银行依据相关法律、法规进行处罚,涉嫌犯罪的移送司法机关进行处理。

正文内容——

  为贯彻落实《非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法》(国家税务总局、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、中国证券监督管理委员会、中国保险监督管理委员会公告2017年第14号公布),中国人民银行、国家税务总局、国家外汇管理局联合制定了《银行业存款类金融机构非居民金融账户涉税信息尽职调查细则》,现印发给你们,并就有关事项通知如下:

  一、各银行业金融机构应当按照《非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法》和《银行业存款类金融机构非居民金融账户涉税信息尽职调查细则》规定建立健全非居民金融账户涉税信息尽职调查制度和业务流程,按要求开展非居民金融账户涉税信息尽职调查工作。

  二、中国人民银行分支机构应当会同当地国家税务局、国家外汇管理局分支机构做好辖区内银行业金融机构的培训和督导工作,确保《非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法》和《银行业存款类金融机构非居民金融账户涉税信息尽职调查细则》有效实施。

  三、国家开发银行,各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行,中国邮政储蓄银行应当按照《银行业存款类金融机构非居民金融账户涉税信息尽职调查细则》第三十七条要求将年度报告报送中国人民银行,并抄送国家税务总局和国家外汇管理局;其他银行业金融机构将年度报告报送法人所在地中国人民银行分支机构,并抄送当地国家税务局和国家外汇管理局分支机构。

  请中国人民银行上海总部,各分行、营业管理部,各省会(首府)城市中心支行,深圳市中心支行将本通知转发至辖区内中国人民银行分支机构、城市商业银行、农村商业银行、城市信用社、农村信用社、农村合作银行、村镇银行和外资银行等。

附件:

银行业存款类金融机构非居民金融账户涉税信息尽职调查细则

  第一章 总则

  第一条 为规范银行业存款类金融机构(以下简称银行)对非居民金融账户涉税信息的尽职调查行为,根据《非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法》国家税务总局财政部中国人民银行中国银行业监督管理委员会中国证券监督管理委员会中国保险监督管理委员会公告2017年第14号公布,以下简称《办法》),制定本细则。

  第二条 依法在中华人民共和国境内设立的银行开展非居民金融账户涉税信息尽职调查工作,适用《办法》和本细则。

  第三条 本细则所称银行是指在中华人民共和囯境内依法设立的商业银行(含外资独资银行、中外合资银行、外国银行分行)、中国邮政储蓄银行、城市信用合作社、农村信用合作社等吸收公众存款的金融机构,以及国家开发银行、政策性银行。

  第四条 设立法人机构的银行应以法人为单位、外国银行分行以管理行为单位开展非居民金融账户涉税信息尽职调查工作,收集、记录并按规定报送非居民金融账户涉税信息。

  第五条 账户持有人应当配合银行的尽职调查工作,自证其税收居民身份,真实、及时、准确、完整地向银行提供《办法》规定的相关信息,并承担未遵守《办法》的相关责任和风险。

  第六条 中国人民银行、国家税务总局和国家外汇管理局负责对银行非居民金融账户涉税信息尽职调查的监督管理。

  第二章 基本定义

  第七条 本细则所称金融账户,是指账户持有人因办理下列业务而开立的账户(含人民币账户和外币账户):

  (一)活期存款。

  (二)定期存款。

  (三)带有预存功能的信用卡业务。

  (四)保证金业务。

  (五)自营理财业务。

  (六)账户贵金属业务。

  (七)国债业务。

  (八)金融衍生品业务。

  (九)其他由银行发起、设立或管理的金融资产业务。

  (十)《办法》规定的其他业务。

  第八条 《办法》第八条所称金融资产管理公司,是指根据《金融资产管理公司条例》设立的金融资产管理公司。

  第九条 实施金融账户涉税信息自动交换标准的税收居民国(地区),以国家税务总局网站最新公布的名单为准。

  第十条 《办法》第十二条所称履行公共服务职能的机构,是指由政府机构、国际组织或者中央银行全资设立的履行公共服务职能的机构。

  第十一条 《办法》第十二条所称非营利组织,是指符合中国税法规定并经财政、税务部门认定的具有免税资格的非营利组织。

  第十二条 《办法》第十三条所称依次判定,是指根据前一规则已可判断出公司控制人的,无需再按后续规则进行判定。

  《办法》第十三条所称间接拥有,是指通过一系列所有权或者控制手段对公司最终行使所有权或者控制权。

  第十三条 《办法》第十五条所指金融机构保有的金融账户,是指未作销户处理的账户。

  《办法》第十五条所称同一账户,是指同一账户持有人的账户。

  账户持有人在2017年6月30日(含)前已撤销其在银行的全部账户,但在2017年7月1日(含)后在同一银行重新开立的金融账户,属于新开账户。

  第十四条 银行金融账户加总佘额计算及非居民金融账户信息报送范围,是银行能够通过计算机系统中客户号等关键数据项识别的、本细则第七条规定的所有金融账户,但本细则第三十三条规定的无需尽职调查的金融账户除外。

  第十五条 《办法》第十八条所称证明材料,是指下列由中国政府部门出具的有效证明材料之一:

  (一)税务部门向个人出具的《中国税收居民身份证明》(见附)。

  (二)中华人民共和国居民身份证。

  (三)外国人永久居留身份证。

  (四)个人在中国境内居住满一年的证明材料,如护照记载的出入境记录等。

  (五)其他有效证明材料。

  第十六条 个人代理他人开立账户以及单位代理个人开立账户的,由账户持有人本人或经其书面授权的代理人签署税收居民身份声明文件(以下简称声明文件)。  第三章 个人账户尽职调查

  无民事行为能力人或限制民事行为能力人开立账户的,由法定代理人或者人民法院、有关部门依法指定的人员代理签署声明文件。

  中国境内军队、武警部队代理军人、武装警察开立账户的,可不提供声明文件。

  第十七条 联名账户的账户持有人应分别签署声明文件。

  第十八条 对于单位代理个人开立的只收不付的银行账户,银行应在开户时获取账户持有人的声明文件。

  对于信用卡账户等激活前状态为不收不付的账户,银行应在激活前获取账户持有人的声明文件,银行认为声明文件存在不合理信息时,应当要求账户持有人提供有效声明文件或者进行解释。不提供有效声明文件或者合理解释的,不得为其激活。

  第十九条 个人账户持有人声明文件填写信息与其他信息存在明显矛盾的情形包括:

  (一)声明信息与现有账户开立及反洗钱程序收集的身份信息不符的。

  (二)声明仅为中国税收居民,但账户持有人提供的国籍为外国,或者证件类型、现居住地址、电话为国外以及香港、澳门和台湾地区的。

  (三)声明为非居民,但账户持有人提供的国籍、证件类型、现居住地址等所属国家(地区)与其声明的税收居民国(地区)不一致的。

  (四)其他存在明显矛盾情形的。

  第二十条 《办法》第二十一条所称依次完成,是指按顺序全部完成两种涉税信息尽职调查程序。

  银行留存的账户持有人相关纸质记录中的非居民标识信息,已全部移入银行电子信息系统,并可进行电子检索的,可以不开展纸质记录检索。

  第二十一条 已按照个人高净值账户的要求完成尽职调查的存量低净值账户,存续期间达到高净值账户标准的,银行无需按照《办法》第二十二条规定重新开展尽职调查。

  第二十二条 银行按《办法》第十九条第四项和第二十三条规定要求个人账户持有人提供声明文件的,经账户持有人书面授权后可由代理人签署声明文件。银行应当核实账户持有人及其代理人的有效身份证件。

  账户持有人自被要求提供声明文件之日起九十日内未能提供的,银行应当将其账户视为非居民账户管理,并按国籍等信息确定其税收居民国(地区)。账户原本属于非居民金融账户的,按国籍和原有声明文件等信息一并确定其税收居民国(地区)。

  第四章 机构账户尽职调查

  第二十三条 机构声明文件应由机构授权人签署,未与开户申请书合并的,还应加盖机构公章。机构授权人应为机构法定代表人(单位负责人)或其授权的经办人;授权经办人办理的,应出具合法的授权书。

  境外机构确无机构公章的,其声明文件签章应为账户有权签字人的签章。

  第二十四条 机构账户持有人声明文件填写信息与其他信息存在明显矛盾的情形包括:

  (一)声明信息与现有账户开立及反洗钱程序收集的身份信息不符的。

  (二)声明仅为中国税收居民,但机构注册地址或实际经营地址、电话为国外以及香港、澳门和台湾地区的。

  (三)声明为非居民,但账户持有人注册地址或实际经营地址所属国家(地区)与其声明的税收居民国(地区)不一致的。

  (四)投资机构声明不属于消极非金融机构,但其税收居民国(地区)不参与实施金融账户涉税信息自动交换标准的。

  (五)其他存在明显矛盾情形的。

  第二十五条 《办法》第二十五条所指合伙企业等机构的实际管理机构,是指对其生产经营、人员、账务、财产等实施实质性全面管理和控制的机构。具体判定标准参见国家税务总局有关实际管理机构的相关规定。

  对声明不具有税收居民身份的合伙企业等机构,银行应要求其根据实际管理机构所在地信息,提供声明文件。

  第二十六条 对需开展尽职调查的存量机构账户,银行应根据现有客户资料、公开信息等信息资料,识别账户持有人是否为非居民企业或者消极非金融机构。确认为中国税收居民且不属于消极非金融机构的,无需进一步处理;对其他情况,银行应当获取账户持有人的声明文件,并按照《办法》第二十六条、第二十七条规定处理。

  第二十七条 银行按照《办法》第二十五条第五项和第二十六条规定要求机构账户持有人提供声明文件,但其自被要求提供之曰起九十日内未能提供的,应当将其账户视为非居民账户管理,并按注册地址所在国(地区)等信息确定其税收居民国(地区),账户原本属于非居民账户的,按注册地址所在国(地区)和原有声明文件等信息一并确定其税收居民国(地区)。

  银行按照《办法》第二十七条规定要求机构持有人提供声明文件,但其自被要求提供之日起九十日内未能提供的,应当将其视为消极非金融机构。

  第二十八条 《办法》第二十六条所称境外机构境内外汇账户标识,是指“NRA”等标识。

  第二十九条 已完成尽职调查的账户加总佘额不超过相当于二十五万美元的存量机构账户,当加总佘额超过相当于二十五万美元时,银行无需按照《办法》第二十八条规定重新开展尽职调查。

  第五章 其他合规要求

  第三十条 银行受其他金融机构委托销售基金等金融产品的,应当按照《办法》第三十条要求配合开展相关工作。

  第三十一条 银行以账户持有人为单位开展非居民金融账户涉税信息尽职调查的,应在同一账户持有人在同一银行法人、外国银行分行在同一管理行开立的不同金融账户之间共享尽职调查结果。

  对已完成涉税信息尽职调查的账户持有人再次申请开立金融账户,且其涉税信息未发生变更的,银行可不重复开展尽职调查。

  第三十二条 账户持有人涉税信息发生变更的,应当在信息发生变更之日起三十日内告知银行。

  银行发现账户持有人国籍、证件类型、电话、地址等信息变更且表明账户持有人税收居民身份可能变化的,应当重新获取账户持有人的声明文件。

  第三十三条 对下列账户无需开展尽职调查:

  (一)下列账户持有人开立的账户:

  境内外政府机构、国际组织、中央银行、金融机构或者在证券市场上市交易的公司及其关联机构,但不包括税收居民国(地区)不实施金融账户涉税信息自动交换标准的投资机构;

  中国境内事业单位、军队、武警部队、居委会、村委会、社区委员会、社会团体;

  由中国境内军队、武装警察部队签发证件的现役军人、武装警察。

  (二)《办法》第三十三条第四项、第五项、第八项规定的账户。

  (三)上一年度佘额不超过相当于一千美元,在过去三个年度中账户持有人未向银行发起任何与账户相关的交易,且在过去六个年度中账户持有人未与银行沟通任何与账户相关事宜的账户。

  (四)注册验资账户。

  银行通过账户持有人现有资料无法判定账户符合前款规定,但账户持有人认为其符合规定的,账户持有人应当配合提供相关证明。

  第三十四条 《办法》第三十三条第四项所指的账户是指仅为该项所列事项而开立的账户,该账户如可用于其他用途则需开展尽职调查。

  《办法》第三十三条第四项所指的为不动产或者动产的销售、交易或者租赁而开立的账户,是指专为保证不动产或者动产的销售、交易或者租赁的交易双方履约而开设、仅用于该销售、交易或者租赁业务、不能用于其他用途的账户,但不包括保证金账户。

  第三十五条 银行应按照《办法》第三十四条规定,完整留存对账户持有人非居民金融账户涉税信息尽职调查的相关资料和记录。

  《办法》第三十四条所称纸质版本,包括相关资料原件、复印件、影印件、打印件等。

  第三十六条 银行应按照《办法》要求于每年5月31日前向中国人民银行报送《办法》第三十五条规定的非居民金融账户信息。

  第六章 监督管理

  第三十七条 银行应按照《办法》第三十七条规定,于每年6月30日前向中国人民银行、国家税务总局、国家外汇管理局书面报告上一年度《办法》执行情况,报告内容应包含制度建设情况、业务流程、信息报送、问题建议等。

  第三十八条 中国人民银行不定期对银行非居民金融账户涉税信息尽职调查管理制度建设、工作开展、相关资料保存、信息报送等情况开展现场检查或非现场检查。

  第三十九条 银行有《办法》第三十八条所列违规情形的,除按照《办法》进行处理外,由中国人民银行通报批评;情节严重的,按照《中华人民共和国中国人民银行法》《中华人民共和国反洗钱法》《中华人民共和国外汇管理条例》等有关规定进行处罚。

  第四十条 对于账户持有人故意隐瞒、伪造税收居民身份欺骗银行开立账户等严重违规行为,中国人民银行依据相关法律、法规进行处罚;涉嫌犯罪的,移送司法机关依法处理。

  第七章 附则

  第四十一条 中国人民银行与国家税务总局建立非居民金融账户涉税信息共享机制,按规定向国家税务总局提供非居民金融账户信息。

  第四十二条 本细则由中国人民银行、国家税务总局和国家外汇管理局负责解释、修改。

  第四十三条 本细则自印发之日起施行。

  附:中国税收居民身份证明

  中国税收居民身份证明

  (Certificate of Chinese FiscalResident)

  日期(Date):

  编号(CatalogueNumber):

  纳税人名称(Taxpayer’sName):

  纳税年度(Tax Year):

  缔约国(地区)Contractingstate(region):

  为享受税收协定待遇的目的,经中国税务主管当局国家税务总局授权,兹证明上述纳税人是中国税收居民。(For the purpose of enjoying Double Taxation Agreementbenefits,and authorized by the State Administration of Taxation(SAT),theCompetent Authority of the Peopled Republic of China,this is to certify thatthe above-named taxpayer is a Chinese fiscal resident.)

  签字(signature):国家税务局/地方税务局

  (Director of Office of SAT/Local Tax Bureau)

推荐阅读

严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。