法[2020]11号 最高人民法院关于印发《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的通知
发文时间: 2020-01-15
文号:法[2020]11号
时效性:全文有效
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北京、上海、江苏、浙江、安徽、福建、山东、河南、湖北、广东、四川、贵州、云南、宁夏、陕西省(区、市)高级人民法院:

  为深入贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会及中央政法工作会议精神,深化民事诉讼制度改革,根据第十三届全国人大常委会第十五次会议作出的《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》(人大常委会字〔2019〕42号)和最高人民法院印发的《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》(法〔2020〕10号),结合工作实际,最高人民法院制定了《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》。现将文件印发给你们,请认真组织实施。实施过程中遇有情况和问题,请及时层报最高人民法院。

最高人民法院

2020年1月15日

民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法

  为深化民事诉讼制度改革,推进案件繁简分流、轻重分离、快慢分道,进一步优化司法资源配置,全面促进司法公正,提升司法效能,满足人民群众多元、高效、便捷的纠纷解决需求,维护当事人合法诉讼权益,根据第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议作出的《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》,结合审判工作实际,制定本办法。

  一、一般规定

  第一条 试点法院应当根据本办法,积极优化司法确认程序、小额诉讼程序和简易程序,健全审判组织适用模式,探索推行电子诉讼和在线审理机制,有效降低当事人诉讼成本,充分保障人民群众合法诉讼权益,促进司法资源与司法需求合理有效配置,全面提升司法质量、效率和公信力,努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义。

  二、优化司法确认程序

  第二条 人民法院应当建立特邀调解名册,按照规定的程序和条件,确定特邀调解组织和特邀调解员,并对名册进行管理。

  第三条 经人民调解委员会、特邀调解组织或者特邀调解员调解达成民事调解协议的,双方当事人可以自调解协议生效之日起三十日内共同向人民法院申请司法确认。

  第四条 司法确认案件按照以下规定依次确定管辖:

  (一)委派调解的,由作出委派的人民法院管辖;

  (二)当事人选择由人民调解委员会或者特邀调解组织调解的,由调解组织所在地基层人民法院管辖;当事人选择由特邀调解员调解的,由调解协议签订地基层人民法院管辖。

  案件符合级别管辖或者专门管辖标准的,由对应的中级人民法院或者专门人民法院管辖。

  三、完善小额诉讼程序

  第五条 基层人民法院审理的事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单金钱给付类案件,标的额为人民币五万元以下的,适用小额诉讼程序,实行一审终审。

  标的额超出前款规定,但在人民币五万元以上、十万元以下的简单金钱给付类案件,当事人双方约定适用小额诉讼程序的,可以适用小额诉讼程序审理。

  适用小额诉讼程序审理的案件,人民法院应当向当事人告知审判组织、审理期限、审理方式、一审终审等相关事项。

  第六条 下列案件,不适用小额诉讼程序审理:

  (一)人身关系、财产确权纠纷;

  (二)涉外民事纠纷;

  (三)需要评估、鉴定或者对诉前评估、鉴定结果有异议的纠纷;

  (四)一方当事人下落不明的纠纷;

  (五)其他不宜适用小额诉讼程序审理的纠纷。

  第七条 适用小额诉讼程序审理的案件,经人民法院告知放弃答辩期间、举证期限的法律后果后,当事人明确表示放弃的,人民法院可以直接开庭审理。

  当事人明确表示不放弃答辩期间的,人民法院可以在征得其同意的基础上,合理确定答辩期间,但一般不超过七日。

  当事人明确表示不放弃举证期限的,可以由当事人自行约定举证期限或者由人民法院指定举证期限,但一般不超过七日。

  第八条 适用小额诉讼程序审理的案件,可以比照简易程序进一步简化传唤、送达、证据交换的方式,但不得减损当事人答辩、举证、质证、陈述、辩论等诉讼权利。

  适用小额诉讼程序审理的案件,庭审可以不受法庭调查、法庭辩论等庭审程序限制,直接围绕诉讼请求或者案件要素进行,原则上应当一次开庭审结,但人民法院认为确有必要再次开庭的除外。

  第九条 适用小额诉讼程序审理的案件,可以比照简易程序进一步简化裁判文书,主要记载当事人基本信息、诉讼请求、答辩意见、主要事实、简要裁判理由、裁判依据、裁判主文和一审终审的告知等内容。

  对于案情简单、法律适用明确的案件,法官可以当庭作出裁判并说明裁判理由。对于当庭裁判的案件,裁判过程经庭审录音录像或者庭审笔录完整记录的,人民法院在制作裁判文书时可以不再载明裁判理由。

  第十条 适用小额诉讼程序审理的案件,应当在立案之日起两个月内审结,有特殊情况需要延长的,经本院院长批准,可以延长一个月。

  第十一条 适用小额诉讼程序审理的案件,出现下列情形之一,符合适用简易程序审理条件的,裁定转为简易程序审理:

  (一)当事人认为案件不符合本办法第五条、第六条关于小额诉讼程序适用条件的规定,向人民法院提出异议,经审查认为异议成立的;

  (二)当事人申请增加或者变更诉讼请求、追加当事人,致使案件标的额在人民币五万元以上、十万元以下,且一方当事人不同意继续适用小额诉讼程序的;

  (三)当事人申请增加或者变更诉讼请求、追加当事人,致使案件标的额在人民币十万元以上或者不符合小额诉讼程序适用条件的;

  (四)当事人提出反诉的;

  (五)需要鉴定、评估、审计的;

  (六)其他不宜继续适用小额诉讼程序的情形。

  适用小额诉讼程序审理的案件,审理中发现案情疑难复杂,并且不适宜适用简易程序审理的,裁定转为普通程序审理。由小额诉讼程序转为简易程序审理的案件,一般不得再转为普通程序审理,但确有必要的除外。

  适用小额诉讼程序审理的案件,转为简易程序或者普通程序审理前,双方当事人已确认的事实,可以不再举证、质证。

  四、完善简易程序规则

  第十二条 事实清楚、权利义务关系明确的简单案件,需要公告送达的,可以适用简易程序审理。

  第十三条 适用简易程序审理的案件,人民法院可以根据案件情况,采取下列方式简化庭审程序,但应当保障当事人答辩、举证、质证、陈述、辩论等诉讼权利:

  (一)开庭前已经通过庭前会议或者其他方式完成当事人身份核实、权利义务告知、庭审纪律宣示的,开庭时可以不再重复;

  (二)经庭前会议笔录记载的无争议事实和证据,可以不再举证、质证;

  (三)庭审可以直接围绕诉讼请求或者案件要素进行。

  第十四条 适用简易程序审理的案件,人民法院可以采取下列方式简化裁判文书:

  (一)对于能够概括出案件固定要素的,可以根据案件要素载明原告、被告意见、证据和法院认定理由、依据及裁判结果;

  (二)对于一方当事人明确表示承认对方全部或者主要诉讼请求的、当事人对案件事实没有争议或者争议不大的,裁判文书可以只包含当事人基本信息、诉讼请求、答辩意见、主要事实、简要裁判理由、裁判依据和裁判主文。

  简化后的裁判文书应当包含诉讼费用负担、告知当事人上诉权利等必要内容。

  第十五条 人民法院适用简易程序审理的案件,应当在立案之日起三个月内审结。有特殊情况需要延长的,经本院院长批准,可以延长一个月。

  五、扩大独任制适用范围

  第十六条 基层人民法院适用小额诉讼程序、简易程序审理的案件,由法官一人独任审理。

  基层人民法院审理的事实不易查明,但法律适用明确的案件,可以由法官一人适用普通程序独任审理。

  第十七条 基层人民法院审理的案件,具备下列情形之一的,应当依法组成合议庭,适用普通程序审理:

  (一)涉及国家利益、公共利益的;

  (二)涉及群体性纠纷,可能影响社会稳定的;

  (三)产生较大社会影响,人民群众广泛关注的;

  (四)新类型或者疑难复杂的;

  (五)与本院或者上级人民法院已经生效的类案判决可能发生冲突的;

  (六)发回重审的;

  (七)适用审判监督程序的;

  (八)第三人起诉请求改变或者撤销生效判决、裁定、调解书的;

  (九)其他不宜采用独任制的案件。

  第十八条 第二审人民法院审理上诉案件应当组成合议庭审理。但事实清楚、法律适用明确的下列案件,可以由法官一人独任审理:

  (一)第一审适用简易程序审理结案的;

  (二)不服民事裁定的。

  第十九条 由法官一人独任审理的第一审或者第二审案件,审理过程中出现本办法第十七条第(一)至(五)项或者第(九)项所列情形之一的,人民法院应当裁定组成合议庭审理,并将合议庭组成人员及相关事项书面通知双方当事人。

  由独任审理转为合议庭审理的案件,审理期限自人民法院立案之日起计算,已经作出的诉讼行为继续有效。双方当事人已确认的事实,可以不再举证、质证。

  第二十条 由法官一人独任审理的上诉案件,应当开庭审理。

  没有提出新的事实、证据的案件,具备下列情形之一的,独任法官经过阅卷、调查或者询问当事人,认为不需要开庭的,可以不开庭审理:

  (一)不服民事裁定的;

  (二)上诉请求明显不能成立的;

  (三)原判决认定事实清楚,但适用法律明显错误的;

  (四)原判决严重违反法定程序,需要发回重审的。

  六、健全电子诉讼规则

  第二十一条 人民法院、当事人及其他诉讼参与人可以通过信息化诉讼平台在线开展诉讼活动。诉讼主体的在线诉讼活动,与线下诉讼活动具有同等效力。

  人民法院根据技术条件、案件情况和当事人意愿等因素,决定是否采取在线方式完成相关诉讼环节。

  第二十二条 当事人及其他诉讼参与人以电子化方式提交的诉讼材料和证据材料,经人民法院审核通过后,可以直接在诉讼中使用,不再提交纸质原件。人民法院根据对方当事人申请或者案件审理需要,要求提供原件的,当事人应当提供。

  第二十三条 人民法院开庭审理案件,可以采取在线视频方式,但符合下列情形之一的,不适用在线庭审:

  (一)双方当事人明确表示不同意,或者一方当事人表示不同意且有正当理由的;

  (二)双方当事人均不具备参与在线庭审的技术条件和能力的;

  (三)需要现场查明身份、核对原件、查验实物的;

  (四)人民法院认为存在其他不宜适用在线庭审情形的。

  仅一方当事人选择在线庭审的,人民法院可以根据案件情况,采用一方当事人在线、另一方当事人线下的方式开庭。

  采用在线庭审方式审理的案件,审理过程中出现上述情形之一的,人民法院应当将案件转为线下开庭方式审理。已完成的在线庭审活动具有法律效力。

  第二十四条 经受送达人同意,人民法院可以通过中国审判流程信息公开网、全国统一送达平台、传真、电子邮件、即时通讯账号等电子方式送达诉讼文书和当事人提交的证据材料。

  具备下列情形之一的,人民法院可以确定受送达人同意电子送达:

  (一)受送达人明确表示同意的;

  (二)受送达人对在诉讼中适用电子送达已作出过约定的;

  (三)受送达人在提交的起诉状、答辩状中主动提供用于接收送达的电子地址的;

  (四)受送达人通过回复收悉、参加诉讼等方式接受已经完成的电子送达,并且未明确表示不同意电子送达的。

  第二十五条 经受送达人明确表示同意,人民法院可以电子送达判决书、裁定书、调解书等裁判文书。当事人提出需要纸质裁判文书的,人民法院应当提供。

  第二十六条 人民法院向受送达人主动提供或者确认的电子地址进行送达的,送达信息到达电子地址所在系统时,即为送达。

  受送达人同意电子送达但未主动提供或者确认电子地址,人民法院向能够获取的受送达人电子地址进行送达的,根据下列情形确定是否完成送达:

  (一)受送达人回复已收到送达材料,或者根据送达内容作出相应诉讼行为的,视为完成有效送达;

  (二)受送达人的电子地址所在系统反馈受送达人已阅知,或者有其他证据可以证明受送达人已经收悉的,推定完成有效送达,但受送达人能够证明存在系统错误、送达地址非本人使用或者非本人阅知等未收悉送达内容的情形除外。

  完成有效送达的,人民法院应当制作电子送达凭证。电子送达凭证具有送达回证效力。

  七、附则

  第二十七条 本办法仅适用于北京、上海市辖区内中级人民法院、基层人民法院,南京、苏州、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、济南、郑州、洛阳、武汉、广州、深圳、成都、贵阳、昆明、西安、银川市中级人民法院及其辖区内基层人民法院,北京、上海、广州知识产权法院,上海金融法院,北京、杭州、广州互联网法院。

  本办法所称的人民法院,是指纳入试点的人民法院;所称的第二审人民法院,包括纳入试点的中级人民法院、知识产权法院和金融法院;所称的中级人民法院、基层人民法院包括试点地区内的铁路运输中级法院和基层法院。

  第二十八条 试点地区高级人民法院根据本办法,结合工作实际,制定具体实施方案和相关制度规定,并于2020年2月10日前报最高人民法院备案。

  试点地区高级人民法院在制定实施方案、修订现有规范、做好机制衔接的前提下,组织试点法院自本法印发之日起全面启动试点工作,试点时间二年。2021年1月1日前,试点地区高级人民法院应当形成试点工作中期报告报最高人民法院。

  第二十九条 本办法由最高人民法院负责解释。

  第三十条 本办法报全国人民代表大会常务委员会备案,自发布之日起实施;之前有关民事诉讼制度规定与本办法不一致的,按照本办法执行。

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  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。