商务部关于《外国投资者对上市公司战略投资管理办法(修订草案公开征求意见稿)》公开征求意见的通知
发文时间:2020-06-18
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  为贯彻落实《外商投资法》及其实施条例,以及《国务院关于促进外资增长若干措施的通知》(国发[2017]39号)、《国务院关于积极有效利用外资推动经济高质量发展若干措施的通知》(国发[2018]19号)的有关政策措施,拓宽利用外资渠道,促进我国证券市场健康发展,商务部研究起草了《外国投资者对上市公司战略投资管理办法(修订草案公开征求意见稿)》。为广泛听取社会各界意见,现将征求意见稿向社会公布。公众可以通过以下途径提出意见:

  1.登陆中国政府法制信息网(网址:http://www.chinalaw.gov.cn),进入“立法意见征集”栏目提出意见;

  2.登陆商务部网站(网址:http://www.mofcom.gov.cn)进入“征求意见”,点击“商务部关于《外国投资者对上市公司战略投资管理办法(修订草案公开征求意见稿)》公开征求意见的通知”提出意见。

  3.电子邮件:wzsgjc@mofcom.gov.cn。

  4.传真:010-65197322。

  5.信函:北京市东长安街2号商务部外国投资管理司,邮编100731。

  请在电子邮件主题、传真首页和信封上注明“《战投办法》公开征求意见”。

  意见反馈截止日期为2020年7月19日。

  附件:

  1.《外国投资者对上市公司战略投资管理办法(修订草案公开征求意见稿)》

  2.关于《外国投资者对上市公司战略投资管理办法(修订草案公开征求意见稿)》的说明


商务部

2020年6月18日


外国投资者对上市公司战略投资管理办法(修订草案公开征求意见稿)


(商务部、中国证券监督管理委员会、国务院国有资产监督管理委员会、国家税务总局、国家市场监督管理总局、国家外汇管理局  令)

第一条  为推动新一轮高水平对外开放,引进境外资金和管理经验,改善上市公司治理结构,规范外国投资者(包括外国法人或其他组织、外国自然人)对A股上市公司(以下简称上市公司)的战略投资行为,维护证券市场秩序,保护上市公司和股东的合法权益,根据国家有关外商投资、上市公司监管的法律法规,制定本办法。

第二条  本办法适用于外国投资者通过协议转让、上市公司定向发行新股、要约收购以及国家法律法规规定的其他方式取得并在一定时期内持有上市公司A股股份的行为(以下简称战略投资)。

第三条  战略投资应遵循以下原则:

(一)遵守国家法律、法规,不得危害国家安全和社会公共利益;

(二)坚持公开、公平、公正的原则,维护上市公司及其股东的合法权益,接受政府、社会公众的监督及中国的司法和仲裁管辖;

(三)开展中长期投资,维护证券市场的正常秩序,不得炒作;

(四)不得妨碍公平竞争,不得排除、限制竞争;

(五)外国投资者不得对涉及外商投资准入负面清单规定禁止投资领域的上市公司进行战略投资;外国投资者对涉及外商投资准入负面清单规定限制投资领域的上市公司进行战略投资,应符合负面清单规定的股权要求、高级管理人员要求等限制性准入特别管理措施。

第四条  外国投资者应符合以下要求:

(一)依法设立、经营的外国法人或其他组织,财务稳健、资信良好且具有成熟的管理经验,有健全的治理结构和良好的内控制度,经营行为规范;外国自然人具备相应的风险识别和承担能力;

(二)外国投资者实有资产总额不低于5000万美元或管理的实有资产总额不低于3亿美元; 其中,外国投资者成为上市公司控股股东的,实有资产总额不低于1亿美元或管理的实有资产总额不低于5亿美元; 

(三)外国投资者近3年内未受到境内外监管机构的重大处罚;成立未满3年的,自成立之日起计;外国投资者为外国自然人的,还应在近3年内未受境内外刑事处罚。

外国法人或其他组织实有资产总额或管理的实有资产总额不符合前款第(二)项规定的条件、但其全资投资者(指全资拥有前述主体的外国法人或其他组织、外国自然人)符合前款规定的条件的,可以依据本办法进行战略投资;同时,该全资投资者对该外国法人或其他组织的投资行为承担不可撤销的连带责任。

第五条  外国投资者以其持有的境外公司股权,或外国投资者以其增发的股份作为支付手段对上市公司实施战略投资的,还应符合以下条件: 

(一)境外公司合法设立并且注册地具有完善的公司法律制度,且境外公司及其管理层最近3年未受到境内外监管机构重大处罚;战略投资通过协议转让方式实施的,境外公司应为上市公司;

(二)外国投资者合法持有境外公司股份并依法可转让,或外国投资者合法增发股份; 

(三)符合《境外投资管理办法》的规定,完成相关手续;

(四)符合《证券法》《公司法》及国务院、中国证监会的相关规定。

第六条 外国投资者进行战略投资的,外国投资者、上市公司应当聘请在中国注册登记的符合《证券法》规定的中介机构担任顾问。

战略投资通过上市公司定向发行新股方式实施的,由外国投资者聘请中介机构就该战略投资是否符合本办法第四条、第五条规定的条件,上市公司聘请中介机构就该战略投资是否涉及外商投资准入负面清单、是否符合外商投资准入负面清单规定的条件,作尽职调查;战略投资通过协议转让、要约收购方式实施的,由外国投资者聘请中介机构同时就该战略投资是否符合本办法第四条、第五条规定的条件,是否涉及外商投资准入负面清单,是否符合外商投资准入负面清单规定的条件,作尽职调查。

中介机构应出具报告,就前述内容逐项发表明确的专业意见。

第七条 外国投资者通过战略投资方式取得的上市公司A股股份12个月内不得转让。不符合本办法第四条、第五条规定的外国投资者通过虚假陈述等方式违规实施战略投资的,在其采取措施满足相应条件前及满足相应条件后12个月内,对所涉股份不得转让。

《证券法》和中国证监会规定、证券交易所规则对股份限售期有更长期限要求的,从其规定。

第八条  外国投资者战略投资,涉及国有企业及国有控股上市公司境外投资或上市公司国有股权变动的,应遵守国有资产管理的相关规定。

第九条  外国投资者战略投资达到经营者集中反垄断审查申报标准的,应当依法向市场监管总局申报。

第十条  战略投资通过上市公司定向发行新股方式实施的,按以下程序办理:

(一)上市公司与外国投资者签订定向发行的合同;

(二)上市公司董事会通过向外国投资者定向发行新股及公司章程修改草案的决议,披露本次战略投资是否符合本办法规定的条件;

(三)上市公司股东大会通过向外国投资者定向发行新股及修改公司章程的决议;

(四)上市公司按照中国证监会规定履行申报核准或注册程序,取得核准或注册;

(五)上市公司向证券登记结算机构申请办理股份登记手续;

(六)上市公司完成定向发行后,外国投资者或上市公司向商务主管部门报送投资信息。

第十一条  战略投资通过协议转让方式实施的,外国投资者取得的股份比例不得低于该上市公司已发行股份的百分之五,并按以下程序办理:

(一)上市公司按法律法规和公司章程规定履行有关内部程序;

(二)转让方与外国投资者签订股份转让协议;

(三)转让双方向证券登记结算机构申请办理登记过户手续;

(四)外国投资者和上市公司按照有关规定办理手续完成协议转让后,外国投资者或上市公司向商务主管部门报送投资信息。

第十二条  战略投资通过要约收购方式实施的,外国投资者预定收购的上市公司股份比例不得低于该上市公司已发行股份的百分之五,并按以下程序办理:

(一)外国投资者依法编制要约收购报告书摘要;

(二)外国投资者、上市公司及相关方按照法律法规和中国证监会的相关规定履行报告、公告等程序;

(三)外国投资者向证券登记结算机构申请办理预受要约股票的临时保管、股份转让结算、过户登记手续;

(四)外国投资者按照有关规定办理手续完成要约收购后,外国投资者或上市公司向商务主管部门报送投资信息。

第十三条  外国投资者对上市公司实施战略投资,应按《证券法》和中国证监会、证券交易所的相关规定履行信息披露及其他法定义务。

外国投资者进行战略投资构成上市公司收购及相关股份权益变动的,编制的权益变动报告书、要约收购报告书及其摘要、上市公司收购报告书及其摘要中应披露该战略投资是否涉及外商投资准入负面清单、是否符合外商投资准入负面清单规定的条件,以及是否符合本办法第四条、第五条规定的条件。

第十四条  外国投资者实施战略投资涉及证券登记结算有关事项,应按照证券登记结算有关规定办理相关手续。外国投资者向证券登记结算机构办理相关手续时,应提交身份证明、中介机构报告等材料;属于本办法第五条规定情形的,还应提交已完成《境外投资管理办法》规定的有关手续的证明材料。无法提交前述材料或者提交的中介机构报告认为战略投资不符合本办法相关规定的,证券登记结算机构不予办理相关手续。

对于外国投资者在上市公司股权分置改革前持有的非流通股份或在上市公司首次公开发行前持有的股份,证券登记结算机构可以根据外国投资者申请为其开立证券账户。   

第十五条  外国投资者在以下情形下可转让通过战略投资取得的A股股份:

(一)在限售期满后,按照国家有关规定转让;

(二)在限售期满前,因外国投资者死亡或丧失法人资格、司法扣划等原因需转让上述股份的,在遵守《证券法》及中国证监会、证券交易所相关规定前提下,按照国家有关规定办理。

除战略投资和上述情形外,外国投资者不得以其因战略投资开立的证券账户进行证券买卖。

第十六条  在外国投资者对上市公司完成战略投资后,外国投资者持股比例变化累计超过5%或外方控股、相对控股地位发生变化时,上市公司或外国投资者应向商务主管部门报送投资信息。

第十七条  战略投资涉及第四条第二款规定的情形并已按期完成的,全资投资者转让该外国投资者应符合限售期相关规定,新的受让方仍应符合本办法所规定的条件,承担该全资投资者及该外国投资者在上市公司中的全部权利和义务,并依法履行信息披露等义务。

第十八条  外国投资者实施战略投资涉及外汇管理有关事项,应按照外汇管理有关规定办理相关的外汇登记和注销、账户开立和注销、结售汇和跨境收支等手续。

第十九条  战略投资涉及上市公司登记事项变更的,上市公司应当依法向市场监督管理部门申请办理登记注册手续。

第二十条  战略投资涉及税收事宜的,应当依照法律、行政法规和国家有关规定办理,并接受税务主管部门依法实施的监督检查。

第二十一条  战略投资涉及国家安全审查的,应按照外商投资安全审查制度的相关规定办理。

第二十二条 外国投资者对上市金融机构进行战略投资的,还应符合国家关于外商投资金融机构的相关规定。

第二十三条  政府机构工作人员必须忠于职守、依法履行职责,不得利用职务便利牟取不正当利益,并对知悉的商业秘密负有保密义务。

第二十四条  商务主管部门依据《外商投资法》《外商投资信息报告办法》等相关规定,对外国投资者及上市公司履行外商投资信息报告义务的情况实施监督检查。对于未按规定报送投资信息的,依法予以处罚。

第二十五条  中介机构未勤勉尽责,所制作、出具的文件有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的,由中国证监会依据《证券法》的有关规定予以处罚。

第二十六条  以下情形不适用本办法,但应遵守国家有关规定:

(一)合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投资者对上市公司投资;

(二)外国投资者通过沪港通、深港通、沪伦通等股票市场交易互联互通机制对上市公司投资;

(三)外国投资者通过所投资的外商投资股份有限公司首次公开发行股票并上市的方式取得A股股份;

(四)符合中国证监会有关规定的外国自然人在二级市场买卖上市公司股份或通过股权激励取得上市公司股份。

第二十七条  外国投资者对全国中小企业股份转让系统挂牌公司实施战略投资,参照本办法办理。

第二十八条  香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的投资者对上市公司实施战略投资,参照本办法办理。

第二十九条  本办法自2020年 月 日起施行。


关于《外国投资者对上市公司战略投资管理办法(修订草案公开征求意见稿)》的说明


为深入贯彻实施《外商投资法》及其实施条例,以及《国务院关于促进外资增长若干措施的通知》(国发[2017]39号)、《国务院关于积极有效利用外资推动经济高质量发展若干措施的通知》(国发[2018]19号)的有关政策措施,拓宽利用外资渠道,促进我国证券市场健康发展,我们会同国资委、税务总局、市场监管总局、证监会、外汇局等5部门对《外国投资者对上市公司战略投资管理办法》(2005年第28号令,以下简称《战投办法》)进行了全面修订。现说明如下:

一、修订背景

2005年12月,为积极稳妥开放资本市场,有序引导外国投资者对A股上市公司的战略投资,商务部会同有关部门联合发布了《战投办法》,对引进境外资金和管理经验、改善上市公司治理结构等起到了积极作用。

近年来,随着我国经济持续快速发展,改革开放进一步深化,《战投办法》在实践中也遇到了不少问题,有必要对现行规则进行修订完善。一是投资门槛较高。例如,禁止外国自然人进行战略投资;要求外国投资者持股比例不低于10%;对外国投资者境外实有资产要求高;设定了36个月的持股锁定期。二是投资方式较少。仅规定了定向发行和协议转让两种方式,对要约收购等方式未作出明确规定,且不允许外国投资者以境外非上市公司股权作为支付对价。三是管理体制与现行改革不衔接。《外商投资法》取消了外商投资企业设立及变更的审批或备案,建立外商投资信息报告制度,《战投办法》对此未作出衔接性规定。

为解决上述问题,鼓励外资并购投资,我们一直积极推动修订完善《战投办法》,曾于2018年7月就修订方案公开征求意见。修订过程中,《外商投资法》及其实施条例于2019年先后发布,我国外商投资管理制度出现了较大变革。为保障《战投办法》与新法衔接顺畅,我们对修订方案再次做了相应调整。

二、主要修订内容

《战投办法》修订草案共29条,主要修改内容如下:

(一)明确适用范围。一是明确战略投资的定义,外国投资者通过协议转让、上市公司定向发行新股、要约收购等法定方式取得并在一定时期内持有上市公司A股股份的行为,属于《战投办法》规定的战略投资,应符合办法规定的投资原则和要求(草案第二条)。其中,外国投资者以“境内外战略投资者”身份参与上市公司锁价发行的,还应符合证监会的相关要求。二是明确不适用《战投办法》的情形:1.合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投资者对上市公司投资;2.外国投资者通过沪港通、深港通、沪伦通等股票市场交易互联互通机制对上市公司投资;3.外国投资者通过所投资的外商投资股份有限公司首次公开发行股票并上市的方式取得A股股份;4.符合中国证监会有关规定的外国自然人在二级市场买卖上市公司股份或通过股权激励取得上市公司股份(草案第二十六条)。

(二)大幅降低投资门槛。一是明确进行战略投资的外国投资者包括外国自然人,允许符合条件的外国自然人实施战略投资(草案第一条)。二是降低对非控股股东的外国投资者或其全资投资者的资产总额要求,从拥有1亿美元资产或管理5亿美元资产的要求,分别降至5000万美元和3亿美元(草案第四条)。三是将外国投资者的持股锁定期由3年调整为12个月,《证券法》及其相关规定对锁定期有更长期限规定的,从其规定(草案第七条)。四是取消外国投资者通过上市公司定向发行新股方式实施战略投资的持股比例要求;将通过协议转让方式实施战略投资的持股比例要求从10%降低至5%;明确以要约收购方式实施战略投资的,预定收购的上市公司股份比例不得低于已发行股份的5%(草案第十条、第十一条、第十二条)。《证券法》及其相关规定对投资者持股比例或预定持股比例有更高要求的,应满足其要求。

(三)增加投资方式。一是将要约收购方式纳入适用范围,明确相关办理程序,允许外国投资者以要约收购方式实施战略投资(草案第二条、第十二条)。二是放宽跨境换股条件,以上市公司定向发行新股或要约收购方式实施战略投资的,外国投资者可以其持有或者增发的境外非上市公司股份作为支付手段(草案第五条)。三是落实国发﹝2018﹞ 19号文件精神,明确外国投资者对全国中小企业股份转让系统挂牌公司实施战略投资可参照适用(草案第二十七条)。

(四)深化“放管服”改革,创新监管方式。一是与外商投资信息报告制度相衔接,将外商投资信息报告作为实施战略投资的程序性要求,明确商务主管部门的监督检查职责,对于未按规定报送投资信息的外国投资者及上市公司将依法予以处罚。同时,取消商务主管部门对外国投资者实施战略投资的事前审批和备案(草案第十条、第十一条、第十二条、第十六条、第二十四条)。二是加强自律管理,要求外国投资者、上市公司聘请中介机构就战略投资是否符合《战投办法》规定出具专业意见,对于符合规定的,证券登记结算机构办理相关手续。对于不尽责的中介机构,证监会将根据《证券法》的有关规定予以处罚(草案第六条、第二十五条)。三是发挥信息公开和社会监督作用,规定外国投资者、上市公司应在权益变动报告书、要约收购报告书、上市公司收购报告书等相关文件中就战略投资是否符合《战投办法》规定进行信息披露(草案第十三条)。

此外,草案还与国家国有资产管理、税收、公司登记、外汇管理、反垄断审查、国家安全审查、境外投资管理和金融机构管理等制度相衔接,明确外国投资者战略投资应符合相关要求(草案第五条、第八条、第九条、第十八条、第十九条、第二十条、第二十一条、第二十二条)。

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。