安徽省地方税务局公告2016年第8号 安徽省地方税务局关于发布《安徽省地方税务局个体工商户税收定期定额征收管理实施办法》的公告
发文时间:2016-06-12
文号:安徽省地方税务局公告2016年第8号
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为进一步规范和加强个体工商户税收征管,优化纳税服务,促进个体经济发展,安徽省地方税务局制定了《安徽省地方税务局个体工商户税收定期定额征收管理实施办法》(以下简称《办法》),现予以发布,自公布之日起施行。

特此公告。

 

安徽省地方税务局

2016年6月12日


安徽省地方税务局个体工商户税收定期定额征收管理实施办法

 

第一章  总  则

第一条  为规范和加强个体工商户税收定期定额征收(以下简称定期定额征收)管理,优化纳税服务,促进税负公平,维护个体工商户合法权益,促进个体经济的健康发展,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《个体工商户税收定期定额征收管理办法》(国家税务总局令第16号发布),制定本《办法》。

第二条  本《办法》所称个体工商户税收定期定额征收,是指地税机关依照法律、行政法规及规章的规定,对个体工商户在一定经营地点、一定经营时期、一定经营范围内的应纳税经营额(包括经营数量)或所得额(以下简称定额)进行核定,并以此为计税依据,确定其应纳税额的一种征收方式。

本《办法》所称的定期定额户是指适用定期定额征收管理方式的个体工商户。

第三条  个体工商户有下列情形之一的,地税机关有权核定其定额并征收税款:

(一)未设置账簿的;

(二)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入、费用凭证残缺不全,难以查账的;

(三)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

(四)能准确计算收入,但不能正确核算成本、计算盈亏的;

(五)虽能提供成本费用的证明材料,但不能提供准确收入证明的;

(六)发生纳税义务,未按照规定的期限办理纳税申报,经地税机关责令限期申报,逾期仍不申报的;

(七)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。

第四条  地税机关应当按照国务院规定的征管范围,负责所管辖税种定额的核定工作。

第五条  地税机关可采取与国税机关合作的方式,开展个体工商户税收定期定额核定工作。

合作方式包括:双方按照定额核定工作程序,共同开展定额核定和调整工作;通过共享涉税信息、传递定额核定信息,进行定期定额核定、调整;在定期定额核定、调整过程中,相互参考核定结果等。

第六条  地税机关应主动争取政府支持,加强与工商、街道、乡镇等单位的协调配合,建立涉税信息交换制度,借助社会力量做好核定工作。

第七条  地税机关应大力推广电子定税,及时收集掌握定期定额户的生产经营信息和其他相关信息,充分运用信息化手段,综合分析影响经营的因素,根据行业特点,合理选定参数,科学核定定额。

第八条  地税人员在核定定额时,应当按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的要求,严格执行回避制度。

地税机关应当建立健全定期定额征收管理的监督制度,加强对核定定额过程的监督检查。

地税人员不得擅自确定或更改定额。 

第二章  核定程序

第九条  定期定额户的定额执行期为季度或半年,最长不得超过一年。定额执行期为一年的,起始日为当年元月1日,截止日为当年12月31日。

新开业定期定额户当年的定额执行期不足一年的,起始日为开业日期,截止日为当年12月31日。

定额执行期是指地税机关核定后执行的第一个纳税期至最后一个纳税期。

第十条  典型调查由县以上地税机关(含本级,下同)统一制订调查方案并组织实施。县以上地税机关应当将定期定额户进行分类,在年度内按行业、区域选择一定数量并具有代表性的定期定额户,采集定额项目数据,对经营、所得情况进行典型调查。

每个行业的典型调查户数应不少于该行业定期定额户总户数的5%,且各行业调查户不少于10户。如该行业定期定额户总户数不足10户的,全部列入典型调查范围。

第十一条  县以上地税机关通过典型调查,按照行业、地域和规模等指标,经组织测算、集体审议,分析建立相关分行业模型,用于指导核定定额。

县以上地税机关可以根据当地具体情况将定期定额户划分不同的纳税等级,下发主管地税机关执行。主管地税机关在执行时要按照统一标准,防止定额核定畸高畸低。

第十二条  地税机关核定定额应依照以下程序办理:

(一)自行申报。定期定额户应按照主管地税机关要求,领取并填报《个体工商户定额核定审批表》和《个体工商户定额信息采集表》,提供有关的成本费用支出凭证、定额项目数据、定额系数调查采集数据以及其他证明材料。

对逾期未办理核定申报或未按照要求提供有关纳税资料的定期定额户,主管地税机关可根据实际调查情况核定定额。

(二)核定定额。主管地税机关根据定期定额户自行申报情况将其按行业、地域、规模进行合理分类,参考运用典型调查结果,采用本《办法》第十八条规定的方法核定定额,并计算出应纳税额。主管地税机关认为确有必要的,可以实地调查走访,根据调查情况核定定额。

核定定额必须经主管地税机关集体审议。有条件的地方,可以邀请人大代表、政协委员、定期定额户代表、工商联代表、行业协会代表等参加集体审议。

(三)定额公示。主管地税机关应当按期将核定定额的初步结果出具《个体工商户定期定额公示》,在办税服务厅内公示。有条件的地方还可以同时在区、街、乡镇、集贸市场等政府机构所在地或纳税人集中地公示,接受社会各界的监督。

公示的主要内容,应当包括定期定额户姓名、经营地址、行业类别、地税机关初步核定的定额、应纳税额、核定日期、定额执行期、地税机关监督电话等。

公示期限为5个工作日。

(四)上级核准。主管地税机关根据公示意见确定定额,并将核定情况填写《定额核定汇总审批表》,报经县以上地税机关审批。

(五)下达定额。主管地税机关根据县以上地税机关审核确认的核定结果,填写《税务事项通知书》,下达定期定额户执行。

(六)公布定额。主管地税机关将最终确定的定额和应纳税额情况在原公示范围内通过《个体工商户定期定额公告》进行公布。

公告的主要内容,应当包括定期定额户姓名、经营地址、行业类别、地税机关最终确定的定额、应纳税额、核定日期、定额执行期、地税机关监督电话等。

在办税服务厅公告时间为长期,在政府机构所在地或纳税人集中地公告时间不少于5个工作日。

第十三条  新开业定期定额户应当在办理税务登记之日起15日内,领取并填报《个体工商户定额核定审批表》和《个体工商户定额信息采集表》,提供有关的成本费用支出凭证和其他证明材料。主管地税机关应在受理申报后的20日内,进行实地调查走访,参照典型调查情况核定定额,经县以上地税机关批准后下达执行。

新开业定期定额户办理税务登记后未主动办理核定申报的,主管地税机关应在其办理税务登记或发生纳税义务之日起30日内核定定额。 

第十四条  存在下列情形之一的,地税机关应当重新核定定额:

(一)定期定额户对地税机关核定定额提出异议的;

(二)主管地税机关公布定额后,其他纳税人或公民提出异议的;

(三)定期定额户自行申报生产经营情况发生重大变化,导致原核定定额难以执行的; 

(四)主管地税机关在日常管理中有根据认定定期定额户生产经营情况发生重大变化,导致原核定定额难以执行的。

第十五条  定期定额户存在本《办法》第十四条第(一)项所列情形的,应当在接到《税务事项通知书》之日起30日内,向主管地税机关提出变更纳税定额的税务行政许可申请,提供能够说明其生产经营真实情况的证明资料(收支凭证粘贴簿、进销货登记簿或者其他的成本费用支出凭证等,下同)。

定期定额户存在本《办法》第十四条第(三)项所列情形的,应当在生产经营情况发生重大变化之日起30日内,向主管地税机关提出变更纳税定额的税务行政许可申请,提供能够说明其生产经营真实情况的证明资料。

主管地税机关应当及时审查,并在受理申请之日起20日内作出税务行政许可决定。

定期定额户存在本《办法》第十四条第(二)、(四)项所列情形的,主管地税机关应当要求该定期定额户提供能够说明其生产经营真实情况的证明资料。

第十六条  定额执行期内定期定额户经营额或所得额连续三个月高于或低于核定定额超过20%幅度的(不含20%),地税机关应当重新核定定额;定期定额户经营额或所得额变化未达到上述条件的,对核定定额不予重新核定。

第十七条  由于税收法律法规发生变化,定期定额户的核定定额不变,但应纳税额应作出统一调整的,主管地税机关可依据核定的定额,直接调整应纳税额,重新下达《税务事项通知书》,并以适当形式进行批量公布。 

第三章  核定方法

第十八条  地税机关应当根据定期定额户的经营规模、经营区域、经营内容、行业特点、管理水平等因素核定定额,可以采用下列任何一种方法:

(一)行业参照法。参照当地同类行业或者类似行业中经营规模和收入水平相近的纳税人的生产经营情况核定(适用于可供参照的纳税人比较普遍或者容易确定的情况)。

(二)成本费用法。按照营业收入或者成本加合理的费用和利润的方法核定(适用于收入确定或成本、费用确定的纳税人)。

(三)能源消耗法。按照耗用的原材料、燃料、动力等推算或者测算核定(主要适用于生产、加工型纳税人,其主要的成本、费用为耗用的原材料、燃料、动力等,而且比较单一)。

(四)盘点库存法。按照清产核资盘点库存核定(主要适用于库存商品、产成品核算比较准确的纳税人)。

(五)发票测算法。按照定期定额户开具发票的额度,测算其营业额。

(六)往来资金测算法。按照银行经营账户资金往来情况测算核定。

(七)实地测算法。由地税机关深入定期定额户生产经营实地,测算调查,查验核实纳税人的营业收入。

(八)其他合理方法。

采用前款所列一种方法不足以正确核定定额时,可以同时采用两种以上的方法核定。 

第四章  日常管理

第十九条  依照法律、行政法规的规定,定期定额户负有纳税申报义务。

定期定额户采取简易申报的纳税申报方式。实行简易申报的定期定额户,在按照主管地税机关确定的应纳税额和规定的期限缴纳税款后,当期(指纳税期,下同)可不再办理申报手续。

享受税收优惠政策的定期定额户,要按规定向主管地税机关办理纳税申报。

第二十条  定期定额户在定额执行期结束后30日内,以该期每月实际发生的经营额、所得额申报,申报额超过地税机关核定定额的,按申报额缴纳税款;申报额低于定额的,按定额缴纳税款。

定期定额户当期发生的经营额、所得额超过定额20%(不含)的,应当在法律、行政法规规定的申报期限内向地税机关申报并缴清税款。

第二十一条  定期定额户经营地点偏远、缴纳税款数额较小,或者地税机关征收税款有困难的,地税机关可以按照法律、行政法规的规定简并征期。但简并征期最长不得超过一个定额执行期。

实行简并征期的定期定额户,其税款缴纳时间为简并征期结束次月的纳税申报期。

第二十二条  定期定额户可以委托地税机关认定的银行或其他金融机构办理税款划缴。

凡委托银行或其他金融机构办理税款划缴的定期定额户,应当向地税机关书面报告开户银行及账号。其账户内存款应当足以按期缴纳当期税款。其存款余额低于当期应纳税款,致使当期税款不能按期入库的,地税机关按逾期缴纳税款处理;对实行简易申报的,按逾期办理纳税申报和逾期缴纳税款处理。

通过银行或其他金融机构划缴税款的,其完税凭证可以到地税机关领取,或到地税机关委托的银行或其他金融机构领取;地税机关也可以根据当地实际情况采取邮寄送达,或委托有关单位送达。

第二十三条  县以上地税机关可以根据当地实际情况,依法委托有关单位代征税款。地税机关与代征单位必须签订委托代征协议书,明确双方的权利、义务和应当承担的责任,并向代征单位颁发委托代征证书。

第二十四条  定期定额户应当建立收支凭证粘贴簿、进销货登记簿,完整保存有关纳税资料,并接受地税机关的检查。

第二十五条  定期定额户发生下列情形,应当向地税机关办理相关纳税事宜:

(一)定额与发票开具数据比对后,经营额、所得额超过定额而应缴纳税款的;

(二)在地税机关核定定额的经营地点以外从事经营活动而应缴纳税款的。

第二十六条  经地税机关检查发现定期定额户在以前定额执行期发生的经营额、所得额超过定额,或者当期发生的经营额、所得额超过定额20%(不含),而未按照本《办法》第二十条规定向地税机关进行纳税申报并结清应纳税款的,地税机关应当追缴税款,加收滞纳金,并按照法律、行政法规规定予以处理。 

第二十七条  定期定额户发生停业的,应在停业前向主管地税机关填报《停业复业报告书》,并结清应纳税款、滞纳金、罚款。主管地税机关应收存其税务登记证件及副本。定期定额户在停业期间发生纳税义务的,应当按照规定向主管地税机关申报缴纳税款。

第二十八条  定期定额户停业期满或提前恢复生产经营前,向主管地税机关填报《停业复业报告书》,领回税务登记证件。

定期定额户停业期满不能及时恢复生产经营的,应当在停业期内,向主管地税机关提出延长停业登记申请。

第二十九条  地税机关停止定期定额户实行定期定额征收方式,应当书面通知定期定额户。

第三十条  定期定额户对地税机关核定的定额有争议的,可以按照本《办法》规定,向主管地税机关提出重新核定定额申请;也可以依法申请行政复议;对行政复议决定不服的,可以依法向人民法院提起行政诉讼。

定期定额户在未接到重新核定定额通知、行政复议决定或人民法院判决、裁定前,按原核定定额执行。   

第五章  附则

第三十一条  定期定额户的其他税收征收管理,按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定执行。

第三十二条  采取定期定额方式管理的其他个人独资企业、合伙企业、私营独资企业、私营合伙企业,其税款征收管理比照本《办法》执行。

第三十三条  本《办法》由安徽省地方税务局负责解释。

第三十四条  本《办法》自公布之日起施行。《安徽省地方税务局关于印发<安徽省地方税务局个体工商户税收定期定额征收管理实施办法>的通知》(皖地税发[2014]10号)同时废止。

 

关于《安徽省地方税务局关于发布(安徽省地方税务局个体工商户税收定期定额征收管理实施办法)的公告》的解读 


一、《办法》制定的背景

为规范和加强个体工商户税收定期定额征收(以下简称定期定额征收)管理,优化纳税服务,促进税负公平和个体经济的健康发展,维护个体工商户合法权益,考虑营改增税制变化因素,落实国地税协同开展定额核定工作的要求,依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《个体工商户税收定期定额征收管理办法》(国家税务总局令第16号),安徽省地方税务局制定了《安徽省地方税务局个体工商户税收定期定额征收管理实施办法》(以下简称《办法》)。

二、《办法》制定和实施的意义

(一)进一步优化个体经济纳税服务。近年来,国家陆续出台提高个人所得税税前扣除标准等支持个体工商户发展的税收政策,《办法》从减轻纳税人负担、服务纳税人发展出发,为个体工商户提供基本纳税服务,落实关于促进民营经济发展的政策措施,发挥税收服务经济发展的作用。

(二)进一步规范定期定额核定工作。个体税收定期定额的核定,直接关系到税收优惠政策的落实成效,影响到广大个体工商户的切身利益。《办法》严格按照国家税务总局及省局规定的程序和方法,充分应用金税三期信息系统的管理功能,组织实施定额核定工作,确保核定过程公开公正,核定结果科学合理。

(三)进一步明确国地税协同开展定额核定工作。《办法》落实《国家税务局 地方税务局合作工作规范》的工作要求,明确了地税机关采取与国税机关协同开展工作的方式,共享个体工商户涉税信息、定额核定信息,协同开展定额核定和调整工作,以促进公平税负,保护个体工商户合法权益。

(四)进一步推行个体税收社会化管理。《办法》明确地税部门要积极借助政府及有关部门力量,开展个体税收社会化管理,与其他部门共同形成管理合力,缓解地税部门征管力量不足的矛盾,提高个体税收征管质量。

三、地税机关与国税机关联合开展税收定期定额核定工作的合作方式

地税机关采取与国税机关合作的方式,开展个体工商户税收定期定额核定工作,合作方式有:

(一)地税机关与国税机关按照定额核定工作程序,共同开展定额核定和调整工作。联合组织典型调查,原则上每年度开展一次,由县以上(含本级)国税局、地税局共同组织。国税局、地税局统一制订联合调查方案,共同派员实施。联合组织定额核定,共管户的年度定额重新核定工作、年内新开业共管户定额核定工作、定额执行期内共管户定额调整工作,由县以上国税局、地税局共同协商,确定受理、信息采集、核定、调整等具体的实施程序,指导基层主管国税局、地税局具体开展工作。

(二)地税机关与国税机关通过共享涉税信息、传递定额核定信息,进行定期定额核定、调整。

(三)地税机关与国税机关在定期定额核定、调整过程中,相互参考核定结果。

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  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

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  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

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  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。