北京注册会计师协会专业技术委员会专家提示[2018]第11号 集团财务报表的审计关注
发文时间: 2018-12-27
文号:北京注册会计师协会专业技术委员会专家提示[2018]第11号
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  大型企业集团,一般具有集团组成部分数量及级次众多、组成部分涉及多个行业和产业甚至具备完整的产业链、组成部分跨地区甚至跨国际、资产规模及业务规模巨大、参与大型集团审计的执业机构多等特点,从而使大型企业集团财务报表审计项目面临合并范围广、工作量大、执业人员来自多家会计师事务所的现状。由于各会计师事务所执业人员的执业能力和执业规范不尽相同,如果集团项目组不能制定恰当的集团审计策略,不能充分了解各组成部分注册会计师并实施适当的沟通和复核,极易造成合并过程审计程序执行不充分、遗漏重要事项、未能及时发现合并报表重大错报,或无法按要求的标准、时间完成审计工作等集团层面的审计风险。因此,如何划分组成部分、确定重要组成部分,明确集团项目组和组成部分注册会计师的责任与配合,以获取充分、适当的审计证据,对集团财务报表发表审计意见,是注册会计师在制定集团财务报表审计策略时需要做出的特殊考虑。

  本提示仅供会计师事务所及相关从业人员在执业时参考,不能替代相关法律法规、注册会计师执业准则以及注册会计师职业判断。提示中所涉及审计程序的时间、范围和程度等,事务所及相关从业人员在执业中需结合项目实际情况、风险导向原则以及注册会计师的职业判断确定,不能直接照搬照抄。

  针对集团财务报表审计的特殊关注,财务报表审计专业技术委员会做如下提示:

  一、集团报表组成部分和重要组成部分的确定

  (一)根据《中国注册会计师审计准则第1401号——对集团财务报表审计的特殊考虑》应用指南,通常情况下,可以按照集团的组织结构划分组成部分。在某些情况下,集团还可能将职能部门、生产过程、单项产品或劳务视为组成部分(详见应用指南二、(一)部分)。因此,大型集团财务报表审计项目会因为板块业务特征明显、地域分布广、下属企业多、合并级次多、通常全级次按照法律法规要求对财务报表发表审计意见等特点,存在不同层次的组成部分。在考虑用哪一个层级作为集团审计的组成部分时,通常需要综合考虑各层级的主要经营活动、业务特点、集团内部控制体系、集团管理层对财务信息的分析、管理及考核层级等因素。

  (二)根据《中国注册会计师审计准则第1401号——对集团财务报表审计的特殊考虑》,重要组成部分是指集团项目组识别出的具有下列特征之一的组成部分:单个组成部分对集团具有财务重大性;由于单个组成部分的特定性质或情况,可能存在导致集团财务报表发生重大错报的特别风险。

  (三)在识别哪些组成部分可能存在导致集团财务报表发生重大错报的特别风险时,需要运用职业判断。集团项目组可以考虑以下因素(包括但不限于):

  1.集团中从事特殊行业的组成部分,例如,某个工业制造集团中专门从事资金管理和金融服务的财务公司;

  2.当某一单个组成部分的某类交易、账户余额或披露超过集团财务报表整体重要性,或其性质和金额不符合集团项目组的预期时;

  3.当某一单个组成部分从事与集团其他同类组成部分不同的交易时,例如,在集团的多家贸易公司中,某一贸易公司因从事出口贸易而拥有大量外币,该公司为了规避外汇风险而从事外汇掉期交易。即使该公司对集团并不具有财务重大性,但仍可能存在使集团财务报表发生重大错报的特别风险;

  4.当某一单个组成部分的财务信息涉及重大会计估计和判断时,例如,组成部分管理层对固定资产剩余使用年限的估计变更使得固定资产折旧额发生重大变动;

  5.当某一单个组成部分的经营模式、业务流程、计算机信息技术系统、内部控制及关键管理人员发生重大变化时;

  6.以前年度审计中发现的,存在使集团财务报表发生重大错报的特别风险的组成部分;

  7.新收购的组成部分;

  8.由于被监管部门特别关注而被视为重要的组成部分。

  (四)其他需要关注的问题

  对集团财务报表的审计,除《中国注册会计师审计准则第1401号——对集团财务报表审计的特殊考虑》及应用指南的相关要求外,集团项目组需要同时考虑定量和定性两方面因素,并运用大量的职业判断以确定对组成部分财务信息拟执行的工作的类型。建议对以下因素也一并予以考虑:

  1.未测试的不重要组成部分的范围,不重要组成部分的组织结构的分散程度,业务类别的一致程度,账户余额在集团组织结构内的集中程度,处理组成部分(重要组成部分和其他组成部分)之间交易的共享服务运行程度;

  2.不重要组成部分发生与集团相关的重大或非常规交易的程度;

  3.不重要的组成部分发生错误的历史水平,近期测试不重要的组成部分的范围,对不重要的组成部分实施法定审计的范围,以及法定财务信息与集团财务信息的一致程度。

  (五)案例解析

  1.案例背景

  甲公司是一家业务涉及制造业、软件技术、媒体和娱乐等行业的跨国公司,公司拥有29家法人实体。法人实体级别的公司才有财务信息,且该信息被公司管理层在合并过程中使用,其中,A、B、C、D公司的财务信息如下:

image.png

  (1)公司于本年度收购D公司

  (2)其他实体包括25个法人实体,其单个收入及支出百分比占公司5%及以下。

  其他实体之一E公司于去年成立,今年累计收入6,500万人民币;另一个其他实体F公司,今年累计收入3,000万人民币;J公司和H公司今年累计收入分别为2,200万人民币和2,400万人民币。

  2.以前年度审计情况

  E公司去年被识别为不重要的组成部分,今年风险评估程序中未发现异常;F公司,过去三年被识别为不重要的组成部分,今年风险评估程序中未发现异常。

  3.本年度风险评估结果

  集团项目组将管理层凌驾于控制之上和收入确认存在舞弊风险确认为重大错报风险。

  4.集团审计范围的确定

  集团项目组在确定集团审计范围时,根据被审计单位的实际以及上年度审计情况,对以下事项进行了充分考虑:

  (1)组成部分从法人实体这一级别上来确认,项目组将A公司,B公司,C公司,D公司和其他实体作为集团审计范围的组成部分。

  (2)通过专业判断,集团项目组确定收入占集团整体15%及以上的组成部分对集团财务报表具有财务重大性。因此,集团项目组将A公司和B公司确认为重要组成部分,计划对A公司和B公司进行全面审计。

  (3)由于D公司本年度刚被收购,集团项目组希望对其有更深入的了解,而被确定为其他重要组成部分。因此集团项目组计划对D公司实施财务信息审计。

  (4)C公司不是重要组成部分,但收入占比较高,且收入确认存在的舞弊风险为重大风险,因此集团项目组计划对C公司的营业收入实施审计。

  (5)另外,考虑到以下因素,集团项目组决定实施特定审计程序以解决E公司和F公司收入的截止和准确性问题:E公司去年新成立,且去年被识别为不重要的组成部分;F公司在过去三年中被识别为不重要的组成部分。

  5.案例结论

  根据上述分析,集团项目组对组成部分的识别和审计工作范围确定如下:

image.png

  实践中,在考虑对非重要组成部分执行的工作时,一定情况下,也可以通过及时完成法定审计工作来利用法定审计已执行的工作,即便在我们出具报告之前未完全完成法定审计。例如,组成部分的注册会计师,可能可以签署就他们在法定审计中已完成的年末存货实物监盘出具的指定程序报告。

  二、集团项目组与组成部分注册会计师的责任

  根据《中国注册会计师审计准则第1401号——对集团财务报表审计的特殊考虑》,集团项目组对整个集团财务报表审计工作及审计意见负全部责任,这一责任不因利用组成部分注册会计师的工作而减轻。

  (一)集团项目组的责任

  集团项目组需要在集团财务报表审计过程中履行集团项目全面管理、监控、协调、沟通职责,具体包括但不限于以下方面:

  1.了解、识别和评估集团财务报表存在重大错报风险的情况和事项;

  2.识别组成部分,确定重要组成部分;

  3.计划要求组成部分注册会计师执行组成部分财务信息的相关工作时,了解组成部分注册会计师;

  4.确定对合并过程或组成部分财务信息拟执行的工作的性质、时间安排和范围;

  5.制定集团财务报表审计统一执行标准、指令,及时向组成部分注册会计师通报工作要求;

  6.对集团合并报表构成重大影响的风险事项实施质量监控;

  7.统一集团同类会计问题及重大事项处理意见;

  8.监控工作进度,确保按计划完成审计工作;

  9.评价审计证据的充分性和适当性;

  10.保持与公司管理层和治理层、外部监管部门、组成部分注册会计师的沟通;

  11.组织评价组成部分注册会计师的工作。

  (二)组成部分注册会计师的责任

  组成部分注册会计师需要在集团财务报表审计过程中履行对组成部分审计职责,具体包括但不限于以下方面:

  1.对执行的组成部分审计工作负责;

  2.遵循集团项目组基于集团审计目的下达的对组成部分财务信息执行的相关工作的标准和指令;

  3.及时沟通报告集团项目组要求沟通及与得出集团审计结论相关的事项;

  4.在配合集团项目组时,如果法律法规未予禁止,组成部分注册会计师可以允许集团项目组接触相关审计工作底稿。

  三、与组成部分注册会计师的沟通

  在集团财务报表审计中,集团项目组与组成部分注册会计师之间的沟通是一项非常重要的工作。集团项目组与组成部分注册会计师之间的沟通应当清晰、及时,贯穿于审计工作的全过程。如果集团项目组与组成部分注册会计师之间未能建立有效的双向沟通关系,则存在集团项目组可能无法获取形成集团审计意见所依据的充分、适当的审计证据的风险。

  沟通内容和方式主要包括:集团项目组在审计过程的不同阶段向组成部分注册会计师以书面形式通报的工作要求、提示;组成部分注册会计师就其已执行工作的书面汇报、可能导致集团层面重大错报风险事项的报告;双方就舞弊、重大错报风险、重要性等事项进行的各种形式包括电邮、口头、电话方式的讨论;集团项目组通过对组成部分注册会计师相关底稿的复核与组成部分注册会计师的沟通等。

  (一)在计划和实施阶段

  1.通过调查问卷等书面方式了解组成部分注册会计师所在机构的质量控制政策、审计方法,执业理念和遵守的法律法规;了解组成部分注册会计师的独立性和胜任能力,以确定集团项目组是否参与和参与的性质、时间安排和范围;并要求组成部分注册会计师就其是否已知悉其责任,确认其独立性和胜任能力等作出书面回复。

  2.对参与重要组成部分审计的组成部分注册会计师,集团项目组通过参与组成部分注册会计师风险评估程序,了解集团组成部分及其环境、重要的组成部分业务活动等,识别导致集团财务报表发生重大错报的特别风险,与组成部分注册会计师讨论其制定总体审计策略和具体计划的适当性。

  3.以书面形式通报工作要求。集团项目组通常采用指令函的形式向组成部分注册会计师通报工作要求。

  通报主要内容包括:应执行的工作及工作标准、重要性水平和错报临界值、识别的特别风险、双方沟通形式和要求、关联方清单、审计质量控制要求等。

  4.针对集团项目组识别的组成部分可能存在重大错报、舞弊风险的重要会计事项或非常规交易,与组成部分注册会计师讨论其拟执行的审计程序的充分性。

  5.针对组成部分发生的重要会计政策变更、重大会计估计事项,与组成部分注册会计师讨论其合理性。

  6.参与组成部分注册会计师与组成部分管理层的重要沟通。

  (二)在审计完成阶段

  1.与组成部分注册会计师,就总体复核发现的异常项目、关联交易、内部往来核对、法规遵守情况、舞弊、例外事项、重大诉讼和索赔事项等事项进行沟通。

  2.复核组成部分注册会计师完成阶段的审计工作底稿和重要交易、重要项目和特别事项审计证据的充分性,主要包括:重要性水平实际执行情况;组成部分注册会计师的总体发现、得出的结论和形成的意见等。

  3.集团项目组应当评价与组成部分注册会计师的沟通,以发现重大事项,确定是否有必要复核组成部分注册会计师审计工作底稿的相关部分,进而确定是否需要追加审计程序以及由谁来实施。

  四、集团财务报表审计中其他常见风险

  除上述对集团组成部分的划分、重要组成部分的确定,以及与组成部分注册会计师的沟通外,集团项目组执行集团财务报表审计时,还需对以下风险予以充分关注:

  (一)组成部分财务信息多样化带来的项目组胜任能力不足的风险

  由于集团内组成部分可能涉及不同行业、不同国家或地区,各组成部分按照其适用的财务报告基础编制财务报表,因而使得集团内财务报表标准多样;在有些集团财务报表审计中,分析程序还需要运用定量和定性相结合的业绩评价及数理统计模型,对集团项目合伙人和项目组的胜任能力提出了很高的要求。因此,集团审计往往面临复合型审计人员缺乏,胜任能力不足的风险。

  (二)会计期间不同带来的整合风险

  在集团财务报表审计中,往往存在境外子公司和境内公司年度财务报表会计期间不同的问题。如,有的境外子公司的年度报表日期是9月30日,境内财务报表日期为12月31日,且子公司聘请境外会计师事务所完成了报表审计。合并时,集团公司综合各种因素的考虑,往往不再对境外子公司进行审计。如果没有适当的组成部分审计策略,容易造成对该组成部分的审计程序缺失。

  (三)重要性标准不统一带来的风险

  在集团财务报表审计中,集团审计项目组根据集团合并未审报表确定了整体层面的重要性水平,并采用收入、利润等指标,综合分析后确定了各组成部分的重要性水平和错报临界值,下达指令给组成部分注册会计师。如果组成部分注册会计师对集团审计的理解不到位,按自己对组成部分的重要性水平的判断进行审计工作,一旦集团审计项目组对组成部分执行工作指令复核不到位,极有可能造成组成部分审计程序执行不充分,未能发现符合集团层面重要性要求的错报。

  (四)出具报告时间差异带来的风险

  在集团财务报表审计中,各组成部分完成审计工作的时间不一致,组成部分注册会计师出具报告的时间也不一致。如果审计策略不做安排,可能会造成集团财务报表披露的期后事项不完整。

  (五)集团层面质量控制不到位带来的风险

  实际工作中,组成部分财务报表审计机构可能出于自身经济利益的考虑,没有严格按照集团审计策略实施审计。因此,集团层面审计过程的质量控制显得尤为重要,也是最终审计质量的重要保障。

  在会计师事务所总所为集团项目组,分所为组成部分注册会计师的情况下,也应执行《中国注册会计师审计准则第1401号——对集团财务报表审计的特殊考虑》的相关要求。

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  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

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       (二)并购重组交易税务风险与合规;

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。