国务院办公厅关于提升大众创业万众创新示范基地带动作用进一步促改革稳就业强动能的实施意见
发文时间:2020-07-23
文号:国办发[2020]26号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:


  大众创业万众创新示范基地启动建设以来,创新资源不断集聚,创业活力持续提升,平台能力显著增强,有力带动了创新创业深入发展。为进一步提升双创示范基地对促改革、稳就业、强动能的带动作用,促进双创更加蓬勃发展,更大程度激发市场活力和社会创造力,经国务院同意,现提出以下意见。


  一、总体要求


  以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神,认真落实党中央、国务院关于统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作的决策部署,深入实施创新驱动发展战略,聚焦系统集成协同高效的改革创新,聚焦更充分更高质量就业,聚焦持续增强经济发展新动能,强化政策协同,增强发展后劲,以新动能支撑保就业保市场主体,尤其是支持高校毕业生、返乡农民工等重点群体创业就业,努力把双创示范基地打造成为创业就业的重要载体、融通创新的引领标杆、精益创业的集聚平台、全球化创业的重要节点、全面创新改革的示范样本,推动我国创新创业高质量发展。


  二、积极应对疫情影响,巩固壮大创新创业内生活力


  (一)落实创业企业纾困政策。切实落实阶段性减免企业社会保险费、缓缴住房公积金等减负政策,根据所在统筹地区政策做好阶段性减征职工基本医疗保险费工作,落实好小规模纳税人增值税减免等优惠政策。落实承租国有房屋房租减免政策,确保惠及最终承租人。鼓励双创示范基地通过延长孵化期限、实施房租补贴等方式,降低初创企业经营负担。优先对受疫情影响较大但发展潜力好的创新型企业加大金融支持力度,简化贷款审批流程,提高信用贷款、中长期贷款比重。(有关部门按职责分工负责)


  (二)强化双创复工达产服务。进一步提升双创示范基地服务信息化、便利化水平,充分发挥双创支撑平台、工业互联网平台、电子商务平台等作用,推广“一键申领、网上兑现”、“企业网上跑、政府现场办”等经验,多渠道为企业解决物流、资金、用工等问题,补齐供应链短板,推动全产业链协同。鼓励双创示范基地积极探索应对疫情影响的新业态新模式。政府投资开发的孵化基地等创业载体安排一定比例场地,免费向下岗失业人员、高校毕业生、农民工等群体提供。引导平台企业降低个体经营者相关服务费,支持开展线上创业。(地方各级人民政府负责)


  (三)增强协同创新发展合力。充分发挥双创示范基地大企业带动作用,协助中小企业开展应收账款融资,帮助产业链上下游企业和相关创新主体解决生产经营难题。在符合条件的示范基地加快推广全面创新改革试验经验,探索实施政银保联动授信担保、建立风险缓释资金池等改革举措,为中小企业应对疫情影响提供有效金融支持。(地方各级人民政府负责)


  三、发挥多元主体带动作用,打造创业就业重要载体


  (四)实施社会服务创业带动就业示范行动。顺应消费需求升级和服务便利化要求,重点围绕托育、养老、家政、乡村旅游等领域,组织有条件的企业、区域示范基地与互联网平台企业联合开展创业培训、供需衔接、信息共享和能力建设,打造社会服务创业带动就业标杆项目,及时复制推广经验成果,吸引社会资本发展社会服务新业态新模式,拓展更大就业空间。(国家发展改革委牵头负责)


  (五)增强创业带动就业能力。加大创业带动就业支持力度,出台支持灵活就业的具体举措。(人力资源社会保障部牵头负责)盘活闲置厂房、低效利用土地等,加强对创业带动就业重点项目的支持。(地方各级人民政府负责)加强创业培训与创业担保贷款等支持政策的协同联动,提升创业担保贷款贴息等扶持政策的针对性和及时性。支持有条件的区域示范基地建设产教融合实训基地、人力资源服务产业园,加快发展面向重点群体的专业化创业服务载体。(国家发展改革委、人力资源社会保障部、财政部、人民银行按职责分工负责)


  (六)加强返乡入乡创业政策保障。优先支持区域示范基地实施返乡创业示范项目。发挥互联网平台企业带动作用,引导社会资本和大学生创客、返乡能人等入乡开展“互联网+乡村旅游”、农村电商等创业项目。(国家发展改革委、文化和旅游部、商务部按职责分工负责)完善支持返乡入乡创业的引人育人留人政策,加大对乡村创业带头人的创业培训力度,培育一批能工巧匠型创业领军人才。对首次创业并正常经营1年以上的返乡入乡创业人员,可给予一次性创业补贴。对符合条件的返乡入乡创业人员按规定给予创业担保贷款贴息和培训补贴。(财政部、人力资源社会保障部、农业农村部、人民银行按职责分工负责)对返乡创业失败后就业和生活遇到困难的人员,及时提供就业服务、就业援助和社会救助。(人力资源社会保障部牵头负责)


  (七)提升高校学生创新创业能力。支持高校示范基地打造并在线开放一批创新创业教育优质课程,加强创业实践和动手能力培养,依托高校示范基地开展双创园建设,促进科技成果转化与创新创业实践紧密结合。推动高校示范基地和企业示范基地深度合作,建立创业导师共享机制。支持区域示范基地与高校、企业共建面向特色产业的实训场景,加快培养满足社会需求的实用型技能人才。促进大学生加强数理化和生物等基础理论研究,夯实国家创新能力基础。(教育部牵头负责)实施双创示范基地“校企行”专项行动,充分释放岗位需求,支持将具备持续创新能力和发展潜力的高校毕业生创业团队纳入企业示范基地人才储备和合作计划,通过职业微展示、创业合伙人招募等新方式,拓宽创业带动就业的渠道。(国家发展改革委、国务院国资委、教育部、人力资源社会保障部按职责分工负责)


  (八)发挥大企业创业就业带动作用。支持大企业与地方政府、高校共建创业孵化园区,鼓励有条件的双创示范基地开展产教融合型企业建设试点。(国家发展改革委牵头负责)对中央企业示范基地内创业带动就业效果明显的新增企业,探索不纳入压减净增法人数量。(国务院国资委牵头负责)发展“互联网平台+创业单元”、“大企业+创业单元”等模式,依托企业和平台加强创新创业要素保障。(工业和信息化部、国家发展改革委牵头负责)


  四、提升协同联动发展水平,树立融通创新引领标杆


  (九)构建大中小企业融通创新生态。鼓励企业示范基地结合产业优势建设大中小企业融通发展平台,向中小企业开放资源、开放场景、开放应用、开放创新需求,支持将中小企业首创高科技产品纳入大企业采购体系。(国家发展改革委、工业和信息化部、国务院国资委牵头负责)细化政府采购政策,加大对中小企业的采购支持力度。(财政部牵头负责)鼓励双创示范基地聚焦核心芯片、医疗设备等关键环节和短板领域,建立大中小企业协同技术研发与产业化的合作机制,带动壮大高新技术企业、科技型中小企业规模。(国家发展改革委、科技部、工业和信息化部按职责分工负责)瞄准专业细分领域,培育专精特新“小巨人”企业、制造业单项冠军企业。(工业和信息化部牵头负责)


  (十)构筑产学研融通创新创业体系。加强双创示范基地“校+园+企”创新创业合作,建设专业化的科技成果转化服务平台,增强中试服务和产业孵化能力。(地方各级人民政府负责)鼓励企业示范基地牵头构建以市场为导向、产学研深度融合的创新联合体。(国家发展改革委、科技部、工业和信息化部、国务院国资委按职责分工负责)不断优化科技企业孵化器、大学科技园和众创空间及其在孵企业的认定或备案条件,加大对具备条件的创业服务机构的支持力度。(科技部、教育部牵头负责)中央预算内投资安排专项资金支持双创示范基地建设,降低对双创示范基地相关支持项目的固定资产投资比例要求。(国家发展改革委、科技部牵头负责)支持有条件的双创示范基地建设学科交叉和协同创新科研基地。(教育部牵头负责)优先在双创示范基地建设企业技术中心等创新平台。(国家发展改革委牵头负责)


  (十一)加强不同类型双创示范基地协同联动。搭建双创示范基地跨区域合作交流平台,推广跨区域孵化“飞地模式”,探索在孵项目跨区域梯次流动衔接的合作机制,在资源共享、产业协同、知识产权保护和运营等方面开展跨区域融通合作。推动建设孵化器、加速器、产业园区相互接续的创业服务体系。(地方各级人民政府负责)中央预算内资金优先支持区域一体化创新创业服务平台建设。(国家发展改革委牵头负责)优化长三角、京津冀和西部示范基地联盟,支持建立中部、南部示范基地联盟。(国家发展改革委牵头负责)


  五、加强创新创业金融支持,着力破解融资难题


  (十二)深化金融服务创新创业示范。支持双创示范基地与金融机构建立长期稳定合作关系,共同参与孵化园区、科技企业孵化器、专业化众创空间等创新创业服务载体建设。(科技部、人民银行、银保监会、证监会按职责分工负责)鼓励以双创示范基地为载体开展政银企合作,探索多样化的科技金融服务。鼓励金融机构与双创示范基地合作开展设备融资租赁等金融服务。(人民银行、银保监会、证监会按职责分工负责)支持双创示范基地内符合条件的企业发行双创孵化专项债券、创业投资基金类债券、创新创业公司债券和双创债务融资工具。支持在双创示范基地开展与创业相关的保险业务。(国家发展改革委、人民银行、证监会、银保监会按职责分工负责)支持将双创示范基地企业信息纳入全国知识产权质押信息平台。在有条件的区域示范基地设立知识产权质押融资风险补偿基金,对无可抵押资产、无现金流、无订单的初创企业知识产权质押融资实施风险补偿。(国家发展改革委、人民银行、银保监会、国家知识产权局按职责分工负责)


  (十三)完善创新创业创投生态链。鼓励国家出资的创业投资引导基金、产业投资基金等与双创示范基地深度合作,加强新兴领域创业投资服务,提升项目路演、投融资对接、信息交流等市场化专业化服务水平。(国家发展改革委、财政部、工业和信息化部、科技部按职责分工负责)支持金融机构在依法合规、风险可控前提下,与科研院所示范基地和区域示范基地按照市场化原则合作建立创业投资基金、产业投资基金,支持成立公益性天使投资人联盟等平台组织,加大对细分领域初创期、种子期项目的投入。(国家发展改革委、科技部、人民银行、证监会、银保监会按职责分工负责)


  六、深化对外开放合作,构筑全球化创业重要节点


  (十四)做强开放创业孵化载体。鼓励有条件的双创示范基地建设国际创业孵化器,与知名高校、跨国公司、中介机构等联合打造离岸创新创业基地,提升海外创业项目转化效率。支持设立海外创业投资基金,为优质创新创业项目提供资金支持。(科技部、证监会、中国科协按职责分工负责)


  (十五)搭建多双边创业合作平台。优先将双创示范基地纳入多双边创新创业合作机制,支持承办大型国际创新创业大赛和论坛活动。支持双创示范基地建立国际合作产业园、海外创新中心。加强与国际重点城市的创新创业政策沟通、资源融通和链接。支持双创示范基地依托双创周“海外活动周”等举办创新创业重点活动,对接国际创新资源。加强与海外孵化器、国际创业组织和服务机构合作,为本土中小企业“走出去”拓展合作提供支撑。(国家发展改革委、科技部、中国科协按职责分工负责)


  七、推进全面创新改革试点,激发创新创业创造动力


  (十六)探索完善包容创新监管机制。支持双创示范基地深化商事制度改革,营造良好营商环境。(市场监管总局牵头负责)在省级政府事权范围内,支持区域示范基地在完善创业带动就业保障体系、建立新业态发展“监管沙盒”、推动各类主体融通创新、健全对创业失败者容错机制等方面开展试点,加快构建创新引领、协同发展的创新创业创造生态。(有关省级人民政府统筹组织遴选方案)


  (十七)深化双创体制改革创新试点。支持企业示范基地重点在建立大企业牵头的创新联合体、完善中央企业衍生混合所有制初创企业配套支持政策等方面开展试点,加快形成企业主体、市场导向的融通创新体系。支持企业示范基地率先试点改革国有投资监管考评制度,建立可操作的创新创业容错机制。支持在具有较高风险和不确定性的业务领域实施员工跟投机制,探索“事业合伙人”方式,形成骨干员工和企业的利益共同体。(国务院国资委牵头统筹组织遴选方案)


  (十八)创新促进科技成果转化机制。支持高校和科研院所示范基地在建设现代科研院所、推动高校创新创业与科技成果转化相结合、推进职务科技成果所有权或长期使用权改革、优化科技成果转化决策流程、完善产学研深度融合的新机制、建立专业化技术转移机构等方面开展试点,为加快科技成果转移转化提供制度保障。(科技部、教育部、中科院等按职责分工统筹组织遴选方案)


  各地区、各部门要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署,抓好本意见的贯彻落实。发展改革委要会同有关部门加强协调指导,完善双创示范基地运行监测和第三方评估,健全长效管理运行机制,遴选一批体制改革有突破、持续创业氛围浓、融通创新带动强的区域、企业、高校和科研院所,新建一批示范基地。对示范成效明显、带动能力强的双创示范基地要给予适当表彰激励,对示范成效差的要及时调整退出。


国务院办公厅

2020年7月23日


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。