法发[2020]37号 最高人民法院关于人民法院服务保障进一步扩大对外开放的指导意见
发文时间:2020-09-25
文号:法发[2020]37号
时效性:全文有效
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最高人民法院印发《关于人民法院服务保障进一步扩大对外开放的指导意见》的通知


  各省、自治区、直辖市高级人民法院,解放军军事法院,新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院:


  现将《最高人民法院关于人民法院服务保障进一步扩大对外开放的指导意见》印发给你们,请认真贯彻执行。


最高人民法院

2020年9月25日



最高人民法院关于人民法院服务保障进一步扩大对外开放的指导意见


  为深入贯彻落实以习近平同志为核心的党中央关于进一步扩大对外开放,推动形成全面开放新格局的重大战略部署,充分发挥人民法院审判职能,为建设更高水平开放型经济新体制提供有力司法服务和保障,结合人民法院工作实际,制定如下指导意见。


  一、提高政治站位,找准司法服务保障扩大对外开放的结合点和着力点


  1.增强司法服务保障扩大对外开放的责任感、使命感。进一步扩大对外开放,是全面深化改革,推进经济高质量发展,建设更高水平开放型经济新体制的客观要求;是深化市场化改革,营造法治化国际化便利化营商环境的迫切需要;是应对百年未有之大变局,促进全球治理体系变革,推动合作共赢开放体系的必然趋势;是支持经济全球化,构建人类命运共同体的实际行动。实施更大范围、更宽领域、更深层次的全面开放,标志着我国已进入由商品和要素流动型开放向规则等制度型开放转变的新阶段,对市场法治环境和司法服务保障提出更高需求。人民法院要以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神,充分认识进一步扩大对外开放新形势对人民法院工作提出的新要求、新挑战,准确把握司法服务保障进一步扩大对外开放的目标任务,加快推进涉外审判体系和审判能力现代化建设,服务国家大局、优化营商环境、深化国际合作,稳住外贸外资基本盘,以更高水平的司法服务保障更高水平对外开放。


  2.找准司法服务保障的结合点和着力点。人民法院要充分发挥审判职能,依法公正高效审理涉外案件,保护中外当事人合法权益,促进内外资企业公平竞争。要以服务保障国家重大战略举措为重点,推动共建“一带一路”、自由贸易试验区建设、海南自由贸易港建设、粤港澳大湾区建设、京津冀协同发展、长江三角洲区域一体化发展、长江经济带发展、深圳中国特色社会主义先行示范区建设、中国-上海合作组织地方经贸合作示范区建设、海洋强国建设。要创新审判机制,研究具有前瞻性和创新性的问题,完善法律适用规则,推动营造稳定公平透明可预期的法治化国际化便利化营商环境。


  二、坚持涉外诉讼基本原则,依法保护中外当事人合法权益


  3.坚持依法平等保护。坚持把平等保护中外当事人合法权益贯穿于司法工作全过程各环节,确保中外当事人诉讼地位和诉讼权利平等、法律适用和法律保护平等,努力为中外当事人提供普惠均等、便捷高效、智能精准的司法服务,营造各类主体依法平等使用资源要素、公开公平公正参与竞争、同等受到法律保护的市场环境。


  4.尊重当事人意思自治。充分尊重并保障中外当事人依法选择管辖法院的权利、依法选择适用法律的权利以及选择调解、仲裁或者诉讼等方式解决纠纷的权利,提高国际商事纠纷解决的自治性。


  5.依法行使司法管辖权。依据我国法律,正确行使司法管辖权,有效维护我国国家司法主权,为中外市场主体提供及时、有效的司法救济。在坚定维护我国司法管辖权的同时,妥善解决涉外司法管辖的国际冲突和国际间平行诉讼问题。


  三、深入推进涉外商事海事审判体系现代化建设,服务贸易投资自由化便利化


  6.推动完善涉外法律适用规则体系建设。在涉外商事海事审判中准确适用国际条约、国际惯例和准据法,准确查明和适用外国法律,发挥法院裁判规则的指引作用,引导市场主体在涉外交易中加强与国际规则的对接。切实贯彻实施民法典,及时完善相关司法解释,发布指导性案例,统一法律适用标准。准确适用外商投资法律法规及其司法解释,全面实施外商投资准入前国民待遇加负面清单管理制度,严格限定认定外商投资合同无效的标准,依法维护中外投资者合法权益。积极参与国际条约和规则的制定,推动仲裁法、海上交通安全法、海商法、海事诉讼特别程序法等的修法进程,促进国际货物多式联运、跨国铁路运输单证等国际运输规则的完善。支持我国参与融资、贸易、能源、知识产权、数字信息、农业、环保、水电等领域国际规则标准的制定,推动形成和完善全球性商事法律规则。多语言发布中国法院裁判的指导性案例和典型案例,为各国法院和仲裁机构正确理解和适用中国法提供基础,增强国际商事主体对中国法律的了解和信任,扩大中国法的影响力。进一步提升域外法查明平台功能,规范完善域外法查明和适用规则,推动域外法查明法律资源及案例数据库建设,提高人民法院在涉外案件中查明和适用域外法的能力。


  7.发挥涉外商事海事审判服务保障跨境贸易的专业优势。坚定支持多边贸易体制和经济全球化,依法妥善审理国际货物买卖、跨境投资并购、融资担保、电子商务等纠纷,积极推动跨境服务贸易和数字贸易等新兴贸易形式的发展,有力保障产业链供应链稳定。及时妥善审理相关的港口建设、船舶建造、航运金融、海上货物运输、邮轮运输、海洋生态保护等海事案件。探索中欧班列、陆海新通道、国际公路运输案件的专业化审判机制,为推进中欧班列、西部陆海新通道等国际物流和贸易大通道建设提供司法服务保障。依法妥善审理涉新冠肺炎疫情涉外商事海事案件,提高涉外商事海事案件审判效率,精准服务保障稳外资、稳外贸基本盘和航运市场健康发展。


  8.推动涉外审判与互联网司法的深度融合。适应开放型经济新体制的需求,充分运用智慧法院建设成果,加强大数据、云计算、区块链、人工智能、5G等前沿技术在涉外审判领域应用。建设域外当事人诉讼服务平台,为域外当事人提供高效、便捷、低成本的司法服务。完善涉外案件在线立案、在线调解、在线庭审等机制,在当事人同意的基础上运用信息化手段,最大限度为中外当事人参与诉讼提供便利。探索完善涉外案件在线诉讼规则,提升涉外审判信息化水平。鼓励和支持互联网法院以及其他信息化建设基础较好的法院创新司法服务方式和载体,在涉外案件审理、平台建设、诉讼规则、技术运用、网络空间治理等方面先行先试、积累经验、创新规则。


  9.完善国际商事纠纷多元化解决机制。推进最高人民法院国际商事法庭建设,优化办案程序和工作机制,完善国际商事法庭“一站式”纠纷解决平台信息化建设。鼓励并尊重当事人将国际商事纠纷协议选择国际商事法庭管辖,最大限度发挥协议管辖的积极作用。扩大最高人民法院国际商事专家委员会专家委员的遴选范围,充分发挥国际商事专家委员会职能作用。在“一站式”国际商事纠纷多元化解决机制中适当引入域外知名商事仲裁机构、商事调解机构,推进“一带一路”国际商事法律服务示范区建设,为中外当事人提供公正高效便捷的司法服务。支持在上海自由贸易试验区临港新片区、海南自由贸易港等加强国际商事审判力量建设,充分发挥专业审判职能,为自贸区(港)创新发展提供高质量的司法保障。支持境外仲裁机构经登记备案后在特定区域内设立的业务机构,根据仲裁协议受理国际仲裁案件。支持香港特别行政区建设亚太区国际法律及争议解决服务中心,联动打造粤港澳大湾区国际法律服务中心和国际商事争议解决中心,支持港澳律师以调解员的身份参与纠纷解决。支持在粤港澳大湾区内地九市开展香港法律执业者和澳门执业律师从事律师职业试点工作。支持边境地区、重要节点城市、核心区域依照共商共建共享原则,探索区域性的双边、多边争端解决合作机制,建立联合纠纷解决平台。


  四、加大对外开放各领域的司法保护力度,营造法治化国际化便利化营商环境


  10.支持政府纵深推进“放管服”改革。依法审理涉外贸、投融资、财政税务、金融创新、知识产权保护、出入境管理、海关监管等方面的行政案件,坚持合法性审查原则,依法对行政许可、行政处罚、行政强制以及其他行政行为进行司法审查,依法保护行政相对人的合法权益,监督和支持行政机关依法行政,强化实质性化解行政争议,推动法治政府和政务诚信建设。正确处理政府与市场的关系,发挥市场在资源配置中的决定性作用,同时更好发挥政府职能,推动形成权责明确、公平公正、透明高效、法治保障的市场监管格局,为国家宏观经济政策调整提供司法保障。


  11.加强对知识产权的保护力度。严格落实知识产权侵权惩罚性赔偿制度,切实发挥惩罚性赔偿的威慑效应。加强商业秘密保护,依法规制垄断和不正当竞争行为,维护统一开放、公平有序的市场环境。健全技术创新司法保护体系,加大对关键领域和核心技术的知识产权保护力度。完善涉外知识产权诉讼程序,加强对知识产权国际平行诉讼的研究和应对,打造当事人信赖的国际知识产权保护和纠纷解决优选地。严格执行外商投资法及相关行政法规,妥善审理涉外技术转让案件,保障中外企业依照市场化法治化原则开展国际区际技术交流与合作。坚决依法惩治侵犯知识产权犯罪。


  12.妥善处理跨境破产、金融、执行案件。坚持同类债权平等保护原则,积极参与和推动跨境破产国际条约的制定,完善跨境破产协调机制,依法保护债权人和投资人权益。提升涉及跨境投融资、证券、保险等金融纠纷的审判专业化水平。依法妥善审理跨境金融纠纷,准确认定规避国家外汇管制政策的跨境投资行为的法律效力,进一步规范和统一跨境金融法律适用。加强与金融管理机构、行业协会、调解组织协作配合,深入推进银行业纠纷、证券期货纠纷、保险纠纷多元化解机制建设,保护金融消费者合法权益,防范化解金融风险,促进金融业持续健康发展。加大涉外案件执行力度,深化跨境执行国际合作,依法平等保障胜诉中外当事人及时实现权益。积极推动社会信用体系建设,营造良好信用环境和营商环境。


  五、防范化解各类重大风险,坚决维护稳定的发展环境


  13.健全重大案件风险防控机制。牢固树立总体国家安全观,统筹国际国内两个大局,坚持底线思维和风险意识,清醒认识我国对外开放面临的国内外形势和风险挑战,健全重大案件风险识别和防控机制,妥善审理贸易、投资、金融、数据流动、生态和公共卫生等领域重大案件,防范化解各类重大风险。严格遵守国际法基本原则和国际关系准则,坚决捍卫我国司法主权和国家安全。


  14.保障国家安全和经济社会秩序。深入参与反渗透反间谍反分裂反恐怖反邪教斗争,严厉打击各种渗透颠覆破坏、间谍、暴力恐怖、民族分裂、宗教极端等危害国家安全的犯罪。进一步加强刑事司法合作,合力打击跨境犯罪。依法惩处投资、贸易、金融、电信网络、知识产权等领域危害国家经济安全的犯罪,积极参与海外安全保护体系建设,有力维护我国发展利益和海外机构、人员安全。切实依法严惩涉及食品药品安全、污染环境、贩卖毒品、贩卖人口等危害人民群众安全、扰乱社会管理和社会主义市场经济秩序的犯罪,为进一步扩大对外开放提供安全稳定的社会环境和良好的经济社会秩序。积极参与网络安全制度建设,共同打击跨国跨地区侵犯公民个人信息等网络犯罪,强化个人信息法律保护,积极构建网络空间命运共同体。


  六、深化国际司法协助和司法交流合作,提升中国司法的国际影响力


  15.加强国际司法协助。积极参与缔结双边或者多边司法协助条约,严格依照我国与其他国家缔结或者共同参加的国际条约,或者依据互惠原则,采取积极举措,及时办理司法文书送达、调查取证、承认与执行外国民商事法院判决和外国仲裁裁决等国际司法协助请求。完善承认与执行外国法院民商事判决的程序规则和审查标准。以更加开放、包容的司法态度认定互惠关系,推动各国之间相互承认和执行民商事判决。加强跨境司法合作,参与健全完善双边司法协助条约网络,构建有利于开放型经济新体制的司法环境。


  16.深化国际司法交流合作。进一步拓宽国际司法交流渠道,加强与世界贸易组织、联合国国际贸易法委员会、世界银行集团、世界知识产权组织、国际法院等国际组织合作的广度和深度。积极参与全球治理体系改革和国际法规则制定,促进国际贸易法律规则的协调统一,维护多边贸易体制和国际法治秩序。通过与各国家或地区最高法院商签备忘录等形式,在信息化建设、司法改革、案例研究、法律查明、民商事判决相互承认与执行等重点领域加强交流互鉴,推动法治合作。加强对中国司法制度、司法文化、司法改革、智慧法院建设等方面的对外宣传,讲好中国法治故事,传播中国法治声音。


  17.大力培养高素质涉外审判人才队伍。适应经贸、金融、科技、知识产权、环保、海洋等领域国际司法交流合作和涉外审判的需要,健全涉外审判人才引进、选拔、使用、管理机制,加强以实践为导向的人才培养机制,开展人民法院与高等院校涉外法律人才的互聘交流和共同培养工作,培养和储备涉外法治人才。与有关国际组织、其他国家国际商事法庭建立常态交流机制,积极支持涉外审判法官参加国际交流,参与相关领域国际规则制定,培养具有国际视野、通晓国际法律规则、熟悉外国法律的涉外法治专业人才,进一步提高涉外审判水平。


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。