粤国税办发[2016]80号 广东省国家税务局办公室转发档案室安全保管保护条件建设指引的通知
发文时间:2016-06-14
文号:粤国税办发[2016]80号
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广州、各地级市、深汕合作区国家税务局:


  现将《广东省档案局关于印发[档案室安全保管保护条件建设指引]的通知》(粤档发[2016]22号)转发给你们,请参照执行。各地国税局要认真对照通知要求,修订、完善相关制度规定,改进档案室环境,完备设备设施。各地在进行档案室建设改造时,温湿度控制、消防等相关设备、设施要预留数字化接口,准备与云档案项目相关模块对接。


  广东省国家税务局办公室

  2016年6月14日


  附件:


广东省档案局关于印发《档案室安全保管保护条件建设指引》的通知


粤档发[2016]22号                2016.5.30


各地级以上市档案局、顺德区档案局,各省直和中直驻粤单位:


现将《档案室安全保管保护条件建设指引》印发给你们,请认真学习并遵照执行。执行中遇到的问题,请径向省档案局馆室督导处反映。


广东省档案局

2016年5月30日


档案室安全保管保护条件建设指引 


确保档案的安全保管保护,是贯彻落实中办、国办《关于加强和改进新形势下档案工作的意见》及我省实施意见的重要措施,是加强档案安全体系建设的首要任务,也是机关、团体、企事业单位档案工作的基本职责。为进一步加强档案安全管理,确保室藏档案资料安全,广东省档案局结合档案室工作实际,制定关于档案室安全保管保护条件建设要求的指引,请全省各级机关、团体、企事业单位(以下简称“各单位”)遵照执行。专门档案馆、部门档案馆、企事业单位档案馆参照执行。


一、纳入规划、统筹安排。各单位应高度重视档案安全保管保护工作,切实加强档案室安全保管保护条件建设。各单位应将档案工作用房纳入本单位办公业务楼房新建(扩建、改建)和装修项目整体规划,按照经济、实用、安全的原则,做好设计施工与验收交付,充分满足档案工作用房面积充裕、功能齐全、布局合理、安全保密、利用便捷的需要。


二、制度建设要求。档案室应建立档案保管、鉴定销毁、统计、利用、保密、责任追究、应急预案等工作规章与管理制度,明确相关岗位和人员职责,切实做好档案安全保管保护工作。


三、档案用房功能要求。档案用房包括档案库房、阅览室、业务技术用房和办公室等。档案室应做到档案库房、阅览室、办公室“三分开”,布局合理,便于工作。业务技术用房包括档案接收室、消毒室、整理编目室、信息化技术室等。有条件的单位还应开辟陈列室(展览室)。条件不具备的单位,必须做到档案库房和阅览室、办公室“两分开”,阅览室与办公室相对分开。阅览室应有档案利用、保密、库房管理等制度全文或内容摘要上墙。库房内应有档案资料存放位置示意图和箱柜指引卡。


四、档案用房布局要求。


(一)档案库房、阅览室、业务技术用房、办公室应相互邻近,不宜相隔太远。 为便于安全管理,档案库房和阅览室应与其他档案工作用房设在同一楼层。


(二)档案库房应避免西晒,墙体要求光洁、平整、不易生尘、坚固耐久,具有隔热、防潮、防尘、防火性能。档案库房应设置在远离易燃、易爆物品和水、火等存在安全隐患的场所,锅炉房、变配电室、车库等可能危及档案安全的用房不宜毗邻档案库房。通常不宜设置在地下或顶层。  


(三)陈列室(展览室)应设置在适于观览的场所。应设置于人员流动量大的位置,可临近办公区或对外服务区。


五、档案库房建设要求。


(一)面积要求。档案库房面积应满足档案工作发展的需要,留有存储空间。库房应满足单位现藏全部档案和日后20年自行保管(不须向国家综合档案馆移交的部分)档案资料存储需要。


(二)楼面及荷载要求。档案库房楼面应光洁、平整、耐磨,不易生尘,楼面的构造应设有可靠的防潮层。库房楼层地面应满足档案及其装具的承重要求。楼面均布活荷载标准值不应小于5kN/㎡,采用密集架时,不应小于12kN/㎡。如果安装密集架时,楼面承载能力不能满足以上要求的,须进行安全加固处理。


(三)库房净高要求。档案库房净高不应低于2.60m。当有梁和通风管道时,其局部净高不应低于2.20m。为防止溢水流入库房,室内比室外楼地面应高出20mm,并设置密闭排水口。当档案库房与其他用房同层布置且楼地面有高差时,应满足无障碍通行要求。


(四)库房门窗要求。档案库房门窗既要便于通风,又要便于密闭。库房门应具备防火防盗功能,门与地面的缝隙不应大于5mm,宜采用金属防盗门,且门的防火等级为甲级;库房面积大的,应设两个门;每开间的窗洞面积与外墙面积比不应大于1:10;窗应为双层窗,开启窗应有密闭措施,设纱窗;当采用高窗时,墙的下部应增设通风口,通风口设金属网。档案库房不得采用跨层或跨间的通长窗。档案库房外门、外窗均应安装防盗网等安全防护措施。


六、档案安全防护要求。


各单位应建立健全人防、物防、技防三位一体的档案安全防范体系,切实采取防盗、防火、防雷、防震、防水、防潮、防高温、防霉、防虫、防鼠、防光、防尘、防磁、防污染、防腐蚀、防辐射、防汛、防台风、防失泄密、防电子病毒等措施,确保档案的绝对安全。


(一)防盗:档案库房、箱、柜门应及时上锁。离开库房应及时关灯、关门、关窗。有条件的应安装视频监控及门禁系统。


(二)防火:档案库房内严禁设置明火设施。档案库房应配备火灾报警和消防灭火系统,严禁存放易燃易爆物品,严禁吸烟。档案库房内的消防灭火系统应使用对档案无害的气体灭火材料或使用细水雾灭火系统,档案阅览室、业务技术用房和办公室等其他区域应使用对人员无害的灭火材料,并且尽量降低对电子设备的损害。档案用房装修设计应符合《建筑内部装修设计防火规范》GB 50222的有关规定,装修材料的耐火极限要满足档案用房的实际防火需求。


(三)防雷:需充分考虑特殊载体档案及实物档案的防雷、防雷电波入侵,雷暴多发地区必要时可设置屏蔽层。具体保护措施要符合《建筑物防雷设计规范》GB 50057的规定。


(四)防震:档案用房应避免设在结构刚度突变的薄弱楼层,其所在建筑的抗震设计应符合《建筑抗震设计规范》GB 50011的规定。


(五)防水:库房内不应设置消防以外的给水点,给排水管道不应穿越库区,上下水立管不应安装在与档案库相邻的内墙上。


(六)防潮、防高温:档案库房应有独立的温湿度环境。库房温度控制在14~24℃,每昼夜波动幅度不大于±2℃;相对湿度控制在45%~60%之间,每昼夜波动幅度不大于±5%。库房内应配备温湿度仪,应配备空调、除湿机等调温调湿设备。当温湿度超过标准时必须采取措施使之符合要求,档案库房安装单体柜式或壁挂式空调为宜。有条件的应采用独立的中央空调系统。


(七)防虫、防霉:档案进库前宜作消毒处理。档案箱柜内应放置中草药防虫防霉产品,并定期更换。有条件的可配备库房空气净化系统、低温冷冻杀虫或真空充氮杀虫设备。禁止在档案库房内种养花草。


(八)防鼠:库房门要安装防鼠板,窗户安装纱窗。管道通过库房墙面或楼、地面处均应用不燃或难燃材料填塞密实,其他墙身孔洞也应采取防护措施。


(九)防光:档案库房外窗应安装防光和防紫外线窗帘,避免阳光直射档案。库房宜选用乳白色防爆灯罩的白炽灯作人工照明光源,照度不超过100勒克斯。


(十)防尘:档案库房及箱柜应保持整洁、无灰尘,箱柜、地面要用吸尘器、拧干的抹布、拖把清洁。库房内严禁存放杂物。


(十一)防磁:计算机磁带、录像带、录音带等磁性载体档案的贮存与保护应符合《磁性载体档案管理与保护规范》DA/T 15的规定。


(十二)防污染:档案库房应防止有害气体和颗粒物对档案的危害。档案用房不得临近餐厅,远离储存或中转潲水、垃圾等污染物的用房和站场。


(十三)防腐蚀:应定期对金属档案柜表面涂层情况进行检查,防止因涂层脱落造成柜体锈蚀,以及对档案实体及卷盒产生腐蚀。沿海地区还应注意防止海风对建筑材料、库房门窗、档案装具及档案实体的腐蚀作用。


(十四)防辐射:对档案工作用房环境进行防辐射监测和治理,避免对档案实体和档案设备及档案工作人员造成强辐射影响。


(十五)防汛:汛期应做好档案库房、门厅防汛截堵,楼顶防渗防漏,确保库房周围排水系统通畅。遭遇洪涝灾害风险大的档案工作用房,应提前或及时做好档案安全转移工作。


(十六)防台风:台风地区的档案库房,应在防汛基础上,做好对库房门窗及外墙有关线路和设备等的加固改造。台风来临前应采取有效措施全面封堵门窗缝隙,防止雨水倒灌或进入档案工作用房。档案资料须入库上架,不得放置在地面或临近窗户,并采取措施确保不散落。


(十七)防失泄密:切实做好档案实体、信息及网络系统的安全保密防范工作。严防把涉密文件、档案传输到非涉密网络上。做好档案信息系统安全等级保护和分级保护工作。加强对涉密信息系统、涉密计算机和涉密载体的安全保密管理,按照涉及国家秘密的信息系统分级保护要求,严防文件、档案在传输过程中失泄密。有条件的应将涉密文件存放在专门库房管理。


(十八)防电子病毒:切实做好档案数据整理与迁移过程中的防电子病毒工作,积极采取“双套制”模式及异地异质备份措施,确保档案数据资源的安全有效。


七、档案装具及设备要求。


(一)档案柜、架应牢固耐用、数量充足,并符合《档案装具》DA/T 6的规定。


(二)档案柜、架安装要求:主通道净宽不应小于1.0m,两行间净宽不应小于0.80m,顶端部与墙的间隔不应小于0.60m。库房内柜、架应成行垂直于有窗的墙面,外墙采光窗宜与档案柜、架间的通道相对应,当无窗时应与管道通风孔开口方向相对应。


(三)卷皮、卷盒的印制使用应符合《无酸档案卷皮、卷盒用纸及纸箱》DA/T 24的规定。为保证质量,采用本地区档案部门统一印制或推荐的档案卷皮(盒)为宜。


(四)录音、录像、唱片、软盘、X光片、光盘等特殊载体档案,应配备防磁柜或恒温恒湿柜,并按规定定期进行安全质量检查。


(五)档案室应配备档案工作专用、配置较高的计算机、打印机、复印机、扫描仪、光盘刻录机、数码照相机、网络及存储设备等。


八、档案信息化建设要求。


(一)电子档案管理要求。单位开发或采购档案管理软件,应符合国家档案局、中央档案馆印发的《档案管理软件功能要求暂行规定》。在建立和完善办公自动化系统时,应按照中办、国办印发的《电子文件管理暂行办法》要求,对单位电子文件管理进行统筹规划,并在办公自动化系统中充分满足电子文件归档与管理的功能需求,实现文档一体化管理。按照国家档案局印发的《数字档案室建设指南》或《企业电子文件归档和电子档案管理指南》要求,进一步提升数字档案资源的管理和利用效能。


(二)档案数字化要求。各单位纸质档案数字化加工处理应符合《纸质档案数字化技术规范》DA/T 31的规定,档案移交单位还应满足同级国家综合档案馆的有关质量标准要求。单位将档案委托外包机构进行数字化加工时,应符合国家档案局印发的《档案数字化外包安全管理规范》要求。单位数字化档案数量较少、数字化加工场所达不到规范要求的,可委托本地区档案部门集中统一加工处理。


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。