发改体改[2020]1566号 关于支持民营企业加快改革发展与转型升级的实施意见
发文时间:2020-10-14
文号:发改体改[2020]1566号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市人民政府,新疆生产建设兵团,国务院有关部门,全国总工会,国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行、中国国家铁路集团有限公司:


  为深入贯彻习近平总书记关于支持民营企业改革发展的重要讲话精神,认真落实《中共中央 国务院关于营造更好发展环境支持民营企业改革发展的意见》有关要求,推动相关支持政策加快落地见效,有效应对新冠肺炎疫情影响,激发民营企业活力和创造力,进一步为民营企业发展创造公平竞争环境,带动扩大就业,经国务院同意,现提出以下意见。


  一、切实降低企业生产经营成本


  (一)继续推进减税降费。切实落实常态化疫情防控和复工复产各项政策,简化优惠政策适用程序,深入开展有针对性的政策宣传辅导,帮助企业准确掌握和及时享受各项优惠政策。贯彻实施好阶段性减免社会保险费和降低社保费率政策等。对受疫情影响严重的中小企业,依法核准其延期缴纳税款申请。对小微企业2020年1月1日至2021年12月31日的工会经费,实行全额返还支持政策。


  (二)进一步降低用能用网成本。落实阶段性降低企业用电价格的支持政策,持续推进将除高耗能以外的大工业和一般工商业电价全年降低5%。切实加强转供电价格监管,确保民营企业及时足额享受降价红利。


  (三)深入推进物流降成本。依法规范港口、班轮、铁路、机场等经营服务性收费。建立物流基础设施用地保障机制,引导各地合理设置投资强度、税收贡献等指标限制,鼓励通过长期租赁等方式保障物流用地。规范城市配送车辆通行管理,根据地方实际优化通行管理措施,鼓励发展夜间配送和共同配送、统一配送等集约化配送模式。


  二、强化科技创新支撑


  (四)支持参与国家重大科研攻关项目。鼓励民营企业参与国家产业创新中心、国家制造业创新中心、国家工程研究中心、国家技术创新中心等创新平台建设,加快推进对民营企业的国家企业技术中心认定工作,支持民营企业承担国家重大科技战略任务。


  (五)增加普惠型科技创新投入。各地要加大将科技创新资金用于普惠型科技创新的力度,通过银企合作、政府引导基金、科技和知识产权保险补助、科技信贷和知识产权质押融资风险补偿等方式,支持民营企业开展科技创新。


  (六)畅通国家科研资源开放渠道。推动国家重大科研基础设施和大型科研仪器进一步向民营企业开放。鼓励民营企业和社会力量组建专业化的科学仪器设备服务机构,参与国家科研设施与仪器的管理与运营。


  (七)完善知识产权运营服务体系。发展专业化技术交易知识产权运营机构,培育技术经理人。规范探索知识产权证券化,推动知识产权融资产品创新。建设国家知识产权公共服务平台,为民营企业和中小企业创新提供知识产权一站式检索、保护和咨询等服务。


  (八)促进民营企业数字化转型。实施企业“上云用数赋智”行动和中小企业数字化赋能专项行动,布局一批数字化转型促进中心,集聚一批面向中小企业数字化服务商,开发符合中小企业需求的数字化平台、系统解决方案等,结合行业特点对企业建云、上云、用云提供相应融资支持。实施工业互联网创新发展工程,支持优势企业提高工业互联网应用水平,带动发展网络协同制造、大规模个性化定制等新业态新模式。


  三、完善资源要素保障


  (九)创新产业用地供给方式。优化土地市场营商环境,保障民营企业依法平等取得政府供应或园区转让的工业用地权利,允许中小民营企业联合参与工业用地招拍挂,可按规定进行宗地分割。鼓励民营企业利用自有工业用地发展新产业新业态并进行研发创新,根据相关规划及有关规定允许增加容积率的,不增收土地价款等费用。民营企业退出原使用土地的,市、县人民政府应支持依法依约转让土地,并保障其合法土地权益;易地发展的,可以协议出让方式重新安排工业用地。


  (十)加大人才支持和培训力度。畅通民营企业专业技术人才职称评审通道,推动社会化评审。增加民营企业享受政府特殊津贴人员比重。适时发布技能人才薪酬分配指引,引导企业建立符合技能人才特点的工资分配制度。加快实施职业技能提升行动,面向包括民营企业职工在内的城乡各类劳动者开展大规模职业技能培训,并按规定落实培训补贴。


  (十一)优化资质管理制度。对存量资质、认证认可实施动态调整,优化缩减资质类别,建筑企业资质类别和等级压减三分之一以上。对新能源汽车、商用车等行业新增产能,在符合市场准入要求条件下,公平给予资质、认证认可,不得额外设置前置条件。深化工业产品生产许可证制度改革,除涉及公共安全、经济安全产品以外,不再实行许可证管理,对于保留许可证管理产品,审批权限下放至省级市场监管部门。完善强制性产品认证制度,探索引入“自我符合性声明”方式,优化认证程序。


  (十二)破除要素流动的区域分割和地方保护。除法律法规明确规定外,不得要求企业必须在某地登记注册,不得为企业在不同区域间的自由迁移设置障碍。支持地方开展“一照多址”改革,探索简化平台企业分支机构设立手续。逐步统一全国市场主体登记业务规范、数据标准和统一平台服务接口,减少区域间登记注册业务的差异性。完善企业注销网上服务平台,进一步便利纳税人注销程序。对设立后未开展生产经营活动或者无债权债务的市场主体,可以按照简易程序办理注销。


  四、着力解决融资难题


  (十三)加大对民营企业信贷支持力度。引导商业银行增加制造业民营企业信贷投放,大幅增加制造业中长期贷款,满足民营制造业企业长期融资需求。进一步修改完善金融企业绩效评价办法,强化对小微企业贷款业务评价。鼓励中小银行与开发性、政策性金融机构加深合作,提升服务民营企业、小微企业质效。


  (十四)支持开展信用融资。加大对中小企业融资综合信用服务平台和地方征信平台建设指导力度,推动政府部门、公用事业单位、大型互联网平台向征信机构和信用评级机构开放企业信用信息,鼓励金融机构和征信机构、信用评级机构加强合作,利用大数据等技术手段开发针对民营企业的免抵押免担保信用贷款产品。加大“信易贷”等以信用信息为核心内容的中小微企业融资模式推广力度,依托全国中小企业融资综合信用服务平台、地方征信平台等各类信用信息服务平台,加大信用信息归集力度,更好发挥对小微企业信用贷款的支持作用。用好普惠小微信用贷款支持方案,大幅增加小微企业信用贷款。深入开展“银税互动”,扩大受惠企业范围,推动缓解企业融资难题。


  (十五)拓展贷款抵押质押物范围。支持大型企业协助上下游企业开展供应链融资。依法合规发展企业应收账款、存货、仓单、股权、租赁权等权利质押贷款。积极探索将用能权、碳排放权、排污权、合同能源管理未来收益权、特许经营收费权等纳入融资质押担保范围。逐步扩大知识产权质押物范围,对企业专利权、商标专用权和著作权等无形资产进行打包组合融资,推动知识产权质押贷款增量扩面。继续向银行业金融机构延伸不动产登记服务点,加快“互联网+不动产登记”,推进查询不动产登记信息、办理抵押预告登记和抵押登记、发放电子不动产登记证明等全程不见面网上办理。鼓励银行等金融机构根据企业物流、信息流、资金流的评价结果,提升制造业民营企业最高授信额度。


  (十六)拓展民营经济直接融资渠道。支持民营企业开展债券融资,进一步增加民营企业债券发行规模。大力发展创业投资,支持民营企业创新发展。支持民营企业在全国中小企业股份转让系统、区域性股权市场挂牌交易和融资。


  (十七)创新信贷风险政府担保补偿机制。指导政府性融资担保机构加大对中小微企业的支持力度,适当降低融资担保费率。鼓励各地设立信用贷款、知识产权质押贷款、中小微企业贷款等风险分担机制,简化审核流程,分担违约风险。


  (十八)促进及时支付中小企业款项。落实《保障中小企业款项支付条例》,加快建立支付信息披露制度、投诉处理和失信惩戒制度以及监督评价机制。要对恶意拖欠、变相拖欠等行为开展专项督查,通报一批拖欠民营企业账款的典型案例,督促拖欠主体限期清偿拖欠账款。


  五、引导扩大转型升级投资


  (十九)鼓励产业引导基金加大支持力度。更好发挥国家新兴产业创业投资引导基金、国家中小企业发展基金、国家制造业转型升级基金、先进制造产业投资基金、战略性新兴产业引导基金和国家绿色发展基金等基金以及地方各级政府设立的产业引导基金作用,鼓励各类产业引导基金加大对民营企业的支持力度。发挥国家科技成果转化引导基金作用,支持民营企业推广转化一批重大技术创新成果。


  (二十)支持传统产业改造升级。加快推动传统产业技术改造,向智能、安全、绿色、服务、高端方向发展,加强检验检测平台、系统集成服务商等技术改造服务体系建设。推动机械装备产业高质量发展、石化产业安全绿色高效发展,推进老旧农业机械、工程机械及老旧船舶更新改造。支持危化品企业改造升级,对于仅申报小批量使用危险化学品、不涉及制造和大规模囤积的项目,设立“一企一策”评审通道。


  (二十一)支持民营企业平等参与项目投资。用好中央预算内投资和地方政府专项债券筹集的资金,优化投向结构和投资领域,支持金融机构依法合规提供融资,保障各类市场主体平等参与项目建设运营。对在政府和社会资本合作(PPP)项目中设置针对民营资本差别待遇或歧视性条款的,各级财政部门按照规定不予资金支持。探索按照“揭榜挂帅,立军令状”的公开征集方式组织实施一批重大投资工程。


  (二十二)引导民营企业聚焦主业和核心技术。优化《鼓励外商投资产业目录》和《产业结构调整指导目录》,推动民营企业在产业链、价值链关键业务上重组整合,进一步集聚资源、集中发力,增强核心竞争力。


  (二十三)提升民营企业应急物资供给保障能力。加快发展柔性制造,提升制造业应急保障能力。完善合理的激励政策,引导生产重要应急物资、应急装备的民营企业强化日常供应链管理,增强生产能力储备。积极支持民营节能环保企业参与医疗废弃物处理处置、污水垃圾处理等工程建设。鼓励民营企业加大医疗器械生产制造投资,保障民营企业公平参与公共卫生基础设施建设。


  六、巩固提升产业链水平


  (二十四)精准帮扶重点民营企业。对处于产业链关键环节重点民营企业所遇到的问题和困难,实施响应快速、程序简单、规则透明的针对性帮扶。及时研判产业链发展趋势,引导企业将产业链关键环节留在国内。


  (二十五)依托产业园区促进产业集群发展。以园区为载体集聚创新资源和要素,促进国家级新区、高新技术开发区、经济技术开发区、新型工业化产业示范基地等规模扩大、水平提升。在产业转型升级示范区和示范园区的相关项目安排方面,加大对民营企业支持力度。鼓励各地建设中小微企业产业园、小型微型企业创业创新示范基地、标准化厂房及配套设施。


  (二十六)有序引导制造业民营企业产业转移。推动中西部和东北地区积极承接东部地区制造业民营企业转移,支持承接产业转移示范区等重点功能平台建设,为制造业民营企业有序转移创造条件。


  (二十七)提高产业链上下游协同协作水平。国有企业特别是中央企业要发挥龙头带动作用,进一步加强与产业链上下游企业协同,协助解决配套民营企业技术、设备、资金、原辅料等实际困难,带动上下游各类企业共渡难关。支持民营企业参与供应链协同制造,推进建设上下游衔接的开放信息平台。


  七、深入挖掘市场需求潜力


  (二十八)进一步放宽民营企业市场准入。加快电网企业剥离装备制造等竞争性业务,进一步放开设计施工市场,推动油气基础设施向企业公平开放。进一步放开石油、化工、电力、天然气等领域节能环保竞争性业务。制定鼓励民营企业参与铁路发展的政策措施,支持民营企业参与重大铁路项目建设以及铁路客货站场经营开发、快递物流等业务经营。依法支持社会资本进入银行、证券、资产管理、债券市场等金融服务业。推动检验检测机构市场化改革,鼓励社会力量进入检验检测市场。


  (二十九)以高质量供给创造新的市场需求。落实支持出口产品转内销的实施意见,支持适销对路出口商品开拓国内市场。扩大基础设施建设投资主体,规范有序推进PPP项目,营造公平竞争的市场环境,带动民营企业参与5G网络、数据中心、工业互联网等新型基础设施投资建设运营。


  (三十)实施机器人及智能装备推广计划。扩大机器人及智能装备在医疗、助老助残、康复、配送以及民爆、危险化学品、煤矿、非煤矿山、消防等领域应用。加快高危行业领域“机器化换人、自动化减人”行动实施步伐,加快自动化、智能化装备推广应用及高危企业装备升级换代。加强对民营企业创新型应急技术装备推广应用的支持力度,在各类应急救援场景中,开展无人机、机器人等无人智能装备测试。


  (三十一)支持自主研发产品市场迭代应用。适时修订国家首台(套)重大技术装备推广应用指导目录,优化首台(套)保险覆盖范围,加大对小型关键装备和核心零部件支持力度。支持通过示范试验工程提升国产装备应用水平。


  (三十二)助力开拓国际市场。健全促进对外投资的政策和服务体系,拓展民营企业“走出去”发展空间,支持民营企业平等参与海外项目投标,避免与国内企业恶性竞争。搭建支持民营企业开展第三方市场合作的平台。鼓励行业组织协助企业开拓国际市场。发挥海外中国中小企业中心作用,提供专业化、本地化服务。


  八、鼓励引导民营企业改革创新


  (三十三)鼓励有条件的民营企业优化产权结构。鼓励民营企业构建现代企业产权结构,严格区分企业法人财产和企业主个人以及家族财产,分离股东所有权和公司法人财产权,明确企业各股东的持股比例。鼓励民营企业推进股权多元化,推动民营企业自然人产权向法人产权制度转变。鼓励有条件的股份制民营企业上市和挂牌交易。


  (三十四)鼓励民营企业参与混合所有制改革。加大国有企业混合所有制改革力度,深入推进重点领域混合所有制改革。鼓励民营企业通过出资入股、收购股权、认购可转债、股权置换等形式参与国有企业改制重组、合资经营和混合所有制改革,促进行业上下游和企业内部生产要素有效整合。


  (三十五)引导民营企业建立规范的法人治理结构。引导企业依据公司法及相关法律法规,形成权责明确、运转协调、有效制衡的决策执行监督体系,健全市场化规范经营机制,建立健全以质量、品牌、安全、环保、财务等为重点的企业内部管理制度。积极推动民营企业加强党组织和工会组织、职工代表大会制度建设,强化企业内部监督,增强企业凝聚力。


  九、统筹推进政策落实


  (三十六)完善涉企政策服务机制。建立健全企业家参与涉企政策制定机制,鼓励各地建立统一的民营企业政策信息服务平台,畅通企业提出意见诉求直通渠道。认真听取民营企业意见和诉求,鼓励各地建立民营企业转型升级问题清单制度,及时协调解决企业反映的问题困难。


  (三十七)加强组织领导和督促落实。发展改革委要会同相关部门统筹做好支持民营企业改革发展与转型升级工作,完善工作机制,加强政策指导、工作协调和督促落实,及时研究解决民营企业发展中遇到的问题。


  (三十八)加强典型推广示范引领。开展民营企业转型升级综合改革试点,支持试点地方先行先试、大胆创新,探索解决民营企业转型升级面临突出问题的有效路径和方式,梳理总结民营企业建立现代企业制度和转型升级的经验成效,复制推广各地支持民营企业改革发展的先进做法。


国家发展改革委

科技部

工业和信息化部

财政部

人力资源社会保障部

人民银行

2020年10月14日


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。