辽政办发[2019]31号 辽宁省人民政府办公厅关于印发《辽宁省产业[创业]投资引导基金管理暂行办法》的通知
发文时间:2019-11-06
文号:辽政办发[2019]31号
时效性:全文有效
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各市人民政府,省政府各厅委、各直属机构:


  《辽宁省产业(创业)投资引导基金管理暂行办法》已经省政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。


辽宁省人民政府办公厅

2019年11月6日



辽宁省产业(创业)投资引导基金管理暂行办法


  第一章 总则


  第一条 为进一步规范辽宁省产业(创业)投资引导基金(以下简称引导基金)管理,提升市场化、专业化水平,更好地发挥财政资金的引领和带动作用,根据国家政府投资基金管理相关政策规定,制定本办法。


  第二条 本办法所称引导基金是指由省政府出资设立,按照市场化方式运作的政策性基金,采取股权投资等市场化方式,引导社会资本投向辽宁省产业发展重点领域和薄弱环节,支持相关产业和领域实现跨越发展。


  第三条 引导基金主要来源为省级财政一般公共预算、政府性基金预算、国有资本经营预算安排的资金,以及引导基金收益等。引导基金根据全省产业发展需要及基金设立需求,按进度分期出资。


  第四条 引导基金按照“政府引导、市场运作、科学决策、防范风险”的原则投资运作。


  第二章 管理架构及机构职责


  第五条 引导基金管理架构由决策层、管理服务层和运营层组成。决策层为引导基金管理委员会,管理服务层为引导基金管理委员会办公室、专家咨询委员会和省政府有关部门,运营层为引导基金管理机构。


  第六条 引导基金管理委员会为引导基金的投资决策机构,以省政府常务会议形式对引导基金重大事项进行决策。引导基金管理委员会由省长、各位副省长、秘书长,省财政厅、省发展改革委、省科技厅、省工业和信息化厅、省农业农村厅、省商务厅、省国资委、省市场监管局、省金融监管局等部门主要负责同志组成,主要职责:


  (一)审定引导基金发展战略规划和年度投资计划;


  (二)审定引导基金管理办法;


  (三)审定母基金和投资基金设立方案、增资方案;


  (四)审议引导基金年度工作报告;


  (五)审定其他重大事项。


  第七条 引导基金管理委员会下设办公室,办公室设在省财政厅,主要职责:


  (一)组织拟定引导基金发展战略规划和年度投资计划,并根据发展需要适时调整;


  (二)组织制定引导基金管理办法;


  (三)组织召集专家咨询委员会会议;


  (四)提报母基金和投资基金设立方案、增资方案;


  (五)批复经引导基金管理委员会审定的母基金和投资基金设立方案、增资方案,对批复的设立方案发生非实质性调整的事项进行备案;


  (六)以公开招标方式确定母基金及其参与设立的子基金和投资基金托管银行资格;


  (七)审定引导基金实施细则,监督指导引导基金年度投资计划执行及运营工作;


  (八)组织开展引导基金绩效评价工作,定期向引导基金管理委员会报告引导基金的投资运行情况;


  (九)引导基金管理委员会交办的其他事项。


  第八条 引导基金管理委员会下设专家咨询委员会,负责对引导基金发展战略规划、年度投资计划和母基金设立方案提出论证、评审意见。专家咨询委员会由行业委员和专家委员组成。行业委员由省政府有关部门推荐;专家委员从科研院所、金融机构、律师事务所、会计师事务所等单位中遴选,由管理委员会办公室提名,管理委员会聘任。


  第九条 省政府有关部门主要职责:


  (一)研究提出本领域投资基金年度投资计划,参与投资基金设立;


  (二)建立行业投资项目库,做好适合投资基金投资的相关项目推介和对接服务;


  (三)立足部门职责相应做好辅导投资基金设立方案、遴选投资基金管理机构、对接国家各类基金和开展投资基金绩效评价等工作。


  第十条 引导基金管理机构受托管理运营引导基金。主要职责:


  (一)拟定引导基金实施细则,报管理委员会办公室审定;


  (二)根据引导基金发展战略规划和年度投资计划,原则上通过公开发布投资基金申报指南,征集母基金和投资基金管理机构及设立方案;


  (三)对以公开招标方式确定资格的母基金及其参与设立的子基金和投资基金的托管银行,按照有关实施细则进行资格管理;


  (四)组建专家评审委员会,对投资基金设立方案进行独立评审;


  (五)组织母基金和投资基金的方案辅导、尽职调查和社会公示,并将公示通过后的母基金和投资基金设立方案、尽职调查报告、专家评审意见等报办公室;


  (六)负责引导基金的投资、管理、退出与清算及收益上缴等,定期向办公室报告引导基金的投资运行情况;


  (七)负责母基金和投资基金绩效评价工作,配合办公室开展引导基金绩效评价工作;


  (八)配合省政府有关部门对接国家各类基金,开展投资合作;


  (九)完成管理委员会办公室交办的其他事项。


  第三章 投资运营


  第十一条 引导基金的投资应紧紧围绕辽宁省发展战略、产业发展规划、区域发展战略,所投领域应具备良好的产业基础条件,能够有效促进经济高质量发展。


  第十二条 引导基金主要投资运营方式:


  (一)主要通过与社会资本及其他政府性资金合作设立母基金和投资基金,或增资已设立的母基金和投资基金;


  (二)对涉及全省重大产业调整项目,经引导基金管理委员会批准后可进行直接股权投资。除此之外,原则上不再安排其他直接股权投资项目;


  (三)省政府批准的其他投资方式。


  第十三条 引导基金投资,按照公开发布、公平遴选、方案辅导、尽职调查、专家评审、社会公示、方案报批、协议签署、资金拨付、投后管理等程序运作。社会资本发起设立的母基金和投资基金,由引导基金管理机构提出投资意见,经专家评审后提请引导基金管理委员会审定。


  第十四条 引导基金参与设立母基金和投资基金可采用有限合伙制和法律法规允许的其他组织形式。各出资方应当按照现行法律法规,签订合伙协议等法律文件(以下简称协议),明确母基金和投资基金设立的政策目标、基金规模、存续期限、出资方案、投资领域、决策机制、基金管理机构、风险防范、投资退出、管理费用和收益分配等。


  第十五条 引导基金对母基金出资比例,由引导基金管理机构与合作方经市场化磋商方式提出,经引导基金管理委员会办公室审议后,报请管理委员会审定。引导基金对投资基金出资不作为唯一最大出资人。引导基金对投资基金出资额不超过基金规模的30%,我省各级政府出资总额不高于基金规模的50%。


  除政府外的其他基金投资者应为具备一定风险识别和承受能力的合格机构投资者。


  第十六条 母基金及其参与设立的子基金和投资基金设立应满足下列条件:


  (一)母基金和投资基金应在辽宁省行政区域内登记注册并纳税,鼓励母基金参与设立的子基金在辽宁省行政区域内登记注册并纳税;


  (二)母基金和投资基金对单个企业投资不超过基金总规模的20%;


  (三)母基金及其参与设立的子基金对辽宁省行政区域内注册并纳税的企业的累计投资额原则上不低于引导基金出资额的4倍。投资基金对约定主要投资领域的投资额原则上不低于引导基金出资额的2倍。投资基金对辽宁省行政区域内注册并纳税企业的投资额原则上不低于引导基金出资额的2倍;


  (四)母基金期限一般不超过10年,投资基金期限一般不超过8年,经全体出资人一致同意可适当延长。


  第十七条 母基金及其参与设立的子基金、投资基金,对辽宁省行政区域内登记注册并纳税企业的投资额认定:


  (一)对辽宁省行政区域内登记注册并纳税企业的投资额;


  (二)经母基金和投资基金管理机构向引导基金管理机构提出申请,由引导基金管理委员会办公室认定的投资额。


  第十八条 母基金管理机构应具有较强资金实力和基金管理能力,其他条件由引导基金管理机构与合作方经市场化磋商方式提出,经专家咨询委员会论证后,提请引导基金管理委员会审定。


  第十九条 投资基金管理机构应具备以下条件:


  (一)在中国境内注册,实缴注册资本不低于1000万元;在投资基金中认缴出资不低于基金规模的1%;


  (二)按照规定在中国证券投资基金业协会登记备案,具有良好的职业操守和信誉,无重大过失,无行政或司法机关处罚、失信信息等记录;


  (三)具备规范的项目遴选机制、完善的投资决策机制、有效的内部控制体系和健全的财务管理制度,能够为被投资企业提供创业辅导、管理咨询等增值服务;


  (四)原则上管理团队或其核心管理人员经营管理的股权投资累计规模不低于5亿元,且近2年取得不低于同行业平均回报率的盈利水平;


  (五)管理团队至少有3名具备3年以上股权投资管理经验的高级管理人员,承诺团队关键人在基金运作期间不中途退出;管理团队具有3个以上作为项目主投方的股权投资成功案例;


  (六)具备上述资质的基金管理机构在省内设立子公司的,可在投资基金方案获批后按规定时间完成登记备案;


  (七)按照有关规定应具备的其他条件。


  第四章 退出和收益分配


  第二十条 引导基金对母基金和投资基金的投资,应在母基金和投资基金存续期满、或存续期内达到预期目标时,按照协议约定的方式适时退出。


  第二十一条 引导基金的退出原则:省级引导基金不早于国家引导基金退出、省级以下引导基金不早于国家和省级引导基金退出。引导基金的退出不晚于其他社会投资者。


  第二十二条 引导基金和其他出资人应在协议中约定,有下述情况之一的,引导基金可无需其他出资人同意直接退出,具体按照实施细则执行:


  (一)母基金和投资基金方案批复后超过一年,未按规定程序和时间完成登记注册手续的;


  (二)引导基金出资资金拨付母基金和投资基金账户一年以上,母基金和投资基金未开展投资业务的;


  (三)母基金和投资基金投资领域和方向不符合政策目标的;


  (四)母基金和投资基金未按协议约定投资的;


  (五)其他不符合协议约定情形的。


  第二十三条 引导基金退出时应当按照协议约定的条件退出;协议中没有约定的,应聘请具备资质的资产评估机构对出资权益进行评估,作为确定基金退出价格的依据。


  第二十四条 引导基金管理机构与其他出资人按照“同股同权、利益共享、风险共担”的原则,明确约定收益处理和亏损分担方式。


  第二十五条 引导基金利用应享有的增值收益对母基金和投资基金管理机构实施业绩奖励,对其他社会出资人给予适当让利。具体奖励和让利幅度根据母基金和投资基金对辽宁发展贡献程度等因素合理确定,具体按实施细则执行。


  第二十六条 引导基金的收益主要为利息收入、投资分红和股权转让增值,应按照有关规定进行管理和核算。


  第二十七条 母基金和投资基金管理费由各出资人共同协商确定,并在协议中明确约定。


  第五章 风险控制和监督管理


  第二十八条 母基金及其参与设立的子基金和投资基金应委托托管银行进行资金托管,托管银行由母基金及其参与设立的子基金和投资基金管理机构在引导基金管理委员会办公室公开招标确定资格的备选托管银行中选择确定。母基金及其参与设立的子基金和投资基金管理机构、托管银行应签署托管协议,报管理委员会办公室备案。


  第二十九条 托管银行依据托管协议负责母基金和投资基金账户管理、资金清算、资金资产保管等事务,对投资活动实施动态监管。对基金管理机构违反国家法律法规、协议或合伙人大会(基金董事会)决议的事项,不予执行。


  第三十条 引导基金、母基金及其参与设立的子基金和投资基金不得从事以下业务:


  (一)从事融资担保以外的担保、抵押、委托贷款等业务;


  (二)投资二级市场股票、期货、房地产、证券子基金、评级AAA以下的企业债、信托产品、非保本型理财产品、保险计划及其他金融衍生品;


  (三)向任何第三方提供赞助、捐赠(经批准的公益性捐赠除外);


  (四)吸收或变相吸收存款、向第三方提供贷款和资金拆借;


  (五)进行承担无限连带责任的对外投资;


  (六)发行信托或集合理财产品募集资金;


  (七)其他国家法律法规禁止从事的业务。


  第三十一条 引导基金管理机构要建立健全投资决策、风险管控、财务管理、绩效考核等制度体系,加强对母基金和投资基金的监督管理,密切跟踪其经营和财务状况。当母基金和投资基金出现违法违规和偏离政策目标等情况时,引导基金可以终止与母基金和投资基金管理机构的合作。


  第三十二条 引导基金不得向其他出资人承诺投资本金不受损失,不得承诺最低收益。引导基金应与其他出资人在协议中约定,当母基金和投资基金清算出现亏损时,首先由母基金和投资基金管理机构以其在母基金和投资基金中的出资额承担亏损,剩余部分由引导基金和其他社会出资人按出资比例承担亏损。


  第三十三条 引导基金应建立定期报告制度。


  托管银行应当依据托管协议,定期向母基金及其参与设立的子基金和投资基金管理机构提交基金托管报告。


  托管银行应当依据有关实施细则,定期向引导基金管理机构提交母基金和投资基金托管报告。


  母基金和投资基金管理机构根据有关实施细则,定期向引导基金管理机构提交母基金和投资基金运行情况报告。


  引导基金管理机构定期向办公室提交引导基金运行情况报告。


  第三十四条 引导基金管理机构按年度对引导基金政策目标实现程度、投资运营情况等开展绩效自评。


  引导基金管理委员会办公室建立对引导基金管理机构的绩效考核制度,并委托第三方专业机构开展绩效评价,绩效考核内容包括效益指标、财务指标、业务开展指标的完成情况。建立绩效评价结果与引导基金管理机构的员工工资总额、负责人薪酬挂钩制度。具体办法由管理委员会办公室另行制定。


  第三十五条 引导基金管理机构应当建立档案管理制度,对每个母基金和投资基金相关资料进行独立存档。


  第三十六条 引导基金应当接受财政部门、审计部门对基金运行情况的监督和审计。对基金管理中出现的违法违纪行为,依照法律法规和有关规定进行严肃处理,涉嫌犯罪的,移交司法机关依法追究刑事责任。


  第六章 行业信用建设


  第三十七条 省发展改革委负责省引导基金参股组建基金行业信用体系建设工作。依托政府出资产业基金信用信息登记系统征集母基金、投资基金、基金管理机构和从业人员的信用记录,包括但不限于工商信息、行业信息、经营信息、风险信息等,并推送共享至省信用信息共享平台和全国信用信息共享平台。


  第三十八条 省发展改革委对有不良信用记录的基金、基金管理机构和从业人员信息,通过“信用中国(辽宁)”“信用中国”等信用网站向社会公布,并根据实际情况,将省内失信基金、基金管理机构和从业人员名单以适当方式予以公告。


  第七章 附则


  第三十九条 引导基金运作根据实际情况,每年制定并发布申报指引。


  第四十条 本办法所称母基金,是指引导基金发起设立的以参与设立子基金为主要投资对象的基金;本办法所称母基金参与设立的子基金,是指母基金所投资的基金;本办法所称投资基金,是指引导基金直接参与设立的基金。


  第四十一条 引导基金参与出资国家级基金,按照国家有关规定执行。省级以下政府参与省引导基金出资的母基金和投资基金,原则上按本办法执行。引导基金参与设立或增资注册在省外非国家级基金的,按照引导基金管理委员会决策执行。


  第四十二条 本办法由引导基金管理委员会办公室负责解释,未尽事宜按照国家、省有关规定执行。


  第四十三条 本办法自印发之日起施行。《辽宁省人民政府办公厅关于印发[辽宁省产业(创业)投资引导基金管理办法(试行)]和[辽宁省产业(创业)投资引导基金直接投资管理办法(试行)]的通知》(辽政办发[2016]48号)同时废止。直接股权投资项目按照引导基金管理机构与被投资企业签订的股权投资协议执行。


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。