鄂税发[2019]27号 国家税务总局湖北省税务局关于印发《全省税务系统2019年“便民办税春风行动”实施方案》的通知
发文时间:2019-03-08
文号:鄂税发[2019]27号
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国家税务总局湖北省各市、州、直管市、林区税务局,局内各单位:


  为贯彻落实深化“放管服”改革、优化营商环境和减税降费决策部署,按照《国家税务总局关于2019年开展“便民办税春风行动”的意见》(税总发[2019]19号)要求,国家税务总局湖北省税务局制定了《全省税务系统2019年“便民办税春风行动”实施方案》,现印发给你们,请认真组织实施。


国家税务总局湖北省税务局

2019年3月8日



全省税务系统2019年“便民办税春风行动”实施方案


  为深入贯彻全国和全省税务工作会议精神,进一步落实深化“放管服”改革,优化税收营商环境的要求,贯彻落实国家税务总局关于减税降费工作各项决策部署,全面提升纳税人和缴费人的满意度和获得感,按照国家税务总局统一部署,国家税务总局湖北省税务局决定,2019年以“新税务·新服务”为主题,在全省税务系统继续深入开展“便民办税春风行动”(以下简称“春风行动”),特制定本实施方案。


  一、总体目标


  以“新税务·新服务”为主题,以实施减税降费为主线,以深化税收领域的“放管服”改革、优化税收营商环境为抓手,通过减税降费、提速增效、整合升级、协同共治,推出更具成效的便民办税措施,切实解决纳税人和缴费人反映强烈的突出问题,真正让纳税人和缴费人受益,充分展示新时代下新税务新作为,开创携手共进的新局面,进一步打造特色鲜明的湖北税务纳税服务品牌。


  二、整体安排


  在贯彻落实《国家税务总局关于2019年开展“便民办税春风行动”的意见》(税总发[2019]19号)的基础上,与我省《进一步优化税收营商环境试点工作行动方案》既定的2019年任务清单对接,同向发力、同步前行,全年共推出4类13项64条便民办税服务措施(其中:税务总局推出措施52条,我省创新措施12条),进行任务分解,明确各项措施牵头部门、配合部门和责任时限,细化工作步骤和落实措施(见附件)。在时间安排上,把握“长流水、不断线、打连发、呈递进”的工作节奏,围绕服务税收中心工作,统筹规划,梯次推进,层层落实。在行动内容上,针对纳税人办税中的“痛点”“难点”“堵点”,回应纳税人和缴费人的所需所急所盼,强弱项、补短板、促提升、重有感,分类分级开展推进,进一步深化“放管服”改革、优化税收营商环境,推进办税便利化改革措施落地生效,给纳税人和缴费人带来更多、更直接、更实在的获得感。


  三、行动内容


  (一)大力减税降费,彰显利民惠民新作为


  1.切实落实减税降费措施。


  (1)成立实施减税降费工作领导小组。


  (2)做好与税务总局纳税服务司小微企业服务处的工作对接。


  (3)落实大幅放宽可享受企业所得税优惠的小型微利企业标准,同时加大所得税优惠力度,对小型微利企业应纳税所得额不超过100万元、100万元到300万元的部分,分别减按25%、50%计入应纳税所得额,使税负降至5%和10%。


  (4)落实对月销售额10万元以下(含本数)的增值税小规模纳税人,免征增值税。


  (5)落实2019年深化增值税改革工作。


  (6)落实省人民政府对增值税小规模纳税人按50%的税额幅度减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。


  (7)落实扩展初创科技型企业优惠政策适用范围。


  (8)落实扩大境外投资者以分配利润直接投资暂不征收预提所得税范围。


  (9)加强税收经济分析工作,以减免税政策效应、优化营商环境措施、重点行业、重大发展战略、区域比较、新旧动能转换为重点开展分析,实现税收经济分析高端定制和精准发力。


  (10)推进“个税改革惠民众,改革红包我会领”等个人所得税法知识竞赛活动,进一步提高社会公众个人所得税改革的参与度和积极性,充分享受政策红利。


  (11)按照税务总局分阶段明确的个人所得税宣传口径,紧扣时间节点,确保宣传引导步调一致,并依托地方权威媒体,帮助纳税人了解个人所得税政策,方便办理个人所得税业务。


  (12)多层级多部门联动开展千户集团减税降费订单式和点餐式系列服务。


  2.切实精简涉税资料。


  (13)进一步清理税务证明事项,落实第一批取消20项税务证明事项的任务,按税务总局部署在3月底前再取消一批税务证明事项。


  (14)精简涉税资料报送,2019年底前对纳税人向税务机关报送的资料再精简25%以上。


  (15)落实取消《营改增税负分析测算明细表》。


  (16)探索电子签章、电子资料在税收领域的应用和涉税文书电子化推送与签收。


  3.切实优化发票办理。


  (17)合理满足纳税人发票使用需求,积极推进发票领用分类分级管理,全面推行发票网上申领,为纳税人领用增值税发票提供便利。


  (18)落实将小规模纳税人自行开具增值税专用发票试点范围扩大至租赁和商务服务业、科学研究和技术服务业以及居民服务、修理和其他服务业。


  (19)落实除了特定纳税人及特殊情形外,取消增值税发票抄报税,改由纳税人对开票数据进行确认。


  (20)加大电子发票推广力度,在税控开票软件中增加电子发票开具功能,开展税务机关网上代开增值税电子普通发票试点。


  (21)落实将取消增值税发票认证的纳税人范围扩大至全部增值税一般纳税人。


  (22)根据税务总局优化后的增值税发票管理系统,在向纳税人推送增值税扣税凭证信息的同时,实现增值税普通发票信息的归集推送和共享共用。


  (23)结合纳税人信用等级确定增值税专用发票开票最高限额和领用发票数量,完善最高开票限额管理,简化最高开票限额审批流程,便利纳税人生产经营。


  4.切实响应纳税人需求。


  (24)围绕纳税人关注热点和投诉反映突出问题,2019年上半年部署总局开展的全国纳税人需求调查,拓展征纳沟通渠道,增进征纳理解互信,有效减少因政策理解不一致、信息不对称等原因造成的纳税服务投诉。


  (25)建立纳税人诉求和意见受理快速反应机制、协调沟通机制、问责机制。


  (二)全力提速增效,打造快捷便利新速度


  5.提速优化流程。


  (26)拓宽“最多跑一次”事项范围,2019年底前实现70%以上涉税事项一次办结。


  (27)推行纳税人“承诺制”容缺办理。


  (28)推行纳税申报“提醒纠错制”。


  (29)根据税务总局优化后的海关缴款书抵扣方式,将标识有统一社会信用代码的海关缴款书纳入选择确认范围。


  (30)根据税务总局取消非居民企业汇总缴纳企业所得税机构场所审批后的要求落实。


  (31)服务“引进来”和“走出去”企业。


  (32)优化大企业纳税服务,升级税企沟通方式,建立税务机关大企业联络员制度,为有需要的千户集团指定联络员,提供一对一的纳税服务。


  (33)加强大企业复杂涉税事项政策服务,依申请为大企业协调跨区域、跨税种复杂涉税事项的处理。


  (34)选择税务风险内部控制完善、遵从意愿强的大企业集团,签订税收遵从合作类协议并加强跟踪服务。


  (35)简化税收业务事项。


  (36)改进税收优惠备案方式。


  6.提速纳税申报。


  (37)落实税务总局完善后的信息系统,研究个人所得税综合所得汇算清缴预填申报,实现综合所得汇算清缴申报时主动预填相关申报信息并由纳税人确认的功能。


  7.提速税费缴纳。


  (38)推动自然人以统一身份、统一代码缴纳个人所得税、社会保险费和相关非税收入,提供线上、线下多渠道缴纳税费服务。


  (39)推动通过第三方非银行支付机构缴纳税费,为自然人办理缴纳税费提供便利。


  (40)实现以网签方式办理“授权(委托)划缴协议”事项。


8.提速退税办理。


  (41)确保审核办理正常出口退税的平均时间在10个工作日以内,实现申报、证明办理、核准、退库等业务网上办理。


  (42)推广标准版国际贸易“单一窗口”出口退税申报功能。


  (43)优化其他退税办理,推动退税申请、退税审核、退库业务实现全流程网上办理。


  (三)着力整合升级,搭建稳定高效平台


  9.改善“线上”服务渠道。


  (44)加强税收信息系统整合优化工作,提高信息系统的稳定性。


  (45)拓展PC端、手机端、自助端等多种办税渠道,实现电子税务局与相关应用系统数据互通、一体运行。


  (46)建设纳税服务综合管理平台。


  (47)组织开展对涉税应用系统供应商和运维服务商运维服务工作评价,引导涉税应用系统运维服务商提升运维服务能力。


  (48)依托12366纳税服务平台,完善平台功能,拓宽服务渠道,提升智能化、个性化纳税服务体验。


  (49)落实税务总局优化后的个人所得税办税软件在线填报、数据校验、提示提醒等功能,提示扣缴义务人或纳税人修正,减少填报错误。


  (50)在武汉试点搭建“外籍个人税收服务管理系统”,形成集政策服务、第三方数据整合、分析提取、风险推送等为一体的外籍人员服务管理平台,待时机成熟推广全省。


  10.改善“线下”服务渠道。


  (51)持续推进“一门办”,2019年12月底前,在地方政府的支持下,除对场地有特殊要求的事项外,税费事项进驻综合性实体政务大厅基本实现“应进必进”。


  (52)推广“预约办”。


  (53)推行“就近办”。


  (四)合力协同共治,开创携手共进新局面


  11.发挥纳税信用增值效用。


  (54)深化“线上银税互动”合作机制,推动税务、银行信息互通。


  (55)扩大合作银行范围,鼓励和推动银行依托纳税信用创新信贷产品,帮助小微企业缓解融资难题。


  12.发挥管理部门协同效能。


  (56)强化与房地产管理部门协作,积极推进房地产交易合同网签备案信息、不动产登记信息共享,整合房地产交易、办税、办证业务流程,推动实施跨部门业务联办。


  (57)落实税务总局扩大应用车辆购置税电子完税信息办理车辆登记业务的试点范围。


  (58)落实税务总局建立车船税全国税务直征数据库并与保险部门数据共享工作。


  (59)实现与市场监管部门清税结果数据互联共享。


  (60)公开税收权责清单。


  13.发挥涉税专业服务优势。


  (61)结合个人所得税改革事项的推进,引导涉税专业服务机构发挥应有作用。


  (62)充分发挥税收共治效能。


  (63)规范涉税专业服务监管,严格落实涉税专业服务实名制,实施信用评价与信用积分管理,加大涉税专业服务信息公告力度。


  (64)整治和防范“黑中介”“中介黑”行为。


  四、实施步骤


  (一)一季度制定2019年“春风行动”实施方案,细化工作内容、责任单位、落实举措和时间进度安排。召开全省“春风行动”启动工作视频会议。


  (二)二季度实施“春风行动”宣传报道,充分利用微博、微信等互联网媒体平台和税收宣传月等专题活动,加强“春风行动”亮点和经验的宣传报道,营造良好舆论氛围。


  (三)三季度开展“春风行动”措施落实情况的跟踪问效,对行动开展的实际效果进行“回头看”,确保各项措施真正取得实效。


  (四)四季度认真总结“春风行动”开展成效,汇总各地在“春风行动”开展过程中推出的创新举措,梳理出其中可借鉴、可复制、可推广的经验做法,交流工作经验,推动活动成效再提升。


  五、行动保障


  (一)提高认识,加强领导。各级税务机关要站在机构改革的新起点上,结合新税务的机构设置,及时调整春风行动领导小组组成成员,形成“一把手”负总责、分管领导靠前指挥、纳税服务部门统筹协调、相关部门齐抓共管的良好工作格局。根据实际细化本地的实施方案,制定一套目标明确、措施得力、责任清晰、具体可行的时间表、路线图和任务书,按时间节点,岗责到人。要定期召开工作例会,研究工作进展,部署重点工作,解决重大问题,确保各项措施有效落地。


  (二)密切协作,扎实推进。各级税务机关要发挥好“春风行动”领导小组的统筹协调特别是统筹推动作用,协调解决跨部门行动项目。纳税服务部门要做好统筹协调和整体推进工作,各牵头单位要负起主体责任,勇于担当,履职尽责,根据任务分工确定的时间节点提前谋划,把各项措施抓准抓实抓细;各参与单位要负起配合责任,主动参与,积极作为,密切协作,协助牵头单位做好各项工作。


  (三)同向发力,统筹实施。各级税务机关要综合考虑2019年“春风行动”部署的64条便民办税服务措施与优化税收营商环境三年行动方案任务清单的关联性、协同性,同向发力,统筹安排部署、统筹组织实施、统筹指导落实。要将顶层设计与基层实践相结合,加强对下级税务机关的指导,因地制宜、探索创新,打造具有本地特色的便民办税新举措,为营造良好的税收营商环境筑牢坚实的基础。


  (四)突出特色,广泛宣传。各级税务机关要创新活动形式和内容,广泛借助社会力量推动行动开展,继续通过大走访、座谈会、研讨会等形式,让纳税人和缴费人全面了解便民办税的各项举措,了解税务机关服务纳税人和缴费人取得的成效;充分利用电视、报刊、微博、微信等互联网媒体平台和税收宣传月等专题活动,加强便民服务工作亮点和经验的宣传报道,营造良好的舆论氛围,提高税务系统开展“春风行动”的社会认同度。


  (五)总结提升,确保实效。各级税务机关要以“春风行动”为抓手,开展一次“回头看”,全面梳理历次“春风行动”和优化税收营商环境试点工作推出便利化办税服务举措的落实情况,看工作目标是否实现,看具体措施是否到位,看突出问题是否解决,找差距、补短板,进一步提升纳税人的获得感和满意度。


  (六)强化督导,跟踪问效。各级税务机关要加强对各责任单位开展情况的日常检查、督导、跟踪和考核;各牵头单位要根据职责分工,跟踪工作推进,加强工作指导,及时解决问题,推动工作落实。为促进各地工作创新,加强工作交流互鉴,各地要将有特色、有亮点的工作举措以信息的形式报省局。省局各相关处室和各市州税务局按季(季度终了5日内)将阶段性进展情况报告省局(纳税服务处)。


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。