鄂税发[2019]13号 国家税务总局湖北省税务局关于深入贯彻落实减税降费政策的实施意见
发文时间:2019-02-02
文号:鄂税发[2019]13号
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国家税务总局湖北省各市、州、直管市、林区税务局,局内各单位:


  为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署和国家税务总局、省委、省政府工作要求,确保减税降费政策措施在我省落地生根,促进经济社会持续健康发展,根据《国家税务总局关于深入贯彻落实减税降费政策措施的通知》(税总发[2019]13号)精神,现就全省税务系统贯彻落实总局减税降费政策措施,提出如下具体实施意见。


  一、提升政治站位,强化组织领导


  (一)充分认识减税降费的重大意义。减税降费是深化供给侧结构性改革的重要举措,对减轻企业负担、激发市场主体活力、促进经济增长具有重要作用。近期,国家和省委、省政府出台了一系列针对小微企业、民营经济的减税降费政策。全省各级税务机关要切实把思想和行动统一到党中央、国务院的决策部署上来,提升政治站位,从保持经济持续健康发展和社会大局稳定的高度,进一步增强落实好减税降费措施的政治责任感和工作主动性,压紧压实减税降费政策落实责任,提高政策落实的精准度和便捷度,保证减税降费政策措施落地生根,让纳税人和缴费人有实实在在的获得感。


  (二)加强党对减税降费工作的领导。减税降费工作要求高、时间紧、任务重,且涉及面广、系统性强、关注度高,全省各级税务局党委要按照税务总局和省委省政府的部署和要求,统筹兼顾、狠抓落实、跟踪问效。全省各级税务局党委要发挥好各党支部和党员干部战斗堡垒作用和先锋模范作用,以党建引领保障政策落地和服务到位。


  (三)建立健全减税降费工作机制。省局成立实施减税降费工作领导小组及办公室,下设政策实施、征管核算、督察督办、服务宣传四个工作组,统筹开展减税降费政策措施的落实。省以下税务机关要比照省局成立减税降费工作机构,组成精干力量,明确责任分工,凝聚工作合力。要不断健全各级税务局党委统一领导、主要领导负总责、分管领导具体负责、各部门齐抓共管的工作推进机制。要强化减税降费人力资源保障,抽调业务精、作风好的骨干人才参加工作专班,为落实减税降费政策提供坚强组织保障。


  二、落实优惠政策,确保实施效果


  (四)认真落实小规模纳税人免征增值税相关优惠政策。严格按照《国家税务总局湖北省税务局落实小规模纳税人免征增值税相关优惠政策实施方案》(鄂税办发[2019]5号印发)确定的工作目标、职责分工和时间安排,有条不紊推进增值税政策落实,坚持把小规模纳税人免征增值税、符合条件的一般纳税人办理转登记等优惠政策与各项减税降费举措统筹推进,切实做到优惠政策应享尽享。


  (五)积极推进小型微利企业普惠性所得税减免政策精准落地。加强政策的宣传辅导,优化企业所得税申报软件功能,扎实开展小型微利企业申报预缴月改季工作,采取省局推送和主管税务机关分析判断相结合的方式,对符合条件的小型微利企业,一律将其申报期限由按月调整为按季申报。加大优惠政策落实的监控力度,密切跟踪小微企业普惠性减税政策落实情况,建立健全政策执行情况反馈机制,及时回应和解决基层落实政策遇到的问题,及时向上反映意见和建议。


  (六)持续释放个人所得税改革红利。聚焦专项附加扣除政策,进一步做好对扣缴义务人和纳税人的宣传、培训和辅导工作,引导扣缴义务人和纳税人全面、正确采集专项附加扣除信息,及时、准确回复纳税人关于个人所得税的问题和咨询确保专项附加扣除政策落实到位。密切关注纳税人需求,梳理制定个人所得税税收优惠政策目录,并对符合条件的纳税人有针对性开展宣传,辅导优惠备案,让纳税人掌握税收优惠政策,享受个税改革红利。


  (七)积极推进地方税费优惠政策落地。配合财政部门积极研究落实对增值税小规模纳税人在50%幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加的政策方案,并做好政策落地后的实施工作。积极应对涉及优惠纳税人多、优惠政策叠加享受、征管系统调整等复杂问题,加强税收业务系统与征管系统的衔接,确保符合条件的纳税人能够第一时间享受相关地方税费优惠。落实好《中共湖北省委湖北省人民政府关于支持民营经济持续健康发展的若干意见》(鄂发[2018]33号)确定的制造业企业城镇土地使用税、货运车辆车船税等税费优惠政策。依法落实城镇土地使用税、房产税困难性减免税政策,对符合法定条件的纳税人依法减免城镇土地使用税、房产税。


  三、简化征管流程,优化营商环境


  (八)做实做细税收政策宣传辅导。系统梳理减税降费税收优惠政策,通过省税务局网站、省政府网、长江云等省级门户网站及“两微一端”,开展多渠道、广覆盖的减税降费政策专题辅导,既要实现宣传覆盖面100%,也要实现点对点“精准滴灌”,并将减税降费作为2019年税法宣传月重点内容。同时,丰富政策解读形式,利用案例解读、主办政策解读视频会等,加强政策培训辅导,按照总局“一竿子贯倒底”的要求,做到上下、内外一个口径,确保政策执行规范统一。各地要通过多种渠道广泛加强减税降费政策的宣传辅导。


  (九)有效促进涉税事项办理便利。办税服务厅全面落实首问责任、限时办结、预约办税、延时服务、导税服务和“最多跑一次”等各项服务制度,根据减税降费业务量,合理调配窗口数量。确保办税服务厅人员尤其是导税岗和咨询岗人员政策熟、流程对、解答清。对减税降费投诉要加快办结速度,办结时间为三个工作日,对确需延长办结时间的,须报本级实施减税降费工作领导小组同意。充分发挥涉税专业服务机构作用,引导涉税专业服务机构积极参与减税降费服务工作。


  (十)全面推进税收征管效率提升。推进落实备案改留存备查、申报即享受优惠等税收优惠办理的便捷措施。及时做好系统升级及配置工作,确保减税降费政策相关业务操作顺畅。对实行定期定额方式征收的个体工商户,2018年核定月销售额10万元以下或季度销售额30万元以下的,如生产经营状况无明显变化,2019年核定销售额原则上不予调整。密切监控系统后台运行情况,确保金税三期系统和电子税务局优惠减免各项功能的正常使用,做好系统的运维保障工作,及时处理税务机关及纳税人在使用中出现的问题。


  (十一)精简减税降费涉税资料报送。结合税务总局制定的各类工作规范,全面梳理简化税收业务事项,建立涉税事项一体化办理流程,推进部门间、环节间的无缝对接。清理纳税人向税务机关报送的资料,实行税费资料清单管理,清单之外原则上不得要求纳税人报送。严格落实证明事项清理结果,对取消的证明事项一律不得变相向纳税人索取。相关证照、批准文书等信息能够通过政府信息共享获取的,不再要求纳税人提交材料原件或复印件。


  (十二)不断加强对大企业纳税辅导。对我省大企业进行摸底统计和情况调研,确保符合减免税条件的千户集团成员企业全面享受普惠政策红利。针对大企业特点和具体情况开展针对性的减税降费政策宣传。将辅导督导减税降费政策作为大企业首席联络员的一项具体任务,对于大企业关注的减税降费新政和热点、焦点问题,及时与企业进行点对点、面对面的讲解。强化跟踪问效,将减税降费落实情况作为大企业风险分析的重要内容进行分析评价,避免大企业未用、错用税收优惠风险,助力减税红利精准高效释放。


  (十三)严禁重复检查和多头检查。持续推进“双随机、一公开”监管机制,除线索明显涉嫌偷逃骗抗税和虚开发票等税收违法行为直接立案查处外,其余所有待查对象均须从税务稽查随机抽查对象名录库中随机抽取。全面融入税务部门全流程税收风险管理闭环,配合风险管理部门统筹税务检查计划,做好税收高风险线索应对及反馈工作。对已经纳入稽查计划的纳税人,不再采取其他风险应对方式处理,统一由稽查部门进户处理,避免多头检查、重复检查。


  四、加强统计核算,做好政策反馈


  (十四)建立自下而上的统计核算体系。按照国家税务总局《2019年新增减税政策落实情况的统计核算工作方案》(税总发[2019]15号印发)要求,统一口径,分类核算,分级负责,细之又细、实之又实地做好数据的统计、上报、审核和汇总。要准确采集申报数据,做好事前设定审核规则、事中实时校验、事后审核更正,提高数据采集准确性。主管税务机关要采取有效方式对纳税人申报数据的准确性进行及时审核、及时更正差错,切实保证源头采集质量。优化完善征管系统统计核算功能,减轻纳税人不必要的负担,凡是能够通过申报表提取或系统生成的数据,一律不得要求纳税人另行填报。


  (十五)加大税收政策执行情况反馈力度。进一步健全税收政策执行情况反馈机制,综合运用税收经济数据,组织开展减税降费税收政策实施效应分析,跟踪评估各税种征收政策、减免税政策及征管措施在我省的实施效果,及时解决税收优惠政策落实过程中存在的问题,确保减税降费政策落到实处。对实施效果不明显、不符合小微企业发展需要的税收政策和征管措施,在权限范围内及时改进,找准政策的着力点,积极向有权机关提出意见建议,推动减税降费政策有效实施。


  五、强化后续监督,确保措施见效


  (十六)及时评价考核减税降费政策落实情况。省局将把贯彻落实减税降费政策纳入绩效考核,考核考评部门会同减税降费工作牵头部门合理承接总局考评指标,理清牵头部门和配合部门工作职责,细化工作任务,确保工作有序承接。科学编制全省税务系统“落实减税降费”类绩效指标,层层压实责任,真正把工作不折不扣落实到位。严格按考评标准行考评,根据考评结果及情况反馈,开展绩效分析和评估,及时发现减税降费工作中存在的问题,持续改进薄弱环节。


  (十七)强化减税降费督导督查工作。税务总局、省税务局2019年上半年将以小微企业普惠性减税政策落实情况为重点,组织开展减税降费工作督导督查。全省各级税务机关要层层传导压力、落实责任,一级抓一级,切实加强对辖区内小微企业普惠性减税等政策措施落实情况的督查,做到一督到底、全面覆盖、不留死角。对政策执行中发现的问题要不回避、不护短,该反映的及时全面反映,能解决的及时研究解决,应整改的即查即改。同时,要积极配合好有关部门组织开展的督查工作,如实反映情况,自觉接受监督,推进各项减税降费政策措施落地生根。


  (十八)强化风险防控和责任追究。全省各级税务机关督察内审部门要建立纵横信息沟通机制、跟踪督察督办机制和应急快速处置机制,对减税降费政策和任务进行及时的跟踪督察督办,并实行周报制度。遇到减税降费政策落实严重不力、出现重大失误以及重大负面舆情时,及时向纪检组反馈。纪检部门紧盯“落实减税降费政策”开展监督检查,对未按规定落实的,准确运用监督执纪“四种形态”,严肃查处在落实减税降费政策打折扣、做选择、搞变通等有令不行、有禁不止的行为。同时,对于落实不力的党组织和党员领导干部,依规依纪严肃问责。


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。