沪税发[2019]72号 国家税务总局上海市税务局关于印发《上海市税务系统优化税务执法方式全面推行“三项制度”工作实施方案》的通知
发文时间:2019-05-31
文号:沪税发[2019]72号
时效性:全文有效
收藏
718

国家税务总局上海市各区税务局、国家税务总局上海市税务局各税务分局、各稽查局、市局机关各处室(局):


  为进一步促进严格规范公正文明执法,优化税务执法方式,根据《国家税务总局关于印发<优化税务执法方式全面推行“三项制度”实施方案>的通知》(税总发[2019]31号),结合本市税务系统工作实际,现将《上海市税务系统优化税务执法方式全面推行“三项制度”工作实施方案》印发给你们,请按照执行。


  特此通知。


国家税务总局上海市税务局

2019年5月31日


上海市税务系统优化税务执法方式全面推行“三项制度”工作实施方案


  为进一步促进严格规范公正文明执法,优化税务执法方式,做好本市税务系统行政执法公示制度、执法全过程记录制度、重大执法决定法制审核制度(以下统称“三项制度”)全面推行工作,根据《国家税务总局关于印发<优化税务执法方式全面推行“三项制度”实施方案>的通知》(税总发[2019]31号),结合本市税务工作实际和前期试点情况,制定本实施方案。


  一、重要意义


  全面推行“三项制度”,是党中央、国务院确定的一项重点改革任务,是贯彻落实税务总局和市委、市政府推进依法行政、建设法治政府的重要举措。行政执法公示、执法全过程记录、重大执法决定法制审核是税务行政执法的基础性工作,建立健全“三项制度”对促进税务机关严格规范公正文明执法、严格履行法定职责、维护行政相对人的合法权益具有重要意义,有助于进一步推进本市税收执法领域“放管服”改革、优化税收营商环境,为提升税收治理能力和加快实现税收现代化提供有力的法治保障。


  二、总体目标


  立足全市税收工作实际,着眼服务税收征管一线,逐步实现“三项制度”在本市税务系统全面推行,在税务执法过程中全面落实,税收执法行为得到有效规范。税务执法信息公示制度机制不断健全,执法行为过程信息全程记载,重大执法决定法制审核全面覆盖,实现执法信息公开透明、执法全过程可回溯管理、执法决定合法有效,行政自由裁量权得到有效约束,税务执法能力和水平大幅提升,税务执法社会满意度显著提高。


  三、推行原则


  (一)依法规范。严格按照税收法律法规和业务规范履行法定职责,规范执法流程,明确岗位责任,确保税收法律法规规章得到严格执行,行政自由裁量权得到有效约束,保障纳税人和缴费人的合法权益,防止税收执法不作为、乱作为。


  (二)统筹规划。统筹推进“三项制度”的制度建设,形成一个“实施方案”、三个“实施办法”、N个“操作指引”的“1+3+N”制度体系,确保实施办法和相关配套制度在全市层面统一规范实施,加强部门间资源整合、信息共享,做到各项制度与其他业务规范有机衔接,防止各行其是、重复建设。


  (三)循序渐进。按照税务总局“三项制度”推进工作部署,制定推进时间表,在前期试点成熟的工作基础上,突出重点,循序推进,确保“三项制度”推行工作起步顺畅、逐步深化、全面覆盖。


  (四)职责清晰。“三项制度”是一项基础性、系统性工作,市局责任部门、配合部门、全市各实施单位要按照税务总局的推进部署和市局任务分工,明确各自职责,落实本部门职责范围内的分工内容,把“三项制度”工作抓具体、抓落地。市局责任部门、配合部门要加强对各实施单位的业务指导,左右协同,上下努力,共同形成顺利推进“三项制度”的合力。


  四、领导分工


  (一)组织领导。在市局党委领导下,市局全面依法行政领导小组加强对“三项制度”推行工作的统筹领导,领导小组组长是第一责任人。市局全面依法行政领导小组研究审定实施方案和配套制度,统筹部署任务推进,及时研究解决工作中的重大问题,确保实施有方案、部署有要求、推进有标准、任务有落实、工作有考核、组织有保障。


  市局全面依法行政领导小组办公室承担“三项制度”推行过程中的制度起草、沟通协调、跟踪指导、督促落实等日常工作。领导小组办公室下设“三项制度”工作项目小组,小组成员包括市局相关处室(局)和基层税务局的业务骨干以及部分税务公职律师,项目小组重点解决推行过程中遇到的阶段性问题。


  (二)工作分工。市局制定实施方案、实施办法和配套制度,法规处承担总牵头职责;市局相关处室(局)根据任务分工,按照“谁主管、谁负责”的原则,积极部署推进本部门职责范围内的工作任务和举措办法,加强对各实施单位的业务指导和工作对接;市局相关处室(局)、各区税务局、税务分局、稽查局是“三项制度”的实施单位,按照市局“三项制度”实施办法和配套制度的要求,组织具体落实工作,进行阶段评估并提出调整完善建议;“三项制度”工作项目小组负责起草相关配套制度、编撰培训教材、开展系列培训等,集中攻关、解决、协调推行过程中遇到的问题。各实施单位对照市局任务分工表,结合本单位实际,细化分解各项任务到具体部门,确保职责明确,分工到位。


  五、主要任务


  (一)建立行政执法公示制度


  行政执法公示是通过一定载体和方式,在行政执法事前、事中和事后环节,依法主动向行政相对人或者社会公众公开相关行政执法信息,自觉接受监督的活动。行政执法公示是保障行政相对人和社会公众知情权、参与权、表达权、监督权的重要措施。


  1.明确公示内容。行政执法公示信息包括事前公示、事中公示和事后公示事项。事前公示要结合政府信息公开、权力和责任清单公布、“双随机一公开”等工作,公开税收执法主体、权力和责任清单、税收法律法规、办事流程、行政许可事项目录、法律救济和监督方式等信息;事中公示包括主动出示税收执法证件、执法文书等,履行告知义务,明示窗口工作人员信息,提供非即办执法事项办理进度查询,依法公开听证过程等;事后公示包括向社会主动公开非正常户认定、欠税公告、税收减免、纳税信用等级评定等执法信息,公示税务行政许可决定、行政处罚决定信息等。


  2.完善公示渠道。税务总局建立全国统一执法公示平台后,各相关实施单位按照行政执法公示配套实施办法及其事项清单,依托执法公示平台,做好行政执法信息的对外公示。在此之前,各实施单位通过网站行政执法公示专栏、办税服务厅、服务窗口等对外公开公示事项清单内的执法信息。


  3.加强公示管理。按照“谁执法、谁公示、谁负责”的原则,执法公示信息的产生部门为采集部门,负责采集公示信息并对其准确性、完整性和时效性负责。办公室等网站管理部门负责网站行政执法信息的发布工作,纳税服务部门负责在办税服务场所执法信息的发布工作。各实施单位要按照行政执法公示配套实施办法要求,完善公开信息审核、纠错和监督机制,保护纳税人个人隐私和商业秘密。


  (二)建立执法全过程记录制度


  执法全过程记录是运用文字、音像等记录方式,对税收执法行为进行记录并归档,实现全过程留痕和可回溯管理。执法全过程记录方式以文字记录为基本记录方式,以音像记录为补充,对税务执法的启动、调查取证、审核决定、送达执行等重要过程进行记录,并全面系统归档保存。


  1.规范文字记录。税收执法文书是全过程记录的基本形式。文字记录包括纸质和电子记录方式,应按照纳税服务、税收征管、税务稽查等业务规范执行,并按照金税三期要求的要素录入。纸质和电子执法文书应当合法规范、客观全面、及时准确。各实施单位应按照税务总局相关要求,严格统一使用税务执法规范用语和执法文书。


  2.推行音像记录。各实施单位按照执法全过程记录配套实施办法及其清单事项,通过照相机、录音机、摄像机、执法记录仪、视频监控等记录设备对现场检查、调查取证、证据保全、听证、行政强制、送达等容易引发争议的税收执法过程和执法场所,根据实际情况进行音像记录。各实施单位按照实际需求对相关业务部门、税务所配置执法记录仪,制定妥善保管使用音像记录设备的内部制度,建立税务约谈(询问)室。


  3.完善记录归档。各实施单位按照规定归档保存执法全过程记录资料。对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的记录资料,归档时要严格执行国家有关规定。市局统筹规划全过程记录音像记录存储平台,各实施单位通过音像记录存储平台,安全保存音视频记录。加强对执法全过程记录数据信息的统计分析,充分发挥其在案卷评查、执法监督、评议考核、争议处理等工作中的积极作用。


  (三)建立重大执法决定法制审核制度


  重大执法决定法制审核是确保行政执法机关作出的重大执法决定合法有效的关键环节。行政执法机关作出重大执法决定前,要严格进行法制审核,未经法制审核的,不得作出决定。税务稽查案件审理、重大税务案件审理属于法制审核,其审核范围、内容、程序等分别适用《税务稽查工作规程》《重大税务案件审理办法》《上海市重大税务案件审理办法》等有关规定。


  1.落实审核主体。各实施单位法制部门牵头开展法制审核工作。法制审核主体由两部分构成,一是法制部门和审理部门,二是业务部门和税务所的法制审核岗位。各实施单位根据本单位执法实际,在法制部门、审理部门、业务部门及税务所设置法制审核岗,配备和充实政治素质高、业务能力强、具有法律知识背景的法制审核人员,确保法制审核人员原则上不少于本单位从事执法活动人员总数的5%。充分发挥调动税务公职律师和法律顾问在法制审核工作中的作用。


  2.确定审核范围。重大执法决定法制审核事项实施清单管理。市局根据税务总局明确的基础清单,结合全市税务系统执法行为的类别、执法层级、涉案金额以及对行政相对人的影响等因素,制定重大执法决定法制审核“分级分类”事项清单。根据税务总局工作推进要求,对事项清单实行动态管理。各实施单位要按照市局的事项清单,并结合法制审核需求和征管实际,明确本单位法制部门、审理部门,以及业务部门、税务所法制审核岗位的审核范围。


  3.明确审核内容。对重大执法决定法制审核事项,要重点审核:税务执法人员是否具备执法资格;是否属于本机关法定权限;适用依据是否准确;执法程序是否合法;执法文书是否规范;其他依法应当审核的内容。执法承办机构对送审材料的真实性、准确性、完整性及执法的事实证据、法律适用、程序的合法性负责;法制审核主体基于执法承办机构的法制审核提请文书及送审材料,对作出的审核意见负责。


  4.严格审核程序。作出重大执法决定前,应当提请法制审核。提请审核时,应当根据执法事项提交法制审核申请文书、拟作出的执法决定、执法部门的处理意见及依据等。法制审核主体在期限内提出同意或者存在问题的审核意见。执法承办机构对法制审核主体提出不同意见的,按照配套实施办法的异议流程处理。


  六、实施步骤


  (一)方案制定阶段(2019年5月)。市局制定全面推行“三项制度”实施方案,明确市局各处室(局)责任分工,梳理与“三项制度”相关的业务事项,项目小组起草相关配套制度。


  (二)部署准备阶段(2019年6月-7月)。市局制定各项制度的实施办法,研究出台相关配套制度,编制培训教材,制定培训工作方案,召开全面推行“三项制度”动员会,开展专题培训会议。各实施单位组织工作动员,梳理具体工作事项,配置法制审核岗位,摸底相关软硬件设备,建立行政执法公示专栏。


  (三)启动实施阶段(2019年8月-10月)。各实施单位根据市局的实施办法,配置相关软硬件设备,结合本单位工作实际,突出重点,循序渐进,先易后难,逐步落实“三项制度”工作要求,不断巩固深化、扩大覆盖面。


  (四)阶段评估阶段(2019年11月-12月)。市局密切跟踪“三项制度”推行工作,及时解决运行过程中的问题,适时召开工作交流会。各实施单位认真组织落实工作,向市局报送推行工作阶段性成果,提出“三项制度”运行过程中的问题,市局研究完善配套制度和工作流程。


  (五)深化推行阶段(2020年1月起)。市局结合前期推行工作情况,完善“三项制度”配套制度,加快推动信息化。各实施单位全面深化落实“三项制度”的工作要求,确保2020年7月底起全面推行。


  七、工作要求


  (一)提高思想认识


  充分认识“三项制度”试点工作的重要意义,切实增强使命感、责任感和紧迫感,坚持目标导向、问题导向、任务导向,切实加强组织领导,按照市局的实施方案,明确任务分工和时间节点,积极稳妥有序开展推行工作。


  (二)强化推行保障


  高度重视“三项制度”推行过程中的人员保障,优先配备具备法律背景的人员到法制审核岗位;加强对“三项制度”全面推行工作中的财力和设备保障,将执法装备配备、设备配置、设施建设和信息化建设所需经费纳入经费预算。


  (三)加强统筹集成


  狠抓统筹谋划、协同实施、系统集成,将“三项制度”纳入税收法治化建设全局中协调推进,与完善权力和责任清单、加快电子税务局建设、落实纳税服务规范、税收征管规范、税务稽查规范、强化法律顾问和公职律师使用、实行税收执法人员持证上岗和资格管理、基层政务公开标准化规范化试点等工作紧密结合,减少重复工作,减轻基层负担,提高工作质效。


  (四)注重创新实效


  紧密联系税收工作实际,针对税收执法的突出问题、薄弱环节,选好突破口、找准着力点,大胆创新实践,探索工作规律,注重总结提炼,形成制度机制。各实施单位应结合本单位实际,集中力量,重点攻关,取得突破,形成工作亮点和典型经验。


  (五)做好宣传总结


  认真落实“谁执法、谁普法”普法责任制的要求,加强对全面推行“三项制度”的宣传。要狠抓跟踪问效,将“三项制度”推行情况纳入税务绩效考核体系。市局机关各处室(局)要加强对本系统全面推行“三项制度”工作的业务指导,及时研究解决遇到的问题。对各实施单位的好经验好做法,要采取多种形式及时宣传推广。


推荐阅读

严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。