天津市地方税务局公告2016年第24号 天津市地方税务局关于发布《天津市土地增值税清算管理办法》的公告
发文时间:2016-12-16
文号:天津市地方税务局公告2016年第24号
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为进一步规范土地增值税清算管理,方便纳税人办理涉税事宜,我局制定了《天津市土地增值税清算管理办法》。现予以发布,自2017年1月1日起施行。 

 

  特此公告。 

 

  天津市地方税务局

2016年12月16日

 


天津市土地增值税清算管理办法

 

  第一章 总 则 

 

  第一条 为加强土地增值税征收管理,规范土地增值税清算工作,根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)等有关规定,结合本市实际,制定本办法。 

 

  第二条 本办法适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。 

 

  第三条 土地增值税的清算主体是纳税人,纳税人应在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律法规及土地增值税政策规定,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续。 

 

  第四条 主管税务机关应加强土地增值税政策宣传辅导,做好房地产开发项目的日常税收管理,负责土地增值税清算的受理和审核。 

 

  第五条 土地增值税以纳税人与国土房管部门签订的土地出让合同所列范围内的房地产开发项目为单位进行清算。 

 

  对于分期开发的项目以区级(含)以上发展改革部门备案的项目为单位进行清算,各期的清算方式和扣除项目金额的计算分摊方法应保持一致。 

 

  第六条 房地产开发项目中同时包含普通住宅、非普通住宅或其他类型房地产的,应分别进行土地增值税清算。 

 

  第二章 清算条件 

 

  第七条 符合下列情形之一的,纳税人应到主管税务机关办理土地增值税清算手续: 

 

  (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的; 

 

  (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的; 

 

  (三)直接转让土地使用权的。 

 

  第八条 符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算: 

 

  (一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; 

 

  (二)房地产开发项目取得最末一张销售许可证满三年仍未销售完毕的; 

 

  (三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 

 

  第九条 本办法所称的“全部竣工”和“已竣工验收”是指除土地开发外,房地产开发项目已取得《天津市建设工程竣工验收备案书》。 

 

  第三章 清算受理 

 

  第十条 对符合本办法第七条规定的清算项目,纳税人应当在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。 

 

  对于符合本办法第八条规定的清算项目,主管税务机关确定清算的,向其下达清算通知书,纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。 

 

  第十一条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时,应提交以下有关资料: 

 

  (一)土地增值税清算表及其附表; 

 

  (二)房地产开发项目清算说明,包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳及主管税务机关应了解的其他情况; 

 

  (三)国有土地使用权出让合同、取得土地使用权所支付的地价款凭证、项目工程合同结算资料、项目竣工决算报表、银行贷款利息结算通知单、商品房购销合同统计表、销售明细表、销售许可证等与房地产的收入、成本和费用有关的证明资料,主管税务机关需要记账凭证的,纳税人还应提供记账凭证复印件; 

 

  (四)纳税人委托税务中介机构鉴证的清算项目,还应报送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)及附属资料。 

 

  第十二条 主管税务机关收到纳税人清算资料后,对符合清算条件且报送资料齐备的,予以受理,并出具受理通知书。 

 

  对纳税人符合清算条件但报送的清算资料不全的,应出具补充材料通知书,并要求纳税人在15日内补齐,纳税人在规定期限内补齐资料后,主管税务机关予以受理。 

 

  对不符合清算条件的项目,主管税务机关不予受理,并出具不予受理通知书告知纳税人原因。主管税务机关已受理的清算申请,纳税人无正当理由不得撤销。 

 

  第十三条 符合清算条件的纳税人在规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的,主管税务机关应发出《责令限期改正通知书》,要求其在30日内办理清算手续,并依据税收征管法有关规定处理。 

 

  第四章 清算审核 

 

  第十四条 清算审核包括书面审核和实地审核。 

 

  书面审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核,审核证明凭证和资料、《鉴证报告》的规范性和齐全性,审核项目归集、分摊的一致性和数据计算的准确性等。 

 

  实地审核是指在书面审核的基础上,通过对房地产开发项目实地查验等方式,对纳税申报的客观性、真实性和合理性进行审核。 

 

  第十五条 在土地增值税清算中符合下列条件之一的,可实行核定征收,并对纳税人下达清算核定征收通知书。 

 

  (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的; 

 

  (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的; 

 

  (三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证和费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的; 

 

  (四)符合土地增值税清算条件,纳税人未按照规定的期限办理清算手续,经主管税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的; 

 

  (五)申报计税依据明显偏低,又无正当理由的。 

 

  第十六条 主管税务机关受理纳税人清算资料后,应启动清算审核程序,90日内完成审核工作,形成审核报告留存备查,并向纳税人出具清算核准通知书,明确补、退税金额和办理期限。 

 

  第五章 后续管理 

 

  第十七条 房地产开发项目进行清算后继续销售的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 

 

  单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积 

 

  第六章 附 则 

 

  第十八条 本办法自2017年1月1日起施行。《天津市地方税务局关于印发<天津市土地增值税清算管理办法>的公告》(2015年第10号)同时废止。


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企业获得内贸险理赔款,需要缴纳所得税吗?

  依托宁波港口优势,我公司业务范围广泛,并具备规范的进出口贸易资质。为了进一步完善业务风险管控体系,我公司想就一些金额大、账期长以及较集中的项目合同投保内贸险。我想了解的是,企业投保内贸险时,在税务处理上应该注意什么?若获得内贸险理赔款,需要缴纳所得税吗?

  ——宁波中策动力机电集团有限公司财务负责人 梅欢

  内贸险的全称,是国内贸易信用保险。宁波大学商学院特聘研究员、副教授季浩介绍,内贸险是一种保障企业国内贸易应收账款安全的保险产品,有利于降低企业在贸易活动中面临的交易违约风险。今年6月,国内贸易信用保险共保体(以下简称共保体)正式成立,首期即提供高达100亿元的保险保障额度。共保体由国内多家保险公司组成,通过直接保险与再保险联通模式,提升内贸险承保能力,有效解决内贸险数据积累不足、保障能力不够等问题。

  投保内贸险有何作用?

  当前,我国不断推动内外贸一体化发展,国内内贸行业赊销情况较为普遍,2024年末我国规模以上工业企业应收账款达26.06万亿元,较2023年末增长8.6%。季浩介绍,应收账款的规模攀升,扩大了市场对内贸险的需求。以宁波为例,2025年1月—9月,中国出口信用保险公司宁波分公司已支持219家宁波企业拓展国内市场,内贸险总承保金额达213.4亿元。

  宁波作为全国首批内外贸一体化试点和首个国家保险创新综合试验区,在内贸险的帮助下,不少外贸企业迈开国内市场和国际市场“两条腿”,融入“双循环”,开拓新商机。例如,浙江前程石化股份有限公司在拓展内贸业务时,曾因下游买方资金紧张,导致45万元货款被拖欠。得益于投保的内贸险,该公司及时获得了赔付,有效化解了资金风险。该公司相关负责人顾杨表示,在内贸险的助力下,企业更能放心大胆地承接国内订单,实现了出口与内销的“内外兼修”。

  季浩提醒,企业在投保内贸险时,应基于赊销规模、客户结构及历史坏账情况进行综合判断。具体来说,企业应仔细甄别保险产品与条款,重点关注保障范围、免责事项、赔偿比例及免赔额等核心要素,确保保障内容与自身风险敞口相匹配。在此基础上,优先考虑那些偿付能力强、理赔效率高、能提供资信调查等增值服务的保险公司或共保体。

  从实践看,企业需要进行科学的成本效益分析,对比统保与选择性投保的模式差异,将保费成本与可能减少的坏账损失、获得的融资增信等收益进行权衡后再投保,并合理设置自留风险比例以降低保费。企业在完成投保后,仍需要履行如实告知、定期申报等保单义务,并持续加强内部客户信用管理与应收账款催收工作,将内贸险作为整体风控体系的重要组成部分。

  获得理赔后是否纳税?

  企业投保内贸险,还应注意税务处理的合规性。企业在投保内贸险发生支出时,对于取得的增值税专用发票所载明的进项税额,如果不属于用于简易计税项目、免税项目、集体福利或个人消费等明确规定不得抵扣的情形,可以从销项税额中予以抵扣。

  国家税务总局宁波市江北区税务局所得税科科长张玉庆提醒,企业为保障自身经营活动(如货物运输、交易风险等)而投保内贸险的支出,符合税前扣除条件的,可据实在企业所得税税前扣除。在扣除过程中,企业应注意投保业务与其生产经营活动的相关性,取得保险公司开具的增值税发票,并且需要留存保险合同、保费支付凭证等资料备查,以证明支出的真实性与合理性。

  企业获得内贸险理赔款后,应先弥补企业发生的损失。企业发生的损失,减除责任人赔偿和保险赔款后的余额,依照国务院财政、税务主管部门的规定扣除。若理赔款弥补完企业发生的损失后仍有余额,该余额应计入当期应纳税所得额,缴纳企业所得税。因此,建议企业建立“投保—支出—理赔—核算”全流程的资料留存机制,包括合同、发票、理赔文件、损失证明等,在企业所得税汇算清缴时结合税收政策,梳理税会差异,必要时咨询税务机关,确保税务合规处理。

  保险公司需要注意什么?

  内贸险不仅涉及投保企业,还涉及支付理赔款的保险公司。作为赔付方的保险公司,在税务处理上又需要注意什么呢?

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  “保险企业在赔付过程中,应当加强对涉税事项的合规性管理。”宁波世铭税务师事务所有限公司总经理余海辉提醒,在企业所得税方面,保险公司需要注意《财政部 国家税务总局关于保险公司准备金支出企业所得税税前扣除有关政策问题的通知》(财税[2016]114号)的规定。其中第三条规定,保险公司按国务院财政部门的相关规定提取的已发生已报案未决赔款准备金和已发生未报案未决赔款准备金,准予在税前扣除。已发生已报案未决赔款准备金,按最高不超过当期已经提出的保险赔款或者给付金额的100%提取;已发生未报案未决赔款准备金按不超过当年实际赔款支出额的8%提取。

  因此,保险公司对于会计上提取的赔款准备金,在进行企业所得税汇算清缴时应按照税法规定进行处理,对于超过税法规定限额的部分,应作纳税调增。同时,若赔付后通过代位追偿从第三方收回款项,保险公司需要将收回金额计入当期应纳税所得额。对于发生的赔付支出,保险公司应确保符合税前扣除条件,即支出真实发生、与企业经营收入直接相关且金额合理,并留存相关报案记录、定损报告、赔付协议、银行支付凭证、被保险人收款证明等资料。