成都市人民政府关于印发有效应对疫情稳定经济运行20条政策措施的通知
发文时间:2020-02-06
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成都天府新区、成都高新区管委会,各区(市)县政府,市级有关部门,有关单位:


  现将《有效应对疫情稳定经济运行20条政策措施》印发你们,请认真贯彻执行。


成都市人民政府

2020年2月6日


有效应对疫情稳定经济运行20条政策措施


  为深入贯彻习近平总书记关于坚决打赢疫情防控阻击战的重要指示精神,全面落实党中央、国务院决策部署和省委、省政府工作要求,一手抓防疫,一手抓“六稳”,根据《四川省人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒肺炎疫情缓解中小企业生产经营困难的政策措施》(川办发[2020]10号)精神,按照防疫优先、统筹兼顾、分类指导、精准高效的原则,制定以下政策措施。


  一、持续加大疫情防控力度


  (一)抓实抓细疫情防控工作。按照坚定信心、同舟共济、科学防治、精准施策的要求,内防扩散、外防输入,各单位各企业切实履行法定防疫责任,健全城乡社区疫情防控网格化管理体系,建立复工备案制度,分类确定复工条件标准,建立复工驻点指导督查制度,协调解决防疫、设备、原辅料、人工、资金、运输及用能等困难。[责任单位:市卫健委、市应急局、市委社治委、市经信局、市农业农村局、市商务局、市住建局、市交通运输局、市金融监管局、市财政局,各区(市)县政府]


  (二)确保防疫和生活必需品生产流通。协助防疫和生活必需品生产重点企业,加强个人防护,做好防疫检测,对原辅材料、生产设备等应急物资开辟物流“绿色通道”,将重要防疫物资、应急性生产生活物资、医疗废弃物处理收运等,纳入应急运输保障范围。全面落实省、市对疫情防控物资生产企业相关支持政策措施,加快建立我市重要医用物资战略储备制度,以支持企业扩产和完善医用物资产业链生态圈。疫情期间,对市上确定的参与生活物资保供重点企业,按物流费用、员工防护费用分别给予50%、合计不超过200万元的补贴;对参与保供、疏通农产品等供需的重点批发市场,减半征收经营户的入场交易服务费(交易佣金),减收部分由政府补贴,每个批发市场补贴金额不超过400万元。对新增产能项目“一窗式”48小时内办结审批,对按要求增产转产防疫用品的技改设备投资予以50%补助。(责任单位:市经信局、市商务局、市发改委、市市场监管局、市金融监管局、市交通运输局、市邮政管理局、市口岸物流办、市公安局、市财政局)


  二、支持各类企业有序复工复产


  (三)协助企业达到复工防疫标准。各区(市)县以企业为主体,以街道(镇)、社区(村)为单元,帮助建立多方式的科学防疫体系,支持企业依据防疫物资储备水平和防疫能力全部或部分复工复产。对安全复工复产企业的防疫体系建设投入给予30%、最高不超过10万元的补助。[责任单位:市卫健委、市委社治委、市经信局、市住建局、市农业农村局、市商务局、市新经济委、市财政局,各区(市)县政府]


  (四)降低企业用水用能等负担。鼓励水、电、气、网络等经营企业对困难企业缓收相关费用,批发业、零售业、餐饮业、住宿业单位2020年2、3月份用气用水价格,按现行政策的90%结算。对参与生活物资保供的商贸流通和防疫药品、医疗设备、物资器材等疫情防控相关生产的中小企业,由企业注册所在地政府按销售目录电价的30%给予电费补贴,市财政按区(市)县政府实际补贴额的40%给予补助。对暂时陷入困难但有望扭亏止滑的工业企业,年度用能(用电、用气)费用和物流费用合计200万元以上的给予1.5%、最高不超过100万元的补贴。[责任单位:市发改委、市经信局、市生态环境局、市国资委、市财政局,成都环境集团,各区(市)县政府]


  (五)建立供应链及进出口贸易应急机制。围绕电子信息、生物医药等重点行业,稳定公路、航空、铁路等物流通道。协助受疫情影响导致未能按时履约交货的外贸企业,向国家有关进出口商会申请免费出具不可抗力事实性证明。(责任单位:市商务局、市交通运输局、市口岸物流办、市投促局)


  三、加大金融财税支持力度


  (六)确保中小微企业融资总量增加、利率下降。人行成都分行营管部专项安排10亿元低成本再贷款、再贴现资金支持辖内金融机构发放疫情防控相关贷款和防疫相关企业的票据融资需求,全面落实国家、省向中小微企业发放低成本贷款和贴息政策。中小微企业存量贷款疫情防控期间到期办理续贷或展期,利率按原合同利率下浮10%,新增贷款利率原则上按基准利率下浮10%。银行机构不抽贷、断贷、压贷,可采用延长还款期限、减免逾期利息、无还本续贷、信贷重组等方式增加贷款投放。对暂时陷入困难但前景较好的中小微企业,市财政给予不超过贷款合同约定市场报价利率(LPR)50%的贷款贴息。因疫情影响未能及时还款的,经金融机构认定,相关逾期贷款可以不作逾期记录报送,已经报送的予以调整。确保普惠小微企业年末贷款余额高于2019年,综合融资成本同比下降0.5个百分点以上。用好人民银行、中国证监会有关政策,通过适当展期、发新还旧或延期披露等方式纾解企业直接融资风险。完善并用好应急转贷资金,为中小企业提供转贷服务。[责任单位:市金融监管局、人行成都分行营管部、市财政局、市经信局、市商务局、市农业农村局、市科技局,各区(市)县政府]


  (七)合理分担金融机构疫情贷款损失。金融机构在疫情防控期间为中小企业提供续贷支持而造成贷款损失的,市财政给予30%的补助。加快设立市级再担保公司,各区(市)县国有控股担保公司2020年3月底前实现实收资本总额翻番,进一步增强对中小企业的融资担保能力。支持融资担保公司对受疫情影响的小微企业在一定期限内减收或免收融资担保费,减免部分由市和区(市)县财政按企业隶属关系予以适度补贴。鼓励融资担保公司、商业保理公司对中小企业适当延长宽限期,宽限期间不加收罚息。[责任单位:人行成都分行营管部、市国资委、市金融监管局,各区(市)县政府]


  (八)提高地方法人金融机构贷款不良率容忍度。对成都银行、成都农商银行等地方法人银行,小额贷款公司、商业保理公司等地方金融机构,贷款不良率超出自身各项贷款不良率3个百分点以内,且贷款规模增长的,合理确定其监管评级和绩效评级。对受疫情影响较大的中小企业还款逾期90天的情况,可进行统计跟踪,暂不纳入地方金融机构公司坏账范畴。(责任单位:市金融监管局、人行成都分行营管部、市国资委)


  (九)延期缴纳税款。整理公开防控疫情税收政策指引,全面落实支持物资供应、科研攻关、困难减免等税收优惠政策。对纳税人缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的,经税务机关核准,依法予以缓征、减征或者免征。对受疫情影响申报困难的企业,依法办理延期申报。对确有特殊困难不能按期缴纳税款的企业,依法办理延期缴纳税款,最长不超过3个月。(责任单位:国家税务总局成都市税务局、市财政局)


  (十)加大政府采购支持中小企业发展力度。采取预留份额、评审优惠、消除门槛等方式,力争政府采购中小企业货物、服务比例达80%以上。建立健全预付款制度,鼓励采购单位向中标供应商预付一定比例的合同价款。全面执行“蓉采贷”政策,鼓励融资机构对获得政府采购合同的中小企业提供免抵押、高效率的信用融资服务,放大授信额度,下调贷款利率。[责任单位:市财政局、市级各部门(单位),人行成都分行营管部,各区(市)县政府]


  四、加大援企稳岗力度


  (十一)缓缴社保及减轻公积金缴存负担。受疫情影响的企业及经营主体,适度延期缴纳社会保险费,延缴期间不收取滞纳金,企业职工个人权益记录和待遇不受影响。实行失业保险金稳岗返还,对不裁员、少裁员的参保企业,按上年度实际缴纳失业保险费总额的50%予以返还,对其中暂时困难但有望恢复的参保企业,返还标准按6个月的月人均失业保险金和参保职工人数确定。继续执行社保降费调基政策。受疫情影响导致经营困难的企业,经行业主管部门认定,可以申请降低住房公积金缴存比例或者缓缴。对中小企业吸纳登记失业半年以上人员以及因疫情无法返岗的农民工就业且签订1年以上劳动合同并按规定缴纳社会保险费的,给予1000元/人一次性吸纳就业补助。疫情期间,对医疗防疫物资生产企业扩产能,每增加一名员工并稳定就业的,按2000元/人标准给予补助。经营性人力资源服务机构向重点工业企业输送劳动者,员工稳定就业并连续参加社会保险6个月以上的,按1000元/人标准发放补助。[责任单位:市人社局、市住建局、市经信局、市财政局、成都公积金中心,各区(市)县政府]


  (十二)加强就业适岗技能培训。从职业技能提升培训专账资金中安排不少于10亿元,对组织职工参加职业培训的企业,按照岗前培训500元/人、提升培训3000—6000元/人的标准给予补助。其中,中小企业在停工期间组织职工参加各类线上职业培训的,纳入相关专项资金补贴企业职工培训范围,按实际培训费用给予全额补贴。[责任单位:市人社局、市财政局,各区(市)县政府]


  (十三)维护劳动关系和谐稳定。受疫情影响的企业,可结合自身生产经营特点选择劳务派遣、非全日制等灵活用工方式和申请特殊工时制度,也可与职工协商一致采取调整薪酬、轮岗轮休、缩短工时等方式稳定工作岗位。延长假期及推迟复工期间,经与职工协商一致可按一定比例支付基本薪酬而非强制工资报酬。[责任单位:市人社局,各区(市)县政府]


  五、补齐短板加大项目投资力度


  (十四)突出重点补齐城市发展短板。加快弥补健康医疗和公共卫生服务体系短板建设,加快市公共卫生医疗中心、市疾控中心、市七医院天府院区病房改建和健康管理数据中心等项目建设,增强全市二甲以上医院公共卫生服务能力。加快建设智慧城市治理和应急体系,加强物联网、工业互联网、5G网络、云计算平台、城市智控中心等新型基础设施布局,建设灾备应急防控体系,建立社会救援能力及重要灾备物资生产、仓储、运输能力数据库、网络图和调度系统。加快建设区域协调与城乡融合发展体系,以疫情防控为切入点,加强乡村人居环境整治和公共卫生体系建设投入力度。[责任单位:市发改委、市经信局、市应急局、市卫健委、市农业农村局、市商务局、市住建局、市交通运输局,各区(市)县政府]


  (十五)保障重点项目建设。实行投资项目在线审批。将大运会场馆、东西城市轴线、天府大道北延线、城市轨道交通项目、天府国际机场等重点工程建设单位人员疫情防控、生活物资保障、施工物资供应等工作纳入重点保供范围,切实协调解决市政配套、水电接入、资金落实等问题。因受疫情影响不能按时履行合同的项目,允许合理延后合同执行期限。[责任单位:市发改委、市经信局、市农业农村局、市商务局、市住建局、市交通运输局,各区(市)县政府]


  (十六)支持工业企业提能扩产。对工业企业满足市场需求的扩大再生产新增固定资产投资,按年度新增固定资产投资额给予最高500万元补助。投资额在100万元—2000万元的按10%比例补助,投资额超过2000万元部分的按5%比例补助。(责任单位:市经信局、市财政局)


  (十七)激励企业提升研发能力。支持校院地企开展协同攻关,重点支持病毒学领域前沿研究,按规定为相关研发机构办理采购国产设备退税。定期发布科技成果清单和企业技术需求清单,支持龙头企业牵头建立产业技术创新联盟,开发“硬核科技”重大创新产品。支持企业建立研发准备金制度,按照上年度研发投入增量给予5%—10%、最高不超过200万元的补助。对获得重大装备首台(套)、新材料首批次、软件首版次等认定的产品,分别给予生产企业、应用企业最高不超过300万元补助。[责任单位:市科技局、市经信局、市财政局、国家税务总局成都市税务局]


  六、着力稳定居民消费发展新经济新业态


  (十八)减免中小企业租金。减轻受疫情影响严重的休闲娱乐、餐饮住宿、旅游商贸、康体美容及相关制造行业资金负担,承租国有企业经营性物业的非国有中小企业(个体经营户),2020年2月份租金全免,3、4月份租金减半。由其他市场主体建设运营的物业,鼓励商协会倡议业主与承租方共度时艰、协商减免缓企业租金。各区(市)县可对减免的业主给予适度财政补贴。[责任单位:市国资委、市住建局、市经信局、市商务局、市科技局等,各区(市)县政府]


  (十九)联动激发服务业产业链活力。发挥商协会作用,支持上下游联动,适时组织相关行业企业加入熊猫金卡升级计划,联合开展消费服务。鼓励进行线上转换的消费业态发展,举办网上博览会,满足多样化消费需求,支持线上线下联动,推动成都元素创新IP在蓉转化为新兴消费。[责任单位:市商务局、市文广旅局、市新经济委,各区(市)县政府]


  (二十)发布新经济企业能力清单。加强应用场景供给,加快释放新兴消费潜力,帮助企业开拓增量市场,吸引社会风险投资基金,用活新经济天使投资基金,鼓励前沿技术、创新产品、新兴业态在疫情阻击、生产恢复、生活保障、城市治理等领域的创新转化和推广利用。重点围绕互联网医疗、智慧康养、远程办公、虚拟社交、网络游戏、在线教育等新业态,发布疫情防控产品(服务)新经济企业能力清单,培育新经济业态和消费新热点,打造经济新增长点。[责任单位:市新经济委、市发改委、市经信局、市科技局、市商务局、市农业农村局、市卫健委、市公园城市局、市网络理政办、各市属国有企业,各区(市)县政府]


  本政策措施自印发之日起施行,有效期至市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部撤销。中央、省出台新的相关政策措施,遵照其执行。


《有效应对疫情稳定经济运行20条政策措施》政策解读


  一、起草背景


  新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响下,人民群众的生命健康安全受到威胁,实体企业面临营业收入减少、现金流困难、人力和原料成本上涨压力大等生产经营困难。为深入贯彻习近平总书记关于坚决打赢疫情防控阻击战的重要指示精神,全面落实党中央、国务院决策部署和省委、省政府工作要求,全力打赢疫情防控阻击战攻坚战,全力维护城市正常经济社会秩序,按照防疫优先、统筹兼顾、分类指导、精准高效的原则,一手抓疫情防控,一手抓城市平稳运行,认真落实《四川省人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒肺炎疫情缓解中小企业生产经营困难的政策措施》(川办发[2020]10号)精神,系统摸排调研企业困难诉求,充分吸纳行业协会和商会意见建议,结合我市疫情发展和工作实际,制定了《有效应对疫情稳定经济运行20条政策措施》(以下简称《政策措施》)。


  二、主要内容


  《政策措施》从持续加大疫情防控力度、支持各类企业有序复工复产、加大金融财税支持力度、加大援企稳岗力度、补齐短板加大项目投资力度、着力稳定居民消费发展新经济新业态6个方面,提出20条具体政策举措。


  一是在持续加大疫情防控力度方面,抓实抓细疫情防控工作,确保防疫和生活必需品生产流通,坚决打赢疫情防控阻击战。


  二是在支持各类企业有序复工复产方面,协助企业达到复工防疫标准,降低企业用水用能等负担,建立供应链及进出口贸易应急机制,保障生产生活安全有序。


  三是在加大金融财税支持力度方面,确保中小微企业融资总量增加、利率下降,合理分担金融机构疫情贷款损失,提高地方法人金融机构贷款不良率容忍度,延期缴纳税款,加大政府采购支持中小企业发展力度,缓解企业因疫情影响产生的资金困难。


  四是在加大援企稳岗力度方面,缓缴社保及减轻公积金缴存负担,加强就业适岗技能培训,维护劳动关系和谐稳定,稳定疫期企业用工。


  五是在补齐短板加大项目投资力度方面,突出重点补齐城市发展短板,保障重点项目建设,支持工业企业提能扩产,激励企业提升研发能力,提升城市发展质量。


  六是在着力稳定居民消费发展新经济新业态方面,减免中小企业租金,联动激发服务业产业链活力,发布新经济企业能力清单,加快释放新型消费潜力,更好满足居民健康生活消费需求。


  解读机构:成都市发展和改革委员会


  解读人:周黎


  联系电话:61881519


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  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。