川工商发[2017]117号 四川省工商行政管理局关于进一步加强工商登记窗口建设的指导意见
发文时间:2017-08-28
文号:川工商发[2017]117号
时效性:全文有效
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各市(州)工商局、省局注册分局:


  为深入推进商事制度改革,优化窗口服务环境,全面实现“257”战略目标,进一步提高各级工商(市场监管)登记窗口(以下简称工商登记窗口)工作的服务和管理水平,按照“靓窗口、优服务、助创业、圆梦想”要求,创建一流服务平台,高效服务经济发展,现就全面加强工商登记窗口标准化建设,提出如下意见,请认真贯彻执行。


  一、工作原则


  工商登记窗口是政府提供政务服务、高效服务群众、直接面对企业的最前沿阵地,要紧紧围绕为民、务实、清廉、高效的基本原则,坚持规范窗口管理,强化服务意识,创新服务举措,着力提升工商登记现代化水平,打造标杆政务服务平台。


  二、工作目标


  全省各级工商登记窗口工作规范化建设要以实现“六化”为目标:一是设施标准化,统一窗口标准设置,完善等候区、自助服务区功能,方便办事群众,打造便民工商;二是流程标准化,严格按照操作流程办理各项业务,提高办事效率,打造效能工商;三是形象标准化,统一着装,规范内务,标准化服务,打造阳光工商;四是制度标准化,要建设和完善首办负责制、一次告知制、限时办结制、预约服务制等服务制度,建立窗口人员轮岗和长效管理制度,打造法治工商;五是防控标准化,梳理廉政风险点,落实流程控制,防止违规操作,打造廉洁工商;六是管理标准化,强化制度管理,建立完善窗口人员的有效奖惩制度,制定绩效考核指标,以典型示范带动窗口标准化建设,打造自律工商。


  省、市二级工商登记窗口工作标准化建设年底内完成;县(市、区)级以上工商登记窗口工作标准化建设2018年上半年完成。


  三、主要内容


  (一)设施标准化


  1.工作区设置标准


  (1)窗口顺序设置标准。政务中心大厅工商登记窗口应按政务大厅的布局条件与业务量的大小,因地制宜,合理布置窗口。可设置“咨询”、“受理登记”“预约登记办理”“领取营业执照”等窗口。


  (2)窗口样式设置标准。每个窗口的高低宽窄按政务中心标准设计,各窗口台面上方应悬挂办理事项,并设置有红色醒目的工商部门或市场监管部门标识。


  (3)窗口设备配置标准。每个登记窗口配备计算机、打印机、电话、放置登记文书样式的文件盒等办公用品。办事大厅至少配备1台复印机、1台传真机、1台扫描仪。


  (4)自助服务设置标准。根据登记业务量,设置适量的自助服务计算机,复印机,自助打照机,配备操作说明和注意事项的提示牌,登记人员应当熟悉自助终端操作流程,及时做好引导使用咨询。积极引导申请人通过省局官网、运用互联网或手机完成全程电子化登记注册。


  (5)咨询窗口设置标准。咨询窗口配备负责登记咨询的工商登记秘书,制作《窗口办事指南》等咨询资料,提供现场咨询和电话咨询,并可根据工作量设置自主查询办事流程的电子触摸屏、自主网上填报信息的计算机及扫描仪。


  2.等候区设置标准


  设有专门的等候区,并配置书写台、座椅、示范文本、签字笔、老花镜、意见簿、饮水设备、政务公开栏、行政许可事项公示栏等便民服务设施。


  (二)流程标准化


  1.行政审批流程



  各级工商窗口可在法定期限内,进一步优化工作流程,提高工作效率,缩短办照时间。


  2.窗口具体操作标准


  (1)咨询窗口。咨询窗口负责对申请人发放《办事指南》,进行开业、变更、注销及备案、企业迁入、迁出等方面的咨询。


  咨询窗口操作流程:①按照首办责任制,对申请人的咨询解答一口清,并记录咨询情况。②根据企业的类型和申请事项,正确发放申请表格和办事指南。③按《企业登记档案操作规范》的要求,办理企业的迁入、迁出手续,并做好台账登记(各地可根据实际情况单独或合并设置咨询窗口)。


  (2)受理窗口。受理窗口负责对申请人办理企业(含分支机构设立、变更注销、备案及其他事项),按总局、省局登记规范的要求收齐申报材料;对申请人提交的书面材料进行审查;并作出受理、不予受理、退回补正的决定。


  受理窗口操作流程:①申请材料齐全、符合法定形式的予以受理,发给《受理通知书》。②申请材料中不涉及登记事项的文字错误,允许申请人当场更正,由更正人在更正处签名或盖章、注明更正日期,涉及登记事项的文字错误不允许涂改,应提交重新打印的材料,经审理认定材料齐全,符合法定形式后,予以受理,将申请事项录入企业登记系统,发给《受理通知书》。③申请材料齐全、符合法定形式,但申请材料需要核实的,发给《受理通知书》,进一步核实申请资料。④申请材料不齐全或者不符合法定形式的,当场填写《补正通知书》予以告知需要补充、更正的内容,将资料退还申请人补正。⑤提交的变更登记材料与原登记档案中签名笔迹不一致的不予受理,填写《不予受理通知书》,补办执照的须先到发照窗口查证执照是否领取,如未领取的不予受理。不属于登记机关管辖的事项,当场决定不予受理,并告知申请人向有关行政机关申请,填写《不予受理通知书》,并登记台账。⑥对发现有异议的材料,符合受理条件,受理之后按异议处理办法组织听证;办理股权转让,该股权被冻结的不予受理;申报材料中任职人员有任职限制的,不予受理。


  (3)登记审核


  审核人员查验申请材料是否符合法定形式,对材料内容的合法性进行审查,包括审查材料的有效性,是否符合法定时限的要求;审查申请材料内容的合法性,记载事项是否符合法定要求和企业或公司章程约定的职权、范围、条件、程序;审查申请材料的形式要件,文书格式是否符合规范。


  审核窗口操作流程:①经审核准予登记的,发给《准予设立登记通知书》《准予变更登记通知书》或《准予注销登记通知书》。②需要补正的,填写《补证通知书》由受理人员通知,补正完毕后再由受理人员交核准人员核准。③需要驳回的,填写《登记驳回通知书》由受理人员将申请资料一并返还登记人。


  (4)发照窗口。负责接收新打印的执照、备案通知书、核转函等证照,仔细核对证照的日期、副本个数等相关内容,认真做好交接手续;保管、清理未发放的执照、备案通知书、核转函、已登记等证照,按时将未发放的执照、备案通知书、核转函等证照存放指定的专用柜,每月对发放执照进行清理、造册,将公司设立已超过6个月未取照的企业移交归档。


  发照窗口操作流程:①领照人凭受理通知书到发照窗口领取营业执照、备案通知书、核转函、已登记等证照,发照人应仔细核对领照人的身份证,是否与领照人本人一致。②领照人须在《发证登记薄》上登记签名。③发照人员仔细核对营业执照后发照。


  (三)形象标准化


  1.窗口人员仪态标准。窗口登记人员应注重仪表,不得化浓妆、剃光头,工作中要坐姿标准,站姿稳重,做到仪表端正,仪容整洁。


  2.人员着装标准。窗口登记人员应按工商制服着装的要求着装,或统一着政务中心提供的工作装,并佩戴载明登记窗口工作人员基本信息的胸牌。


  3.窗口服务标准。接待申请人时,要统一使用规范用语,如“您好、很高兴为您服务、请问需要办理什么业务、请稍后、请慢走”等,态度诚恳。因故暂停受理业务时,应立即摆放提示牌或在电子显示屏上显示“暂停办理”字样。


  4.内务形象标准。工作台面上始终保持清洁、整齐,不得摆放与工作无关的物品,受理登记材料随办随清理,不得随意堆放在窗口。


  (四)制度标准化


  1.首办负责制。首办负责制是指申请人向登记窗口申请办理行政政务服务时,受理或办理该项业务的首位工作人员应当按照职责处理、对事项办理全程跟踪并回复结果的制度。


  首办负责制操作标准:①负责受理或办理工作事项的首位工作人员为首办负责人并承担首办负责人责任。②办理事项属于工商部门职责范围内但不属于首办责任人业务职责范围内的事项,首办负责人应及时传导给负责办理此项业务的相关人员转为首办。③办理事项不属于工商部门职责范围内的,首办负责人应向申请人说明情况并告知相应部门。


  2.一次告知制。一次告知制是指申请人到登记窗口办理政务服务时,经办人应当一次性告知其所要办理或咨询事项所需提供的材料、应符合的条件、办理程序、办理时限或不予办理理由等内容。


  一次告知制操作标准:①申请材料齐全、符合法定形式的,经办人应当在承诺时间内予以受理。②申请材料不齐全或者不符合法定形式的,经办人应书面一次性告知需要补充完善的资料,申请材料可以当场更正的,应当允许申请人当场更正。③不符合规定无法办理的,应告知申请人原因及法律依据。


  3.限时办结制。限时办结制是指申请人到登记窗口办理相关事务,在符合相关规定及手续、材料等齐备的前提下,经办人应在规定或承诺的时限内,办结所诉求事项的制度。


  限时办结制操作标准:①法律、法规、规章有明确时限规定的,必须按其规定的时限要求办结。②法律、法规、规章没有规定时限的,按本部门、本单位规定或公开承诺的时限办结。③特殊情况确需延时办理的,经办人应按有关职权规定报请领导审批,并告知申请人延时办理的理由。


  4.预约服务制。预约服务是指申请人提前与登记窗口约定和确认办理政务服务的具体时间,应约窗口在约定时间为申请人提供相应政务服务。预约服务可采取现场预约、电话预约方式、网上预约的方式。


  预约服务制操作标准:①各登记窗口应制定预约服务规程,明确服务事项、预约时间、联络方式、办理流程,并对外公示。②申请人可直接到窗口或拨打窗口电话、登录各级工商部门门户网站提出预约申请。③窗口对预约时间进行确认,并对申请人履行一次性告知义务。④申请人持相关资料,在约定时间到应约窗口办理相关服务事项。⑤应约窗口顺利办理预约服务后,要即时将办件结果记录备查。⑥若因特殊情况不能按时提供预约服务的,应约窗口应提前一天告知申请人,并作好解释工作。⑦超过预约时间2小时未到场的,视为申请人主动放弃预约服务。


  (五)防控标准化


  1.程序控制。细化行政审批流程,落实一审一核制度,规范岗位职权,实现流程控制,制定和完善廉政风险防控措施。


  2.动态监控。将书式材料全部扫描关联企业登记系统(数据库),登记业务软件全过程保留审批“痕迹”。


  3.检查督查。针对行政审批所涉及的名称预核、受理、核准及发照等环节,采取自查、倒查、抽查等手段,各登记窗口每月按不低于办件量的百分之十的比例对受理材料的真实性合法性及办件质量进行核实(可根据实际情况确定抽查比例)。特别是对受理名称、地址变更等简易事项实行的“一人办结”制度,作为抽查重点予以督查。


  4.督导问责。建立业务周会制、风险排查责任追究制度、履职考评制,每周业务周会进行业务小结会商,每月进行廉政风险监管风险排查评估,每季度进行履职考评。


  5.疑难问题分层会审。对登记中疑难问题,首席代表组织窗口人员会审,无法做出决定的,由其填写会审议题表,报分管局领导召开专题会议研究。


  (六)管理标准化


  1.档案管理标准。按照《档案法》的要求建立档案管理制度,定期存档归档资料、分类管理,书式档案须扫描后存档,做到业务登记有台帐、管理有专人、保存有专柜、交接有手续。


  2.绩效考核标准。实行绩效考核,制定绩效考核标准,定期开展绩效考核。


  3.服务质量评价标准。设立监督电话和意见箱,建立登记窗口服务质量电子评价系统,有条件的地方应与第三方合作,采用手机短信回访等方式,主动接受企业和社会监督。


  4.印章管理标准。企业注册登记专用章、名称预先核准专用章、股权出质登记专用章应当由科负责人或指定的人员保管,并做好使用登记。


  5.营业执照使用保管制度。营业执照应有专人负责保管,存放于文件柜中,实行领取使用登记制度。


  四、保障措施


  (一)加强组织领导。各市(州)工商局及省局注册局分局要充分认识开展窗口标准化建设的重要意义,从全局出发,立足服务,明确任务,狠抓落实,做到思想到位、措施到位、工作到位。制定细化窗口建设制度措施,有序推进窗口工作标准化建设。县(市、区)级工商登记窗口标准化建设由各市(州)局结合实际指导开展。


  (二)加强舆论宣传。要积极通过报刊、电视、电台、网络等各类新闻媒体,特别是借助互联网等新兴媒体,大力宣传工商部门开展登记窗口标准化建设工作的好经验、好做法,宣扬和推广优质服务典型,全面营造“服务在窗口、满意在社会”的良好氛围。


  (三)加强后勤保障。各地要加强窗口标准化建设的资金保障力度,在人员配备、设施配备、岗位设置上应保尽保,确保登记窗口标准化建设顺利完成。


  (四)鼓励创新创优。在指导意见的基础上,鼓励各地努力开拓,大胆创新,以提高登记效率为目标,根据实际创新思路,创新举措,使工商登记窗口标准化不断迈上新台阶。


  (五)加强监督考核。为全面推进全省工商登记窗口标准化化建设,各地要制定登记窗口工作考核的量化标准,加强日常考核。省局将定期或不定期对各市(州)局登记窗口规范化建设情况进行督导检查。


  四川省工商行政管理局

  2017年8月28日



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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。