厦门市国家税务局、厦门市地方税务局公告2016年第11号 厦门市国家税务局、厦门市地方税务局关于印发《厦门市企业所得税优惠管理工作指引(试行)》的公告
发文时间:2016-12-02
文号:厦门市国家税务局、厦门市地方税务局公告2016年第11号
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为贯彻落实国务院行政审批制度改革精神,规范企业所得税优惠管理工作,做到放管结合,有效防范应对税收风险,厦门市国家税务局、厦门市地方税务局制定了《厦门市企业所得税优惠管理工作指引(试行)》,现予以发布。


    特此公告。 


    附件:


    1.企业所得税优惠事项备案表.doc 


    2.汇总纳税企业分支机构已备案优惠事项清单.doc   


厦门市国家税务局

厦门市地方税务局

2016年12月2日


厦门市企业所得税优惠管理工作指引(试行)  


    第一章 总  则


    第一条 为了规范和加强备案类税收优惠管理工作,保护纳税人合法权益,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则(以下简称税收征管法)、《国家税务总局关于发布〈税收减免管理办法〉的公告》(国家税务总局公告2015年第43号)、《国家税务总局关于发布<企业所得税优惠政策事项办理办法>的公告》(国家税务总局公告2015年第76号)等税收法律、法规、规章及规范性文件,结合我市征管实际,制定本工作指引。


    第二条 本指引所称的企业所得税优惠,是指企业所得税法规定的优惠事项,以及税法授权国务院和民族自治地方制定的优惠事项,包括免税收入、减计收入、加计扣除、加速折旧、所得减免、抵扣应纳税所得额、减低税率、税额抵免等。


    第三条 税务机关应遵循依法、公开、公正、高效、便利的原则,及时受理、兑现企业所得税优惠政策,切实维护纳税人的合法权益。


    第四条 税务机关依法对纳税人申报享受企业所得税优惠政策实施有效的监督管理。


    第五条 纳税人同时享受多项企业所得税优惠政策,税务机关应分别按规定进行管理。 


    第二章  备案管理


    第六条 纳税人在申报纳税时,通过填报纳税申报表的相关栏次履行备案手续,实时享受小型微利企业所得税优惠政策、固定资产加速折旧(含一次性扣除)政策。其余企业所得税优惠,纳税人应当不迟于年度汇算清缴纳税申报时备案。


    第七条 纳税人既可以到税务机关办税服务厅履行备案手续,也可以采取网络方式备案。按照《企业所得税优惠政策事项办理办法》规定需要附送相关纸质资料的企业,应当到税务机关办税服务厅备案。


    第八条 对纳税人提请的优惠项目备案,主管税务机关应对资料的形式要件和完整性进行核对,并根据以下情况分别做出处理:


    (一)不属于优惠范畴的,在《企业所得税优惠事项备案表》(附件1)签章栏标注不予受理备案,说明理由,加盖本机关专用印章并注明日期,1 份退回纳税人留存。


    (二)备案资料不齐全或者不符合规定形式的,出具《备案资料补正通知书》,一次性告知纳税人需要补正的全部资料。


    (三)备案资料齐全、符合规定形式的,或者纳税人按照税务机关的要求提交全部补正材料的,应当受理,并在《企业所得税优惠事项备案表》签章栏标注受理意见,加盖本机关专用印章并注明日期,1 份退回纳税人留存。


    第九条 对于到税务机关办税服务厅备案的,税务机关应当场告知受理意见。对于网络方式备案的,税务机关收到电子备案信息起2个工作日内告知受理意见。


    第十条 跨地区(省、自治区、直辖市和计划单列市)经营汇总纳税企业(以下简称汇总纳税企业)享受企业所得税优惠,按以下情况办理:


    (一)分支机构享受所得减免、研发费用加计扣除、安置残疾人员、促进就业、部分区域性税收优惠(西部大开发、经济特区、上海浦东新区、深圳前海、广东横琴、福建平潭),以及购置环境保护、节能节水、安全生产等专用设备投资抵免税额优惠,由二级分支机构向其主管税务机关备案。其他优惠事项由总机构统一备案。


    (二)总机构应当汇总所属二级分支机构已备案优惠事项,填写《汇总纳税企业分支机构已备案优惠事项清单》(附件2),随同企业所得税年度纳税申报表一并报送其主管税务机关。


    第十一条 纳税人享受企业所得税定期减免税,只需在享受优惠起始年度办理备案登记。在减免税起止时间内,纳税人享受优惠政策条件未发生变化的,无需再履行备案手续。


    第十二条 定期减免税优惠事项备案后有效年度内,减免税条件发生变化的,按照以下情况处理:


    (一)仍然符合优惠事项规定,但备案内容需要变更的,企业应当在变化之日起15日内,向税务机关办理变更备案手续。


    (二)不再符合税法规定的,企业应当主动停止享受税收优惠。


    第十三条 纳税人同时享受多项备案类税收优惠,或者某项税收优惠需要区分不同项目核算的,应当分别办理备案手续。


    第十四条 享受企业所得税优惠应当按规定进行纳税申报。《企业所得税优惠政策事项办理办法》规定除下列优惠事项外,其余各类优惠政策在季度预缴申报时即可享受。


    (一)研究开发费用加计扣除;


    (二)安置残疾人员及国家鼓励安置的其他就业人员所支付的工资加计扣除;


    (三)创业投资企业按投资额的一定比例抵扣应纳税所得额;


    (四)有限合伙制创业投资企业法人合伙人按投资额的一定比例抵扣应纳税所得额;


    (五)支持和促进重点群体创业就业企业限额减征企业所得税;


    (六)扶持自主就业退役士兵创业就业企业限额减征企业所得税;


    (七)购置用于环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的投资额按一定比例实行税额抵免;


    (八)固定资产或购入软件等可以加速折旧或摊销税会处理不一致的;


    (九)受灾地区企业取得的救灾和灾后恢复重建款项等免税收入。


    纳税人享受企业所得税优惠,在年度汇算清缴时,结清应缴应退企业所得税税款,多退少补。 


    第三章  后续管理


    第十五条 主管税务机关应结合税收风险管理,适时开展税收优惠的后续管理工作,实施信息比对分析、税收风险评估、纳税评估稽查等系列管理方式,对纳税人享受税收优惠情况进行监督检查。


    第十六条 纳税人要按规定的保存期限,妥善保管享受企业所得税优惠的留存备查资料,以备税务机关查验。享受企业所得税优惠的留存备查资料保存期限为享受优惠事项后10年。税收规定与会计处理存在差异的优惠事项,保存期限为该优惠事项有效期结束后10年。


    纳税人应积极配合税务机关的检查,提供留存备查资料。


    第十七条 税务机关后续管理检查的主要内容包括:


    (一)程序性。纳税人是否未履行规定的备案手续,自行享受税收优惠;


    (二)完整性。备案资料、留存备查资料是否齐全;


    (三)有效性。资质证书是否有效;税收优惠有规定减免期限的,是否到期停止享受税收优惠;


    (四)真实性。备案资料、留存备查资料以及披露的信息资料与内部管理、市场营销、产能要素等实际情况是否印证相符,是否存在隐瞒情况或者提供虚假材料、编造虚假计税依据骗取税收优惠的情况;


    (五)合规性。是否符合税收优惠规定条件。税收优惠期限超过一年的,其后续年度经营状况是否发生变化而不符合规定的税收优惠条件;


    (六)准确性。申报享受税收优惠金额是否准确。


    第十八条 对存在以下行为的纳税人,主管税务机关应依照税收征管法的规定处理:


    (一)符合优惠条件,但未履行规定的备案手续、自行享受税收优惠的,应当责令企业限期备案,并提交优惠事项对应的留存备查资料;


    (二)留存备案资料与优惠条件的相关性不足,检查人员对留存备案资料披露信息的真实性、准确性、完整性有疑义的,责令其在限期内作出解释、说明或者补充提供印证资料;


    (三)政策适用错误或申报享受税收优惠金额计量不准确的,责令其在限期内办理变更备案、进行补充申报。


      第十九条 对存在以下行为的纳税人,税务机关应当依照税收法律法规及规范性文件责令其停止享受优惠,追缴其已享受的减免税款,并依照税收征管法的规定处理。


    (一)不能提供留存备查资料或与优惠条件的相关性不足无法补正;


    (二)以隐瞒情况或者提供虚假材料、编造虚假计税依据等手段骗取减免税;


    (三)实际经营情况不符合税收优惠规定条件;


    (四)税收优惠期限超过一年的,其后续年度经营状况发生变化而不符合规定的税收优惠条件;


    (五)资质证书已失效或税收优惠减免期限已到期、尚未停止享受税收优惠的。


    第二十条 在后续管理中,主管税务机关发现专业技术或经济鉴证部门认定失误的,应及时上报市局。市局应当及时与相关部门协调沟通,提请纠正后,及时取消纳税人的优惠资格。


    第二十一条 主管税务机关对企业所得税税收优惠的常规性检查监督应在每年9月30日前完成。 


    第四章 附则


    第二十二条 本管理办法适用于企业所得税居民纳税人。


    第二十三条 本指引未尽事宜按照《企业所得税优惠政策事项办理办法》办理。


    第二十四条 本办法自发布之日起施行。2016年及以后年度企业所得税优惠管理按本通知办理。



关于《关于印发〈厦门市企业所得税优惠管理工作指引(试行)〉的公告》的解读


    一、为什么出台《指引》?


    根据《国家税务总局关于发布〈企业所得税优惠政策事项办理办法〉的公告》(国家税务总局公告[2015]76号)规定和《国地税合作规范3.0版》要求,规范所得税优惠事项的备案实施方式,统一省、自治区、直辖市和计划单列市内跨地区经营的汇总纳税企业优惠事项的备案管理,保护纳税人合法权益。


    二、纳税人如何进行企业所得税优惠备案?


    纳税人既可以到税务机关办税服务厅履行备案手续,也可以采取网络方式备案。按照《企业所得税优惠政策事项办理办法》规定需要附送相关纸质资料的企业,应当到税务机关办税服务厅备案。


    三、纳税人何时办理备案手续?


    纳税人在申报纳税时,通过填报纳税申报表的相关栏次履行备案手续,实时享受小型微利企业所得税优惠政策、固定资产加速折旧(含一次性扣除)政策。其余企业所得税优惠,纳税人应当不迟于年度汇算清缴纳税申报时备案。


    四、纳税人申请备案时,主管税务机关应如何处理?


    主管税务机关应对资料的形式要件和完整性进行核对,并根据以下情况分别做出处理:


    (一)不属于优惠范畴的,在《企业所得税优惠事项备案表》签章栏标注不予受理备案,说明理由,加盖本机关专用印章并注明日期,1 份退回纳税人留存。


    (二)备案资料不齐全或者不符合规定形式的,出具《备案资料补正通知书》,一次性告知纳税人需要补正的全部资料。


    (三)备案资料齐全、符合规定形式的,或者纳税人按照税务机关的要求提交全部补正材料的,应当受理,并在《企业所得税优惠事项备案表》签章栏标注受理意见,加盖本机关专用印章并注明日期,1 份退回纳税人留存。


    五、主管税务机关应在几日内办理备案?


    对于到税务机关办税服务厅备案的,税务机关应当场告知受理意见。对于网络方式备案的,税务机关收到电子备案信息起2个工作日内告知受理意见。


    六、跨地区(省、自治区、直辖市和计划单列市)经营汇总纳税企业(以下简称汇总纳税企业)    如何申报享受企业所得税优惠?


    (一)分支机构享受所得减免、研发费用加计扣除、安置残疾人员、促进就业、部分区域性税收优惠(西部大开发、经济特区、上海浦东新区、深圳前海、广东横琴、福建平潭),以及购置环境保护、节能节水、安全生产等专用设备投资抵免税额优惠,由二级分支机构向其主管税务机关备案。其他优惠事项由总机构统一备案。


    (二)总机构应当汇总所属二级分支机构已备案优惠事项,填写《汇总纳税企业分支机构已备案优惠事项清单》,随同企业所得税年度纳税申报表一并报送其主管税务机关。


    七、纳税人享受定期减免税必须每年都备案吗?


    企业享受定期减免税优惠,实行一次性备案,企业只需在享受优惠起始年度办理备案登记。在减免税起止时间内,企业享受优惠政策条件未发生变化的,无需再履行备案手续。


    八、定期减免税优惠事项备案后有效年度内,减免税条件发生变化的,应如何处理?


    (一)仍然符合优惠事项规定,但备案内容需要变更的,企业应当在变化之日起15日内,向税务机关办理变更备案手续。


    (二)不再符合税法规定的,企业应当主动停止享受税收优惠。


    九、纳税人同时享受多项备案类税收优惠的,需如何办理备案手续?


    纳税人同时享受多项备案类税收优惠的,或者某项税收优惠需要区分不同项目核算的,应当分别办理备案手续。


    十、有哪些税收优惠事项只能在年度申报时可以享受?


    (一)研究开发费用加计扣除;


    (二)安置残疾人员及国家鼓励安置的其他就业人员所支付的工资加计扣除;


    (三)创业投资企业按投资额的一定比例抵扣应纳税所得额;


    (四)有限合伙制创业投资企业法人合伙人按投资额的一定比例抵扣应纳税所得额;


    (五)支持和促进重点群体创业就业企业限额减征企业所得税;


    (六)扶持自主就业退役士兵创业就业企业限额减征企业所得税;


    (七)购置用于环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的投资额按一定比例实行税额抵免;


    (八)固定资产或购入软件等可以加速折旧或摊销税会处理不一致的;


    (九)受灾地区企业取得的救灾和灾后恢复重建款项等免税收入。


    十一、税务机关如何进行后续管理?


    (一)企业所得税汇算清缴结束后,税务机关应结合税收风险管理,适时开展税收优惠的后续管理工作,实施信息比对分析、税收风险评估、纳税评估稽查等系列管理方式,对纳税人享受税收优惠情况进行事后监督检查。


    (二)实行案头检查和实地检查相结合的方式进行后续管理。


    (三)后续管理检查的主要内容包括:


    1、程序性。纳税人是否未履行规定的备案手续,自行享受税收优惠;


    2、完整性。备案资料、留存备查资料是否齐全;


    3、有效性。相关资质证书是否有效;税收优惠有规定减免期限的,是否到期停止享受税收优惠;


    4、真实性。备案资料、留存备查资料以及披露的相关信息资料与内部管理、市场营销、产能要素等实际情况是否印证相符,是否存在隐瞒情况或者提供虚假材料、编造虚假计税依据骗取税收优惠的情况;


    5、合规性。是否符合税收优惠规定条件。税收优惠期限超过一年的,其后续年度经营状况是否发生变化而不符合规定的税收优惠条件;


    6、准确性。申报享受税收优惠金额是否准确。


    十二、税务机关后续管理中发现企业未按规定备案或者不符合税收优惠条件,如何处理?


    (一)对存在以下行为的纳税人,主管税务机关应依照税收征管法的规定作出处理:


    1、符合优惠条件,但未履行规定的备案手续、自行享受税收优惠的,应当责令企业限期备案,并提交优惠事项对应的留存备查资料;


    2、留存备案资料与优惠条件的相关性不足,检查人员对留存备案资料披露信息的真实性、准确性、完整性有疑义的,责令其在限期内作出解释、说明或者补充提供相关印证资料;


    3、政策适用错误或申报享受税收优惠金额计量不准确的,责令其在限期内办理变更备案、进行补充申报。


    (二)对存在以下行为的纳税人,税务机关应当依照税收法律法规及规范性文件责令其停止享受优惠,追缴其已享受的减免税款,并依照税收征管法的规定处理。


    1、不能提供相关留存备查资料或与优惠条件的相关性不足无法补正;


    2、以隐瞒情况或者提供虚假材料、编造虚假计税依据等手段骗取减免税;


    3、实际经营情况不符合税收优惠规定条件;


    4、税收优惠期限超过一年的,其后续年度经营状况发生变化而不符合规定的税收优惠条件;


    5、相关资质证书已失效或税收优惠减免期限已到期、尚未停止享受税收优惠的。


    十三、后续管理中发现认定错误的,如何纠正?


    在后续管理中,主管税务机关发现专业技术或经济鉴证部门认定失误的,应及时上报市局。市局再与相关部门协调沟通,提请纠正后,及时取消纳税人的优惠资格。


    十四、本指引从什么时候开始施行?


    自发布之日起施行。2016年及以后年度企业所得税优惠管理按本通知办理。 


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  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。