国税发[1998]212号 国家税务总局关于印发《城市商业银行1998年度会计决算有关税收财务处理的要求和法规》的通知
发文时间:1998-12-11
文号:国税发[1998]212号
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为了组织和指导城市商业银行做好年度会计决算工作,正确核算并反映城市商业银行的财务状况和经营成果,加强企业所得税的征收管理,现将《城市商业银行1998年度会计决算有关税收财务处理的要求和法规》印发给你们,请认真贯彻执行,并将执行中的情况和问题及时报告总局。


城市商业银行1998年度会计决算有关税收财务处理的要求和法规

国税发[1998]212号                         一九九八年十二月十一日


  一、做好会计决算工作的几项要求

  (一)提高认识,认真做好城市商业银行的会计决算工作。

  年度会计决算工作不仅是企业汇总全年会计核算资料、编制决算报表、计算经营成果的一项具体会计工作,而且是企业对年度的各项资产、负债和所有者权益进行全面清理、核对、盘点和核实的一项综合性工作,同时,也是企业贯彻落实国家财务会计制度和各项税收法规的一项基础性工作。它对企业提高经营管理水平、规范财务行为及保障国家和所有者的合法权益,都有极大的促进作用。因此,城市商业银行必须对会计决算工作给予高度重视,加强组织领导,认真组织,统筹安排,按照现行的财务会计制度和税收法规法规,切实做好会计决算的各项工作。

  (二)结合会计决算,认真做好企业所得税汇算清缴工作。

  目前,我国企业所得税的应纳税所得额,是在企业会计核算的基础上经过纳税调整确定的,这就要求企业要正确计算和反应经营成果,为税务部门提供确实可靠的纳税资料,正确申报缴纳企业所得税。因此,城市商业银行在会计决算工作中一方面要严格执行国家法规的财务开支范围和标准,加强财务监督,自觉维护财经纪律;另一方面还要注意税收法规和财务制度之间的衔接。城市商业银行在进行纳税申报时,如遇财务制度与税法法规不一致,应按税法法规进行纳税调整,依法缴纳企业所得税。

  (三)认真做好会计决算的前期准备工作。

  会计决算的前期准备工作是否充分、扎实,关系到决算工作质量。因此,城市商业银行在决算前,要对本行的资产进行一次全面清查核实,重点是清理资金,盘点财产、核查内外帐务及有价证单和重要的空白凭证等,做到帐实相符、帐帐相符、帐卡相符。如发现问题,要在决算前及时进行处理,有关财产损失的扣除、呆帐的核销、总机构管理费的提取、亏损的弥补等重要的财务事项,必须按法规的程序和权限报经主管税务部门审批,不得擅自处理。

  (四)结合会计决算工作,建立健全内部财务管理制度。

  城市商业银行在会计决算工作中,要认真查找、分析财务管理中的薄弱环节和存在的问题,并针对存在的这类问题建立健全内部财务管理制度,包括:工资、折旧、财产损失、呆(坏)帐损失、差旅费、业务招待费、医药费、职工福利费等一系列管理制度,认真做好各项财务收支的控制、核算、分析和考核工作。

  (五)做好纳税辅导工作。

  由于城市商业银行是1995年以后,在原集体性质的城市信用社基础上新组建的股份制商业银行,企业财会人员新手较多,对现行的企业所得税政策法规和财务制度不太熟悉,在会计决算工作开始前,主管税务机关应采取各种形式,及时地对城市商业银行的财会人员进行纳税辅导,使他们能够正确地理解和掌握有关的税收政策和财务法规。

  (六)认真做好财务报告的编制工作。

  编报财务报告是企业会计决算的重要工作之一,也是反映企业财务状况和经营成果的总结性书面材料,因此,城市商业银行必须组织有关人员,认真编制年度财务报告。财务报告包括资产负债表、损益表、有关附件和财务情况说明书。

  财务报告所涉及的有关报表,必须做到内容完整、数字真实、计算准确、说明清楚、表附齐全、印鉴齐备、编报及时,特别是表与表之间有数字关系的必须按法规核对一致。

  财务情况说明书必须有以下内容:资产和负债及权益的增减变动、存款和贷款的增减变动、呆帐和坏帐的核销、财务收支、税金的缴纳、各项财产物资的增减变动、利润的实现和分配等情况;某些主要项目采用的会计方法;对本期或下期财务状况发生重大影响的事项;资产负债表编制完成后至出期内发生的对城市商业银行财务状况有重大影响的事项;为正确理解财务报告需要说明的其他事项等。

  城市商业银行编制的财务报告,于年度终了45日内报送主管税务机关。

  二、有关税收、财务处理法规

  (一)关于各项收入核算原则问题。

  城市商业银行的各项收入,包括各项利息收入、金融机构往来收入、手续费收入、汇兑收益、补贴收入、投资收益、其他营业收入等,除国家另有法规者外,一律都要按照权责发生制的原则进行核算,并在有关财务报表中如实反映。

  城市商业银行的咨询服务收入、无形资产转让收入、固定资产盘盈、出售固定资产净收益、教育费附加返还、罚款收入、出纳长款、证券交易差错收入以及因债权人的特殊原因确实无法支付的应付款项等收入,都应作为其他营业收入或营业外收入如实列入会计决算,不得隐瞒、漏报,也不得作为小金库开支。

  (二)关于应收未收利息处理问题。

  城市商业银行的各项贷款要按国家法规的适用利率坚持按年、按季结息,做到应收尽收。对未到期跨年度贷款的应收未收利息,应逐笔计算,并计入当期损益。对超过原约定期限(含展期后)半年以上未收回的贷款,应计算应收利息,但可不计入当期损益,待实际收到时计入当期损益。

  (三)关于信用卡业务收支处理问题。

  城市商业银行经营信用卡业务取得的各项收入(包括透支利息收入,手续费收入等)和发生的相关支出(包括工本费等支出),应分别核算,不得将相关支出直接冲减收入。

  (四)关于国债利息收入处理问题。

  根据企业所得税暂行条例及实施细则的有关法规,城市商业银行购买国债的利息收入,不计入应纳税所得额。

  (五)关于办理国债业务手续费收入处理问题。

  城市商业银行因办理国库券业务而取得国家财政专项拨款,可作为手续费收入专户核算,不计入应纳税所得额,专项用于此项工作的宣传、会议、人员培训费用以及添置必要的零星设备和对推销成绩突出人员的奖励等。

  (六)关于出售职工住房处理问题。

  城市商业银行在住房制度改革中按照国家有关法规,将职工住房全部产权出售给职工,其取得的收入超出房屋净值的部分,计入职工住房周转金;其取得的收入低于房屋净值的部分,暂在住房周转金中挂帐。

  (七)关于费用列支原则问题。

  城市商业银行在会计核算中要按照权责发生制的原则列支各项费用,凡不属于本年度开支的费用,不得以预提形式列入本年度费用支出;凡属于应列入本年度支出的费用(包括待摊费用、无形资产摊销、递延资产摊销等),必须按法规列支,不得将本年度应列支的费用以递延或待摊的形式转移到下年度列支。现行政策有法规比例的费用支出项目,应严格控制在法规比例之内,超过控制比例的部分,在申报缴纳企业所得税时,应进行纳税调整。

  (八)关于应付利息处理问题。

  城市商业银行以负债形式筹集的资金,应按国家法规的适用利率分档计提应付利息,计入企业成本,实际支付给债权人的利息应冲减应付利息,不足部分直接在成本中支付,不得通过少提或多提应付利息的形式调节本年度利润。

  (九)关于固定资产装修费用和租赁费用处理问题。

  为了有效地控制城市商业银行的固定资产装修费用和租赁费用支出,对其实行专项审批的管理办法,报主管国家税务局审批后,方可按法规进行处理。

  城市商业银行租入固定资产的装修费用(改良支出),应列入递延资产,在租赁有效期内分期摊销,租赁有效期超过五年或没有法规租赁有效期的,可在五年内分期摊销。

  城市商业银行租入的固定资产,其当期列入成本的租赁费标准最高限额,不得超过根据该项固定资产原值、预计净残率和财务管理办法法规的同类固定资产的最低折旧年限,并采取平均年限法计提的折旧额。

  (十)关于工资管理问题。

  根据现行财务制度法规,《国家税务总局关于加强城乡信用社财务管理若干问题的通知》(国税发[1996]128号)下发以前,经主管国家税务局批准实行工效挂钩办法的城市商业银行,可继续执行到期满,其他城市商业银行一律实行计税工资办法。

  经批准实行工效挂钩办法的城市商业银行,经主管国家税务局审核,其实际发放的工资额可在当年税前扣除。城市商业银行按批准的工效挂钩办法提取的工资额超过实际发放的工资额部分,不得在当年税前扣除;超过部分用于建立工资储备基金,在以后年度实际发放时,经主管国家税务局审核,在实际发放年度税前据实扣除。

  实行计税工资的城市商业银行,每月人均工资可在660元内税前据实扣除,具体由各省、自治区、直辖市国家税务局参照当地国有商业银行扣除标准确定。

  (十一)关于呆帐准备金提取问题。

  城市商业银行呆帐准备金由按年初贷款余额的1%差额提取,改按年末贷款余额的1%差额提取,列入当年成本。当年核销的呆帐准备金可以在下年度予以补提,具体计算公式如下:

  当年应提取的呆帐准备金=本年末各项贷款余额(扣除委托贷款、以国债为质押物的抵押贷款)*1%-上年呆帐准备金余额。

  对符合呆帐核销条件的贷款,按法规的程序和权限报经主管国家税务局批准后,可以从提取的呆帐准备金中核销,不足部分用以后年度提取的呆帐准备金继续核销。

  (十二)关于职工住房公积处理问题。

  城市商业银行提取的职工住房公积金,以允许在税前扣除的工资总额为基数,按国家法规的比例提取并准予在税前扣除。对以前年度未提取职工住房公积金的城市商业银行,可以补提到城市商业(合作)银行成立年度,在两年内分期扣除。城市商业(合作)银行成立前应提取的职工住房公积金,不得在税前扣除。

  (十三)关于危房改造、购置运钞车费用支出问题。

  商业银行进行危房改造、购置运钞车所支付的费用,一律按购建固定资产处理,不得挤入当期成本费用。

  (十四)关于城市信用社公共积累归属问题。

  在组建城市商业银行工作中,涉及对原城市信用社公共积累产权归属的处理,必须严格按照《国务院办公厅关于组建城市商业银行工作中城市信用合作社公共积累归属问题的通知》(国办发明电[1998]2号)、《国家税务总局关于印发<城镇集体所有制企业、单位清产核资资金核实操作规程>的通知》(国税发[1998]106号)的有关法规执行。对未按上述文件法规已将公共积累量化给原投资者的城市商业银行,须在1998年度的会计决算工作中专项清理,并及时按法规调整相关权益。对直接调整相关权益确有困难的,报经省级国家税务局审批后,对应作为城镇集体资本金(股本)的公共积累部分(主要包括历年减免的税款和法定盈余公积),在保障商业(合作)银行成立时新股东权益的前提下,可用城市商业银行的资本公积、盈余公积和未分配利润补足,资本公积、盈余公积和未分配利润不能补足的,可用以后年度实现的税后利润补足。

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  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

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        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。