不动产拍卖税费各自承担可有效解决涉税争议
发文时间:2021-06-16
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来源:中国税务报
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在实践中,不动产拍卖公告作为拍卖合同要约,一般约定由买方承担拍卖过程中发生的全部税费(即包括卖方应承担的税费),此举更有利于维护国家税收利益,但也导致纳税人与负税人不一致。笔者认为,改为“税费依照法律法规规定各自承担”,拍卖标的成交时应由被拍卖方承担的税费从拍卖价款中受偿,不再由买受人另外承担,更有利于解决拍卖实践中的争议。


  买方承担卖方税费在实践中产生了以下争议:


  一是拍卖成交价是否含税存在争议。被拍卖方认为根据约定由买方承担卖方税费,故拍卖成交价为不含税价,即企业所得税不是按通常的应纳税所得额乘以适用税率,而是要先换算为不含税所得额后再乘以适用税率,换算后税负将远超买受人预期。


  二是买受人无法享受税法上的权利。拍卖完成后,买受人代为支付税费而取得的票据载明的纳税人为被拍卖人,买受人不因支付税费而享有纳税人的相关权利。同时,买受人承担的相关税费与企业取得不动产无法律上的关系,不能作为成本在税前列支或作为不动产入账价值计提折旧。


  三是企业所得税应纳税额预缴的争议。被拍卖方认为不动产拍卖按已经确定的成本计算,实际已产生应纳所得税税额,根据拍卖协议约定要求买受人承担企业所得税税款,从而在季度预缴申报时选择不抵补以前年度亏损,从而增加买受人的税负。


  四是税款缴纳方式的问题。被拍卖方通常因账户被查封,税款无法从账户直接扣转,而买受人对被拍卖方也不信任,既不同意将税款直接交给被拍卖方申报纳税,同时又要求拿到承担税款的税单,在买受人非单一的情况下(如拍卖房地产开发企业开发的一批商品房或车位)更是要求一人一单。按照目前的征管实际,税务机关尚无法满足每个买受人的要求,因为增值税一般纳税人一般是按月申报,企业所得税是按季度预缴申报,拍卖产生的应缴增值税、企业所得税即使由不同的买受人各自出资承担也只能合并一笔申报,且税单只能开具给被拍卖方。在厦门的拍卖实践中,后续只能通过采取拍卖行代收税款,被拍卖方到办税服务厅申报,税务柜台开具六联税收缴款书,再由拍卖行到银行代缴的方法解决。这一方式既要协调诸多买受人,又要通过拍卖行第三方来缴纳税款,既存在手续烦琐,办理对象多的问题,又带来税款游离的风险。如通过阿里司法拍卖平台拍卖一批商品房,买受人可能来自五湖四海,而平台又未提供后续服务,买受人就要各自到被拍卖方所在地来代缴税款,既不方便买受人,又在征管实践中带来一系列的问题。


  五是买受人对税费预期不明确从而影响拍卖价款的问题。实践中,不动产拍卖税费受被拍卖方的属性(单位或个人)、纳税人状态(正常或非正常)、不动产的取得方式(购入或自建)、税费的征收方式(核定征收或据实征收)和成本扣除(按不动产发票或评估价格扣除)方式各种因素影响,存在较大不确定性,一方面导致竞拍参与度不高,市场竞价不够充分,损害了被拍卖人的利益,另一方面交易税费超过买受人预期导致缴税困难,容易与委托拍卖方产生纠纷。


  笔者认为,不动产拍卖“税费各自承担”可有效解决拍卖中的涉税争议。


  一是买受人的预期承担税费更明确。拍卖公告可明确约定“税费各自承担”,且拍卖成交价为含增值税成交价,买受人只需再按各自属性根据拍卖成交价计算缴纳契税和印花税即可,无须承担非预期的其他税费,既可让买受人放心举牌报价,又可让拍卖成交价更贴近市价,提高市场透明度,有效促进资源市场化配置。


  二是解决买受人无被转嫁税费成本列支及取得发票的问题。拍卖完成后,拍卖成交价为含增值税成交价,买受人无被转嫁的税费,既能全额取得进项税额进行抵扣,又可取得对应发票在成本列支。


  三是不动产拍卖成交的税费(包括增值税、土地增值税、企业所得税、城市维护建设税及教育费附加、印花税等)征缴更加安全便捷。拍卖成交后由拍卖行将成交款(包含卖方应缴税费)交付委托拍卖的行政、司法部门,再由相应的部门统一办理拍卖成交税费的划缴。既可解决被拍卖方不配合买受方申报缴纳拍卖成交过程税费以及账户被查封、无法缴纳税费等问题,又可解决买受人拍得房产后无力承担转嫁税费或是未及时申报产生滞纳金的问题。拍卖成交过程的卖方应缴税费包含在买受人缴交的成交款中,一旦买受人缴清成交款,拍卖交易完成,成交款(包含卖方应缴税费)通过拍卖行到委托拍卖的行政或司法部门,再由委托部门代为划缴,从税费征缴的角度来看,更为安全和便捷。


  为此,笔者建议,取消不动产拍卖公告中由买方承担卖方税费的转嫁条款,统一改为“税费依照法律法规规定各自承担”,拍卖标的成交应由被拍卖方承担的税费从拍卖价款中受偿,不再由买受人承担。2017年1月1日施行的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》对财产处置环节的税费负担问题作出了明确规定,其中第三十条规定,因网络司法拍卖本身形成的税费,应当依照相关法律、行政法规的规定,由相应主体承担,没有规定或者规定不明的,人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。建议将上述司法解释关于拍卖税费依法由相应主体承担的规定,在拍卖法中予以明确,禁止在拍卖公告中要求买受人概括承担全部税费,以提升拍卖实效,更好地维护各方当事人合法权益。


  目前,国家税务总局厦门市税务局与厦门市中级人民法院建立了法院与税务机关执法协作机制,有效解决制约执行财产变现工作中的涉税问题。通过建立不动产司法处置税款预核工作机制,明确税费种类、税率、计算方式,明确竞买人的预期竞拍成本,提升拍卖成交率;在税费征缴上进行协作,税务机关依照实际拍卖成交价及时依法审核计算该交易环节应缴纳的相关税费,执行法院从拍卖款中划缴税费,从而提高税费征缴的安全性和便捷性,最终提升被拍卖不动产流转速度。


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企业获得内贸险理赔款,需要缴纳所得税吗?

  依托宁波港口优势,我公司业务范围广泛,并具备规范的进出口贸易资质。为了进一步完善业务风险管控体系,我公司想就一些金额大、账期长以及较集中的项目合同投保内贸险。我想了解的是,企业投保内贸险时,在税务处理上应该注意什么?若获得内贸险理赔款,需要缴纳所得税吗?

  ——宁波中策动力机电集团有限公司财务负责人 梅欢

  内贸险的全称,是国内贸易信用保险。宁波大学商学院特聘研究员、副教授季浩介绍,内贸险是一种保障企业国内贸易应收账款安全的保险产品,有利于降低企业在贸易活动中面临的交易违约风险。今年6月,国内贸易信用保险共保体(以下简称共保体)正式成立,首期即提供高达100亿元的保险保障额度。共保体由国内多家保险公司组成,通过直接保险与再保险联通模式,提升内贸险承保能力,有效解决内贸险数据积累不足、保障能力不够等问题。

  投保内贸险有何作用?

  当前,我国不断推动内外贸一体化发展,国内内贸行业赊销情况较为普遍,2024年末我国规模以上工业企业应收账款达26.06万亿元,较2023年末增长8.6%。季浩介绍,应收账款的规模攀升,扩大了市场对内贸险的需求。以宁波为例,2025年1月—9月,中国出口信用保险公司宁波分公司已支持219家宁波企业拓展国内市场,内贸险总承保金额达213.4亿元。

  宁波作为全国首批内外贸一体化试点和首个国家保险创新综合试验区,在内贸险的帮助下,不少外贸企业迈开国内市场和国际市场“两条腿”,融入“双循环”,开拓新商机。例如,浙江前程石化股份有限公司在拓展内贸业务时,曾因下游买方资金紧张,导致45万元货款被拖欠。得益于投保的内贸险,该公司及时获得了赔付,有效化解了资金风险。该公司相关负责人顾杨表示,在内贸险的助力下,企业更能放心大胆地承接国内订单,实现了出口与内销的“内外兼修”。

  季浩提醒,企业在投保内贸险时,应基于赊销规模、客户结构及历史坏账情况进行综合判断。具体来说,企业应仔细甄别保险产品与条款,重点关注保障范围、免责事项、赔偿比例及免赔额等核心要素,确保保障内容与自身风险敞口相匹配。在此基础上,优先考虑那些偿付能力强、理赔效率高、能提供资信调查等增值服务的保险公司或共保体。

  从实践看,企业需要进行科学的成本效益分析,对比统保与选择性投保的模式差异,将保费成本与可能减少的坏账损失、获得的融资增信等收益进行权衡后再投保,并合理设置自留风险比例以降低保费。企业在完成投保后,仍需要履行如实告知、定期申报等保单义务,并持续加强内部客户信用管理与应收账款催收工作,将内贸险作为整体风控体系的重要组成部分。

  获得理赔后是否纳税?

  企业投保内贸险,还应注意税务处理的合规性。企业在投保内贸险发生支出时,对于取得的增值税专用发票所载明的进项税额,如果不属于用于简易计税项目、免税项目、集体福利或个人消费等明确规定不得抵扣的情形,可以从销项税额中予以抵扣。

  国家税务总局宁波市江北区税务局所得税科科长张玉庆提醒,企业为保障自身经营活动(如货物运输、交易风险等)而投保内贸险的支出,符合税前扣除条件的,可据实在企业所得税税前扣除。在扣除过程中,企业应注意投保业务与其生产经营活动的相关性,取得保险公司开具的增值税发票,并且需要留存保险合同、保费支付凭证等资料备查,以证明支出的真实性与合理性。

  企业获得内贸险理赔款后,应先弥补企业发生的损失。企业发生的损失,减除责任人赔偿和保险赔款后的余额,依照国务院财政、税务主管部门的规定扣除。若理赔款弥补完企业发生的损失后仍有余额,该余额应计入当期应纳税所得额,缴纳企业所得税。因此,建议企业建立“投保—支出—理赔—核算”全流程的资料留存机制,包括合同、发票、理赔文件、损失证明等,在企业所得税汇算清缴时结合税收政策,梳理税会差异,必要时咨询税务机关,确保税务合规处理。

  保险公司需要注意什么?

  内贸险不仅涉及投保企业,还涉及支付理赔款的保险公司。作为赔付方的保险公司,在税务处理上又需要注意什么呢?

  中国出口信用保险公司宁波分公司财务负责人孙燕介绍,保险公司收到申请后,会对报案进行审核,如审核理赔材料的完整性、真实性以及与保单的关联性,核查贸易背景的真实性等,以判定损失是否在保障范围内且无免责事由;对于大额损失、买方失联等需现场核实的风险,需要委托相关人员或第三方进行查勘定损。审核通过后,保险公司会根据保单约定的赔偿比例计算赔款,支付给被保险方,从而履行其补偿企业应收账款坏账损失的政策性职能。完成赔付的同时,保险公司会取得代位求偿权,可向违约买方进行追偿,以此管理自身风险。整个流程旨在通过及时赔付,兑现保险合约承诺,帮助企业稳定现金流,维护商业信用环境。

  “保险企业在赔付过程中,应当加强对涉税事项的合规性管理。”宁波世铭税务师事务所有限公司总经理余海辉提醒,在企业所得税方面,保险公司需要注意《财政部 国家税务总局关于保险公司准备金支出企业所得税税前扣除有关政策问题的通知》(财税[2016]114号)的规定。其中第三条规定,保险公司按国务院财政部门的相关规定提取的已发生已报案未决赔款准备金和已发生未报案未决赔款准备金,准予在税前扣除。已发生已报案未决赔款准备金,按最高不超过当期已经提出的保险赔款或者给付金额的100%提取;已发生未报案未决赔款准备金按不超过当年实际赔款支出额的8%提取。

  因此,保险公司对于会计上提取的赔款准备金,在进行企业所得税汇算清缴时应按照税法规定进行处理,对于超过税法规定限额的部分,应作纳税调增。同时,若赔付后通过代位追偿从第三方收回款项,保险公司需要将收回金额计入当期应纳税所得额。对于发生的赔付支出,保险公司应确保符合税前扣除条件,即支出真实发生、与企业经营收入直接相关且金额合理,并留存相关报案记录、定损报告、赔付协议、银行支付凭证、被保险人收款证明等资料。