国家税务总局山西省税务局公告2018年第9号 国家税务总局山西省税务局关于发布《山西省税务系统税款缴库退库管理办法》的公告
发文时间:2018-06-21
文号:国家税务总局山西省税务局公告2018年第9号
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  为了进一步规范税款缴库退库工作流程,维护纳税人的合法权益,按照《税款缴库退库工作规程》(国家税务总局令第31号)的规定,国家税务总局山西省税务局结合工作实际,制定了《山西省税务系统税款缴库退库管理办法》,现予发布,自2018年6月15日起实施。


  特此公告。


国家税务总局山西省税务局

2018年6月21日



山西省税务系统税款缴库退库管理办法


  第一章 总则


  第一条 根据《税款缴库退库工作规程》(国家税务总局令第31号,以下简称《规程》)的规定,结合国家税务总局山西省税务系统的实际情况,特制定本办法(以下简称《办法》)。


  第二条 税务机关、纳税人、扣缴义务人、代征代售人办理税款缴库和退库业务,适用本办法。


  第三条 本办法所称税款缴库是指税务机关、扣缴义务人、代征代售人依照法律法规或者委托代征税款协议,开具法定税收票证,将征收的税款、非税收入、滞纳金、罚没款等各项收入(以下统称税款)缴入国家金库(以下简称国库),以及纳税人直接通过银行将应缴纳的税款缴入国库;税款退库是指税务机关对经财政部门授权办理的税收收入退库业务,依照法律法规,开具法定税收票证,通过国库向纳税人退还应退税款。


  各级税务机关按照国家政策规定和预算管理要求,对税款预算科目、预算级次、收款国库等,通过国库进行调整的税款调库业务,适用本办法。


  第四条 税款缴库、退库应当遵循依法、规范、安全、效率、简便的原则。


  第五条 税款缴库、退库按办理凭证的不同分为手工缴库、退库和电子缴库、退库。


  第六条 国家税务总局山西省税务局积极推广以横向联网电子缴税系统为依托的税款电子缴库、退库业务。


  各级税务机关应当加强与国库、银行等部门间的协作,保持税收征管系统与横向联网电子缴税系统稳定,确保电子缴库、退库信息安全、完整和不可篡改,保证电子缴库、退库税款准确。


  第七条 各级税务机关应当按照国家规定的税款预算科目、预算级次办理税款缴库、退库业务,不得混库。


  第八条 各级税务机关应当将征收的税款按照国家规定直接缴入国库,不得缴入在国库以外或者国家规定的税款账户以外的任何账户。


  任何税务机关不得占压、挪用和截留税款。


  第九条 各级税务机关应当加强税款缴库、退库管理,建立部门、岗位配合和制约机制。


  第十条 各级税务机关收入规划核算部门根据本级职责范围,规范税款缴库、退库业务流程,办理税款缴库、退库相关业务,反映税款缴库、退库成果,监督税款缴库、退库的规范性、准确性和及时性。


  第十一条 各级税务机关要加强对税款缴库、退库业务的管理,并建立监督制约机制。省级税务机关重点监督设区的市级税务机关,设区的市级税务机关重点监督县级税务机关,县级税务机关重点监督基层税务机关,基层税务机关重点监督税收票证开具人员、扣缴义务人、代征代售人、自行开票的纳税人。


  第二章 税款缴库


  第十二条 税款缴库的法定凭证是《税收缴款书(银行经收专用)》、《税收缴款书(出口货物劳务专用)》和《税收电子缴款书》。


  第十三条 税务机关、扣缴义务人、代征代售人、自行填开税收票证的纳税人开具税款缴库凭证,应当对开具内容与开具依据进行核对。


  核对内容包括登记注册类型、缴款单位(人)识别号、缴款单位(人)名称、开户银行、账号、税务机关、收款国库、预算科目编码、预算科目名称、预算级次、品目名称、税款限缴日期、实缴金额等。


  开具依据包括纳税申报表、代扣代收税款报告表、延期缴纳税款申请审批表、税务事项通知书、税务处理决定书、税务行政处罚决定书、税务行政复议决定书、生效的法院判决书、其他记载税款缴库凭证内容的纸质资料或电子信息。


  第十四条 手工缴库是指税务机关、纳税人、扣缴义务人、代征代售人等向银行传递《税收缴款书(银行经收专用)》、《税收缴款书(出口货物劳务专用)》,银行据以收纳报解税款后缴入国库。


  第十五条 手工缴库包括直接缴库和汇总缴库两种形式。


  直接缴库是由纳税人持《税收缴款书(银行经收专用)》或《税收缴款书(出口货物劳务专用)》,直接到银行缴纳税款,银行据以收纳报解税款后缴入国库。


  汇总缴库根据主体不同,分为税务机关汇总缴库和扣缴义务人、代征代售人汇总缴库:


  (一)税务机关汇总缴库的,由纳税人、扣缴义务人、代征代售人向税务机关缴纳或者解缴税款,税务机关根据所收税款,汇总开具《税收缴款书(银行经收专用)》,向银行解缴,银行据以收纳报解税款后缴入国库,应予缴库的税务代保管资金和待缴库税款,按纳税人分别开具《税收缴款书(银行经收专用)》;


  (二)扣缴义务人、代征代售人汇总缴库的,由纳税人向扣缴义务人、代征代售人缴纳税款,扣缴义务人、代征代售人根据所扣、所收税款,汇总开具《税收缴款书(银行经收专用)》,向银行解缴,银行据以收纳报解税款后缴入国库。


  第十六条 直接缴库时,纳税人应当在税款缴库凭证载明的税款限缴日期内,到银行办理税款的缴纳;超过税款限缴日期的,由税务机关计算纳税人应缴滞纳金,开具税款缴库凭证,纳税人到银行办理税款和滞纳金的缴纳。


  税务机关、扣缴义务人、代征代售人汇总缴库时,应当按照限期限额的规定向银行办理税款解缴;解缴迟延的,参照上款规定,办理滞纳金、违约金的缴纳。《规程》中“地区偏远无法及时办理的”是指征收机关所在地未设国库经收处的情形。


  第十七条 电子缴库是指税务机关通过横向联网电子缴税系统,将记录纳税人、扣缴义务人、代征代售人应缴税款信息的《税收电子缴款书》发送给国库,国库转发给银行,银行据以收纳报解税款后缴入国库。


  第十八条 电子缴库包括划缴入库和自缴入库两种形式。


  划缴入库的,纳税人、扣缴义务人、代征代售人应当首先与税务机关和其开户银行签订授权(委托)划缴协议,协议验证通过后,税务机关可以通过横向联网电子缴税系统单户发送实时划缴入库,也可以多户发送批量划缴入库。


  自缴入库的,纳税人、扣缴义务人、代征代售人可以通过银行、POS机、互联网、移动端或第三方支付平台,通过横向联网电子缴税系统办理税款入库。


  条件具备时,税务机关可以通过电子缴库方式,办理税务代保管资金和待缴库税款的缴库。


  第十九条 授权(委托)划缴协议是纳税人、扣缴义务人、代征代售人等缴款人准予其指定账户的开户银行根据税务机关发送的应缴税信息,从该指定账户中扣划税款缴库的书面约定。协议的基本要素应当包括协议编号、签约各方名称、签约方地址、缴款人税务登记号、划缴税款账户名称及账号、缴款人开户银行行号、清算行行号及名称、签约日期,签约各方的权利和义务等。


  第二十条 由于横向联网电子缴税系统故障等非纳税人、扣缴义务人原因造成税款缴库不成功的,对纳税人、扣缴义务人不加征滞纳金。


  第二十一条 纳税人从异地或第三方账户缴纳的不能直接缴库的非现金税款,由直接负责税款征收的县以上税务机关通过国库“待缴库税款”专户收缴,并在收到国库发送的收账回单的当日或次日,核对收账回单、纳税申报表、税务处理决定书等凭证,分纳税人填开缴库凭证,将税款解缴入库。


  “待缴库税款”专户收缴税款时,应当区分以下情况办理:


  (一)通过国内汇款方式缴纳税款的,税务机关应当通知纳税人或其他汇款人将税款直接汇入国库“待缴库税款”专户;


  (二)通过国外汇款方式缴纳税款的,税务机关应当通知纳税人或其他汇款人将税款汇入国库商税务、财政部门选定的具备结汇资格的银行(按照《转发中国人民银行财政部国家税务总局关于采用国外汇款方式缴纳税款缴库有关事项的通知》(并银发〔2009〕49号)的有关规定执行),指定银行按照当日外汇买入价办理结汇并将税款划转“待缴库税款”专户。


  第三章 税款退库


  第二十二条 税款退库的法定凭证是《税收收入退还书》和《税收收入电子退还书》。


  第二十三条 税款退库直接退还给纳税人的,应当由纳税人填写退税申请;税款退库间接退还给纳税人的,经纳税人同意,可以由扣缴义务人填写退税申请,先将税款退还扣缴义务人,再由其转退纳税人。国家政策明确规定税款退给非原纳税人的,税务机关应当向非原纳税人退还,退库办理程序参照本章规定执行。


  第二十四条 税款退库应当将税款退至原缴款账户。直接退还给纳税人的,应当将税款退至纳税人原缴款账户。间接退还给纳税人的,应当将税款退至扣缴义务人原缴款账户。


  因特殊原因原缴款账户不能接收退税款的,纳税人、扣缴义务人应出具书面材料,注明原因,同时提供可以接收退税的其他账户名称及账号等信息。


  第二十五条 税务机关应当在法定期限内办理税款退库。


  税务机关发现纳税人多缴税款的,应当立即核实应退税额、账户等相关情况,通知纳税人或扣缴义务人提交退税申请,自接到纳税人或扣缴义务人退税申请之日起十日内办理退库手续。


  纳税人发现多缴税款要求退还的,税务机关应当自接到纳税人或扣缴义务人退税申请之日起三十日内查实并办理退库手续。


  第二十六条 县以上税务机关收入规划核算部门具体办理税款退库工作,根据退税申请相关资料和纳税人欠税情况,复核退税依据、原完税情况、退税金额、退税收款账户等退库凭证项目内容,复核无误的,正确适用预算科目、预算级次,开具税款退库凭证。退税申请相关资料不齐全、相关项目内容不准确的,不得开具退库凭证办理退库;应予抵扣欠税的,办理税款抵扣手续。


  退税申请相关资料包括:签有退税核实部门意见的退税申请书、原完税凭证、出口退(免)税汇总申报表、减免税审批文书、纳税申报表、税务稽查结论、税务处理决定书、纳税评估文书、税务行政复议决定书、生效的法院判决书、税务机关认可的其他记载应退税款内容的资料或电子信息。


  税收征管系统中可以查询到纳税申报表、税款缴库等电子信息的,可以不再通过书面资料复核。


  第二十七条 手工退库的,《税收收入退还书》应当经税务机关主要负责人签发开具并加盖退库专用章后,连同退税申请书,由税务机关送国库办理退税。退税核实部门和退税办理部门应严格分开,不得由同一部门既进行退税核实,又办理具体退税手续。同时退还书开具人员应当与退库专用章保管人员分开;在国库预留多个退库专用印鉴的,应由不同人员分别保管。


  电子退库的,《税收收入电子退还书》应当经税务机关主要负责人批准后开具,经复核岗复核授权后通过横向联网电子缴税系统连同相关电子文件发送到国库,由国库办理退税。电子退还书的开具人员、复核人员应当分设,不得一人多岗。


  第二十八条 除出口退税以外,纳税人既有应退税款又有欠缴税款的,税务机关可以将纳税人的应退税款和利息先抵扣欠缴的税款;抵扣后有余额的,办理应退余额的退库。其中退付的利息,采用冲减应退税款原入库预算科目的办法,从入库收入中退付。


  第二十九条 根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则规定应当向纳税人退付利息的,按照税务机关办理退税手续当天中国人民银行规定的活期存款利率计算利息。办理退税手续当天是指开具《税收收入退还书》或《税收收入电子退还书》、办理应退税款抵扣欠缴税款的当天。


  第三十条 退库税款预算科目和预算级次应当与原入库税款一致,但是,退库税款有专用退库预算科目,原预算科目、预算级次已修订或国家另有规定的除外。


  第三十一条 税务机关对未开设银行账户的纳税人确需以现金方式退税的,应当在《税收收入退还书》备注栏注明“退付现金”和原完税凭证号码、纳税人身份证号码,送当地国库办理退库手续,同时通知纳税人到指定银行领取退还税款。其中指定银行由县级税务机关与当地国库共同商定。


  第三十二条 境外纳税人以外币兑换人民币缴纳的税款需要退库的,税务机关应当在《税收收入退还书》上加盖“可退付外币”戳记,并根据纳税人缴纳的外汇税款币种注明退付的外币币种,送交国库通过指定银行退至境外纳税人账户。


  第三十三条 除出口退税以外,税款退库实行大额事先报告制度。具体限额标准为:单笔退库超过一千万元(含)的,由县级税务机关向市级税务机关书面报告;单笔退库超过五千万元(含)的,由县级税务机关逐级向省级税务机关书面报告。


  第四章 税款调库


  第三十四条 各级税务机关办理税款调库时,应当开具《更正(调库)通知书》等凭证,送国库进行业务处理。


  税款调库可以采用传递纸质调库凭证的手工调库方式办理,也可以采用通过横向联网电子缴税系统发送电子调库凭证的电子调库方式办理。


  第三十五条 税款调库包括出口免抵调、应退税款跨预算科目抵扣欠税、税款更正等业务。


  第三十六条 县以上税务机关收入规划核算部门根据免抵调政策办理税款调库时,应当根据免抵税数额和免抵调库指标,开具《更正(调库)通知书》,并于开具当日或次日连同开具依据一起送当地国库办理税款调库手续。


  第三十七条 县以上税务机关收入规划核算部门办理应退税款抵扣欠缴税款业务,并且应退税款与欠缴税款属于不同预算科目的,应当根据《应退税款抵扣欠缴税款通知书》填开《更正(调库)通知书》,送国库办理调库手续。


  第三十八条 税款缴库、退库业务办理完成后,税务机关或国库发现双方入库或退库税款预算科目、预算级次、收款国库等要素不一致需要调整的,应当根据“谁差错、谁更正”的原则,按以下程序办理税款更正调库手续:


  (一)国库数据发生差错、税务机关数据正确的,税务机关应当及时将差错数据情况告知国库,由国库填写《更正(调库)通知书》办理更正调库;


  (二)国库和税务机关数据同时发生差错的,由税务机关进行数据红字更正处理,同时填写《更正(调库)通知书》,送国库办理更正调库。


  第三十九条 由于政策性原因需要对入库税款预算科目和预算级次等进行调整的,税务机关应当填写《更正(调库)通知书》,送国库办理更正调库。


  第五章 国库对账


  第四十条 银行和国库返回缴库、退库和调库凭证后,税务机关应当与留存凭证的相关项目核对,进行凭证销号和税款对账,确认税款缴库、退库和调库业务的完成,并且完成相关业务税收会计核算原始凭证的收集。


  根据税款缴库、退库和调库业务的处理方式,销号和对账可以由税务机关根据国库返回的纸质凭证或电子凭证信息,手工进行销号、对账或者由税收征管系统自动进行电子销号、对账。


  第四十一条 手工缴库、退库、调库的,税务机关应当在收到银行、国库返回的纸质缴库、退库、调库凭证相关联次的当日或次日,根据银行收讫章日期、国库收讫章日期、国库退库转讫章日期、国库调库业务章日期进行税款上解、入库、退库和调库销号。


  电子缴库、退库、调库的,税务机关应当在横向联网电子缴税系统返回电子缴库、退库、调库凭证信息的当日,根据电子缴库凭证的扣款成功日期、电子缴库凭证的入库日期、电子退库凭证的退还日期、电子调库更正凭证的办理日期进行税款上解、入库、退库和调库销号。


  电子信息未能及时、准确返回的,应当在与国库确认业务办理成功后,手工进行销号。


  第四十二条 各级税务机关应当做好与国库的对账工作,确保预算科目、预算级次、税款金额与国库完全一致。县级税务机关应按日、月、年与同级国库进行对账;市级税务机关应按月、年与同级国库进行对账;省级税务机关应当按半年、年与省国库进行对账。每年业务终了,各级税务机关《入库税金明细年报表》应与同级国库预算收入年报表核对一致;年终对账无误后,各级税务机关《入库税金明细年报表》应加盖同级国家金库章。


  第四十三条 对账不一致时,税务机关数据发生差错而国库数据正确的,税务机关应当通过数据红字更正方式或补充更正方式处理。国库和税务机关数据同时发生差错,或者国库数据发生差错而税务机关数据正确的,通过税款更正调库办理。


  第六章 监督管理


  第四十四条 各级税务机关应当强化内部制约机制,严格按照各项法律法规和财经纪律办理税款缴库、退库、调库及销号对账等手续,确保国家税款的安全、完整、准确。


  第四十五条 省、市税务机关应定期不定期对下级税务机关、扣缴义务人、代征代售人的税款缴库、退库及时性、准确性等情况进行检查,县级税务机关应对基层征收机关、扣缴义务人、代征代售人的税款缴库、退库的及时性、准确性予以实时监控和不定期检查。


  第四十六条 各级税务机关应当按照规定年限保管税款缴库、退库、调库凭证及相关资料。其中《税收收入退还书》应与退税申请、退税核实等相关资料统一装订在一起,妥善保管。


  第四十七条 税务机关工作人员违反本办法的,应当根据情节轻重,给予批评教育、责令做出检查、诫勉谈话或调整工作岗位处理;构成违纪的,按照《中华人民共和国税收征收管理法》《中华人民共和国公务员法》《行政机关公务员处分条例》《财政违法行为处罚处分条例》《税收违法违纪行为处分规定》及有关规定给予处分;涉嫌犯罪的,移送司法机关。


  第四十八条 纳税人、扣缴义务人违反本办法的,按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理;涉嫌犯罪的,移送司法机关。


  第四十九条 税务机关与代征代售人签订代征代售合同时,应当就违反本办法及相关规定的责任进行约定,并按约定及其他有关规定追究责任;涉嫌犯罪的,移送司法机关。


  第七章 附则


  第五十条 依照法律法规征收或委托税务机关征收的非税收入办理缴库、退库,参照本办法执行。


  第五十一条 本办法所称银行,是指经收预算收入的银行、信用社等银行业金融机构。


  第五十二条 本办法所称应予缴库的税务代保管资金是指按照《税务代保管资金账户管理办法》规定缴入税务代保管资金账户的款项中经确认属于税款的资金;待缴库税款是指按照《待缴库税款收缴管理办法》规定缴入“待缴库税款”专户的税款。


  第五十三条 本办法由国家税务总局山西省税务局负责解释。


  第五十四条 本办法自2018年6月15日起施行。2014年8月20日山西省国家税务局印发的《关于贯彻执行国家税务总局<税款缴库退库工作规程>》的通知(晋国税发[2014]155号)、2014年12月26日山西省地方税务局印发的《山西省地税系统税款缴库退库管理办法》的公告(2014年第5号)同时废止。


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  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

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  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。