财预字[1999]139号 财政部关于印发《政府采购管理暂行办法》的通知
发文时间:1999-04-17
文号:财预字[1999]139号
时效性:全文失效
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失效提示:依据财政部令第34号 财政部关于公布废止和失效的财政规章和规范性文件目录(第九批)的决定,自2006年3月30日起,本法规全文废止。

  国务院各部委、各直属机构,各中直机关,各人民团体,全国人大办公厅,全国政协办公厅,高法院,高检院,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局),新疆生产建设兵团:

  为了规范政府采购行为,加强财政支出管理,提高财政资金使用效益,促进经济和社会发展,根据预算法及有关法律、行政法规,我部制定了《政府采购管理暂行办法》(以下简称《办法》)。现将《办法》印发给你们。请按照本《办法》组织开展政府采购工作。执行中有何问题,请及时函告我部。

  附件:政府采购管理暂行办法


  财政部

  一九九九年四月十七日


政府采购管理暂行办法


  第一章 总则

  第一条 为了规范政府采购行为,加强财政支出管理,提高财政资金使用效益,促进经济和社会发展,根据预算法及有关法律、行政法规,制定本办法。

  第二条 各级国家机关、实行预算管理的事业单位和社会团体(以下统称采购机关)使用财政性资金办理的政府采购,适用本办法。本办法另有规定的除外。

  前款所称财政性资金,包括财政预算内资金和预算外资金。

  第三条 本办法所称政府采购,是指采购机关以购买、租赁、委托或雇用等方式获取货物、工程和服务的行为。

  第四条 有下列情形之一的政府采购,不适用本办法:

  (一)涉及国家安全和秘密的;

  (二)因战争、自然灾害等不可抗力因素,需紧急采购的;

  (三)人民生命财产遭受危险,需紧急采购的;

  (四)我国驻境外机构在境外采购的;

  (五)财政部及省级人民政府(含计划单列市,下同)认定的其他情形。

  第五条 政府采购应当遵循公开、公平、公正、效益及维护公共利益的原则。

  第六条 未经批准,采购机关不得采购外国货物、工程和服务。

  前款所称外国货物,是指最终货物为进口货物,或者最终货物虽在我国境内生产或组装完成,但其增加值含量不足总价值50%的货物。

  第七条 财政部负责全国政府采购的管理和监督工作,履行下列职责:

  (一)拟定政府采购法律、法规草案,制定政府采购政策和规章;

  (二)研究确定政府采购的中长期规划;

  (三)管理和监督政府采购活动;

  (四)收集、发布和统计政府采购信息;

  (五)组织政府采购人员的培训;

  (六)审批进入中央政府采购市场的供应商资格;

  (七)审批社会中介机构取得中央政府采购业务的代理资格;

  (八)确定并调整中央政府集中采购目录和公开招标采购范围的限额标准;

  (九)编制中央采购机关年度政府采购预算;

  (十)处理中央政府采购中的投诉事项;

  (十一)办理其他有关政府采购的事务。

  省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府财政部门负责本地区政府采购的管理和监督工作。

  第八条 财政部门不得参与和干涉政府采购中的具体商业活动。

  采购机关应当加强本部门、单位采购工作的管理,支持和协助财政部门依法履行职责。

  第二章 政府采购主体

  第九条 政府采购主体包括采购机关和供应商。

  第十条 采购机关分为集中采购机关和非集中采购机关。

  第十一条 集中采购机关负责下列政府采购事务:

  (一)统一组织纳入集中采购目录的政府采购项目;

  (二)组织由财政拨款的大型政府采购项目;

  (三)受其他采购机关的委托,代其采购或组织招投标事宜;

  (四)办理财政部门交办的其他政府采购事务。

  第十二条 本办法第十一条规定之外的其他政府采购项目,由各非集中采购机关按照本办法的有关规定自行组织采购。

  第十三条 采购机关可以委托具备政府采购业务代理资格的社会中介机构承办政府采购具体事务。

  第十四条 具备下列条件的社会中介机构,可以申请取得政府采购业务代理资格:

  (一)依法成立,具有法人资格;

  (二)熟悉国家有关政府采购方面的法律、法规和政策,接受过省级以上财政部门政府采购业务培训的人员比例达到机构人员的20%以上;

  (三)具有一定数量能胜任工作的专业人员,其中具有中级和高级专业技术职称的人员应分别占机构人员总数的60%和20%以上;

  (四)具有采用现代科学手段完成政府采购代理工作的能力;

  (五)财政部及省级人民政府规定的其他条件。

  第十五条 政府采购业务代理资格的管理办法,由财政部另行制定。

  第十六条 供应商是指具备向采购机关提供货物、工程和服务能力的法人、其他组织或者个人,包括中国供应商和外国供应商。

  第十七条 凡具备下列条件的,可以申请取得政府采购的中国供应商资格:

  (一)具有中国法人资格或者具有独立承担民事责任的能力;

  (二)遵守国家法律、行政法规,具有良好的信誉;

  (三)具有履行合同的能力和良好的履行合同的记录;

  (四)良好的资金、财务状况;

  (五)财政部及省级人民政府规定的其他条件。

  第十八条 具备下列条件之一的,可以申请取得政府采购的外国供应商资格:

  (一)经财政部及省级人民政府批准,一次性准入政府采购市场的外国法人、其他组织或者个人;

  (二)根据我国缔结或者参加的国际公约、条约、协定,所承诺的准入我国境内的政府采购市场的外国法人、其他组织或者个人。

  外国供应商享有并履行与中国供应商同等的权利和义务。

  第十九条 供应商准入政府采购市场的管理办法,由财政部另行制定。

  第三章 政府采购方式

  第二十条 政府采购采用公开招标、邀请招标、竞争性谈判、询价、单一来源等采购方式。

  公开招标采购,是指采购机关或其委托的政府采购业务代理机构(统称招标人)以招标公告的方式邀请不特定的供应商(统称投标人)投标的采购方式。

  邀请招标采购,是指招标人以投标邀请书的方式邀请五个以上特定的供应商投标的采购方式。

  竞争性谈判采购,是指采购机关直接邀请三家以上的供应商就采购事宜进行谈判的采购方式。

  询价采购,是指对三家以上的供应商提供的报价进行比较,以确保价格具有竞争性的采购方式。

  单一来源采购,是指采购机关向供应商直接购买的采购方式。

  第二十一条 除第二十二条、第二十三条、第二十四条规定外,达到财政部及省级人民政府规定的限额标准以上的单项或批量采购项目,应实行公开招标采购方式或邀请招标采购方式。

  第二十二条 达到限额标准以上的单项或批量采购项目,属于下列情形之一的,经财政部门批准,可以采购竞争性谈判采购方式:

  (一)招标后,没有供应商投标或者没有合格标的;

  (二)出现了不可预见的急需采购,而无法按招标方式得到的;

  (三)投标文件的准备需较长时间才能完成的;

  (四)供应商准备投标文件需要高额费用的;

  (五)对高新技术含量有特别要求的;

  (六)财政部门认定的其他情形。

  第二十三条 达到限额标准以上的单项或批量采购的现货,属于标准规格且价格弹性不大的,经财政部门批准,可以采用询价采购方式。

  第二十四条 达到限额标准以上的单项或批量采购项目,属于下列情形之一的,经财政部门批准,可以采取单一来源采购方式:

  (一)只能从特定供应商处采购,或供应商拥有专有权,且无其他合适替代标的;

  (二)原采购的后续维修、零配件供应、更换或扩充,必须向原供应商采购的;

  (三)在原招标目的范围内,补充合同的价格不超过原合同价格50%的工程,必须与原供应商签约的;

  (四)预先声明需对原有采购进行后续扩充的;

  (五)采购机关有充足理由认为只有从特定供应商处进行采购,才能促进实施相关政策目标的;

  (六)从残疾人、慈善等机构采购的;

  (七)财政部门认定的其他情形。

  第四章 招投标程序

  第二十五条 招标人采用公开招标方式的,应当通过财政部及省级人民政府指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布招标公告。

  招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的性质、数量、实施地点以及获取招标文件的办法等事项。

  招标人采用邀请招标采购方式的,应当向五个以上特定供应商发出投标邀请书。投标邀请书的主要内容依前款规定。

  第二十六条 招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件。招标文件应当包括招标项目所有实质性要求和条件以及拟订合同的主要条款。

  招标文件不得要求或者标明特定的供应商以及含有倾向或者排斥潜在投标人的内容。

  招标文件应当经采购机关确认,采购机关应当对招标文件的真实性负责。

  第二十七条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的,应当在招标文件要求提交投标文件截止时间15日前,以书面形式通知所有招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

  招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间;但是,自招标文件发出之日至投标人提交投标文件截止之日,不得少于20日。

  第二十八条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、人数以及与招标投标有关的其他情况。

  招标人没有标底的,标底必须保密。

  第二十九条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当对招标文件提出的要求和条件作出实质性响应。

  投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,将投标文件送达投标地点。招标人收到投标文件后,应当签收保存,不得开启。招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间后收到的投标文件,应当原样退还,不得开启。

  投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件,并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。

  第三十条 两个以上供应商可以组成一个联合体,以一个投标人的身份共同投标。

  第三十一条 开标应当按招标文件规定的时间、地点和程序,由招标人以公开方式进行。开标时应当众验明所有投标文件的密封未遭损坏。招标人应当宣读所有投标文件的有关内容并作记录存档。

  严禁投标人与招标人在开标后进行任何形式的协商谈判。

  第三十二条 评标由评标委员会负责。

  评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成,成员人数为5人以上单数,其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

  评标委员会完成评标后,应当向招标人提供书面评标报告,并推荐合格的中标候选人。

  招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。招标人也可以授权评标委员会直接确定中标人。

  第三十三条 中标人确定后,招标人应当向中标人发出中标通知书,并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

  中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同,并报送财政部门备案。

  第三十四条 招标人应当自确定中标人之日起15日内,向财政部门提交招标投标情况的书面报告。

  第五章 政府采购监督

  第三十五条 财政部门应当加强对政府采购的监督检查。监督检查包括以下主要内容:

  (一)有关政府采购的法律、法规和政策的执行情况;

  (二)政府采购项目预算的执行情况;

  (三)政府采购的采购标准、采购方式和采购程序的执行情况;

  (四)政府采购合同的履行情况;

  (五)其他应当监督检查的内容。

  被监督检查的单位和个人应当如实反映情况,提供有关材料。

  第三十六条 财政部门发现正在进行的政府采购严重违反规定,可能给国家、社会公众和当事人利益造成重大损害或导致采购无效的,应当责令采购机关停止采购,并及时作出处理。

  第三十七条 采购合同当事人应当全面履行合同规定的义务,任何一方不得擅自变更或者解除合同。

  合同当事人协商一致需变更合同实质性条款或订立补充合同的,应当报送财政部门备案。

  第三十八条 采购机关应当对采购合同的标的组织验收,根据验收结果,在验收结算书上签署意见并报送财政部门。

  第三十九条 财政部门根据采购合同对验收结算书进行审核,符合规定的,办理采购资金的拨款手续。

  采购资金拨款管理办法,由财政部另行制定。

  第四十条 国有资产管理部门应当加强新增国有资产的管理,及时办理新增资产的登记。

  第四十一条 政府采购当事人认为自己的合法权益受到损害,可以向财政部门提出书面投诉。财政部门应当在收到投诉书之日起30日作出处理。

  第四十二条 政府采购应当接受审计、监察等部门以及社会的监督。任何单位和个人有权对政府采购中的违法行为进行控告和检举,财政部门及有关部门应当及时进行处理。

  第六章 法律责任

  第四十三条 采购机关有下列情形之一的,采购无效,由财政部门责令改正,并可给予警告;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,由其行政主管机关给予行政处分;给供应商造成损失,应当承担赔偿责任:

  (一)应当采用招标采购方式而未采用的;

  (二)擅自提高采购标准的;

  (三)委托不具备政府采购业务代理资格的社会中介机构承办采购事务的;

  (四)与社会中介机构或者供应商违规串通的;

  (五)开标后与投标人进行协商谈判的;

  (六)中标通知书发出后,无正当理由不与中标人签订采购合同的;

  (七)拒绝财政部门的检查或者不如实反映情况、提供材料的;

  (八)其他违反政府采购的情形。

  第四十四条 供应商有下列情形之一的,采购无效,由财政部门责令改正、给予警告,并按有关规定处以罚款;给采购机关造成损害的,应当承担赔偿责任:

  (一)提供虚假材料,骗取政府采购供应商资格的;

  (二)提供虚假投标材料的;

  (三)采用不正当手段抵毁、排挤其他供应商的;

  (四)与采购机关或者社会中介机构违规串通的;

  (五)开标后与招标人进行协商谈判的;

  (六)中标后,无正当理由不与采购机关签订采购合同的;

  (七)向采购主管机构、采购机关、社会中介机构等行贿或者提供其他不正当利益的;

  (八)拒绝财政部门的检查或者不如实反映情况、提供材料的;

  (九)其他违反政府采购规定的情形。

  第四十五条 社会中介机构有下列情形之一的,采购无效,由财政部门责令改正、给予警告,并按有关规定处以罚款;给采购机关、供应商造成损失的,应当承担赔偿责任:

  (一)提供虚假材料骗取政府采购业务代理资格的;

  (二)超出代理权限进行采购业务的;

  (三)与供应商违规串通的;

  (四)拒绝财政部门的检查或者不如实反映情况、提供材料的;

  (五)其他违反政府采购规定的情形。

  第四十六条 采购主管机构的工作人员,不履行本办法的规定,徇私舞弊、玩忽职守的,由有关主管机关给予行政处分。

  第四十七条 具有本办法第四十三条、第四十四条、第四十五条、第四十六条规定的情形,情节严重构成犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。

  第四十八条 对财政部门作出的投诉处理或者处罚,当事人不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

  第七章 附则

  第四十九条 采购机关用国际组织、外国政府或者外国法人、其他组织及其个人的贷款或者赠款进行采购,贷款或赠款人对采购方式有约定的,从其约定。

  第五十条 本办法由财政部负责解释。省级财政部门可以依据本办法制定具体实施办法。

  第五十一条 本办法自发布之日起施行。

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  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。