粤人社规[2020]53号 广东省关于印发关于印发《广东省规范企业职工基本养老保险省级统筹制度实施意见》的通知
发文时间:2020-12-18
文号:粤人社规[2020]53号
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各地级以上市人民政府:


  经省人民政府同意,现将《广东省规范企业职工基本养老保险省级统筹制度实施意见》印发给你们,请认真贯彻执行。


广东省人力资源和社会保障厅

广东省财政厅

国家税务总局广东省税务局

2020年12月18日



广东省规范企业职工基本养老保险省级统筹制度实施意见


  为贯彻落实党中央、国务院关于完善企业职工基本养老保险省级统筹改革的决策部署,促进我省养老保险制度更加公平更可持续发展,根据《人力资源社会保障部 财政部 国家税务总局关于规范企业职工基本养老保险省级统筹制度的通知》(人社部发[2019]112号)要求,结合我省实际,现就进一步规范企业职工基本养老保险省级统筹制度提出如下意见。


  一、工作目标


  以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,深入贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神,根据国家改革完善基本养老保险制度的有关部署,以建立规范统一的企业职工基本养老保险(以下简称企业养老保险)制度为目标,在养老保险政策、基金收支管理、基金预算管理、责任分担机制、信息系统建设、经办管理服务、激励约束机制等方面,对我省企业养老保险省级统筹制度进一步规范和完善,按照以政策统一为基础、以基金省级统收统文为核心、以基金预算管理为约束、以信息系统和经办管理为依托、以基金监督为保障的要求,提高我省企业养老保险省级统筹制度的规范化水平,均衡省内各地基金负担,确保企业离退休人员基本养老金按时足额发放,实现我省企业养老保险制度高质量发展。


  二、统一企业养老保险政策


  严格执行国家和省企业养老保险有关法律法规和政策规定,统一规范企业养老保险各项政策。


  (一)规范参保范围和条件。


  本省行政区域内下列单位和人员应当依法参加企业养老保险:全省范围内的各类企业、社会团体、民办非企业单位、基金会、律师事务所、会计师事务所等组织及其职工;机关事业单位中应当参加机关事业单位养老保险的人员以外的工作人员;有非军籍职工的军队、武警部队所属用人单位及其非军籍职工;有雇工的个体工商户及其雇工。


  本省行政区域内下列人员可以自愿按规定参加企业养老保险:无雇工的个体工商户;未在用人单位参加企业养老保险的非全日制从业人员;其他灵活就业人员。


  法律、法规、规章和政策规定应当依法参加企业养老保险的其他单位和人员。


  各地不得违反国家规定采取一次性缴费的方式将超过退休年龄等不符合条件人员纳入企业养老保险参保范围。


  (二)逐步统一单位缴费比例。


  统一执行国家核准的参保单位和个人缴费比例。目前单位缴费比例低于14%的市,从2021年1月起调整为14%;2021年底前将全省单位缴费比例调整为16%,从2022年1月1日起实施。无雇工的个体工商户和灵活就业人员缴费比例为20%。


  (三)逐步统一缴费基数。统一全省单位缴费工资基数核定政策,单位缴费基数按本单位职工缴费工资基数之和核定。统一全省职工个人缴费工资基数,职工缴费工资基数为本人上年度月平均工资,新参加工作职工缴费工资基数为起薪当月工资。


  统一以全省全口径城镇单位就业人员平均工资(以全省城镇非私营单位就业人员平均工资和城镇私营单位就业人员平均工资加权计算)为依据核定参保个人缴费工资基数上下限。采取逐步归并片区的办法,用5年左右时间将个人缴费工资基数下限过渡到全省全口径城镇单位就业人员月平均工资的60%。相关市要按照全省统一部署制订过渡工作方案报省人力资源社会保障厅、省财政厅备案。


  (四)规范待遇项目和标准。各地要严格执行国家和省统一的待遇项目和标准。按照国家和省的有关规定,基本养老金、一次性养老保险待遇、丧葬补助金和抚恤金、供养直系亲属救济金、病残津贴等符合国家和省规定的养老保险待遇项目纳入企业养老保险基金支付,具体标准按有关规定执行。对不符合国家和省规定的待遇项目,包括自行发放、多发、少发的待遇项目及超出的标准,各地应于2021年底前完成清查并按要求规范。


  规范全省企业养老保险待遇计发办法。按与国家统一办法和机关事业单位过渡性养老金计发办法相一致的原则,省统一实行以本人指数化月平均缴费工资为基数计算企业退休人员过渡性养老金的办法。制定基本养老金计发过渡办法,实行以全省全口径城镇单位就业人员平均工资确定待遇计发参数,确保退休人员待遇水平平稳衔接。抓紧研究稳妥调整社保年度相关政策。


  三、统一基金收支管理


  实行企业养老保险基金省级统一集中管理,按照“收支两条线”的要求,全额缴拨,统收统支。


  (一)基金统收。


  从2021年1月1日起,全省企业养老保险各项基金收入全部归集至省级社会保障基金财政专户。基金收入项目包括:征收机构征收的养老保险费、中央及省内各级财政补助、中央调剂下拨资金、利息收入、委托投资收益、转移收入,以及其它项目收入。各地社保费征收机构在养老保险费征收环节将征缴的养老保险费直接划入省级社会保障基金财政专户。2020年12月31日以前形成并存放在各市的基金累计结余,在2030年12月31日以前分期分批逐步归集上解至省级社会保障基金财政专户。2021年1月1日以后归集至省级社会保障基金财政专户的各市当期基金结余,以定期存款存放当地,具体办法由省财政厅会同省人力资源社会保障厅另行制定。


  (二)基金统支。


  从2021年1月1日起,全省企业养老保险基金支出由省统一安排资金拨付。基金支出项目包括:人力资源社会保障部门按月核定的本省养老保险待遇总额、转移支出、中央调剂上解资金、退费支出?以及其它项目支出。各市社保经办机构根据企业养老保险基金支出情况按月提出用款计划,经同级人力资源社会保障、财政部门审核后报省级社保经办机构审核汇总,经省级人力资源社会保障部门审定,向省级财政部门提出全省基金支出用款计划。省级财政部门审核后按规定将基金拨付至省级社保经办机构基金支出户,再由省级社保经办机构拨付至各市社保经办机构基金支出户。各级社保经办机构做好基本养老金按时足额发放工作。为确保待遇按时足额支付,各市预留2个月养老保险待遇支出额在社保经办机构支出户中作为周转金。省级统筹基金预算和财务管理办法由省财政厅会同省人力资源社会保障厅另行制定。


  四、统一基金预算管理


  全省企业养老保险基金预算草案由省级社保经办机构会同省级税务部门共同编制,经省级人力资源社会保障和财政部门审核汇总后,由省级财政部门按规定报省人民政府审定,经省人民代表大会审议通过后实施。各市应按照省统一安排,提出本市企业养老保险基金预算计划。强化基金预算的硬约束,通过预算绩效考核督促地方各级政府落实责任。实行全程预算监督,严格规范收支内容、标准和范围,并按照规定的程序执行,确保省级统筹基金按时足额调度到位。


  五、统一责任分担机制


  省政府承担全省企业离退休人员基本养老金按时足额发放的主体责任,根据本省基金收支总体状况,在综合考虑地方经济社会中长期发展规划、经济发展状况、人口结构、就业状况、财政投入能力、参保缴费人数、抚养比等因素的基础上,建立养老保险工作责任分担机制,合理确定各级政府对基金缺口的分担办法。各地级以上市、县(市、区)政府是本地区企业养老保险扩面征缴和确保退休人员基本养老金按时足额发放工作的责任主体,负责做好政策执行、参保扩面、基金征缴、待遇核发、经办服务、基金监督等工作。


  在全省企业养老保险基金有当期结余的情况下,对各市出现的当期基金收支缺口,由统收的基金予以解决。在全省企业养老保险基金出现当期收支缺口时,各市出现的当期收支缺口由省和地方分担:若收支缺口市完成省下达的扩面征缴任务,收支缺口全部由省的累计结余基金承担;若收支缺口市未完成省下达的扩面征缴任务,则收支缺口由省、市按照一定比例分担;地方承担部分可优先从2020年12月31日前省存放在当地的基金累计结余中支出,不足部分由当地政府负责筹集。各市2020年12月31日的累计结余基金数额,以省审计厅牵头组织的审计出具结论为准。对于地方违规支付养老保险待遇增加的支出,由当地政府自行负担。


  市与县(市、区)之间的基金缺口分担办法,由各市政府确定。


  六、统一集中信息系统


  持续完善省级集中的社会保险信息系统,支持全省养老保险实时进行联网经办、基金财务监督及经办业务监督。推行养老保险社会保障卡应用全覆盖,实现全省业务经办和服务“一卡通”,大力推进电子社会保障卡,开展养老保险业务网上申办和查询,实现养老保险业务线上办理。人力资源社会保障、财政、税务等部门要实行系统互联互通,实现数据资源省级集中,交换共享,为养老保险决策管理科学化提供支撑。


  七、统一经办管理服务


  在养老保险参保登记、权益记录、转移接续、待遇领取等方面实现全省标准统一、流程规范、异地通办。通过信息归并方式,实现参保人省内缴费统一管理。建立省级统筹运行情况实时监控体系,力口大数据稽核力度。建立嵌入式经办基金风险防控系统,加强社会保险经办管理的事前、事中、事后监管。在经办管理中,实行事前告知承诺,事中积极开展信用评级评价和分类监督,事后实施失信联合惩戒,逐步构建以信用为基础的新型经办管理服务模式。健全行政、经办、信息、监督“四位一体”的基金管理风险防控体系,防范化解风险。加强各级人社行政部门社会保险基金监督队伍建设,持续推进基金监督工作常态化、规范化、专业化建设,创新监督方式,提高监督实效。


  八、统一激励约束机制


  建立健全养老保险工作激励约束机制。按照广东省企业职工基本养老保险省级统筹考核办法的相关规定,实施企业养老保险省级统筹考核,加强对各地在政策执行、参保扩面、基金征缴、财政投入、待遇核发、经办服务、基金监督等方面工作的监督,考核结果纳入地方领导班子、领导干部综合考核评价和地方政府工作目标责任制考核范围,对业绩好的地方予以奖励,对出现问题的地方政府及相关责任人进行问责。


  九、强化工作组织领导


  规范企业养老保险省级统筹是党中央、国务院的重大决策部署,是改革和完善养老保险制度的重要内容,是促进养老保险制度可持续发展的重要举措。各市、县(市、区)政府要加强领导、精心组织、周密部署,切实承担企业养老保险扩面征缴和确保企业退休人员基本养老金发放责任,严格落实省级统筹规定的各项工作任务。各级人力资源社会保障、财政、税务,以及相关职能部门要结合自身职责,加强协调配合,共同开展工作,确保规范企业养老保险省级统筹各项工作顺利推进,确保我省顺利通过人力资源社会保障部、财政部省级统筹考核验收。


  本意见从2021年1月1日起实施,已印发的文件规定与本意见不一致的,以本意见为准。




《广东省人力资源和社会保障厅 广东省财政厅 国家税务总局广东省税务局关于印发广东省规范企业职工基本养老保险省级统筹制度实施意见的通知》政策解读


  一、文件起草背景


  2019年10月,人力资源社会保障部、财政部、国家税务总局联合印发《关于规范企业职工基本养老保险省级统筹制度的通知》(人社部发[2019]112号,以下简称“112号文”),经国务院同意,提出各省2020年底前实现企业养老保险政策、基金收支管理、预算管理、责任分担机制、信息系统、经办管理、激励约束机制“七个统一”的新要求。根据112号文要求和省政府会议部署,起草了《广东省规范企业职工基本养老保险省级统筹制度实施意见》(以下简称“《实施意见》”),就我省进一步规范企业养老保险省级统筹提出实施意见,明确相关政策内容,确保完成规范企业养老保险省级统筹制度的工作任务,顺利通过人力资源社会保障部、财政部对我省的企业养老保险省级统筹考核验收目标。


  二、文件依据


  1.人力资源社会保障部、财政部、国家税务总局《关于规范企业职工基本养老保险省级统筹制度的通知》(人社部发[2019]112号)


  2.《广东省完善企业职工基本养老保险省级统筹实施方案》(粤府[2017]71号)


  三、主要政策内容解读


  《实施意见》主要对七个方面的政策内容进行了明确,一是统一企业养老保险政策;二是统一基金收支管理;三是统一基金预算管理;四是统一责任分担机制;五是统一集中信息系统;六是统一经办服务管理;七是统一激励约束机制。具体说明如下:


  (一)统一企业养老保险政策。


  1.规范参保范围和条件。用人单位和职工应依法参保、灵活就业人员可以自愿参保、法律法规规定的其他单位和人员依法参保。同时,根据国家规定,不得违规通过一次性缴费方式将超过退休年龄等不符合条件人员纳入养老保险参保范围。


  2.逐步统一单位缴费比例。按照国家的统一要求和工作部署,2020年底前全省统一为14%;2021年底前,全省由14%过渡至全国统一的16%。


  3.逐步统一缴费基数。


  一是统一全省单位缴费工资基数核定政策。按照112号文规定,单位缴费基数按照本单位职工缴费工资基数之和核定,不得采用单位职工工资总额与职工缴费工资基数之和对比的方法。


  二是逐步统一全省缴费工资基数下限。下限标准低于全省全口径城镇单位就业人员平均工资60%的市,用5年左右时间逐步过渡至全省统一标准。


  4.规范待遇项目和标准。一是严格执行国家和省统一的待遇项目和标准,对不符合国家和省规定的待遇项目,应按要求规范。二是规范全省养老保险待遇计发办法。按照与国家统一办法和机关事业单位养老保险过渡性养老金计发办法一致的原则,完善我省企业养老保险过渡性养老金计发办法。同时,按照112号文规定,以全省全口径城镇单位就业人员平均工资作为待遇计发的参数,过渡办法另行统一制定,确保退休人员待遇平稳衔接。


  (二)统一基金收支管理。


  从2021年1月起实行基金省级统一集中管理,“收支两条线”全额缴拨。期基金收入从2021年起按照112号文要求全部归集到省级财政专户,养老保险费征缴收入在征缴环节直接划入省级专户。各地历年基金累计结余在2030年以前分期分批逐步归集到省级财政专户。省级统一核定全省基金支出用款计划,统一安排资金拨付,确保养老金按时足额发放。省级统筹基金预算和财务管理办法由省财政厅会同省人力资源社会保障厅另行制定。


  (三)统一基金预算管理。


  各市按照省统一安排,提出本市基金预算计划,通过预算绩效考核督促地方各级政府落实责任,实行全程预算监督,严格规范收支内容、标准和范围,按照规定的程序执行。


  统一责任分担机制。


  省政府承担全省企业离退休人员基本养老金发放的主体责任。各地政府是本地区养老保险扩面征缴和确保发放的责任主体。建立各级政府对基金缺口的分担机制,全省基金有当期结余的情况下,各市的缺口由统收的基金予以解决,全省基金出现当期收支缺口时,由省和地方分担,若地方完成省下达的扩面征缴任务,缺口由省的累计结余基金承担;若地方未完成省下达的扩面征缴任务,则缺口由省和地方按照一定比例分担。对于地方违规支付待遇增加的支出,由当地政府自行负担。


  统一集中信息系统。


  建立省级集中的社会保险信息系统,支持全省养老保险实时进行联网经办、基金财务监督、经办业务监督。社保卡发行应用全覆盖,开展业务网上申办和查询。人社、税务、财政等部门实现系统互联互通,实现数据资源省级集中管理。


  统一经办管理服务。


  参保登记、权益记录、转移接续、待遇领取等实现全省标准统一、流程规范、异地通办。建立省级统筹运行情况实时监控体系。构建以信用为基础的新型经办管理服务模式。健全政策、经办、信息、监督“四位一体”的基金管理风险防控体系。


  统一激励约束机制。


  建立健全养老保险工作的激励约束机制,对各地在政策执行、参保扩面、基金征缴、财政投入、待遇核发、经办服务、基金监督等方面进行监督,对业绩好的予以奖励,出现问题的予以问责,进一步压实各地、各部门主体责任,激发工作积极性。


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  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

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  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。