税总发[2020]74号 关于印发《全面推行税务证明事项告知承诺制实施方案》的通知
发文时间:2020-12-31
文号:税总发[2020]74号
时效性:全文有效
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国家税务总局各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局,国家税务总局驻各地特派员办事处,局内各单位:


现将《全面推行税务证明事项告知承诺制实施方案》印发给你们,请认真贯彻执行,实施过程中遇到的重大问题请及时报告国家税务总局(政策法规司)。


国家税务总局

2020年12月31日



全面推行税务证明事项告知承诺制实施方案


为深入贯彻党中央、国务院关于持续开展“减证便民”行动重大决策部署,深化“放管服”改革,优化税收营商环境,根据《国务院办公厅关于全面推行证明事项和涉企经营许可事项告知承诺制的指导意见》(国办发[2020]42号),结合前期试点情况和税务工作实际,制定本实施方案。


一、总体要求


(一)指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,深入贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神,全面贯彻习近平法治思想,坚持以纳税人为中心,深入推进“放管服”改革,加快转变政府职能,针对直接面向纳税人的依申请税务事项,全面推行证明事项告知承诺制,切实减少证明材料报送,加强事中事后公正监管,创新服务管理理念和方式,推进税收治理体系和治理能力现代化,努力建设人民满意的服务型税务机关。


(二)基本原则。


坚持问题导向。以方便纳税人办事为导向,有针对性地解决办理部分税务事项仍需提交繁琐证明等问题,切实提升办税特别是享受税收优惠政策便利度。


坚持高效便民。聚焦纳税人重点关注的领域和事项,优化办事流程,完善服务措施,确保推行工作落地见效。国家税务总局统一明确告知承诺制制度规范,修改信息系统,减轻基层负担。


坚持统筹推进。强化系统观念,注重工作集成,做到制度化、规范化、信息化一体建设,风险防控、分类监管、信息共享协同推进,切实形成工作合力。


坚持风险可控。从税务工作实际出发,对保留的税务证明事项风险程度、核查难度以及纠错成本等进行综合研判,稳妥确定推行告知承诺制的税务证明事项范围,成熟一批、推行一批,确保过程可控、风险可控、监管有效。


(三)工作目标。在税务机关办理税务登记、行政确认、税收减免等依申请的税务事项要求提供证明材料时实行证明事项告知承诺制,以税务机关清楚告知、纳税人诚信守诺为重点,推动形成标准公开、规则公平、预期明确、各负其责、信用监管的税收治理模式,从制度层面进一步解决纳税人办事繁、办税难等问题,持续优化税收营商环境。


二、主要任务及实施步骤


(一)梳理确认保留的税务证明事项(2021年1月15日前)


在前期开展的税务证明事项清理工作基础上,根据法律、行政法规、税务部门规章和规范性文件,对照《税收征管操作规范》《全国税务机关纳税服务规范(3.0版)》,梳理确认保留的税务证明事项,摸清底数,为全面推行税务证明事项告知承诺制打好基础。(政策法规司牵头,相关业务司局配合)


(二)研究明确实行告知承诺制的税务证明事项(2021年1月底前)


本实施方案所称税务证明,是指公民、法人和其他组织在依法向税务机关申请办理税务事项时,提供的需要由行政机关或者其他机构出具、用以描述客观事实或者表明符合特定条件的材料。税务证明事项告知承诺制,是指公民、法人和其他组织在向税务机关申请办理税务事项时,税务机关以书面形式(含电子文本,下同)将证明义务、证明内容以及不实承诺的法律责任一次性告知申请人,申请人书面承诺已经符合告知的相关要求并愿意承担不实承诺的法律责任,税务机关不再索要有关证明并依据书面承诺办理相关税务事项的工作机制。


按照最大限度便民利企原则,在保留的税务证明事项中研究明确实行告知承诺制的税务证明事项。要有针对性地选取与纳税人生产经营或生活密切相关的、使用频次较高或者获取难度较大的税务证明事项实行告知承诺制。对可以通过信息共享、部门协查取得,通过事后核查可以有效防范风险,或者税务机关开具的证明,要积极实行告知承诺制。有关证明事项直接涉及重大国家税收安全、国家秘密或属于重要涉外事项,风险较大、纠错成本较高、损害难以挽回的,不适用告知承诺制。(政策法规司牵头,相关业务司局配合)


(三)确定告知承诺制的适用对象(2021年2月10日前)


对于实行告知承诺制的税务证明事项,申请人可自主选择是否采用告知承诺制方式办理。申请人不愿承诺或者无法承诺的,应当提交税务部门依据法律法规或者国务院决定要求提供的证明。


申请人有较严重的不良信用记录或者存在曾作出虚假承诺等情形的,在信用修复前不适用告知承诺制。不适用告知承诺制的具体情形由国家税务总局明确。(政策法规司牵头,相关业务司局配合)


(四)规范告知承诺制工作程序(2021年3月底前)


按照全面准确、权责清晰、通俗易懂的要求,逐项科学编制告知承诺制工作规程、制作告知承诺书格式文本。书面告知的内容应当包括事项名称,设定依据,证明内容,承诺方式,不实承诺可能承担的民事、行政、刑事责任,税务机关核查权力,承诺书是否公开、公开范围及时限等;要坚持实事求是,相关要求要可量化、易操作,不含模糊表述或兜底条款。书面承诺的内容应当包括申请人已知晓告知事项、已符合相关条件、愿意承担不实承诺的法律责任以及承诺的意思表示真实等。(相关业务司局按照职责分工负责)


(五)修改信息系统、办税指南(2021年6月底前)


配套修改信息系统中办事流程和表证单书,将告知承诺程序环节、告知承诺书文本和虚假承诺的认定处理文书嵌入信息系统,同时在信息系统中实现相关信息记录、归集和推送。修改相关办税指南。(政策法规司、纳税服务司、征管和科技发展司牵头,相关业务司局配合)


(六)发布目录、文本和指南(2021年6月底前)


以公告形式发布实行告知承诺制的税务证明事项目录,通过税务机关网站、办税服务场所等向社会公开,同步发布告知承诺书格式文本和办税指南,方便申请人查阅、索取或者下载。(政策法规司、纳税服务司按照职责分工负责)


(七)正式实行及持续改进(2021年7月1日开始)


按照公布的推行告知承诺制的税务证明事项范围、办税指南等正式实行告知承诺制,并加强跟踪分析和评估。国家税务总局根据部门信息共享和行政协助机制完善程度以及事中事后监管能力水平,适时扩大税务证明事项告知承诺制适用范围,并进一步推动彻底取消有关税务证明事项。各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局(以下简称“各省税务局”)对已经通过信息共享取得并可即时查验的税务证明,可自主公告决定不再索要有关证明材料和承诺书,并报国家税务总局备案,以查验结果替代证明材料。(政策法规部门牵头,相关业务部门配合)


三、监管要求


(一)加强事中事后核查。针对税务证明事项特点等分类确定事中事后核查办法,将承诺人的信用和风险状况作为确定核查办法的重要因素,明确核查时间、标准、方式以及是否免予核查。对免予核查的事项,要综合运用“双随机、一公开”监管、重点监管、“互联网+监管”、智慧监管等方式实施日常监管,不得对通过告知承诺制方式办理的申请人采取歧视性监管措施。对在核查或者日常监管中发现承诺不实的,依法终止办理、责令限期整改、撤销行政决定或者予以行政处罚,并根据虚假承诺的认定处理文书确定为失信信息。涉嫌犯罪的,依法移送司法机关。要认真贯彻落实《国务院关于在线政务服务的若干规定》,着力解决税务部门与地方政府间政务信息资源共享不畅问题。要利用政务信息共享平台、政务服务移动客户端、区块链技术等收集、比对相关数据,实施在线核查,也可以通过检查等方式开展现场核查。确需进行现场核查的,要依托“互联网+监管”平台和应用程序等,将承诺情况及时准确推送给有关税务人员,为一线监管执法提供信息支撑,同时要优化工作程序、加强业务协同,避免烦企扰民。相关数据尚未实现网络共享、难以通过上述方式核查的,要积极通过协税护税机制,请求其他行政机关协助核查。(相关业务部门按照职责分工负责)


(二)加强信用监管。认定告知承诺失信行为必须以具有法律效力的文书为依据,通过核查或者日常监管等方式发现虚假承诺的,根据虚假承诺认定处理文书确定为失信信息。相关信息将在税务管理系统中进行记录、归集,并纳入纳税信用评价。对虚假承诺失信扣分情况有异议的,可向税务机关申请纳税信用复评或复核。依托各级信用信息共享平台和税务信用信息系统,加强纳税信用评价结果的互联互通和共享。运用纳税信用评价结果,实施差异化服务和管理措施。依法依规做好纳税人有关信息和商业秘密保护。(纳税服务部门、征管科技部门、相关业务部门按照职责分工负责)


(三)强化税收风险防控。梳理工作环节风险点,采取措施切实提高风险防范能力。加强行政指导,强化告知和指导义务。建立承诺退出机制,在税务事项办结前,申请人有合理理由的,可以撤回承诺申请,撤回后应当按原程序办理税务事项。对涉及社会公共利益、第三方利益或者核查难度较大的税务证明事项,向社会公开告知承诺书,接受社会监督。当事人拒绝公开的,应当提交办理税务事项所需证明。(相关业务部门按照职责分工负责)


四、保障措施


(一)加强组织领导。各级税务机关要切实加强对全面推行告知承诺制工作的领导,抓好组织实施。总局政策法规司要牵头做好税务证明事项告知承诺制推行工作,统筹确定推行事项、报送信息系统修改业务需求。各主管业务司局要对实行告知承诺制的税务证明事项逐项研究制定工作规程,明确告知承诺书格式文本、风险控制措施、核查办法和不实承诺认定文书。纳税服务司要更新办税指南、落实虚假承诺纳入纳税信用评价的规定。征管和科技发展司、电子税务管理中心要做好信息系统修改调整工作。各省税务局要认真部署、抓好落实、压紧责任,积极参加地方政府建立的工作协调机制,加强部门间信息共享和行政协助,及时上报告知承诺制推行成效、数据和典型经验做法。


(二)开展培训宣传。要组织开展学习培训,加强业务交流,提升一线人员执行落实能力。要强化宣传引导,通过报刊、广播、电视、互联网等渠道,深入宣传全面推行税务证明事项告知承诺制的重要意义、主要做法、典型经验和实施效果等,发挥示范带动作用,合理引导社会预期,及时回应社会关切,营造良好舆论氛围。(政策法规部门、税收宣传部门按照职责分工负责)


(三)加强督促检查。各级税务机关加强推行、落实税务证明事项告知承诺制的督促检查,对纳税人反映的制度执行不到位等突出问题,开展重点检查,对落实不力、问题突出的严格依法依规追究责任。(政策法规部门、督察内审部门按照职责分工负责)


各级税务机关要以全面推行税务证明事项告知承诺制为重要抓手,加快推进“放管服”改革,降低制度性交易成本,减轻纳税人负担,激发市场主体发展活力。各省税务局在全面推行税务证明事项告知承诺制过程中发现的问题和有关意见建议,要及时报国家税务总局(政策法规司)。


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  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

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  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。