国函[2000]38号《中华人民共和国海关对出口加工区监管的暂行办法》的批复
发文时间:2000-05-24
文号:国函[2000]38号
时效性:全文有效
收藏
788

海关总署:

  国务院批准《中华人民共和国海关对出口加工区监管的暂行办法》,由你署发布施行。

  (国务院2000年4月27日批准海关总署2000年5月24日公布\ 2000年5月24日海关总署令第81号公布)

  第一章 总则

  第一条 为加强与完善加工贸易管理,规范海关对出口加工区的监管,促进出口加工区的健康发展,鼓励扩大外贸出口,根据《中华人民共和国海关法》和国家有关法律、法规,制定本办法。

  第二条 为防止重复建设,在中华人民共和国境内设立出口加工区(以下简称“加工区”),只能设在已经国务院批准的现有经济技术开发区内,并由省(自治区、直辖市)人民政府报国务院批准。

  第三条 加工区是海关监管的特定区域。海关在加工区内设立机构,并依照本办法,对进、出加工区的货物及区内相关场所实行24小时监管。

  第四条 加工区与中华人民共和国境内的其他地区(以下简称“区外”)之间,须设置符合海关监管要求的隔离设施及闭路电视监控系统。经海关总署对加工区的隔离设施验收合格后,方可开展加工区有关业务。

  第五条 区内设置加工区管理委员会和出口加工企业、专为出口加工企业生产提供服务的仓储企业以及经海关核准专门从事加工区内货物进、出的运输企业。

  除安全保卫人员和企业值班人员外,其他人员不得在加工区内居住。不得建立营业性的生活消费设施。

  第六条 区内不得经营商业零售、一般贸易、转口贸易及其他与加工区无关的业务。

  第七条 在加工区内设立的企业(以下简称“区内企业”),应向海关办理注册手续。

  第八条 区内企业应当依据《中华人民共和国会计法》及国家有关法律、法规的规定,设置符合海关监管要求的账簿、报表。凭合法、有效凭证记账并进行核算,记录本企业有关进、出加工区货物和物品的库存、转让、转移、销售、加工、使用和损耗等情况。

  第九条 加工区实行计算机联网管理和海关稽查制度。

  区内企业应建立符合海关监管要求的电子计算机管理数据库,并与海关实行电子计算机联网,进行电子数据交换。

  第十条 区内企业开展加工贸易业务不实行加工贸易银行保证金台账制度,海关不实行《加工贸易登记手册》管理。

  第十一条 海关对进、出加工区的货物、物品、运输工具、人员及区内有关场所,有权依照《中华人民共和国海关法》的规定进行检查、查验。

  第十二条 国家对区内加工产品不征收增值税。

  第十三条 国家禁止进、出口的货物、物品,不得进、出加工区。

  第二章 对加工区与境外之间进出货物的监管

  第十四条 海关对加工区与境外之间进、出的货物,由货主或其代理人根据加工区管理委员会的批件,填写进、出境货物备案清单,向主管海关备案。备案清单由海关总署统一制发。

  第十五条 海关对加工区与境外之间进、出的货物,按照直通式或转关运输的办法进行监管。

  第十六条 加工区与境外之间进、出的货物,除实行出口被动配额管理的外,不实行进出口配额、许可证件管理。

  第十七条 从境外进入加工区的货物,其进口关税和进口环节税,除法律、法规另有规定外,按照下列规定办理:

  (一)区内生产性的基础设施建设项目所需的机器、设备和建设生产厂房、仓储设施所需的基建物资,予以免税;

  (二)区内企业生产所需的机器、设备、模具及其维修用零配件,予以免税;

  (三)区内企业为加工出口产品所需的原材料、零部件、元器件、包装物料及消耗性材料,予以保税;

  (四)区内企业和行政管理机构自用合理数量的办公用品,予以免税;

  (五)区内企业和行政管理机构自用的交通运输工具、生活消费用品,按进口货物的有关规定办理报关手续,海关予以照章征税。

  第十八条 除法律、法规另有规定外,区内企业加工的制成品及其在加工生产过程中产生的边角料、余料、残次品、废品等销往境外的,免征出口关税。

  第三章 对加工区与区外之间进出货物的监管

  第十九条 对加工区运往区外的货物,海关按照对进口货物的有关规定办理报关手续,并按照制成品征税。如属许可证件管理商品,还应向海关出具有效的进口许可证件。

  第二十条 区内企业的加工产品和在加工生产过程中产生的边角料、残次品、废品等应复运出境。因特殊情况需要运往区外时,由企业申请,经主管海关核准后,根据其使用价值估价征税。如属许可证件管理商品,还应向海关出具有效的进口许可证件。

  对无商业价值的边角料和废品,需运往区外销毁的,应凭管委会和环保部门的批件,向主管海关办理出区手续,海关予以免进口许可证、免税。

  第二十一条 区内企业不得委托区外企业进行产品加工。特殊情况下,因技术、工艺达不到产品要求,须委托区外加工企业进行某项工序加工,并在保证加工产品不改变原产品(出区时)基本形态、数量的前提下,经主管海关关长批准,可由接受委托的区外企业比照暂时进口货物的管理规定,向加工区主管海关缴纳货物等值的保证金后办理出区手续。

  委托区外企业加工的期限为6个月,不得延期。加工完毕后,加工产品(包括残次品、废品)须运回区内,并凭原出区时填写的委托区外加工申请书及有关单证,向加工区主管海关办理验放核销手续。

  第二十二条 区内企业销往区外的机器、设备、模具等,按照国家现行进口政策及有关规定办理。

  第二十三条 区内企业经主管海关批准,可在区外进行产品的测试、检验和展示活动。测试、检验和展示的产品,应比照海关对暂时进口货物的管理规定办理出区手续。

  第二十四条 区内使用的机器、设备、模具和办公用品等,须运往区外进行维修、测试或检验时,区内企业或管理机构应填写《出口加工区货物运往区外维修查验联系单》,向主管海关提出申请,并经主管海关核准、登记、查验后,方可将机器、设备、模具和办公用品等运往区外维修、测试或检验。

  区内企业将模具运往区外维修、测试或检验时,应留存模具所生产产品的样品,以备海关对运回区内的模具进行核查。

  运往区外维修、测试或检验的机器、设备、模具和办公用品等,不得用于区外加工生产和使用。

  第二十五条 运往区外维修、测试或检验的机器、设备、模具和办公用品等,应自运出之日起2个月内运回加工区。因特殊情况不能如期运回的,区内企业应于期限届满前7天内,向主管海关说明情况,并申请延期。申请延期以1次为限,延长期限不得超过1个月。

       第二十六条 运往区外维修的机器、设备、模具和办公用品等,运回区内时,要以海关能辨认其为原物或同一规格的新零件、配件或附件为限,但更换新零件、配件或附件的,原零件、配件或附件应一并运回区内。

  第二十七条 从区外进入加工区的货物视同出口,办理出口报关手续。其出口退税,除法律、法规另有规定外,按照以下规定办理:

  (一)从区外进入加工区供区内企业使用的国产机器、设备、原材料、零部件、元器件、包装物料以及建造基础设施、加工企业和行政管理部门生产、办公用房所需合理数量的基建物资等,海关按照对出口货物的有关规定办理报关手续,并签发出口退税报关单。区外企业凭报关单出口退税联向税务部门申请办理出口退(免)税手续,具体退(免)税管理办法由国家税务总局另行下达。

  (二)从区外进入加工区供区内企业和行政管理机构使用的生活消费用品、交通运输工具等,海关不予签发出口退税报关单。

  (三)从区外进入加工区的进口机器、设备、原材料、零部件、元器件、包装物料、基建物资等,区外企业应当向海关提供上述货物或物品的清单,并办理出口报关手续,经海关查验后放行。上述货物或物品,已经缴纳的进口环节税,不予退还。

  (四)因国内技术无法达到产品要求、须将国家禁止出口或统一经营商品运至加工区内进行某项工序加工的,应报经外经贸部批准,海关比照出料加工管理办法进行监管,其运入加工区的货物,不予签发出口退税报关单。

  第二十八条 从区外进入加工区的货物、物品,应运入加工区内海关指定仓库或地点,区外企业填写出口报关单,并持境内购货发票、装箱单,向加工区的主管海关办理报关手续。

  第二十九条 从区外进入加工区的货物,须经区内企业进行实质性加工后,方可运出境外。

  第四章 对加工区内货物的监管

  第三十条 区内企业进、出加工区的货物须向其主管海关如实申报,海关依据备案清单及有关单证,对区内企业进、出加工区的货物进行查验、放行和核销。

  海关对进、出加工区货物的备案、报关、查验、放行、核销手续应在区内办理。

  第三十一条 加工区内的货物可在区内企业之间转让、转移,双方当事人须事先将转让、转移货物的具体品名、数量、金额等有关事项向海关备案。

  第三十二条 区内加工企业,不得将未经实质性加工的进口原材料、零部件销往区外。区内从事仓储服务的企业,不得将仓储的原材料、零部件提供给区外企业。

  第三十三条 区内企业自开展出口加工业务或仓储业务之日起,每半年持本企业帐册和有关单据,向其主管海关办理一次核销手续。

  第三十四条 进入加工区的货物,在加工、储存期间,因不可抗力造成短少、损毁的,区内加工企业或仓储企业应自发现之日起10日内报告主管海关,并说明理由。经海关核实确认后,准其在账册内减除。

  第五章 对加工区之间往来货物的监管

  第三十五条 加工区之间货物的往来,应由收、发货物双方联名向转出区主管海关提出申请。经海关核准后,按照转关运输的有关规定办理。

  第三十六条 货物转关至其他加工区时,转入区主管海关在核对封志完整及单货相符后,即予放行入厂或入库。

  第三十七条 加工区之间往来的货物不能按照转关运输办理的,转入区主管海关应向收货企业收取货物等值的担保金。货物运抵转入区并经海关核对无误后,主管海关应在10个工作日内,将担保金退还企业。

  第六章 对进、出加工区运输工具和个人携带物品的监管

  第三十八条 运输工具和人员应经海关指定的专用通道进、出加工区。

  第三十九条 从加工区运往境外的加工产品,及由加工区运往区外的货物,经海关查验放行后,应交由经海关核准、并由设立于区内的专营运输企业承运。下列货物经主管海关查验后,可由企业指派专人携带或自行运输:

  (一)价值1万美元及以下的小额物品;

  (二)因品质不合格复运区外退换的物品;

  (三)已办理进口纳税手续的物品;

  (四)其他经海关核准的物品。

  第四十条 进、出加工区货物的运输工具的负责人,应持企业法人营业执照和运输工具的名称、数量、牌照号码及驾驶员姓名等清单,向海关办理登记备案手续。

  承运加工区货物进、出加工区或转关运输的所有运输企业的经营人,应遵守海关有关运输工具及其所载货物的管理规定,并承担相关的法律责任。

  第四十一条 未经海关批准,从加工区到区外的运输工具和人员不得运输、携带加工区内货物出区。

  第七章 附则

  第四十二条 从境外运入加工区的货物和从加工区运出境外的货物列入进、出口统计。从区外运入加工区和从加工区运往区外的货物,实施单项统计。统计办法由海关总署另行制定。

  第四十三条 违反本办法规定的,由海关依照《中华人民共和国海关法》及《中华人民共和国海关法行政处罚实施细则》的有关规定进行处理。

  第四十四条 本办法由海关总署负责解释。

  第四十五条 本办法自2000年5月24日起实行。

推荐阅读

严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。