房地产企业涉税风险之土地使用税
发文时间:2021-08-23
作者:严颖
来源:小颖言税
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一、应纳税额


  应纳税额=实际占用应税土地面积(平方米)×适用税额


  二、适用税额


  城市1.5-30元,中等城市1.2-24元,小城市0.9-18元,县城、建制镇、工矿区0.6-12元;


  省、自治区、直辖市人民政府在上述幅度内确定,市、县人民政府在本省税额幅度内制定相应的税额标准报批准执行,经省、自治区、直辖市人民政府批准,经济落后地区可适当降低,降低额不得超过最低税额的30%,经济发达地区可以适当提高,但须经财政部批准。


  三、纳税义务发生时间


  出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税(财税〔2006〕186号)。


  征用的耕地,自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税;


  征用的非耕地,自批准征用次月起缴纳土地使用税。


  四、纳税期限


  按年计算,分期缴纳,缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。


  五、纳税义务终止时间


  房地产开发企业因为销售开发产品,使得土地的实物或权利状态发生变化,从而依法终止城镇土地使用税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到土地的实物或权利状态发生变化的当月末。未出售房屋的土地面积仍应按规定征收城镇土地使用税。(财税〔2008〕152号)


  六、减免税规定


  1.棚户区改造安置住房建设用地免土地税(财税〔2013〕101号)


  2.易地扶贫搬迁安置住房用地免征城镇土地使用税(财税〔2018〕135号)


  3.公共租赁住房用地免土地税(财政部 税务总局公告2019年第61号、财政部 税务总局公告2021年第6号)


  4.廉租房用地免土地税(财税〔2008〕24号)


  5.地下建筑用地暂按50%征收免土地税(财税〔2009〕128号)


  6.增值税小规模纳税人城镇土地使用税减半征收(财税〔2019〕13号)


  七、纳税申报


  根据《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》(国家税务总局公告2021年第9号),自2021年6月1日起,纳税人申报缴纳城镇土地使用税、房产税、车船税、印花税、耕地占用税、资源税、土地增值税、契税、环境保护税、烟叶税中一个或多个税种时,使用《财产和行为税纳税申报表》。纳税人新增税源或税源变化时,需先填报《财产和行为税税源明细表》。


  八、风险提示


  (一)已征用未开发的土地是否按规定申报缴纳土地使用税。


  (二)审阅土地使用权出让或转让合同,关注合同约定的土地使用权交付使用日期以及合同签订日期,核实城镇土地使用税纳税义务发生时间的判定是否准确。


  (三)审阅“无形资产”、“开发成本”科目,核实对已征用未开发的土地、开发期间的开发用地、未销售的商品房是否存未缴纳城镇土地使用税的情况。


  (四)应税土地面积是否符合税法的规定,是否为企业实际占用的土地面积。


  (五)是否存在地下建筑,应税面积是否符合税法规定。


  (六)审核“土地使用税纳税申报表”中填报的应税土地面积与实际测定的土地面积、土地使用证书确认的土地面积、“固定资产”明细账中记载的土地面积是否相符。


  (七)土地等级和使用税额变更后是否及时调整纳税申报。


  (八)开发用地在开发期间是否按规定计征土地使用税。


  (九)未销售的商品房占用的土地是否按规定缴纳土地使用税。


  九、案例


  甲房地产公司系增值税一般纳税人,开发有A项目(含一期住宅、二期商业),占地面积67,207.42 m²,2020年初A项目剩余占地面积23,000 m²;计容积率总建筑面积:186,546.28 m²;总可售建筑面积:164,546.28 m²(其中商业可售建筑面积:16,455.00 m²;住宅可售建筑面积:148,091.28 m²);


  本期已售建筑面积:7,480.96 m²(其中商业已售建筑面积:253.52 m²,单价12000/m²;住宅已售建筑面积:7,227.35 m²,单价11000/m²)。已售商铺及住宅均为当年度6月份交付业主并办理完土地使用权证。甲公司土地使用税半年申报,该市土地使用税每年单位税额8元/每平方米。

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 1-6月应纳土地使用税=期初剩余占地面积×6/12×8

  已售占地面积=总占地面积×已售建筑面积/可售建筑面积

  6-12月应纳土地使用税=(期初剩余占地面积-已售占地面积)×6/12×8


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企业获得内贸险理赔款,需要缴纳所得税吗?

  依托宁波港口优势,我公司业务范围广泛,并具备规范的进出口贸易资质。为了进一步完善业务风险管控体系,我公司想就一些金额大、账期长以及较集中的项目合同投保内贸险。我想了解的是,企业投保内贸险时,在税务处理上应该注意什么?若获得内贸险理赔款,需要缴纳所得税吗?

  ——宁波中策动力机电集团有限公司财务负责人 梅欢

  内贸险的全称,是国内贸易信用保险。宁波大学商学院特聘研究员、副教授季浩介绍,内贸险是一种保障企业国内贸易应收账款安全的保险产品,有利于降低企业在贸易活动中面临的交易违约风险。今年6月,国内贸易信用保险共保体(以下简称共保体)正式成立,首期即提供高达100亿元的保险保障额度。共保体由国内多家保险公司组成,通过直接保险与再保险联通模式,提升内贸险承保能力,有效解决内贸险数据积累不足、保障能力不够等问题。

  投保内贸险有何作用?

  当前,我国不断推动内外贸一体化发展,国内内贸行业赊销情况较为普遍,2024年末我国规模以上工业企业应收账款达26.06万亿元,较2023年末增长8.6%。季浩介绍,应收账款的规模攀升,扩大了市场对内贸险的需求。以宁波为例,2025年1月—9月,中国出口信用保险公司宁波分公司已支持219家宁波企业拓展国内市场,内贸险总承保金额达213.4亿元。

  宁波作为全国首批内外贸一体化试点和首个国家保险创新综合试验区,在内贸险的帮助下,不少外贸企业迈开国内市场和国际市场“两条腿”,融入“双循环”,开拓新商机。例如,浙江前程石化股份有限公司在拓展内贸业务时,曾因下游买方资金紧张,导致45万元货款被拖欠。得益于投保的内贸险,该公司及时获得了赔付,有效化解了资金风险。该公司相关负责人顾杨表示,在内贸险的助力下,企业更能放心大胆地承接国内订单,实现了出口与内销的“内外兼修”。

  季浩提醒,企业在投保内贸险时,应基于赊销规模、客户结构及历史坏账情况进行综合判断。具体来说,企业应仔细甄别保险产品与条款,重点关注保障范围、免责事项、赔偿比例及免赔额等核心要素,确保保障内容与自身风险敞口相匹配。在此基础上,优先考虑那些偿付能力强、理赔效率高、能提供资信调查等增值服务的保险公司或共保体。

  从实践看,企业需要进行科学的成本效益分析,对比统保与选择性投保的模式差异,将保费成本与可能减少的坏账损失、获得的融资增信等收益进行权衡后再投保,并合理设置自留风险比例以降低保费。企业在完成投保后,仍需要履行如实告知、定期申报等保单义务,并持续加强内部客户信用管理与应收账款催收工作,将内贸险作为整体风控体系的重要组成部分。

  获得理赔后是否纳税?

  企业投保内贸险,还应注意税务处理的合规性。企业在投保内贸险发生支出时,对于取得的增值税专用发票所载明的进项税额,如果不属于用于简易计税项目、免税项目、集体福利或个人消费等明确规定不得抵扣的情形,可以从销项税额中予以抵扣。

  国家税务总局宁波市江北区税务局所得税科科长张玉庆提醒,企业为保障自身经营活动(如货物运输、交易风险等)而投保内贸险的支出,符合税前扣除条件的,可据实在企业所得税税前扣除。在扣除过程中,企业应注意投保业务与其生产经营活动的相关性,取得保险公司开具的增值税发票,并且需要留存保险合同、保费支付凭证等资料备查,以证明支出的真实性与合理性。

  企业获得内贸险理赔款后,应先弥补企业发生的损失。企业发生的损失,减除责任人赔偿和保险赔款后的余额,依照国务院财政、税务主管部门的规定扣除。若理赔款弥补完企业发生的损失后仍有余额,该余额应计入当期应纳税所得额,缴纳企业所得税。因此,建议企业建立“投保—支出—理赔—核算”全流程的资料留存机制,包括合同、发票、理赔文件、损失证明等,在企业所得税汇算清缴时结合税收政策,梳理税会差异,必要时咨询税务机关,确保税务合规处理。

  保险公司需要注意什么?

  内贸险不仅涉及投保企业,还涉及支付理赔款的保险公司。作为赔付方的保险公司,在税务处理上又需要注意什么呢?

  中国出口信用保险公司宁波分公司财务负责人孙燕介绍,保险公司收到申请后,会对报案进行审核,如审核理赔材料的完整性、真实性以及与保单的关联性,核查贸易背景的真实性等,以判定损失是否在保障范围内且无免责事由;对于大额损失、买方失联等需现场核实的风险,需要委托相关人员或第三方进行查勘定损。审核通过后,保险公司会根据保单约定的赔偿比例计算赔款,支付给被保险方,从而履行其补偿企业应收账款坏账损失的政策性职能。完成赔付的同时,保险公司会取得代位求偿权,可向违约买方进行追偿,以此管理自身风险。整个流程旨在通过及时赔付,兑现保险合约承诺,帮助企业稳定现金流,维护商业信用环境。

  “保险企业在赔付过程中,应当加强对涉税事项的合规性管理。”宁波世铭税务师事务所有限公司总经理余海辉提醒,在企业所得税方面,保险公司需要注意《财政部 国家税务总局关于保险公司准备金支出企业所得税税前扣除有关政策问题的通知》(财税[2016]114号)的规定。其中第三条规定,保险公司按国务院财政部门的相关规定提取的已发生已报案未决赔款准备金和已发生未报案未决赔款准备金,准予在税前扣除。已发生已报案未决赔款准备金,按最高不超过当期已经提出的保险赔款或者给付金额的100%提取;已发生未报案未决赔款准备金按不超过当年实际赔款支出额的8%提取。

  因此,保险公司对于会计上提取的赔款准备金,在进行企业所得税汇算清缴时应按照税法规定进行处理,对于超过税法规定限额的部分,应作纳税调增。同时,若赔付后通过代位追偿从第三方收回款项,保险公司需要将收回金额计入当期应纳税所得额。对于发生的赔付支出,保险公司应确保符合税前扣除条件,即支出真实发生、与企业经营收入直接相关且金额合理,并留存相关报案记录、定损报告、赔付协议、银行支付凭证、被保险人收款证明等资料。