安徽省政府令第319号 安徽省税费征管和服务保障办法
发文时间:2023-12-1
文号:安徽省政府令第319号
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(2023年12月1日省政府令第319号公布自2024年2月1日起施行)


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  第一章 总则

  第二章 税费征管协同

  第三章 涉税涉费数据共享

  第四章 税费征缴服务

  第五章 监督管理

  第六章 法律责任

  第七章 附则


  第一章 总则


  第一条 为了加强税费征管和服务保障,保护纳税人、缴费人合法权益,创建一流营商环境,推动高质量发展,根据《中华人民共和国税收征收管理法》和有关法律、法规,结合本省实际,制定本办法。


  第二条 本办法适用于本省行政区域内税费征管协同、涉税涉费数据共享、税费征缴服务及其监督管理等活动。


  本办法所称税费,是指由税务机关征收的各项税收、社会保险费和非税收入。


  第三条 税费征管和服务保障工作坚持党委领导、政府负责、税务主责、部门协作、社会协同、公众参与的原则。


  第四条 县级以上人民政府应当加强对税费征管和服务保障工作的领导,建立健全税费征管和服务保障工作协同机制,协调落实保障措施,建立对市、县(市、区)税费征管和服务保障工作的监督考评机制,保障税费征管和服务保障工作所需经费。


  乡镇人民政府、街道办事处应当协助税务机关做好辖区内的税费征管和服务保障工作。


  第五条 税务机关负责税费征管和服务保障具体工作。


  有关部门和单位应当按照法律、法规和本办法的规定,协同做好税费征管和服务保障有关工作。


  第六条 纳税人、缴费人应当依法诚信纳税、缴费,自觉维护税费征收管理秩序,依法享有税费减免、延期缴纳、退税退费等权利。


  支持行业协会、商会等社会组织加强行业指导和自律管理,反映行业和会员的涉税涉费诉求,为纳税人、缴费人提供涉税涉费信息咨询、权益保护等服务。


  第七条 税务机关、社会保险行政部门、非税收入行业主管部门应当根据各自职责,建立健全税费争议纠纷调处化解机制,及时、有效化解税费征管和服务争议纠纷。


  第八条 县级以上人民政府对在税费征管和服务保障工作中做出显著成绩的单位和个人,予以褒扬激励。


  第二章 税费征管协同


  第九条 有关部门和单位制定政策措施或者起草政策措施草案涉及税费管理的,应当征求本级财政和税务机关的意见。


  第十条 税务机关、有关部门和单位应当加强在税费申报、税费优惠、委托代征、缴款入库、行政强制、破产注销、违法查处、争议救济等税费征管和服务保障环节的信息共享和协同。


  第十一条 市场主体登记机关对申请办理注销登记的纳税人,应当告知其先行取得清税证明或者注销税务登记。法律、行政法规或者国务院另有规定的除外。


  个人股权转让办理变更登记的,市场主体登记机关应当查验与该股权交易相关的个人所得税完税凭证。


  第十二条 自然资源、住房城乡建设、民政、公安等部门应当及时向税务机关提供建设用地使用权出让、不动产登记有关信息,协助税务机关加强契税征收管理。


  第十三条 自然资源、农业农村、水利等部门收到税务机关提出的耕地占用税复核申请,生态环境主管部门收到税务机关提出的环境保护税复核申请,应当按照规定的时间出具复核意见。


  第十四条 民政、科技等部门发现税费优惠对象不符合税费优惠条件的,应当按照有关规定取消其优惠资格,并及时告知税务机关;税务机关应当停止执行税费优惠政策并依法追缴相关税费款、滞纳金。


  纳税人、缴费人依法可以享受减免税费待遇而没有享受的,经纳税人、缴费人申请,税务机关核准后应当依法退还多缴的税费款。


  第十五条 税务机关在税费款核定、纳税风险管理、税务检查、税收保全、强制执行和其他税收管理中需要提供价格认定协助的,可以向价格主管部门设立的价格认定机构,提出协助需求。价格认定机构应当在约定期限内作出涉税涉费财物价格认定结论。


  第十六条 税务机关在税费款核定、纳税风险管理和税务检查时,需要查询从事生产经营的纳税人、缴费人用电、用水、用气量等情况时,有关公用事业企业应当依法予以协助。


  第十七条 有关银行和其他金融机构应当依法协助税务机关查询纳税人、缴费人的存款账户等与税费征管有关的信息,协助税务机关实施税收保全措施和强制执行措施。


  第十八条 税务机关、财政、人力资源社会保障、医疗保障、民政、教育、乡村振兴等部门和残联等单位应当建立常态化信息共享机制,保障必要的社会保险费征缴信息获取。


  税务机关、财政、人力资源社会保障、医疗保障等部门,应当建立部门间常态化征缴协作机制,优化社会保险费缴费服务资源配置,协同高效开展社会保险费征缴工作。


  乡镇人民政府、街道办事处等按照职责协助做好社会保险费征缴工作。


  第十九条 税务机关应当会同发展改革、财政、自然资源、生态环境、住房城乡建设、水利、国防动员、林业、城市管理等部门和残联等单位,建立非税收入征管信息共享和协作机制,实现业务衔接、信息互联互通共享。


  第二十条 税务机关、公安、海关、人民银行、外汇管理等部门根据工作需要建立联合执法、共同办案机制,加强执法合作,推进信息互通、证据共用、执法联动。


  第二十一条 公安机关应当建立派驻税务机关联络机制,依法查处逃税、骗税、抗税以及虚开增值税发票等税收领域的涉嫌犯罪行为。


  税务机关在税收征收管理和查办涉税案件时,需要查询纳税人及其他涉案人员身份证明、居住情况等信息,以及税务机关采取行政强制措施和行政强制执行遇到违法阻碍提请公安机关协助的,公安机关应当依法予以协助。


  公安机关交通管理部门在办理机动车登记、定期检验时,应当要求申请人提供完税凭证或者免税证明,经核查后办理相关手续。


  出入境管理机关应当根据税务机关的通知,依法阻止未结清应纳税款、滞纳金,又不提供纳税担保的纳税人或者其法定代表人出境。


  第二十二条 税务机关应当向同级财政部门提供税费征收情况,为财政部门预算编制和管理提供依据。财政部门应当向同级税务机关提供财政收支执行情况,支持税务机关做好税费征收工作。


  第二十三条 税务机关应当与人民法院建立税费征收和民事执行司法协作机制,在不动产定向询价、征收不动产处置税费、受偿被执行人历史欠缴税费、税费划扣等方面开展协作。


  第三章 涉税涉费数据共享


  第二十四条 县级以上人民政府数据资源主管部门应当建立涉税涉费数据共享协调机制,依托省大数据平台,拓展涉税涉费数据共享共用,依法保障税务机关获取涉税涉费必要信息。


  第二十五条 省人民政府数据资源主管部门对涉税涉费共享数据实行统一目录管理。


  税务机关、有关部门和单位应当按照国家和省有关规定编制目录,共同商定涉税涉费数据的共享范围、共享内容、共享方式、数据格式和更新频率等。


  税务机关、有关部门和单位因依法履行职责需要,对涉税涉费共享数据目录范围外或者临时性、偶发性的涉税涉费数据,协商确定数据交换方式。


  第二十六条 税务机关、有关部门和单位应当通过省大数据平台,按照政务数据资源目录,真实、准确、完整、及时地共享涉税涉费数据。


  第二十七条 税务机关、有关部门和单位对涉税涉费数据的收集、交换、使用和保管,应当依法采取安全处理措施,执行保密规定,不得泄露涉税涉费数据,不得将涉税涉费数据用于履行法定职责之外的用途。


  收集涉税涉费数据,应当根据数据资源目录和数据采集规范要求,遵循合法、必要、适度原则,不得超出履行法定职责所必需的范围和限度。


  第四章 税费征缴服务


  第二十八条 税务机关应当坚持以服务纳税人、缴费人为中心,统筹税费征缴服务,完善税费征缴一体化服务机制,推进税费业务跨区域通办。


  第二十九条 税务机关应当优化办税缴费流程,采取进驻政务服务中心等方式,实现多部门业务集成办理。


  税务机关应当推行网上申报、数据直连等非接触式税费办理方式,方便纳税人、缴费人办税缴费。


  税务机关应当为老年人、残疾人等有特殊需求的纳税人、缴费人提供预约服务、帮办服务、延时服务等必要的纳税缴费便利。


  第三十条 税务机关应当健全纳税缴费服务机制,宣传税费法规政策,普及办税缴费知识,及时、精准向纳税人、缴费人推送税费优惠政策和退税、退费等提醒信息。


  税务机关应当会同有关部门和单位建立税费优惠政策直达快享机制,实行免申即享、即申即享。


  第三十一条 税务机关应当推行税务证明事项告知承诺制。能够通过涉税涉费数据共享获取数据信息的,不得要求纳税人、缴费人另行提供。


  第三十二条 财政、人民银行、税务、档案等部门应当加强协作,推进会计核算和财务管理信息化,实现电子发票无纸化报销、入账、归档、存储,推行电子非税收入一般缴款书,推动非税收入全领域电子收缴。


  第三十三条 税务机关应当加强税收信用体系建设,依法公开、公平、公正地开展纳税信用等级评定工作,并为纳税人提供自身纳税信用等级查询服务。


  税务机关应当建立纳税缴费守信激励机制。对诚信纳税缴费的纳税人、缴费人在资料报送、发票领用等方面简化手续、提供便利。


  税务机关应当依法公布重大税收违法案重要件信息。有关部门和单位依法对相关当事人实施联合惩戒。


  第三十四条 税务机关、外汇管理部门、人民银行依照国家规定,为服务贸易等项目对外支付税务备案提供便利,实现备案信息电子化传递,提高付汇业务办理效率。


  第三十五条 税务机关应当加强银税互动服务,支持金融机构依据纳税缴费信息,完善中小微企业信贷机制,提高金融服务中小微企业水平。


  第三十六条 税务机关应当加强对涉税中介组织的执业监管和行业监管,不得强制或者变相强制纳税人、扣缴义务人接受涉税中介服务。


  税务机关支持涉税中介机构按市场化原则为纳税人、缴费人提供个性化服务。


  第五章 监督管理


  第三十七条 县级以上人民政府应当定期听取税务机关、有关部门和单位关于税费征管和服务保障工作情况的报告,加强对税费征管和服务保障工作的监督检查,在依法依规征税收费、落实减税降费、推进税收共治、强化司法保障、深化信息共享、加强普法宣传、强化经费保障等方面提供支持。


  第三十八条 税务机关应当健全政务公开制度,依法公开职责权限、征收依据、办税缴费程序等事项,依法公示税款核定定额信息,接受纳税人、缴费人和社会监督。


  第三十九条 税务机关及其税务人员为纳税人、缴费人提供纳税缴费服务不得收取费用,不得刁难纳税人、缴费人,不得索取、收受纳税人、缴费人财物或者谋取其他不正当利益。


  税务机关应当加强对委托代征税费款单位和个人的指导、监督。


  第四十条 税务机关应当依照法律、行政法规规定的权限和程序征收税款,不得违反法律、行政法规的规定开征、停征、多征、少征、提前征收、延缓征收或者摊派税款,不得违规转引、虚征税款。


  第四十一条 省税务机关应当建立健全税务行政裁量权基准制度,细化、量化行政裁量标准,规范行政裁量的范围、种类和幅度。


  第四十二条 税务机关应当建立社会监督机制,接受纳税人、缴费人、新闻媒体、社会组织和个人对税费征管和服务保障工作的评议和监督,公开改进措施,反馈改进结果。


  第四十三条 任何单位和个人都有权检举违反税费法律、法规的行为。


  税务机关对被检举的违反税费法律、法规行为应当及时调查、处理,并为检举人保密。查证属实的,税务机关应当按照规定对检举人给予奖励。


  第四十四条 审计、财政部门依法进行审计、检查时,应当将审计、检查发现的涉税涉费问题书面告知税务机关、有关部门和单位。税务机关、有关部门和单位应当依法查处并反馈处理情况。


  第六章 法律责任


  第四十五条 违反本办法规定的行为,法律法规已有法律责任规定的,从其规定。


  第四十六条 税务机关及其税务人员有下列行为之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分:


  (一)违反法律、行政法规规定的权限和程序征收税费的;


  (二)故意刁难纳税人、缴费人的;


  (三)索取、收受纳税人、缴费人财物或者谋取其他不正当利益的;


  (四)其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的。


  第四十七条 违反本办法规定,有关部门和单位落实税费征管和服务保障措施不力的,不提供涉税涉费数据或者不履行税费协助义务的,由本级人民政府责令改正;造成税费款流失的,根据情节轻重,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。


  第四十八条 违反本办法规定,有关部门和单位不履行保密义务,将涉税涉费数据用于履行法定职责之外用途的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。


  第七章 附则


  第四十九条 本办法自2024年2月1日起施行。《安徽省税收保障办法》(省政府令第283号)同时废止。


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。