财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号 财政部 税务总局 住房城乡建设部关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告
发文时间:2024-11-12
文号:财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号
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财政部 税务总局 住房城乡建设部关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告

财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号      2024-11-12

  为促进房地产市场平稳健康发展,现就相关税收政策公告如下:

  一、关于住房交易契税政策

  (一)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为140平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为140平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

  (二)对个人购买家庭第二套住房,面积为140平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为140平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

  家庭第二套住房是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。

  (三)纳税人申请享受税收优惠的,应当向主管税务机关提交家庭成员信息证明和购房所在地的房地产管理部门出具的纳税人家庭住房情况书面查询结果。具备部门信息共享条件的,纳税人可授权主管税务机关通过信息共享方式取得相关信息;不具备信息共享条件,且纳税人不能提交相关证明材料的,纳税人可按规定适用告知承诺制办理,报送相应的《税务证明事项告知承诺书》,并对承诺的真实性承担法律责任。

  (四)具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产管理部门制定。

  二、关于有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税、增值税政策

  (一)取消普通住宅和非普通住宅标准的城市,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,继续免征土地增值税。

  根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条,有关城市的具体执行标准由各省、自治区、直辖市人民政府规定。具体执行标准公布后,税务机关新受理清算申报的项目,以及在具体执行标准公布前已受理清算申报但未出具清算审核结论的项目,按新公布的标准执行。具体执行标准公布前出具清算审核结论的项目,仍按原标准执行。

  (二)北京市、上海市、广州市和深圳市,凡取消普通住宅和非普通住宅标准的,取消普通住宅和非普通住宅标准后,与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策,对该城市个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款有关内容和第二款相应停止执行。

  三、本公告自2024年12月1日起执行。《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》(财税[2016]23号)同时废止。2024年12月1日前,个人销售、购买住房涉及的增值税、契税尚未申报缴纳的,符合本公告规定的可按本公告执行。

  特此公告。

财政部 税务总局 住房城乡建设部

2024年11月12日

财政部 税务总局 住房城乡建设部有关司负责人就促进房地产市场平稳健康发展税收政策答记者问

财政部税政司 税务总局财产和行为税司、货物和劳务税司 住房城乡建设部房地产市场监管司   2024-11-13

  为贯彻落实党中央、国务院决策部署,促进房地产市场平稳健康发展,近日,财政部、税务总局、住房城乡建设部发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》,税务总局发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》,自2024年12月1日起执行。财政部税政司,税务总局财产和行为税司、货物和劳务税司,住房城乡建设部房地产市场监管司有关负责人回答了记者提问。

  一、此次调整房地产市场税收政策的主要背景是什么?

  答:党中央高度重视房地产市场平稳健康发展。党的二十届三中全会提出,允许有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准,完善房地产税收制度。中央政治局会议强调,要促进房地产市场止跌回稳,抓紧完善土地、财税、金融等政策,推动构建房地产发展新模式。

  为贯彻落实党中央决策部署,需要对取消普通住宅和非普通住宅标准涉及的增值税、土地增值税优惠政策如何衔接予以明确,并结合当前房地产市场运行情况,进一步调整优化相关税收政策,加大支持力度,促进房地产市场平稳健康发展。

  二、此次对房地产市场相关税收政策做了哪些调整?

  答:(一)加大住房交易环节契税优惠力度,积极支持居民刚性和改善性住房需求;降低土地增值税预征率下限,缓解房地产企业财务困难。

  契税方面,将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米,并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策,即调整后,在全国范围内,对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房,只要面积不超过140平方米的,统一按1%的税率缴纳契税。

  土地增值税方面,将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。各地可以结合本地区情况对实际执行的预征率进行调整。

  (二)明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策,降低二手房交易成本,保持房地产企业税负稳定。

  增值税方面,在有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后,对个人销售已购买2年以上(含2年)住房一律免征增值税,原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上(含2年)非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。

  土地增值税方面,取消普通住宅和非普通住宅标准的城市,对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅,继续实施免征土地增值税优惠政策。

  三、调整后的住房交易环节契税优惠政策主要内容是什么?纳税人如何办理优惠政策?

  答:(一)政策内容。对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为140平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为140平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

  对个人购买家庭第二套住房,面积为140平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为140平方米以上的,减按2%的税率征收契税。家庭第二套住房是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。

  (二)办理方式。纳税人申请享受税收优惠的,应当向主管税务机关提交家庭成员信息证明和购房所在地的房地产管理部门出具的纳税人家庭住房情况书面查询结果。具备部门信息共享条件的,纳税人可授权主管税务机关通过信息共享方式取得相关信息;不具备信息共享条件,且纳税人不能提交相关证明材料的,纳税人可按规定适用告知承诺制办理,报送相应的《税务证明事项告知承诺书》,并对承诺的真实性承担法律责任。

  具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产管理部门制定。

  为让更多的纳税人享受到政策红利,对于2024年12月1日后个人购买住房申报缴纳契税的,以及2024年12月1日前购买住房但于2024年12月1日后申报缴纳契税的,符合新发布公告规定的均可按新发布公告执行。

  四、与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税优惠政策主要内容是什么?

  答:北京市、上海市、广州市和深圳市,凡取消普通住宅和非普通住宅标准的,取消普通住宅和非普通住宅标准后,与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策,对该城市个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。

  《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款有关内容和第二款相应停止执行。

  2024年12月1日前,个人销售住房涉及的增值税尚未申报缴纳的,符合新发布公告规定的可按新发布公告执行。

  五、与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的土地增值税优惠政策主要内容是什么?

  答:取消普通住宅和非普通住宅标准的城市,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,继续免征土地增值税。

  根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条,有关城市的具体执行标准由各省、自治区、直辖市人民政府规定。具体执行标准公布后,税务机关新受理清算申报的项目,以及在具体执行标准公布前已受理清算申报但未出具清算审核结论的项目,按新公布的标准执行。具体执行标准公布前出具清算审核结论的项目,仍按原标准执行。

  六、降低土地增值税预征率下限的主要内容是什么?

  答:与我国房地产开发模式相适应,土地增值税实行预征制度。为充分发挥土地增值税预征的调节作用,税务总局于2010年发文明确了各地区预征率下限,其中:东部地区为2%,中部和东北地区为1.5%,西部地区为1%。

  此次调整,将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。调整后,东部地区为1.5%,中部和东北地区为1%,西部地区为0.5%。

  七、税务机关将采取哪些措施方便纳税人享受有关优惠政策?

  答:为确保纳税人及时享受税收优惠政策红利,税务部门将会同有关部门采取一系列措施,持续优化纳税服务,提升纳税人的满意度和获得感。

  一是进一步提升窗口服务效能。公告发布后,各地税务部门将以不动产登记办税“一窗受理”工作模式为依托,进一步优化线下窗口设置和线上操作流程,为购房群众提供缴税、办证“一件事一次办”的“一站式”服务。此外,税务部门还将视需求采取增设服务窗口、延长办税时间等方式,为有需求的群众提供办税服务。

  二是进一步优化资料提供方式。持续加大部门协作信息共享工作力度,利用共享信息开展数据预填,减轻纳税人资料提供负担和填报负担。对于不具备信息共享条件且纳税人不能提交相关证明材料的,纳税人可以按照现行规定选择适用告知承诺制办理。

  三是进一步加强政策宣传解读。各地税务部门将会同相关部门结合地方实际,通过办税服务厅纳税辅导岗专人、12366纳税缴费服务热线专线为纳税人提供专业的政策内容解读和办税流程咨询服务,快速响应纳税人关切,确保办税井然有序。同时,利用多种媒体媒介开展政策宣传解读,营造良好的税收营商环境。


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  人工开票面临“选码”难题

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  商品编码、税目及税率的选择需同时匹配国家税务总局、国家市场监督管理总局及海关总署颁布的《商品和服务税收分类编码表》《全国主要产品分类与代码》《商品名称及编码协调制度》等多套编码体系。

  以常见的薯片为例,因工艺不同,在税收分类编码中分为两个不同的条目。原切薯片的税收分类编码条目为“焙烤松脆食品”(编码103020105),对应中国物品编码中心产品通用名“原切马铃薯片”;薯泥压制薯片的税收分类编码条目为“膨化食品”(编码103020104),对应中国物品编码中心产品通用名“膨化食品”。有的财务人员未接触过生产线,见“薯片”即选“膨化食品”,将不同工艺混为一谈,导致选错、用错、开错发票。

  一方面,目前的商品编码体系较多,有待统一;另一方面,编码设计滞后于新业态的发展速度。一些新兴产品、复合型商品等没有与之完全对应的条目,存在“无码可选”的问题。有的企业“自主创标”,根据自有业务管理便利创建内部类目,无法与现有商品编码直接对应。有的电商平台自建分类标签,对部分携带附加服务属性的复合型商品等,开票选码依赖电商平台财务人员主观判断,不同电商平台开具发票信息可能不同。

  当前人工智能同样可能误判商品信息

  全面数字化的电子发票推广后,纳税人可将原税控设备中的客户和商品编码等信息批量导入电子发票服务平台,通过特有名词、关键词匹配的线性逻辑实现快速开票,解决了人工选码效率低、跨平台数据割裂等问题。但是商品编码体系较多、对复合商品的赋码标准缺乏等影响因素依然存在。

  笔者认为,可探索“数据获取—语义理解—多维校验—动态优化”的AI全流程链路开票模式,以更好应对复杂开票场景。依托AI语义处理能力,理解复杂的业务并简单描述,再将其自动匹配到最接近的编码,结合业务合同、支付记录等多维数据交叉校验,不断优化匹配规则。

  从目前来看,实现链路开票尚存待解难题。

  数据质量有待加强。数据校验和机器学习对数据质量要求较高,目前纳税人自行填写商品信息开票的模式让开票行为自由度更高,一定程度上也导致了有效数据与无效数据掺杂的情况。例如,有的物业管理公司兼营物业管理和停车服务,开票时惯性思维选择“现代服务”税目,适用6%的增值税率,未将停车服务对应的销售数据正确开具为不动产经营租赁发票,适用9%的增值税率。这使得日常税收征管中预警模型对风险识别的误判率上升,需要人工耗费大量精力追溯数据链路、校准算法逻辑。自由填报数据后失真的错误数据可能“污染”AI模型,AI可能将错误模式视为合理行为,导致错误推荐编码、税率错配等。

  AI应用的技术水平也有待加强。当前AI对非结构化数据解析能力有限,开票项目名称中出现多种规格名、品牌名等数据时,会对商品适用税率判断造成干扰。如开票项目名称为“柚子味鱼排”,AI可能误判商品为“柚子”。同时,在诸如混合销售或减免税政策等复杂业务场景下,AI误判率增加,需要人工介入复核。

  此外,各个行业的商品分类逻辑差异显著,单一AI模型难以兼顾各行业特征,每个垂直领域模型调试都需要耗费大量时间,并且随着行业发展、政策变动等因素还需要模型能够快速迭代响应,调试成本较高。

  “链路开票”落地的解决方案设计

  针对上述问题,笔者建议,进一步优化商品编码,升级税率、征收率的智能推荐系统等,推动实现销售货物或劳务过程的争议前置、校验前移、标准先定、链路闭环。

  构建商品全生命周期溯源体系。在商品编码与《商品和服务税收分类编码表》《全国主要产品分类与代码》等现有编码规则匹配之外,拓展匹配中国物品编码中心的GS1编码数据,构建开放共享的商品服务编码知识库。可通过AI自动生成基础词条,匹配对应商品,根据行业标准、优惠政策等变化及时更新对应词条,供纳税人和税务人实时查询使用。通过应用程序编程接口实时调取商品名称、规格、材质等基础信息,依托GS1编码基础标识体系,为每个商品生成独有的“税收数字身份证”,保证企业开具发票时可以“识码寻码”,通过单个商品唯一的“税收数字身份证”选择与之对应且正确的商品编码和税率、征收率。通过管理商品“税收数字身份证”,获取相关商品的流通路径和销售情况,为行业趋势和经济分析提供数据支撑。

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  打造智能开票精准智控系统。探索扫码开票、人工预填开票和图像识别开票三类开票模式,提升企业规范开票效能。针对已有商品“税收数字身份证”的规范化商品,通过扫描对应的商品“税收数字身份证”码,自动匹配对应商品税收分类编码和税率开具发票,并根据购买方付款的账户信息自动发送给购买方。在开票环节,依托数电发票提高开票效率,同时推进智慧税务场景建设辅助校正开票准确率,实现商品流通全链路自动化“无感”开票。

  通过“系统智能化预填+人工校验修正”的人机协同模式,自动获取纳税人前期人工预填数据,根据业务类型自动预填必填项目,纳税人仅需人工核对补充,解决标准化系统难以覆盖复杂交易场景的问题,同时通过人工修正结果反哺系统迭代开票监测,双向反馈降低误开率。开票系统增设描述词过滤模型,自动屏蔽“柚子味”“芝士味”等风味描述词,聚焦核心商品词预填,当人工核对时弹出提示框“检测到风味描述词,请确认实际商品是否为鱼排?”确认即开票,修正即通过人工修正补充商品特征描述,训练模型提示预填准确度。

  对未纳入GS1编码体系的非标商品,如定制商品、手工制品等,可以采用“图像特征提取+语义分析”技术识别商品外观、结构,智能生成推荐编码,并按照对应税率开具相应发票。