辽国税发[2006]200号 辽宁省国家税务局关于印发《辽宁省国家税务局个体工商户税收定期定额征收管理实施办法》的通知[全文废止]
发文时间:2006-12-27
文号:辽国税发[2006]200号
时效性:全文失效
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各市国家税务局:

  现将《辽宁省国家税务局个体工商户税收定期定额征收管理实施办法》印发给你们,并提出以下意见,请一并遵照执行。

  一、各级税务机关要提高认识,加强对个体税收征收管理工作的领导。要通过多种渠道和方法,在税务干部、纳税人和社会各界中做好学习、宣传和辅导。要采取多种有效措施和管理方式,结合本地实际,积极组织好具体落实工作。

  二、各地要按照国家税务总局和省局的规定要求,继续加强对未达增值税起征点个体工商户税收的征收管理工作。一是应当按照核定程序核定其定额,对未达起征点的定期定额户应当送达《未达起征点通知书》;二是未达到起征点的定期定额户月实际经营额达到起征点,应当在纳税期限内办理纳税申报手续,并缴纳税款;三是未达起征点的定期定额户连续三个月达到起征点,应当向税务机关申报,提请重新核定额。税务机关应当按照相关规定重新核定定额,并下达《核定定额通知书》。

  三、本实施办法于2007年1月1日起执行。对以前年度已实行定期定额管理的个体工商户,应按本实施办法规定的定期定额核定程序、核定期限、核定方法等要求,于2007年1月31日前重新做好本地区个体工商户税收定期定额核定工作,履行相关法律文书。

  四、要做好相关税收征管文书的使用工作。对附件中法律文书《个体工商户定额信息采集表》(表一、表二、表三暂可以作为典型调查的辅助资料使用,待今后定额核定管理系统推广运行时再正式使用。

  五、新开业的个体工商户,在未接到税务机关送达的《核定定额通知书》前,应当按月向税务机关办理纳税申报,并缴纳税款。简并征期的定期定额户其按照定额所应缴纳的税款在规定的期限内申报纳税不加收滞纳金。定期定额户在定额执行期届满汇总申报时,月申报额高于定额又低于50%幅度的应纳税款,在规定的期限内申报纳税不加滞纳金。

  六、各地在贯彻落实工作中要确保与省局个体税收管理相关办法的有效对接,实现平稳过度。凡与本实施办法不符的,要按照本实施办法执行。

  附件:

辽宁省国家税务局个体工商户税收定期定额征收管理实施办法

  第一条 为规范和加强个体工商户税收定期定额征收管理,公平税负,保护个体工商户合法权益,促进个体经济的健康发展,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则和国家税务总局《个体工商户税收定期定额征收管理办法》及有关规定,制定本实施办法。

  第二条 本实施办法所称个体工商户税收定期定额征收,是指税务机关依照法律、行政法规及本实施办法的规定,对个体工商户在一定经营地点、一定经营时期、一定经营范围内的应纳税经营额(包括经营数量)进行核定(以下简称定额),并以此为计税依据,确定其应纳税额的一种征收方式。

  第三条 本实施办法适用于经主管税务机关认定和县以上税务机关(含县级,下同)批准的生产、经营规模小,达不到建账办法规定设置账簿标准的;对虽设置账簿,但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以查账的个体工商户(以下简称定期定额户)的税收征收管理。

  第四条 税务机关负责组织定额的核定工作,不得委托其它单位核定定额。

  税务机关严格按照国务院规定的征管范围,负责核定和调整其所管辖税种的定额。

  各级国家税务机关应当加强与地方税务机关、工商部门的协调、配合,共同制定联系制度,定期召开联系会议;采取多种形式,实施登记和定额等信息的交换,保证信息渠道畅通,做到信息共享。

  第五条 主管税务机关应当对定期定额户进行分类管理,结合所管辖地区实际情况在年度内按行业、区域选择一定数量并具有代表性的定期定额户,对其经营情况进行典型调查,做出调查分析,填制《月份(季度)营业情况典型调查表》。年度内典型调查户数占该行业、区域总户数的比例不得低于5%。

  通过典型调查掌握定期定额户真实的经营额,并以此作为核定或调整定额的参考依据。

  第六条 县级以上税务机关根据不同行业、区域定期定额户经营变化情况和分类管理的实际要求,可按季、半年或一年确定定额执行期。定额执行期为一年的,应由市级税务机关批准。

  定额执行期是指税务机关核定后执行的第一个纳税期至最后一个纳税期。

  第七条 税务机关核定定额程序:

  (一)自行申报。定期定额户应当按照税务机关规定的申报期限将经营额的预估数向主管税务机关申报,并填报《定期定额户自行申报(申请变更)纳税定额表》及税务机关要求报送的其他申报文书。

  申报内容包括经营行业、营业面积、雇佣人数和每月经营额以及税务机关需要的其他申报项目。

  定期定额户应当自行申报经营情况,对未按照规定期限自行申报的,税务机关可以不经过自行申报程序,按照本实施办法规定核定其定额。

  (二)核定定额。主管税务机关根据定期定额户自行申报情况,参考相关典型调查结果和定期定额户的经营规模、经营区域、经营内容、行业特点、管理水平等因素核定定额,可以采用下列一种或两种以上的方法核定定额,并计算应纳税额:

  1.按照耗用的原材料、燃料、动力等推算或者测算核定;

  2.按照成本加合理的费用和利润的方法核定;

  3.按照盘点库存情况推算或者测算核定;

  4.按照发票和相关凭据核定;

  5.按照银行经营账户资金往来情况测算核定;

  6.参照同类行业或类似行业中同规模、同区域纳税人的生产、经营情况核定; 

  7.按照其他合理方法核定。

  税务机关核定定额可以到定期定额户生产、经营场所,对其自行申报的内容进行核实。

  税务机关应当运用现代信息技术手段核定定额,增强核定工作的规范性和合理性。运用个体工商户定额核定管理系统的,在采集有关数据时,应当由两名以上税务人员参加。

  (三)定额公示。主管税务机关应当按照便于定期定额户及社会各界了解、监督的原则,根据实际工作地点、管辖范围,可采取张榜公示、数据信息公开查询等多种方式,将核定定额的初步结果进行公示。

  公示期限为五个工作日。

  (四)上级核准。主管税务机关根据公示意见进行逐步确认并进行相关调整,填制《个体工商户定额核定审批表》并报经县以上税务机关审核批准后,填发《核定定额通知书》。

  (五)下达定额。主管税务机关将《核定定额通知书》送达定期定额户执行,定期定额户按税务机关核定定额纳税。

  (六)公布定额。主管税务机关将最终确定的定额和应纳税额情况在原公示范围内进行公布。

  第八条 定期定额户应当向主管税务机关报送《建立收支凭证粘贴簿、进销货登记簿使用税控装置申请审批表》,建立收支凭证粘贴簿、进销货登记簿,完整保存有关纳税资料,并接受税务机关的检查。

  第九条 依照法律、行政法规的规定,定期定额户负有纳税申报义务。

  根据方便纳税人,降低税收成本的原则,经县以上税务机关批准,对具备一定条件的定期定额户可以实行简易申报、简并征期的申报纳税方式。实行简易申报的定期定额户可以按照税务机关核定的税款在规定的申报期限内缴纳入库,以已缴税或完税凭证代替申报手续;定期定额户经营地点偏远、缴纳税款数额较小,或者税务机关征收税款有困难的,税务机关可以按季度、半年或一年简并征期征收税款,但最长不得超过一个定额执行期。简并期限为一年的由市级税务机关确定。

  简并征期的税款征收时间为最后一个纳税期。

  第十条 定期定额户发生下列情形,应当向税务机关办理相关纳税事宜:

  (一)定额与发票开具金额或税控收款机记录数据比对后,超过定额的经营额所应缴纳的税款;

  (二) 在税务机关核定定额的经营地点以外从事经营活动所应缴纳的税款。

  第十一条 定期定额户应当在定额执行期结束后30日内将该期每月实际发生经营额向税务机关申报,填制《定期定额个体工商户纳税分月汇总申报表》。申报额超过定额的,税务机关按照汇总申报额所应缴纳的税款减去已缴纳税款的差额补缴税款;申报额低于定额的,按定额缴纳税款。

  定期定额户当期发生的经营额超过定额50%以上的,应当在法律、行政法规规定的申报期限内向主管税务机关进行申报并缴清税款。

  实行简并征期的定期定额户,在简并征期结束后应按本实施办法规定办理分月汇总申报并缴清税款。

  定期定额户注销税务登记或办理停业的,应当向税务机关进行本定额执行期的分月汇总申报并缴清税款。

  第十二条 经税务机关认可后,定期定额户方可采用数据电文申报、邮寄申报、简易申报等方式。经确定的纳税申报方式在定额执行期内不予更改。特殊情况由市级税务机关确定。

  第十三条 定期定额户可以委托经税务机关认定的银行或其他金融机构办理税款划缴。

  凡委托银行或其他金融机构办理税款划缴的定期定额户,应当向税务机关书面报告开户银行及账号。定期定额户提前存入不低于当期应纳税款的存款,其账户内存款应当足以按期缴纳当期税款。其存款余额低于当期应纳税款,致使当期税款不能按期入库的,税务机关按逾期缴纳税款处理;对实行简易申报的,按逾期办理纳税申报和逾期缴纳税款处理。

  定期定额户委托银行或其它金融机构划缴税款的,其账户内存款数额,应当足以缴纳当期税款。为保证税款及时入库,其存款入帐的时间不得影响银行或其它金融机构在纳税期限内将其税款划缴入库。

  第十四条 县以上税务机关可以根据所管辖区定期定额户经营地点分散、淡旺季变化大、经营规模较小等实际情况,在有利于税源控管的前提下,依法委托有关单位代征税款。税务机关与代征单位必须签订《委托代征税款协议书》,明确双方的权利、义务和应当承担的责任,并向代征单位颁发委托代征证书。

  第十五条 通过银行或其他金融机构划缴税款的,其完税凭证可以到税务机关领取,或到税务机关委托的银行或其他金融机构领取;税务机关也可以根据当地实际情况采取邮寄送达,或委托有关单位送达。

  第十六条 定额调整。县以上税务机关可根据当地税收管理实际,按照本实施办法规定的核定程序和方法调整定额。

  定期定额户的经营额连续三个纳税期超过或低于税务机关核定的定额幅度为50%的,应当自行提请税务机关重新核定定额,填报《定期定额户自行申报(申请变更)纳税定额表》,税务机关应当根据本实施办法规定的核定程序和方法重新核定定额。

  第十七条 经税务机关检查发现定期定额户在以前定额执行期发生的经营额超过定额,或者当期(定额执行期内所有纳税期)发生的经营额超过定额50%而未向税务机关进行纳税申报及结清应纳税款的,税务机关应当追缴税款、加收滞纳金,并依照法律、行政法规规定予以处理。

  第十八条 定期定额户发生停业的,应当在停业前向税务机关书面提出停业报告;提前恢复经营的,应当在恢复经营前向税务机关书面提出复业报告;需延长停业时间的,应当在停业期满前向税务机关提出书面的延长停业报告。

  定期定额户停业期满未书面提出延长停业时间的,视为正常经营,纳入征收管理。

  第十九条 主管税务机关发现定期定额户在停业期间仍在经营且未向税务机关报告的,除补缴税款外,依照法律、行政法规规定予以处理。

  第二十条 定期定额户发生经营范围或经营方式变更、迁移经营地址等情况时,应持有关证件及其他相关手续,申报办理调整或重新核定定额。

  第二十一条 税务机关停止定期定额户实行定期定额征收方式,应当书面通知定期定额户。

  第二十二条 定期定额户对税务机关核定的定额有争议的,可以在接到《核定定额通知书》之日起30日内向主管税务机关提出重新核定定额申请,并提供足以说明其生产、经营真实情况的证据,主管税务机关应当自接到申请之日起30日内,按照本实施办法规定的定额核定办法和程序进行重新核定,并予以书面答复。

  定期定额户也可以按照法律、行政法规的规定直接向上一级税务机关申请行政复议;对行政复议决定不服的,可以依法向人民法院提起行政诉讼。

  定期定额户在未接到重新核定定额通知、行政复议决定书或人民法院判决书前,仍按原定额缴纳税款。

  第二十三条 税务机关应当严格执行核定定额程序,遵守回避制度。税务人员个人不得擅自确定或更改定额。

  税务人员徇私舞弊或者玩忽职守,致使国家税收遭受重大损失,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

  第二十四条 对违反本实施办法规定的行为,按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则和国家税务总局《个体工商户税收定期定额征收管理办法》及有关规定处理。

  第二十五条 个人独资企业的税款征收管理比照本实施办法执行。

  第二十六条 [条款废止]各市税务局根据本实施办法并结合实际制定具体管理办法,并报辽宁省国家税务局备案。

  第二十七条 本实施办法自2007年1月1日起施行。

  第二十八条 本实施办法由辽宁省国家税务局负责解释。

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。