国税函[1994]629号 国家税务总局关于颁发税务人员荣誉证章、证书问题的通知
发文时间:1994-11-24
文号:国税函[1994]629号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市国家税务局,地方税务局,长春税务学院、扬州大学税务学院:

  为庆祝税务总局成立45周年,鼓励税务人员热爱本职工作,在税收岗位上多做贡献,国家税务总局决定:对从事税务工作三十年以上人员颁发荣誉证章和证书,以表彰他们长期从事税收工作、献身社会主义建设事业以及在改革开放中为国家经济建设做出的贡献。

  现将《国家税务总局颁发税务人员荣誉证章、证书办法》发给你们,请按照执行。颁发税务人员荣誉证章、证书是一项十分严肃的工作,各级税务部门要根据《国家税务总局颁发税务人员荣誉证章、证书办法》认真做好推荐审查工作,并将《荣获税务人员荣誉证章、证书人员花名册》和《人数统计表》于1994年12月25日前报国家税务总局人事司。

  附一:


国家税务总局颁发税务人员荣誉证章、证书办法


  为庆祝税务总局成立45周年,鼓励税务人员热爱本职工作,在税收岗位上多做贡献,国家税务总局研究决定:对从事税务工作30年以上的人员颁发税务人员荣誉证章、证书,以表彰他们热爱税务工作、献身社会主义建设事业以及在改革开放中为国家经济建设所做的贡献。为搞好这项工作,特制定本办法。

  一、颁发税务人员荣誉证章、证书的人员:

  (一)在税务系统工作30年以上的人员,为税务人员荣誉证章、证书的颁发对象。

  (二)长期在边远高寒地区工作的税务人员,颁发税务人员荣誉证章、证书的工作年限,予以适当放宽。按劳动人事部劳人科局[1983]64号文件确定的边远地区范围,凡从事税务工作20年以上的人员,为税务人员荣誉证章、证书的颁发对象。

  (三)已办理了离退休手续的人员,符合条件的,可作为税务人员荣誉证章、证书的颁发对象。

  (四)符合条件的税务人员,受过行政记大过以上处分,但受处分后,工作表现好并在工作上做出一定成绩的,由所在单位报经省级税务局人事部门批准,可作为税务人员荣誉证章、证书颁发对象。目前正在接受行政审查或刑事侦查的,暂不颁发税务人员荣誉证章、证书。

  二、对从事税务工作年限的界定:长期从事税务工作,是指从在税务系统工作时起到现在为止,在税务系统的累计工作年限。

  (一)参加革命工作或建国后在财政系统工作,后调转从事税务工作的人员,可连续计算工作年限。

  (二)在税务系统工作期间,因冤假错案调离税务系统、后经落实政策返回税务系统的,可连续计算工作年限。

  (三)经组织批准脱产学习的:“文革”期间下放劳动等原因离开又返回税务岗位的;经组织调动从事其他专业工作、后又回税务系统工作的,其离开税务岗位时间累计不超过十年的,可连续计算工作年限,超过十年的按十年计算工作年限。

  税务人员离休、退休后被返聘从事税务工作的时间,可计算为工作年限。

  三、税务人员荣誉证章、证书由国家税务总局统一制作,以国家税务总局的名义颁发。

  四、符合条件的税务人员,由所在单位人事部门填报《税务人员荣誉证章、证书推荐表》(附式样一),分别由省级国家税务局、地方税务局进行审批,同时各省级国家税务局、地方税务局负责填写《荣获税务人员荣誉证章、证书人员花名册》(附式样二)和《人数统计表》(附式样三),上报国家税务总局。

  五、颁发税务人员荣誉证章、证书是一项十分严肃的工作,各级税务部门要认真组织、严格审核,切实搞好这项工作。

  税务人员在边远高寒地区工作的范围,是指这个文件法规的二类县市中的高寒山区县和三类特别高寒县。

  [名称]附二:劳动人事部关于边远地区范围的通知[题注]劳人科局[1983]064号[章名]通知各省、市、自治区,国务院各部委科技干部管理部门:我部和国家民委草拟的关于加强边远地区科技队伍建设若干政策问题的报告,已经国务院批转(国发[1983]68号文)。现将文件法规的边远地区包括的六百多个县、市的名单印发你们,以便参照执行。

  边远地区具有地域(如边疆)、自然地理(如高寒)、政治(如民族自治区)、经济(如穷困)等多种含义,共681个县、市。这是在报告草拟过程中,经边远地区省、自治区,中央有关部门共同商定的。由于全国各地情况不同,所以未将所有相似地区完全包括在内。

  681个县、市大体分为三类:其一为边远省界县、穷困山区县;其二为边疆国境县、边疆县(指执行边疆政策的县)、少数民族自治县和海拔二千米以上的高寒山区县;其三为海拔三千米以上的特别高寒县等。

  在贯彻执行国发[1983]68号文件时,特别是涉及派进调出有关政策时,请按照上述范围实施。有何情况和问题请及时上报。

  [章名]附三:关于加强边远地区科技队伍建设若干政策报告中所涉及的边远地区范围一、西藏(七十二个县、市)

  全区均按三类地区,故不再分类。

  二、新疆(八十八个县、市)

  一类地区:乌鲁木齐市、乌鲁木齐县、昌吉、米泉、阜康、吉木萨尔、奇台、玛纳斯、呼图壁、石河子。

  二类地区:吐鲁番、鄯善、托克逊、哈密市、哈密县、伊宁市、奎屯市、伊宁县、霍城、巩留、新源、察布查尔、塔城、沙湾、额敏、乌苏、精河、博乐、库尔勒市、库尔勒县、沙雅、新和、拜城、乌什、温宿、阿瓦提、喀什、疏附、疏勒、英吉沙、莎车、泽晋、叶城、克拉玛依市、和硕、和静、焉都、博湖、轮台、阿克苏、库车。

  三类地区:和田、皮山、墨玉、洛浦、策勒、于田、民丰、塔什库尔干、麦盖提、伽师、巴楚、岳普湖、阿图什、阿合奇、阿克陶、乌恰、若羌、且末、尉犁、柯坪、昭苏、尼勒克、特克斯、阿勒泰、青河、富蕴、福海、布尔津、吉木乃、哈巴河、托里、裕民、和布克赛尔、伊吾、巴里坤、木垒、温泉。

  三、青海(三十八个县、市)

  二类地区:西宁市(含大通县)、海东地区:湟源、湟中、平安、乐都、民和、互助、循化、化隆。

  三类地区:海北州:门源、祁连、海晏、刚察;海南州:共和、贵德、同德、兴海、贵南;海西州:格尔木市、都兰、乌兰、天峻;黄南州:同仁、尖扎、泽库、河南;玉树州:玉树、昂欠、称多、治多、扎多、曲麻莱;果洛州:玛沁、玛多、班玛、达日、甘德、久治。

  四、内蒙(九十一个县、市)

  一类地区:乌兰察布盟:察右前旗、丰镇县、卓资县、凉城县、兴和县、集宁市;伊克昭盟:达拉特旗、东胜县;巴彦淖尔盟:杭锦后旗、五原县、临河县、蹬口县、乌拉特前旗;呼和浩特市:郊区、土默特左旗、托克托县;包头市:郊区、固阳县、土默特右旗、石拐矿区;兴安盟:扎赉特旗、突泉县、科右前旗、科右中旗、乌兰浩特市;哲里木盟:科左中旗、科左后旗、扎鲁特旗、奈曼旗、库伦旗、开鲁县、通辽县;盟乌达盟:巴林右旗、巴林左旗、林西县、翁牛特旗、喀喇沁旗、宁城县、克什克腾旗、阿鲁科尔沁旗、敖汉旗、赤峰县;乌海市:乌达、海勃湾、海南区。

  二类地区:阿拉善盟:额济纳旗、阿拉善左旗、阿拉善右旗;呼伦贝尔盟:额尔右纳右旗、额尔右纳左旗、鄂伦春自治旗、新巴尔虎右旗、新巴尔虎左旗、陈巴尔虎旗、鄂温克自治旗、喜桂图旗、满州里市、海拉尔市、莫力达瓦旗、布特哈旗、阿荣旗;锡林郭勒盟:二连浩特市、阿巴嘎纳尔旗、阿巴嘎旗、东乌珠穆沁旗、西乌珠穆沁旗、苏尼特右旗、苏尼特左旗、正镶白旗、正镶兰旗、镶黄旗、太仆寺旗、多伦县;乌兰察布盟:四子王旗、达茂旗、察右后旗、清水河县、和林格尔县、化德县、武川县、察右中旗、商都县;伊克昭盟:鄂托克前旗、鄂托克旗、伊金霍洛旗、准格尔旗、杭锦旗、乌审旗;巴彦淖尔盟:乌拉特中旗、乌拉特后旗;包头市:白云矿区。五、宁夏(十三个县、市)一类地区:中宁、中卫、灵武、石嘴山市、陶乐、平罗。二类地区:同心、盐池、西吉、海原、隆德、固原、泾源。

  六、甘肃(七十个县、市)一类地区:华亭县、崇信县、灵台县、徽县、镇原县、合水县。二类地区:华池、环县、靖远、两当、清水、庄浪、定西、榆中、通渭、陇西、渭源、静宁、西和、礼县、甘谷、武山、秦安、漳县、成县、武威、永昌、高台、会宁、皋兰、临洮、武都、康县、文县、永登、张掖、临泽、山丹、民乐、宕昌、岷县、民勤、古浪、景泰、金昌市、嘉峪关市、酒泉、玉门、金塔、临夏、永靖、和政、康乐、广河、玉门市、安西、敦煌。三类地区:舟曲、天祝、肃南、东乡、临潭、卓尼、迭部、肃北、阿克赛、夏河、碌曲、玛曲、张家川。

  七、云南(一百零一个县、市)

  一类地区:昭通市、昭通、鲁甸、巧家、盐津、永善、绥江、镇雄、彝良、威信、水富、宣威、富源、罗平、师宗、会泽、永仁、元谋、武定、禄劝、广南、丽江、华坪、东川市、宁蒗、大关、双柏、大姚、泸西、文山、砚山、丘北、景谷、镇源、思茅、普洱、景东、漾濞、永平、云龙、临沧、云县、凤庆、永德、易门、南华、华宁、宾川、石屏、昌宁。

  二类地区:富宁、麻粟坡、马关、西畴、河口、金平、绿青、江城、孟连、澜沧、西盟、景洪、勐海、勐腊、沧源、耿马、镇康、潞西、陇川、瑞丽、盈江、畹町、龙陵、腾冲、泸水、碧江、福贡、贡山、梁河、双江、红河、元阳、维西、寻甸、路南、元江、新平、峨山、屏边、墨江、巍山、南涧、马龙、洱源、鹤庆、剑川、祥云、兰坪、永胜。三类地区:中甸、德钦。

  八、贵州(六十五个县、市)

  一类地区:黔东南自治州:凯里、镇远、施秉、黄平、岑巩、天柱、锦屏、麻江、三穗;安顺地区:普定、修文、开阳、息烽;黔南自治州:长顺、惠水、贵定、龙里、独山;毕节地区:毕节、大方、黔西、金沙、织金;六盘水特区:六枝、盘县;遵义地区:道真、正安、习水、赤水;黔西南自治州:兴仁、兴义、晴隆、普安、贞丰、安龙;铜仁地区:松桃、印江、石阡、万山特区、思南。

  二类地区:黔东南自治州:黎平、从江、榕江、雷山、台江、剑河、丹寨;安顺地区:紫云、关岭、镇宁;黔南自治州:三都、罗甸、荔波、平塘;毕节地区:威宁、赫章、纳雍;六盘水特区:水城;遵义地区:务川、仁怀、桐梓;黔西南自治州:望谟、册亨;铜仁地区:沿河、德江。

  九、广西(四十八个县、市)

  一类地区:河池、宜山、罗城、环江、南丹、天峨、凤山、东兰、百色、田阳、田东、平果、德保、凌云、乐业、田林、西林、上林、马山、天等、融安、忻城、上思、灌阳、资源、恭城、昭平、蒙山、富川、崇左、扶绥、隆安、武宣、象州。二类地区:防城、靖西、那坡、大新、龙州、宁明、凭祥市、巴马、都安、金秀、融水、三江、龙胜、隆林。

  十、四川(五十三个县、市)

  一类地区:汶川、理县、茂县、西昌、德昌、冕宁、会理、会东、宁南、越西、喜德、普格、米易、西昌市。

  二类地区:泸定、小金、南坪、盐源、雷波、甘洛、马边、峨边、盐边。

  三类地区:甘孜、丹巴、白玉、道孚、炉霍、新龙、德格、康定、雅江、九龙、乡城、巴塘、石渠、色达、理塘、稻城、得荣、阿坝、红原、若尔盖、马尔康、襄塘、黑水、松潘、金川、木里、昭觉、美姑、金阳、布拖。

  十一、黑龙江(二十二个县、市,九个林区)

  二类地区:鸡东、密县、东宁、绥芬河市、宝清、嫩江、德都、北安、萝北、同江、绥宾、饶河、虎林、伊春市的五营、红星、五星三个林业局、大兴安岭全区:漠河、塔河、呼玛、呼中、新林、松岭、加格达奇四个区(林业局);黑河地区:爱辉、孙吴、逊克、黑河市;抚远县、伊春市的嘉荫县和乌伊岭、东风两个林业局。

  十二、吉林(十一个县、市)

  二类地区:图门市、延吉县、和龙县、汪清县、安图县、珲春县、靖宇县、抚松县、长白县、敦化县、延吉市。

  附式样:

  一颁发税务人员荣誉证章、证书推荐表

  二荣获税务人员荣誉证章、证书人员花名册

  三荣获税务人员荣誉证章、证书人数统计表

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。