前不久,国家税务总局石家庄市税务局第一税务分局组织了一场税务沙龙,税务干部、企业财税负责人、涉税专业服务机构专家和高校专家学者共同就《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号,以下简称“23号公告”)展开研讨。会上,W房地产公司的案例引发了热烈讨论。
案例:代建保障房的建安成本要缴契税吗
W公司通过“招拍挂”的形式取得了某地块的土地使用权,与政府部门签订了《国有土地使用权出让合同》并支付了土地出让金,拥有了开发建设该地块的权利。同时,W公司以合同确定的土地出让金为基础,适用4%的税率申报缴纳了契税。
合同约定,W公司应按照总建筑面积的5%为政府配套建设保障性住房,共分三期建设,总计8.4万平方米。配建的保障性住房直接登记在政府名下,W公司对这部分配建房没有所有权。在建设保障性住房过程中,W公司实际发生了房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本(以下简称“建安成本”)3.192亿元(不含地价)。W公司财务总监提出疑问:代建保障性住房发生的建安成本,需要申报缴纳契税吗?这一问题,引起了与会人员的思考与讨论。
争论:是否缴纳契税各执己见
部分与会人员认为W公司无须就这部分建安成本缴纳契税。他们的理由是,契税的计税依据是企业在土地出让环节为取得土地使用权所支付的全部对价。目前,我国国有建设用地使用权实行净地出让,即在出让前,土地产权、补偿安置等经济法律关系就已经处理好了,必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发也已经完成。也就是说,合同中约定的土地出让金包含了企业为取得这一土地使用权所支付的全部经济利益。同时,合同明确提出政府按建安成本价回购配建的保障性住房,配建的保障性租赁住房与W公司项目的其他商品房分开登记,保障性租赁住房房屋所有权证和国有土地使用权证直接登记在政府保障性住房管理中心名下。从纳税义务的角度来分析,与保障性住房建设相关的契税,应由负责保障性住房管理的有关政府部门来申报,W公司不应承担相应的纳税义务。
有些与会人员不同意这一观点,认为这部分建安成本应当缴纳契税。根据契税法,土地使用权出让、出售,房屋买卖,其计税依据为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格,包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。23号公告第二条第(五)款进一步规定,土地使用权出让的,计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。W公司代政府建设的保障性住房属于“实物配建房屋”,与之相关的建安成本属于企业为取得土地使用权应交付的货币,应当纳入契税计税依据的范围中。
实务中,房地产开发企业如果以代建保障性住房为前提取得土地使用权,其支付的土地出让金往往低于市场价格。一些与会人员认为,此时,企业实际上获得了土地出让金减免。《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》(国税函〔2005〕436号)明确规定,对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金,要计征契税。不得因减免土地出让金,而减免契税。从这个角度来分析,W公司应当就代建保障性住房的建安成本缴纳契税1276.8万元(3.192×4%×10000)。
借鉴:深思一层,理解政策
实务中,对同样的税收政策有不同的理解,变得越来越常见。正如W公司的案例,同样的业务、同样的政策规定,不同的人得出了截然不同的结论。笔者认为,双方发生争议的关键,还是在于对业务实质和政策的理解不同。笔者建议,无论是纳税人还是税务人员,在学习和理解税收政策时,不要只看表面意思,还应结合政策出台背景、历史沿革、相关政策及解读文件、业务实际情况等,综合考虑、深入思考。
需要提醒的是,针对这一问题的讨论仍在继续,房地产企业如遇到类似的问题,在进行税务处理时,一定要提前与主管税务机关沟通,以免引发税务风险。
原文标题:在税务沙龙上引发讨论的一个契税案例 来源:中国税务报 2021年11月05日 版次:08 魏民 作者单位:国家税务总局石家庄市税务局第一税务分局
房地产企业代建保障房的建安成本是否交纳契税的涉税分析
当前,在招拍挂拿地环节,政府都会附加一定的条件:卖获得地块的房地产企业必须在本项目内或异地为当地政府配建一定面积的公租房或廉租房,建成后由政府进行回购或房地产公司无偿移交给当地政府!如果是无偿移交,则拍卖的地价相对便宜,便宜的价格相当于代建成本,而且代建房的房产证和国有土地使用权证登记在政府保障性住房管理中心名下。对于房地产公司发生的代建成本要不要契税呢?税收征管实践中,往往存在税企争议,应如何进行税务处理?下面以一个案例进行具体分析如下。
假设:W公司通过“招拍挂”的形式取得了某地块的土地使用权,与政府部门签订了《国有土地使用权出让合同》并支付了土地出让金,拥有了开发建设该地块的权利。同时,W公司以合同确定的土地出让金为基础,适用4%的税率申报缴纳了契税。合同约定:W公司应按照总建筑面积的5%为政府配套建设保障性住房,共分三期建设,总计8.4万平方米。合同明确约定:政府按建安成本价回购配建的保障性住房,配建的保障性租赁住房与W公司项目的其他商品房分开登记,保障性租赁住房房屋所有权证和国有土地使用权证直接登记在政府保障性住房管理中心名下。W公司对这部分配建房没有所有权。在建设保障性住房过程中,W公司实际发生了房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本3.192亿元(不含地价)。请问W公司代建保障性住房发生的建安成本,需要申报缴纳契税吗?
(一)税收法律依据分析
根据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号)
第二条第(五)款的规定,土地使用权出让的,计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。基于此税法条款规定,W公司代政府建设的保障性住房属于“实物配建房屋”,与之相关的建安成本属于企业为取得土地使用权应交付的货币,应当纳入契税计税依据的范围中。
《中华人民共和国民法典》第九百一十九条委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。第九百二十条委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务,也可以概括委托受托人处理一切事务。第九百二十五条受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人;但是,有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。基于此法律规定,对房地产企业接受建房单位委托,为其代建房屋的行为,应按“现代服务业——代理业”征收增值税,销售额为向委托方收取的代建手续费。这里所说的代建行为必须符合以下条件:
1、与委托方事前签订委托代建合同;
2、以委托方名义办理房屋立项及相关手续;
3、不以受托方名义办理竣工决算;
4、与委托方不发生土地使用权,产权的转移。
凡是不同时符合上述条件的,受托方不论以何种形式与对方结算,均属于建筑服务销售行为,按“建筑服务”税目征收增值税。
因此,本案例中W公司发生代建政府保障性住房的经济行为。W公司发生的代建成本在财务上做往来款,在“其他应收款一一应收政府代建保障性房建安成本款”科目核算。收到政府支付的代建成本款时,冲减往来款。
因此,本案中的W公司发生的保障性住房建安支出必须作为契税依据,缴纳契税1276.8万元(3.192×4%×10000)。
(二)涉税分析结论
通过以上法律和税法分析,得出以下结论。
1.如果房地产企业无论在项目内还是项目外为政府代建房屋,以政府住房管理中心为立项,审批主体和房屋,国有土地使用权所有者,且房屋移交时,政府以建安成本回购,则房地企业为政府代建房屋支付的建安成本必须作为契税依据,交纳契税。
2.如果房地产企业无论在项目内还是项目外为政府代建房屋,以房地产企业为立项,审批主体和房屋,国有土地使用权所有者,且房屋移交时,政府以一定金额回购(实践中有可能是等于或低于建安成本价)。
境外投资者境内利润再投资税收抵免新政解析
在进一步鼓励境外投资者在华投资,优化稳定外资税收环境的背景下,财政部、税务总局与商务部于2025年6月27日联合发布《关于境外投资者以分配利润直接投资税收抵免政策的公告》(财政部 税务总局 商务部公告2025年第2号,以下简称“2号公告”),该公告自2025年1月1日起施行。
为推动该政策有效落地,2025年7月起,各相关部门密集发布配套文件,包括国家发展改革委等七部门印发的《关于实施鼓励外商投资企业境内再投资若干措施的通知》(发改外资[2025]928号,以下简称“928号通知”)、商务部发布的《关于做好境外投资者以分配利润直接投资税收抵免政策落实工作的通知》(商办资函[2025]380号,以下简称“380号通知”),以及国家税务总局发布的《关于境外投资者以分配利润直接投资税收抵免政策有关事项的公告》(国家税务总局公告2025年第18号,以下简称“18号公告”)。上述举措充分体现出我国对鼓励境外投资者在华持续投资的政策支持力度。本文拟梳理境外投资者境内利润再投资相关的税收政策,从符合新政条件的再投资的合规要点、操作流程及监管特征三个方面进行分析。本文拟从新政适用条件、操作流程管理及合规要点三个维度,梳理境外投资者适用税收抵免政策的关键考量,以协助企业在享受优惠的同时有效防范风险。
一、境外投资者境内利润再投资的税收政策
(一)税收抵免政策新政:可叠加适用原有递延纳税政策
现行《企业所得税法》规定,非居民企业取得来源于中国境内的股息、红利等权益性投资收益,适用源泉扣缴制度,按10%的税率,或依据税收协定适用优惠税率征收预提所得税。
为鼓励境外投资者持续在华投资,自2017年1月1日起,我国已实施境外投资者境内利润再投资递延纳税政策,即对符合条件的境内再投资暂不征收预提所得税(下称“递延纳税政策”)。而根据2025年1月1日起施行的2号公告,符合条件的境外投资者通过境内利润直接用于再投资的,可以按投资额的10%或税收协定规定的更低税率,自境外投资者当年应纳税额中抵免,未抵完部分可结转以后年度继续抵免(下称“税收抵免政策”)。新出台的税收抵免政策为阶段性政策,执行期间为2025年1月1日至2028年12月31日,可与原有递延纳税政策叠加适用。
(二)税收抵免政策的适用条件
虽然税收抵免政策可以与现行的递延纳税政策叠加适用,但两者在适用条件上并不完全一致。2号公告对税收抵免政策的适用条件作出了系统规定,18号公告则对执行层面的关键问题进行了进一步明确。为更准确把握该政策的适用范围,本文将结合递延纳税政策,从适用条件的异同角度,对税收抵免政策的具体要求进行梳理与分析。
适用条件 (同时满足) | 税收抵免政策 | 递延纳税政策 | 异同 |
境外投资者 | 适用《企业所得税法》第三条第三款的非居民企业,即在中国境内未设立机构、场所的,或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的,应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。(排除设立机构、场所/常设机构或与此相关的所得) | 适用《企业所得税法》第三条第三款的非居民企业,即在中国境内未设立机构、场所的,或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的,应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。(排除设立机构、场所/常设机构或与此相关的所得) | 相同 |
利润分配企业 | 中国境内居民企业(在中国境内成立) | 中国境内居民企业(在中国境内成立) | 相同 |
分得的利润 | 中国境内居民企业向投资者实际分配的留存收益而形成的股息、红利等权益性投资收益 | 中国境内居民企业向投资者实际分配已经实现的留存收益而形成的股息、红利等权益性投资收益 | 相同 |
可抵免的应纳税额 | 从利润分配企业自利润分配再投资之日以后取得的《企业所得税法》第三条第三款规定的股息红利、利息、特许权使用费等所得应缴纳的企业所得税 | 不适用 | 不适用 |
投资方式 | 境内直接投资,包括境外投资者以分得利润进行的增资、新建、股权收购等权益性投资,但不包括新增、转增、收购上市公司股份(符合条件的战略投资除外),具体包括1.新增或转增中国境内居民企业实收资本或者资本公积(包括补缴已认缴的注册资本);2.在中国境内投资新建居民企业;3.从非关联方收购中国境内居民企业股权。 | 直接投资,包括境外投资者以分得利润进行的增资、新建、股权收购等权益性投资行为,但不包括新增、转增、收购上市公司股份(符合条件的战略投资除外),具体包括1.新增或转增中国境内居民企业实收资本或者资本公积(包括补缴已认缴的注册资本);2.在中国境内投资新建居民企业;3.从非关联方收购中国境内居民企业股权;4.财政部、税务总局规定的其他方式。 | 相同 |
被投资企业的产业 | 《鼓励外商投资产业目录》内产业 [1] | 无 | 更为严格 |
分配利润的支付形式 | 现金形式支付(直接转入)和非现金形式支付(资产所有权直接转入) | 现金形式支付(直接转入)和非现金形式支付(资产所有权直接转入) | 相同 |
持股时限 | 连续持股5年(60个月)以上 | 无 | 更为严格 |
执行期限 | 2025年1月1日至2028年12月31日 | 暂无明确期限 | 阶段性 |
18号公告进一步明确了税收抵免政策的执行细节,包括:
(一)明确补缴已认缴注册资本增加实收资本或资本公积属于符合条件的直接投资方式,使得税收抵免政策与递延纳税政策在投资方式适用范围上一致。
(二)鉴于税收抵免政策对境外投资者再投资有5年(60个月)的持股期限要求,18号公告明确了再投资开始和停止的时间,开始时间以商务主管部门出具的《利润再投资情况表》中列明的再投资时间当月,停止时间以收回投资款与被投资企业按规定完成法律形式变更手续月份中较早的月份为准。
(三)明确了抵免额度的计算细节:境外投资者可在计算抵免额度时自主选择10%的法定预提税率或较低的协定税率,但在未来收回投资并补缴递延税款时,不得适用较低的协定税率;若利润来源于多个企业,应按各利润分配企业分别归集计算抵免额度;如使用外币进行再投资,应以实际支付日的汇率中间价折算确定抵免额度。值得留意的是,如果计算抵免额度时选择协定优惠税率,但是之后被税务机关认定不符合协定待遇条件的,可以调增抵免额度。
(四)如不符合税收抵免政策条件(包括未满足5年持股期限)但实际享受抵免政策导致少缴税款的,境外投资者除应补缴相应税款,并自其实际抵减应纳税额之日起加收滞纳金。
二、税收抵免政策的程序性要求
结合2号公告、380号通知和18号公告,适用税收抵免政策的操作流程及程序性要求如下:
(一)境外投资者自行判断适用条件
境外投资者应根据自身情况,判断是否符合税收抵免政策的适用条件,并明确再投资的基本信息(包括选择用于计算抵免额度的适用税率)。
(二)被投资企业向商务主管部门报送再投资信息
被投资企业应通过商务部业务系统统一平台,向所在地商务主管部门报送相关再投资信息。
(三)商务主管部门核实并出具《利润再投资情况表》
所在地商务主管部门对报送信息进行核实后,报送省级商务主管部门,由其会同财政、税务等相关部门确认,并出具《利润再投资情况表》。
(四)境外投资者填写税收抵免信息报告表
境外投资者应填写18号公告附件中的《境外投资者再投资税收抵免信息报告表》,并提供给利润分配企业。
(五)利润分配企业办理税收抵免手续
利润分配企业在办理扣缴企业所得税申报时,申报抵减境外投资者应缴纳的企业所得税,并填写和/或提交相关材料,尤其包括:《中华人民共和国扣缴企业所得税报告表》;《境外投资者再投资税收抵免信息报告表》(由境外投资者提供);《利润再投资情况表》(商务主管部门出具,见步骤3)。
(六)境外投资者收回投资时的税务处理
再投资满5年(60个月)的,境外投资者应在收回投资后7日内,向利润分配企业所在地税务主管机关申报补缴递延的税款;再投资不满5年(60个月)的,境外投资者除上述补缴递延税款之外,应重新计算抵免额度,对已抵免税额超过抵免额度的,应同时补缴超出抵免额度的税款并加收滞纳金。
(七)被投资企业向商务主管部门报送投资收回信息
在境外投资者收回投资时,被投资企业应通过商务部业务系统统一平台账户,向所在地商务主管部门报送相关信息。
(八)商务主管部门汇总确认与信息共享
所在地商务主管部门核实回收信息后,报送省级商务主管部门确认。省级商务主管部门应按季度将信息与统计、财政、税务等部门共享,并统一上报商务部。
三、适用税收抵免政策时应关注的合规要点
相较于现有的递延纳税政策,税收抵免政策在优惠力度上对境外投资者更为有利,但同时对其适用条件和后续监管提出了更高要求。若适用不当,不仅需补缴税款,还可能加收滞纳金并承担相应法律责任。因此,在适用该政策时,应特别关注以下合规要点:
(一)把握关键时间节点,准确判断适用条件。2号公告虽未限制境内利润产生和分配年份,但再投资应发生在2025年1月1日至2028年12月31日期间;此外,可用于抵免的应纳税额应对应于再投资发生之后取得的所得,且最早不超过2号公告发布之日(即2025年6月27日);关于持股期限的计算,则应严格按照18号公告明确的开始时间和停止时间确认。
(二)合理选择适用税率,平衡短期与长期利益。境外投资者可在抵免额度计算时选择10%的法定预提税率或适用的协定优惠税率,但由于选定后,在未来收回投资并补缴递延税款时不得再适用协定税率。因此,应综合考虑将来可抵免的应纳税额高低、现金流影响及长远税收安排,谨慎作出选择。
(三)持续关注产业政策变化的影响。如被投资企业的产业类型或所依据的鼓励类目录发生变化,是否影响税收抵免政策的税收待遇,境外投资者应密切关注相关政策调整并评估其对税收待遇的影响。
(四)妥善处理投资收回时的政策叠加适用问题。在一项再投资同时符合税收抵免政策与递延纳税政策适用条件的情况下,收回投资时应同步评估两项政策的适用后果,并分别按照相关规定进行税务处理,防止出现合规疏漏。
综上,税收抵免政策在适用条件判定、信息报送、资料准备和操作流程等方面均提出了更高的合规要求。境外投资者及相关境内企业(包括被投资企业、利润分配企业及其他扣缴义务人)应确保各环节操作规范、材料完备,建立有效的内部审查和存档机制,并在有疑问时及时咨询专业人士,以防范税务与合规风险。
提示:[1] 现行有效的适用文本为《鼓励外商投资产业目录(2022年版)》(国家发展和改革委员会、商务部令第52号)。
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