计经贸[2000]161号 关于印发《国产棉花以出顶进管理暂行办法》的通知
发文时间:2000-02-18
文号:计经贸[2000]161号
时效性:条款失效
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失效提示:依据国发[2002]24号 国务院关于取消第一批行政审批项目的决定,自2002年11月01日起本法规对列名企业销售以出顶进国产棉退(免)税的审批废止。

各省、自治区、直辖市及计划单列市计委(计经委)、财政厅(局)、外经贸委(厅、局)、外经贸部驻地方特派员办事处,广东分署、各直属海关,国家税务局,中国人民银行各分行、营业管理部(北京),国家外汇管理局各分局、北京、重庆外汇管理部、大连、青岛、宁波、厦门、深圳分局、各外汇指定银行,纺织工业厅(局)、供销合作社:

  根据国务院议定事项,为有效解决国内棉花积压问题,简化操作程序,减轻企业负担,鼓励企业使用国产棉加工出口产品,保持并扩大我国纺织品及服装出口市场和出口规模,我们制定了《国产棉花以出顶进管理暂行办法》,现印发给你们,请按照执行。

  附:

国产棉花以出顶进管理暂行办法


  根据国务院认定,为解决国内棉花积压,简化操作程序,减轻企业负担,鼓励企业使用国产棉加工出口产品,保持并扩大我国纺织品及服装出口市场和出口规模,特制定本办法。

  一、国产棉以出顶进,是指以国产棉顶替进口原棉、绵纱和棉坯布加工产品出口。国产棉进入经海关批准的以出顶进监管库(以下简称监管库),以及加工出口企业从监管库购买国产棉,均需向海关办理出、进口通关手续。

  二、外贸管理。各省、自治区、直辖市及计划单列市外经贸委(厅、局)会同当地生产主管部门,根据企业的加工出口能力和往年加工贸易进出口棉花、棉纱、棉布的实绩,对使用国产棉加工出口企业资格进行审核认定,企业名单报当地海关备案,并抄送当地财政厅(局)、国税局和有关银行;审核国产棉以出顶进购棉合同,审批相应的加工制成品出口合同,加工出口合同有效期为6个月;对经审核具备资格并已签定国产棉购销合同和加工出口合同的加工企业,按申请的先后顺序及合同需要,办理批件(不办进口许可证)。

  三、海关管理。海关总署根据本办法第四条指定的三家出口商的申请,审定并公布国产棉以出顶进监管库。监管库所存国产棉出库手续按现行加工贸易政策办理,也可直接报关出境。各地海关凭省级外经贸主管部门审批的批件和合同,按现行加工贸易法规,办理登记备案手续,核发加工贸易手册,并进行监管、核销。

  国产棉以出顶进深加工结转,按现行加工贸易政策管理。

  进入监管库的国产棉存期应不超过1年。如到期后,在海关核定的期限内(3个月)仍未办理出库手续的,由海关按《海关法》有关法规处理。

  四、棉花经营。新疆棉花以出顶进的供货业务,由中纺棉花进出口公司、新疆自治区棉麻公司和新疆农垦进出口股份有限公司(以下简称出口商)负责经营;新疆以外的其他产区棉花以出顶进的供货业务,由中纺棉花进出口公司负责经营。出口商凭出口货物报关单到海关办理棉花入库出口手续。在同等质量、价格情况下,出口商应优先组织新疆棉供货。按国际棉花标准保证供棉质量,按购棉企业要求提供国家出入境检验检疫局出具的商检证明。出口商须提前将国产棉以出顶进计划报国家计委、外经贸部和财政部备案后方可执行。要将签定合同及履约情况按半月一报,于每月月中日和月末日分别上报国家计委、外经贸部和财政部。

  加工出口企业自行或委托地方有进口经营权的公司(出口商除外,下同)与出口商比照国际市场价格签订国产棉以出顶进购棉合同。交货地为国产棉以出顶进监管库,加工企业凭加工贸易货物进口报关单办理出库进口手续。付款可采用国际通行的银行信用证或全额现款、托收、银行承兑汇票方式。

  五、税务、银行信贷、外汇管理政策保障。出口商所在地国税局凭国产棉进入监管库的出口货物报关单、增值税专用发票及税收(出口货物专用)缴款书,按5%的增值税退税率为出口商办理退税,但以出顶进国产棉未经加工,从监管库直接出境的,不可再次办理退税。加工出口企业用以出顶进国产棉加工的制成品出口后,所在地国税局按加工贸易方式办理制成品出口退税。

  商业银行对使用以出顶进国产棉的出口加工企业,凭省级外经贸主管部门的加工贸易批件和加工出口合同,根据商业银行信贷原则、贷款条件与合同需要,提供短期流动资金贷款。具体贷款期限由银行与企业商定。贷款资金专款专用,到期归还。

  国内企业向三家出口商购买以出顶进国产棉,可以用人民币结算,也可以用自有外汇结算,但不得购汇支付。国产棉以出顶进用外汇结算,不需办理外汇核销。

  六、以出顶进项下购买的国产棉及其加工制成品,未经批准,不得以任何方式在境内销售、转让、抵押或移作他用。

  加工出口企业使用国产棉以出顶进超过审批加工期限未能出口的,经省级外经贸主管部门批准,可延期一次,期限不超过六个月。延期后,仍不能按期将制成品出口,需要内销的,海关按加工贸易法规追缴产品原材料的进口关税和增值税及缓税利息;税务部门按法规征收增值税。对未经批准擅自内销或其他走私偷逃税款的,按《海关法》的有关法规处理。情节严重的同时追究有关人员的法律责任。

  七、本办法自2000年3月1日起执行。国家计委、财政部、外经贸部等八部委联合下达的《印发(关于新疆棉花以出顶进管理暂行办法)的通知》(计经贸[1999]352号)同时废止。

  附件:

  一、海关总署关于执行《国产棉花以出顶进管理暂行办法》的通知

  二、国家税务总局关于以出顶进国产棉花退税暂行管理办法

  三、国家外汇管理局关于在境内使用外汇购买以出顶进国产棉花有关问题的通知

  附件一:


海关总署关于执行《国产棉花以出顶进管理暂行办法》的通知


  为贯彻国家关于国产棉“以出顶进”的政策,根据《中华人民共和国海关法》、《国务院办公厅国家经贸委等部门关于进一步完善加工贸易银行保证金台帐制度意见的通知》(国办发[1999]35号)、国家计委等部委《国产棉花以出顶进管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)的有关法规,特作如下通知:

  一、国产棉以出顶进是指以中国产原棉顶替进口原棉加工产品出口。上述国产棉又分为新疆棉和内地棉(即除新疆以外国内其他地区产棉)。其中,新疆棉由中纺棉花进出口公司、新疆自治区棉麻公司和新疆农垦进出口股份有限公司三家经营,内地棉仅限中纺棉花进出口公司经营,以上公司简称“国产棉公司”。

  国产棉运入监管库以及加工出口企业从监管库购买国产棉,需分别向海关办理出口和进口申报手续。海关对用于加工出口的国产棉按现行的加工贸易有关法规进行管理。

  二、监管库的设置和管理

  自本文生效之日起,《印发<关于新疆棉花以出顶进管理暂行办法>的通知》(计经贸[1999]352号)执行期间所设立的新疆棉以出顶进监管库自动更名为国产棉以出顶进监管库,执行存放以出顶进的国产棉的功能。如需设立新的国产棉以出顶进监管库,应经国家经贸委批准后向主管海关申请办理。

  国产棉以出顶进监管库的管理办法另行通知。

  三、国产棉报关单的使用

  (一)海关对进、出监管库的国产棉采用现行的进、出口货物报关单。新疆棉以出顶进专用申报单停止使用。

  (二)“国产棉公司”办理进、出库手续时,应分别填写《出口货物报关单》和《进口货物报关单》。

  (三)国产棉进出库时,《出口货物报关单》和《进口货物报关单》的“商品名称”填写“新疆棉”或“内地棉”,新疆棉的商品编码为“99520100”,内地棉的商品编码为“99520200”;计量单位均是“千克”。

  (四)《出口货物报关单》一式4份:其中2份用于海关存档和统计,1份用于监管库作账和核销,1份用于“国产棉公司”办理退税;《进口货物报关单》一式4份:其中2份用于海关存档和统计,1份用于监管库作账和核销,1份用于加工企业贸易手册核销。

  四、办理国产棉进、出库手续的企业

  (一)按照《暂行办法》法规,办理进、出监管库海关手续的企业应限于“国产棉公司”的总公司或总公司所属分公司,但其必须持有总公司的委托书并以总公司名义办理进出监管库手续。

  (二)按《暂行办法》法规,从监管库购买(或提取)国产棉的加工出口企业(含经营单位),是经省级外经贸部门审定并向海关备案的加工出口企业(含经营单位),并应持有海关核发的加工贸易手册。

  五、国产棉进、出监管库的海关手续

  (一)办理国产棉入库手续时,“国产棉公司”应填写形式《出口货物报关单》,海关按“境内存入出口监管仓库货物”作单项统计。报关单中“监管方式”填写“一般贸易”:“经营单位”填写“国产棉公司”的名称及其海关编码:“发货单位”填写“国产棉公司”的供货企业名称及其海关编码:“最终目的国”和“运抵国”均填写“中国”,统计代码为“142”:“运输方式”为“1”。“国产棉公司”还需出示国家出入境检验检疫部门出具的证明入库国产棉的年度、数量、质量、产地的《出境货物通关单》。

  (二)办理国产棉出库手续时,需区别两种情况:

  1.出库后直接运出境时:

  (1)由“国产棉公司”填报形式《进口货物报关单》。海关按“出口监管仓库退仓货物”作单项统计,报关单中“监管方式”为“一般贸易”:“经营单位”填写“国产棉公司”名称及其海关编码:“收货单位”填写国产棉的购买企业名称及其海关编码:“原产国”和“起运国”均为“中国”,统计代码为“142”:“运输方式”代码为“1”。

  (2)由出口企业填报《出口货物报关单》,海关作出口统计。报关单中“监管方式”、“经营单位”、“发货单位”按实际填写:“最终目的国”和“运抵国”按实际填写(不得填写中国);运输方式按运离关境的方式填写(代码不得为“0”,“1”,“7”,“8”);海关凭《出口许可证》和《出境货物通关单》验放。

  2.出库后转入加工贸易管理时:由国产棉的加工出口企业按相应加工贸易进口料件申报的法规填写《进口货物报关单》,海关按“出口监管仓库退仓货物”作单项统计。报关单中“监管方式”按加工性质填写;经营单位及收货单位按加工贸易登记手册填写:“原产国”和“起运国”均为“中国”,统计代码为“142”:“运输方式”代码为“1”;运输工具名称栏目填写“国产棉公司”名称及代码。

  (三)从监管库出库用于加工出口的企业,海关凭省级外经贸部门批文和进出口合同,按照现行加工贸易的管理法规办理合同备案手续并核发手册。手册中进口原材料名称使用“新疆棉”或“内地棉”及其专用商品编码。

  (四)监管库对出、入库国产棉做专项统计,按月报总署及主管海关。

  六、国产棉加工的监管

  (一)对采用国产棉加工出口的企业,海关凭省级外经贸部门批文和进出口合同,按照现行加工贸易和管理法规办理合同备案手续并核发手册。手册中进口原材料名称使用“新疆棉”或“内地棉”及其专用商品编码。

  (二)加工出口企业使用国产棉加工产品出口后向海关办理核销手续时,需向海关交验国产棉出库时填制的《进口货物报关单》。

  (三)海关办结国产棉加工产品出口手续后,按法规向企业签发出口退税报关单和外汇核销报关单。

  (四)国产棉深加工产品需结转时,需报经外经贸主管部门批准,海关按现行加工贸易深加工结转的有关法规办理。

  七、本通知自下发之日起执行,《印发<关于新疆棉花以出顶进管理暂行办法>的通知》(计经贸[1999]352号)所附《中华人民共和国海关关于执行<关于新疆棉花以出顶进管理暂行办法>的通知》同时予以废止。

  附件二:

  国家税务总局关于以出顶进国产棉花退税暂行管理办法


  为鼓励从事加工贸易的纺织企业使用国产棉花顶替进口棉加工生产产品出口,解决国内棉花积压问题,现决定对以出顶进国产棉比照出口货物实行退(免)税政策,具体办法如下:

  一、中纺棉花进出口公司,新疆自治区棉麻公司和新疆农垦进出口股份有限公司(以下简称出口商)将国产棉运入由海关监管的以出顶进监管库(以下简称监管库)后,可凭有关凭证向其所在地国家税务局申请办理退(免)税手续。

  二、对出口商销售的以出顶进国产棉,免征其销售环节的增值税,其进项税额按5%的退税率办理退税。出口商向加工出口企业销售国产棉可开具出口发票,不得开具增值税专用发票。

  对以出顶进国产棉未经加工而从海关监管库直接出口的,不再办理退税。

  三、以出顶进国产棉实行“税收(出口货物专用)缴款书”管理。对供棉方销售给出口商的国产棉,凡按法规应缴纳增值税并开具增值税专用发票的,须按财政部、国家税务总局财税字[1996]8号文件的法规缴纳税款,并开具“税收(出口货物缴款书)”。

  四、出口商销售国产棉并在财务上作销售后,按月填报“出口货物退(免)税申请表”,并持国产棉进入监管库的出口货物报关单、增值税专用发票、税收(出口货物专用)缴款书等凭证,向其所在地国家税务局申请办理退税。

  五、对加工出口企业使用国产棉加工生产并出口的货物,其税收管理办法比照进料加工出口货物税收管理办法办理,按财政部、国家税务总局财税字[1997]14号文件第二条有关法规执行。

  六、国产棉供棉方和出口商所在地国家税务局要按照出口退税有关法规,严格国产棉的征、退税管理,及时办理征、退税手续。

  七、其他有关事项,按《国家税务总局关于印发〈出口货物退(免)税管理办法〉的通知》(国税发[1994]31号)等有关法规执行。

  附件三:

  国家外汇管理局关于在境内使用外汇购买以出顶进国产棉有关问题的通知


  为了保证国家关于国产棉花实行以出顶进管理政策的有效实施,方便企业之间结算,根据外汇管理有关法规,对在境内使用外汇购买以出项进国产棉花有关问题通知如下:

  一、使用国产棉花从事加工产品出口的企业(以下简称加工企业),向经营以出顶进国产棉花的公司(限于中纺棉花进出口公司、新疆自治区棉麻公司和新疆农垦进出口股份有限公司)购买国产棉花,可以用自有外汇进行结算,结算方式可采用信用证、托收、汇款等。加工企业自有外汇不足支付,或者没有自有外汇资金的,应当以人民币支付,不得购汇支付。

  二、加工企业与经营以出顶进国产棉花的公司的外汇结算的,加工企业应当持《加工贸易货物进口报关单》复印件、购销合同、发票、《外商投资企业外汇登记证》和《外汇账户使用证》向外汇指定银行申请,外汇指定银行在审核上述法规的有效凭证和商业单据后为其办理外汇支付手续,并保留上述凭证和单据正本5年备查。

  三、经营以出项进国产棉花的公司收汇后,有外汇结算帐户可以凭《出口货物报关单》复印件、购销合同,在外汇指定银行办理入帐手续后,超过外汇局核定的外汇结算账户最高限额的部分应当按照法规结汇;经营以出顶进国产棉花的公司没有外汇结算账户的,应当凭《出口货物报关单》复印件、购销合同,在外汇指定银行办理结汇手续。

  四、加工企业向经营国产棉花的公司购买以出顶进国产棉花,加工企业不需办理进口付汇核销手续,经营国产棉花的公司不需办理出口收汇核销手续。

  五、对于使用以出顶进国产棉花在境内进行深加工结转的,加工企业应当按照《深加工结转(转厂)售付汇及核销操作程序》法规的程序办理有关购付汇或者外汇划转手续,以及进口付汇核销、出口收汇核销手续。

  请各分局在收到本通知后,立即转发所辖分支局、所在地外资银行及相关单位,各外汇指定银行转发所辖分支行。执行中如遇问题,请及时向总局反馈。

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  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

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  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。