无偿移交配建房如何税务处理
发文时间:2022-01-12
作者:赵辉
来源:中汇武汉税务师事务所十堰所
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近年来,为实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,我国多地采用“限地价、限房价、竞产权移交房”的土地拍卖模式,有效抑制了土地成交价格和商品房价格过快增长,对促进房地产市场稳健发展起到重要作用。“限地价、限房价、竞产权移交房”的土地拍卖,是指在土地招拍挂中,当土地竞拍价达到政府限定价的上限后,转为竞拍配建产权须移交政府的房产,出价最高、产权移交住房配建面积最大者为竞得人,竞得人所建商品房销售均价不能超政府限定价格。这种模式中,竞得人配建的、须无偿移交给政府的产权住房即配建产权移交房。竞配建产权房同时存在两种移交方式:一部分竞配建产权房初始登记在开发企业名下,移交时企业以政府核定成本价格开具销售发票,按商品房买卖方式办理相关手续,有关购房款不经开发企业账户,直接存入市财政局指定账户;另一部分竞配建房项目,开发企业将配建产权房产权初始登记到政府指定机构名下,无须开具发票。房地产公司无偿移交配建房应当如何税务处理?


  一、配建房初始登记在开发企业名下的契税、增值税、土地增值税、企业所得税处理处理:


  1.契税。根据财税〔2004〕134号文第一条规定,出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。房地产公司通过竞价方式取得国有土地使用权,其支付的全部经济利益包括两部分:一是以现金支付的土地价款;二是在拍卖明确需承建,并无偿移交给政府部门的配建支出。该两项支出都是该宗地竞价成交价格的组成部分,共同构成契税的计税价格。鉴于这类房是开发企业为获取土地使用权而必须支付的对价,是竞拍土地的主要成本之一,虽然形式上是无偿配建移交,但实质是有偿的,配建房支出在房地产公司取得该宗土地时尚无法确定具体金额,因此,该项契税应分两次进行申报缴纳。


  2.增值税。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件的规定,单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,应视同销售无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。该文件同时规定,“有偿,是指取得货币、货物或者其他经济利益”。“限地价、限房价、竞产权移交房”模式实施前后的土地拍卖市场可以发现,竞配建项目的单位土地成交价格显著低于周边同类其他非竞配建项目。这表明,在“限地价、限房价、竞产权移交房”模式下,企业以配建一定面积的产权移交房作为代价,折抵了部分土地价款,从而减少了现金支付土地出让金。笔者认为,企业有关减少支付的金额属于可确定的“其他经济利益”,与企业前期支付的土地出让金共同构成了企业受让土地的真实成本。因此,企业形式上“无偿”为政府建设并“无偿”移交的配建产权房,对于企业来说,其经济实质是“有偿”的,税务处理上理应对移交配建产权房的具体金额予以合理确认。


  无偿移交的代价能否作为土地价款抵消销售额?根据《财政部 国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税[2016]140号)文件的规定,房地产开发企业中的一般纳税人以一般计税方式销售的项目,其扣除“土地价款”还包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费、前期开发费和土地出让收益等,以及向其他单位或个人支付的货币性拆迁补偿费。从立法本意,无偿移交的配建属于其他配置方式取得土地价款支付的一部分,不同的是从货币转为了非货币支付,应该符合上述规定,房企在新项目中作为差额计税的组成部分。但在实操上,由于各地执行口径参差不齐,建议操作之前与当地税务局金进行沟通。


  3.土地增值税。《土地增值税清算管理规程》规定,房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,并按同期同类产品平均价格或评估价值确定其收入。配建产权移交房,实质是房地产开发企业将开发产品用于换取其他单位和个人的非货币性资产,即招拍挂的土地使用权,符合土地增值税视同销售的规定。这说明企业实际为获取土地使用权的支付成本,包括了土地出让金和配建的产权移交房价值,这也证实了企业无偿配建产权房的“有偿”属性。当配建产权移交房的产权初始登记到开发企业名下,再变更登记至政府指定机构,即发生了不动产产权转移,应当按视同销售计算缴纳土地增值税。房地产公司应在视同销售确认转让房地产收入的同时,按相同金额确认“取得土地使用权所支付的价款”,并依法扣除。


  4.企业所得税。根据国税发〔2009〕31号文第七条规定,企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。在企业所得税缴纳中,视同销售收入的确认与增值税计税价格的确认一致;成本的确认以企业实际发生的相关成本确认。


  二、配建房初始登记直接到政府指定机构名下的契税、增值税、土地增值税、企业所得税处理:


  1.契税。根据财税[2004]134号规定,契税计税价格为成交价格,成交价格包括竞得人应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。既然配建的保障房作为拿地的前提条件,成交价格已包含在土地价款之内,配建成本不再计入土地成本计算缴纳契税。


  2.增值税。房屋建成后,房地产企业按照合同约定,把配建房不动产权属初始登记在政府指定的配建管理单位名下、无偿移交给配建管理单位,目的是用于公益事业或者以社会公众为对象,根据《营业税改征增值税试点实施办法》(财税[2016]36号文件印发)第十四条规定,不属于视同销售不动产或提供建筑服务、不缴纳增值税、房地产开发企业不开具发票;房地产企业将配套设施无偿移交给政府的,相应的进项税可以抵扣。


  3.土地增值税。土地增值税清算时,企业配建的保障性住房发生的成本支出,可参照国税发[2006]187号文件第四条第(三)款第2项规定,“建成后无偿移交给政府公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本费用可以扣除”。


  4.企业所得税。企业配建保障房,是企业拿地的前提条件,因此配建保障房的成本支出和收入相关,可以所得税前扣除。具体到成本项目上,按照国税发[2009]31号文件第十七条第(一)款规定“属于非营利性,无偿赠与地方政府公用事业单位的,可将其视为公共配套设施及建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理”。


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  对于这一问题,新疆维吾尔自治区高级人民法院在【2022】新民再229号一案中就对这一问题进行了回应(该案入选人民法院案例库):

  案情梗概

  2020年5月20日,马某(女)入职A公司,从事保洁工作,工作地点为B小区,工资约定为每月2,600元,双方未签订劳动合同,马某于1962年10月出生,其2020年5月20日入职A公司时已超过50周岁。马某因受伤在2020年11月23日后再未给A公司提供劳动,马某参加了城乡居民基本养老保险,但尚未领取养老待遇。2021年7月6日马某向乌鲁木齐市沙依巴克区劳动人事争议仲裁委员会申请仲裁要求:确认马某与A公司在2020年11月23日存在劳动关系,后A公司因不服该仲裁裁决书,故诉至法院。

  裁判结果

  法院判定A公司与马某在2020年11月23日不存在劳动关系。

  裁判要旨

  本案中,法院从法律法规的适用角度认为,若单独适用《中华人民共和国劳动合同法》第四十四条第二项,以劳动者是否享受基本养老保险待遇作为唯一标准来判断劳动合同是否终止,假使劳动者达到法定退休年龄,不办理退休手续,也不领取基本养老保险待遇,用人单位可能将不得不一直与该劳动者保持劳动关系,直到劳动者死亡或用人单位注销,在这些情形下对用人单位有失公平,因此根据《中华人民共和国劳动合同法》第四十四条第六项关于有“法律、行政法规规定的其他情形”劳动合同终止的授权,《中华人民共和国劳动合同法实施条例》第二十一条明确规定:“劳动者达到法定退休年龄的,劳动合同终止。”可见,上述两个规定并不冲突,而是补充与完善的关系。

       本案中,因马某未享受基本养老保险待遇,故不能直接适用《中华人民共和国劳动合同法》第四十四条第二项的规定。本案应该适用《中华人民共和国劳动合同法实施条例》第二十一条“劳动者达到法定退休年龄的,劳动合同终止”的规定,当然,从本条规定原意出发,如果因劳动者达到法定退休年龄直接赋予用人单位的劳动合同终止权,在一定程度上也会对劳动者合法权益造成损害,故对于适用《中华人民共和国劳动合同法实施条例》第二十一条的审查,也应该着眼于劳动者不能享受基本养老保险待遇的原因是否与用人单位有关。

       本案中,马某并未与A公司签订劳动合同书,双方当事人缺乏建立劳动关系的意思表示,根据查明的事实,马某入职A公司之前并无固定职业,其自行参加了城乡居民基本养老保险,目前未能享受养老保险待遇的原因在于其缴费未满15年,即A公司对马某未能享受养老保险待遇并无主观上的过错,故A公司与马某之间无法认定为劳动关系。

  通过上述案例所体现出的裁审观点可知,对于劳动者达到退休年龄但未开始享有基本养老保险待遇的,用人单位能否终止劳动合同,不应仅对劳动者年龄标准作形式审查,而应具体审查劳动者不能享受基本养老保险待遇的原因是否与用人单位有关。如果劳动者因用人单位原因不能享受基本养老保险待遇的,就不能适用《中华人民共和国劳动合同法实施条例》第二十一条的规定,以劳动者享受基本养老保险待遇时为劳动合同终止的条件。

       事实上,除了上述案例之外,该问题在实务中一直存在争议,最高人民法院在《新劳动争议司法解释(一)理解与适用》一书中与上文案例持类似观点。

  值得注意的是,在2024年2月27日正式面向社会开放的人民法院案例库中,上述案例被收入作为参考案例,由此将很可能会对后续的类案裁判起到强参照作用。因此,用人单位在处理达到退休年龄劳动者劳动合同的终止问题时,应持谨慎态度,以避免因处理不当而被认定为违法终止劳动合同。


关于“抽逃出资”的相关法律问题解读

案情背景

  A公司成立时注册资本共计6000万,共包括B公司(占股20%)、C公司(占股10%)在内的九名股东。A公司成立前,九名股东通过案外人垫资缴足A公司6000万注册资本,并在成立后立即将注册资本转回给案外人。后C公司进入破产清算程序,名下A公司10%的股权被法院裁定归买受人D公司所有。D公司受让股权后,向上海市闵行区法院起诉要求B公司向A公司返还出资600万元。上海市闵行区法院认为只有诚信股东才能主张抽逃出资的股东返还出资,驳回了D公司的诉讼请求。D公司上诉,上海市一中院改判支持D公司的诉讼请求。案例节选自(2021)沪01民终14513号。

  争议焦点

  1、股东是否存在抽逃出资行为?

  2、瑕疵股东是否有权主张抽逃出资的股东返还出资?

  裁判要旨

  争议焦点1:

  股东通过第三方代垫出资并将其出资抽回的行为并未经过法定程序,属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定(三)》(以下简称《公司法司法解释三》)第十二条第一条第(四)项规定的情形,构成抽逃出资。

  争议焦点2:

  即便受让的股权有瑕疵,D公司作为股东仍有权请求抽逃出资的股东B公司向A公司返还全部出资(需扣除B公司已因抽逃出资被法院执行并划扣以清偿B公司对外债务的款项金额)。

  理由如下:第一,法律没有明确规定《公司法司法解释三》第十四条中的其他股东应限定为守约股东。从促进公司资本充实的目的看,也不应将抽逃出资股东或者受让瑕疵股权的股东排除在该法条中请求其他抽逃出资股东向公司返还出资本息的其他股东之外。对未履行出资义务或者抽逃出资的股东提起股东出资诉讼是法律赋予其他股东的权利,对该条中其他股东的资格进行限缩,与公司资本制度不符。

  第二,全体股东都有向公司出资的义务,该出资并非股东之间的对待给付,任一股东均不得以对方未履行出资义务或者抽逃出资或者受让之股权存在瑕疵为由拒绝履行自身的出资义务。

  第三,股东抽逃出资侵害的是公司财产权益,股东行使出资请求权属于共益权范畴。况且,从公司资本维持的角度来看,未履行出资义务或者抽逃出资的股东之间互相催缴出资,有利于公司资本充实。

  第四,股东的出资义务具有法定性,公司资本维持是股东承担有限责任的基础,公司资本缺失显然会降低公司的履约能力和偿债能力,故不应以公司意志予以免除。

  法律解读

  关于抽逃出资行为的认定:

  按期足额缴纳认缴的出资是股东的法定义务,是公司资本维持原则的基本要求,也是对其他足额出资股东和公司债权人合法权益保护的需要。股东抽逃出资不仅违反了公司资本制度,而且破坏了股东承担有限责任的公平性基础,其目的也往往是利用公司法人人格独立制度逃避债务。

  抽逃出资承担责任的构成要件之一即是存在抽逃出资行为。就抽逃出资行为的表现形式,《公司法解释三》第十二条规定“公司成立后,公司、股东或者公司债权人以相关股东的行为符合下列情形之一且损害公司权益为由,请求认定该股东抽逃出资的,人民法院应予支持:(一)制作虚假财务会计报表虚增利润进行分配;(二)通过虚构债权债务关系将其出资转出;(三)利用关联交易将出资转出;(四)其他未经法定程序将出资抽回的行为”。

  司法实践中,出资后或完成验资后的资金流向或资金转移事实一般可通过银行流水等客观凭证予以核实,争议不大,往往争议较多的是如何认定该资金转移行为的性质,被告股东多以借款或正常交易往来等予以抗辩。法院则通常认为股东在无任何正当事由的情况下,未经公司任何决议,将其认缴的全部出资经验资后又全部转出未归还,也未支付任何利息,排除存在其他基础法律关系下应认定其抽逃出资。因此,原始股东在没有基础法律关系的情况下,例如没有借款协议、催款通知等证明债权真实的文件,可能被法院认定为构成“抽逃出资”合理怀疑。

  另外,股东将投资款或增资款转入公司账户验资后未经法定程序将其抽回的行为,可能也会被认定为“抽逃出资”;股东提供虚假企业资产负债表、利润表和虚构购销合同,以所属公司为出票人,在金融机构办理银行承兑汇票可能被认定为抽逃出资;股东转出注册资本后,再注入资金但不能证明其系补足出资的;股权或债权受让方应支付的对价,变相由出让方公司支付,导致公司法人财产不当减少,均可能被认定为是抽逃出资。

  抽逃出资的本质是损害公司权益,法律虽未明确何谓损害公司权益,但股东恶意违反资本维持原则,导致公司债务清偿不能当然损害了公司权益。总之,判断某一行为是否构成抽逃出资,可从是否损害公司权益这一要素,结合行为人的主观目的、过错程度、对公司造成的影响例如造成公司资本显著减少,不具有清偿债务能力等以及双方举证情况等进行综合分析,不宜将股东从公司不当获得财产的所有行为都笼统认定为抽逃出资。在是否构成抽逃出资事实争议较大,真伪不明的情况下,法院还可根据《公司法解释三》第二十条规定进行举证责任的分配,即“当事人之间对是否已履行出资义务发生争议,原告提供对股东履行出资义务产生合理怀疑证据的,被告股东应当就其已履行出资义务承担举证责任。”

  关于抽逃出资的出资范围:

  禁止股东“抽逃出资”中的“出资”是仅指“注册资本”还是包括由股份溢价构成的“资本公积金”,《公司法》及相关司法解释并未进行回应,理论和实践中尚有不同观点。新《公司法》第四十七条规定:“有限责任公司的注册资本为在公司登记机关登记的全体股东认缴的出资额”。该部分认缴出资额,是股东的出资义务并无争议,实践中争议较大的是溢价增资进入资本公积金部分是否属于抽逃出资中的“出资”范围。

  一种观点认为资本公积金也属于公司资产,无正当理由转出后未予以返还的,应认定该行为属于抽逃出资行为。例如银基烯碳新材料集团股份有限公司与连云港市丽港稀土实业有限公司等公司增资纠纷案【案号:(2018)最高法民终393号】,最高人民法院认为,资本公积金不仅是企业所有者权益的组成部分,亦是公司资产的重要构成,而公司资产在很大程度上代表着公司的资信能力、偿债能力、发展能力,在保障债权人利益、保证公司正常发展、维护交易安全方面起着重要作用。公司作为企业法人,具有独立人格和独立财产,而独立财产又是独立人格的物质基础。出资股东可以按照章程规定或协议约定主张所有者权益,但其无正当理由不得随意取回出资侵害公司财产权益。最高院认为计入资本公积金的部分属于公司资产,无正当理由转出后,理应予以返还。在(2013)民提字第226号案中,最高法院认定股东实际出资大于应缴出资形成的资本溢价,性质上属于公司的资本公积金,不构成股东对公司的借款,股东以此作为借款债权而与公司以物抵债的,构成变相抽逃出资,违反了公司资本充实原则,应认定为无效。(2019)苏民终1446号案中,法院认为虽然大于注册资本的差额部分没有作为注册资本在工商部门进行登记,但公司的资本公积金亦不能随意撤回。案涉承诺书内容约定公司向股东返还大于注册资金的投资款部分,违反了公司法资本维持原则,损害了公司及其债权人的合法权益,应属无效。

  另一种观点是认为资本公积不属于出资范围。股东出资义务仅限于计入注册资本那部分出资,而计入资本公积部分,不构成实收资本。是出资人为获得协议约定比例的股权,经与公司原股东商定的对价,是估值溢价。属于合同行为,产生的义务是合同义务,是合同当事人就所涉一定比例股权的购买价格问题,仅涉及原股东和新加入投资人的利益。该项出资非法定义务,也不涉及公司债权人保护问题,也无其他股东的连带补足义务问题。投资人可与股东约定,不溢价出资也可能获得合同约定比例的股权。更何况,计入资本公积的出资溢价,只是注册资本的准备金,股东应还没有对其完全丧失意思自治的空间,就该因出资溢价形成的资本公积,仍可决定后续是否转为注册资本、多少比例转为注册资本、何时转为注册资本等作出决议。

  在(2020)陕民终633号案件中,二审法院认为资本公积金是由投入资本本身所引起的增值,与公司生产经营没有直接关系,是一种准资本金或者公司后备资金,属于公司资产,是企业所有者权益的组成部分,可以按照法定程序转为注册资本金,故资本公积金与公司注册资本的性质存在明显不同,不能等同于公司注册资本,公司依照法定程序作出的关于减少资本公积金的决议亦不能认定为抽逃出资。

  还有观点认为:

  法律应保护投入前的资本信赖,投入后的资产信赖。投入前欠缴的应计入资本公积的部分,因并非公司实有财产,一般不会影响公司外部人的判断,此时营业执照中注册资本被视为公示性的承诺,出资的仅限于注册资本即可,不必包括未实现的对股东债权;对于已缴资本公积,构成公司资产,影响外部交易人的判断,有必要以出资相同规则进行规制。

  抽逃出资的法律责任:

  作为侵害公司财产权的行为,其法律责任适用《民法典》第一百七十九条关于民事责任承担的规定以及新《公司法》第五十三条第二款规定:“违反前款规定的,股东应当返还抽逃的出资;给公司造成损失的,负有责任的董事、监事、高级管理人员应当与该股东承担连带赔偿责任。”除上述民事责任外,还可能面临行政责任、甚至刑事责任的承担。同时,抽逃出资往往可能伴随着职务侵占,挪用资金等违法犯罪行为。

  至于请求股东履行出资义务的主体范围的认定,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定(三)》第十三条第一款明确了请求股东履行出资义务的主体范围,起诉股东自身是否履行出资义务,并不影响其作为主体所享有的要求其他未出资股东履行出资义务的诉权。