无偿移交配建房如何税务处理
发文时间:2022-01-12
作者:赵辉
来源:中汇武汉税务师事务所十堰所
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近年来,为实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,我国多地采用“限地价、限房价、竞产权移交房”的土地拍卖模式,有效抑制了土地成交价格和商品房价格过快增长,对促进房地产市场稳健发展起到重要作用。“限地价、限房价、竞产权移交房”的土地拍卖,是指在土地招拍挂中,当土地竞拍价达到政府限定价的上限后,转为竞拍配建产权须移交政府的房产,出价最高、产权移交住房配建面积最大者为竞得人,竞得人所建商品房销售均价不能超政府限定价格。这种模式中,竞得人配建的、须无偿移交给政府的产权住房即配建产权移交房。竞配建产权房同时存在两种移交方式:一部分竞配建产权房初始登记在开发企业名下,移交时企业以政府核定成本价格开具销售发票,按商品房买卖方式办理相关手续,有关购房款不经开发企业账户,直接存入市财政局指定账户;另一部分竞配建房项目,开发企业将配建产权房产权初始登记到政府指定机构名下,无须开具发票。房地产公司无偿移交配建房应当如何税务处理?


  一、配建房初始登记在开发企业名下的契税、增值税、土地增值税、企业所得税处理处理:


  1.契税。根据财税〔2004〕134号文第一条规定,出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。房地产公司通过竞价方式取得国有土地使用权,其支付的全部经济利益包括两部分:一是以现金支付的土地价款;二是在拍卖明确需承建,并无偿移交给政府部门的配建支出。该两项支出都是该宗地竞价成交价格的组成部分,共同构成契税的计税价格。鉴于这类房是开发企业为获取土地使用权而必须支付的对价,是竞拍土地的主要成本之一,虽然形式上是无偿配建移交,但实质是有偿的,配建房支出在房地产公司取得该宗土地时尚无法确定具体金额,因此,该项契税应分两次进行申报缴纳。


  2.增值税。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件的规定,单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,应视同销售无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。该文件同时规定,“有偿,是指取得货币、货物或者其他经济利益”。“限地价、限房价、竞产权移交房”模式实施前后的土地拍卖市场可以发现,竞配建项目的单位土地成交价格显著低于周边同类其他非竞配建项目。这表明,在“限地价、限房价、竞产权移交房”模式下,企业以配建一定面积的产权移交房作为代价,折抵了部分土地价款,从而减少了现金支付土地出让金。笔者认为,企业有关减少支付的金额属于可确定的“其他经济利益”,与企业前期支付的土地出让金共同构成了企业受让土地的真实成本。因此,企业形式上“无偿”为政府建设并“无偿”移交的配建产权房,对于企业来说,其经济实质是“有偿”的,税务处理上理应对移交配建产权房的具体金额予以合理确认。


  无偿移交的代价能否作为土地价款抵消销售额?根据《财政部 国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税[2016]140号)文件的规定,房地产开发企业中的一般纳税人以一般计税方式销售的项目,其扣除“土地价款”还包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费、前期开发费和土地出让收益等,以及向其他单位或个人支付的货币性拆迁补偿费。从立法本意,无偿移交的配建属于其他配置方式取得土地价款支付的一部分,不同的是从货币转为了非货币支付,应该符合上述规定,房企在新项目中作为差额计税的组成部分。但在实操上,由于各地执行口径参差不齐,建议操作之前与当地税务局金进行沟通。


  3.土地增值税。《土地增值税清算管理规程》规定,房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,并按同期同类产品平均价格或评估价值确定其收入。配建产权移交房,实质是房地产开发企业将开发产品用于换取其他单位和个人的非货币性资产,即招拍挂的土地使用权,符合土地增值税视同销售的规定。这说明企业实际为获取土地使用权的支付成本,包括了土地出让金和配建的产权移交房价值,这也证实了企业无偿配建产权房的“有偿”属性。当配建产权移交房的产权初始登记到开发企业名下,再变更登记至政府指定机构,即发生了不动产产权转移,应当按视同销售计算缴纳土地增值税。房地产公司应在视同销售确认转让房地产收入的同时,按相同金额确认“取得土地使用权所支付的价款”,并依法扣除。


  4.企业所得税。根据国税发〔2009〕31号文第七条规定,企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。在企业所得税缴纳中,视同销售收入的确认与增值税计税价格的确认一致;成本的确认以企业实际发生的相关成本确认。


  二、配建房初始登记直接到政府指定机构名下的契税、增值税、土地增值税、企业所得税处理:


  1.契税。根据财税[2004]134号规定,契税计税价格为成交价格,成交价格包括竞得人应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。既然配建的保障房作为拿地的前提条件,成交价格已包含在土地价款之内,配建成本不再计入土地成本计算缴纳契税。


  2.增值税。房屋建成后,房地产企业按照合同约定,把配建房不动产权属初始登记在政府指定的配建管理单位名下、无偿移交给配建管理单位,目的是用于公益事业或者以社会公众为对象,根据《营业税改征增值税试点实施办法》(财税[2016]36号文件印发)第十四条规定,不属于视同销售不动产或提供建筑服务、不缴纳增值税、房地产开发企业不开具发票;房地产企业将配套设施无偿移交给政府的,相应的进项税可以抵扣。


  3.土地增值税。土地增值税清算时,企业配建的保障性住房发生的成本支出,可参照国税发[2006]187号文件第四条第(三)款第2项规定,“建成后无偿移交给政府公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本费用可以扣除”。


  4.企业所得税。企业配建保障房,是企业拿地的前提条件,因此配建保障房的成本支出和收入相关,可以所得税前扣除。具体到成本项目上,按照国税发[2009]31号文件第十七条第(一)款规定“属于非营利性,无偿赠与地方政府公用事业单位的,可将其视为公共配套设施及建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理”。


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境外投资者境内利润再投资税收抵免新政解析

在进一步鼓励境外投资者在华投资,优化稳定外资税收环境的背景下,财政部、税务总局与商务部于2025年6月27日联合发布《关于境外投资者以分配利润直接投资税收抵免政策的公告》(财政部 税务总局 商务部公告2025年第2号,以下简称“2号公告”),该公告自2025年1月1日起施行。

  为推动该政策有效落地,2025年7月起,各相关部门密集发布配套文件,包括国家发展改革委等七部门印发的《关于实施鼓励外商投资企业境内再投资若干措施的通知》(发改外资[2025]928号,以下简称“928号通知”)、商务部发布的《关于做好境外投资者以分配利润直接投资税收抵免政策落实工作的通知》(商办资函[2025]380号,以下简称“380号通知”),以及国家税务总局发布的《关于境外投资者以分配利润直接投资税收抵免政策有关事项的公告》(国家税务总局公告2025年第18号,以下简称“18号公告”)。上述举措充分体现出我国对鼓励境外投资者在华持续投资的政策支持力度。本文拟梳理境外投资者境内利润再投资相关的税收政策,从符合新政条件的再投资的合规要点、操作流程及监管特征三个方面进行分析。本文拟从新政适用条件、操作流程管理及合规要点三个维度,梳理境外投资者适用税收抵免政策的关键考量,以协助企业在享受优惠的同时有效防范风险。

  一、境外投资者境内利润再投资的税收政策

  (一)税收抵免政策新政:可叠加适用原有递延纳税政策

  现行《企业所得税法》规定,非居民企业取得来源于中国境内的股息、红利等权益性投资收益,适用源泉扣缴制度,按10%的税率,或依据税收协定适用优惠税率征收预提所得税。

  为鼓励境外投资者持续在华投资,自2017年1月1日起,我国已实施境外投资者境内利润再投资递延纳税政策,即对符合条件的境内再投资暂不征收预提所得税(下称“递延纳税政策”)。而根据2025年1月1日起施行的2号公告,符合条件的境外投资者通过境内利润直接用于再投资的,可以按投资额的10%或税收协定规定的更低税率,自境外投资者当年应纳税额中抵免,未抵完部分可结转以后年度继续抵免(下称“税收抵免政策”)。新出台的税收抵免政策为阶段性政策,执行期间为2025年1月1日至2028年12月31日,可与原有递延纳税政策叠加适用。

  (二)税收抵免政策的适用条件

  虽然税收抵免政策可以与现行的递延纳税政策叠加适用,但两者在适用条件上并不完全一致。2号公告对税收抵免政策的适用条件作出了系统规定,18号公告则对执行层面的关键问题进行了进一步明确。为更准确把握该政策的适用范围,本文将结合递延纳税政策,从适用条件的异同角度,对税收抵免政策的具体要求进行梳理与分析。

适用条件
(同时满足) 
税收抵免政策 递延纳税政策 

异同 

境外投资者
 
适用《企业所得税法》第三条第三款的非居民企业,即在中国境内未设立机构、场所的,或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的,应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。(排除设立机构、场所/常设机构或与此相关的所得)
 
适用《企业所得税法》第三条第三款的非居民企业,即在中国境内未设立机构、场所的,或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的,应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。(排除设立机构、场所/常设机构或与此相关的所得)
 
相同
 
利润分配企业
 
中国境内居民企业(在中国境内成立)
 
中国境内居民企业(在中国境内成立)
 
相同
 
分得的利润
 
中国境内居民企业向投资者实际分配的留存收益而形成的股息、红利等权益性投资收益
 
中国境内居民企业向投资者实际分配已经实现的留存收益而形成的股息、红利等权益性投资收益
 
相同
 
可抵免的应纳税额
 
从利润分配企业自利润分配再投资之日以后取得的《企业所得税法》第三条第三款规定的股息红利、利息、特许权使用费等所得应缴纳的企业所得税
 
不适用
 
不适用
 
投资方式
 
境内直接投资,包括境外投资者以分得利润进行的增资、新建、股权收购等权益性投资,但不包括新增、转增、收购上市公司股份(符合条件的战略投资除外),具体包括1.新增或转增中国境内居民企业实收资本或者资本公积(包括补缴已认缴的注册资本);2.在中国境内投资新建居民企业;3.从非关联方收购中国境内居民企业股权。
 
直接投资,包括境外投资者以分得利润进行的增资、新建、股权收购等权益性投资行为,但不包括新增、转增、收购上市公司股份(符合条件的战略投资除外),具体包括1.新增或转增中国境内居民企业实收资本或者资本公积(包括补缴已认缴的注册资本);2.在中国境内投资新建居民企业;3.从非关联方收购中国境内居民企业股权;4.财政部、税务总局规定的其他方式。
 
相同
 
被投资企业的产业
 
《鼓励外商投资产业目录》内产业 [1]
 

 
更为严格
 
分配利润的支付形式
 
现金形式支付(直接转入)和非现金形式支付(资产所有权直接转入)
 
现金形式支付(直接转入)和非现金形式支付(资产所有权直接转入)
 
相同
 
持股时限
 
连续持股5年(60个月)以上
 

 
更为严格
 
执行期限
 
2025年1月1日至2028年12月31日
 
暂无明确期限
 
阶段性

18号公告进一步明确了税收抵免政策的执行细节,包括:

  (一)明确补缴已认缴注册资本增加实收资本或资本公积属于符合条件的直接投资方式,使得税收抵免政策与递延纳税政策在投资方式适用范围上一致。

  (二)鉴于税收抵免政策对境外投资者再投资有5年(60个月)的持股期限要求,18号公告明确了再投资开始和停止的时间,开始时间以商务主管部门出具的《利润再投资情况表》中列明的再投资时间当月,停止时间以收回投资款与被投资企业按规定完成法律形式变更手续月份中较早的月份为准。

  (三)明确了抵免额度的计算细节:境外投资者可在计算抵免额度时自主选择10%的法定预提税率或较低的协定税率,但在未来收回投资并补缴递延税款时,不得适用较低的协定税率;若利润来源于多个企业,应按各利润分配企业分别归集计算抵免额度;如使用外币进行再投资,应以实际支付日的汇率中间价折算确定抵免额度。值得留意的是,如果计算抵免额度时选择协定优惠税率,但是之后被税务机关认定不符合协定待遇条件的,可以调增抵免额度。

  (四)如不符合税收抵免政策条件(包括未满足5年持股期限)但实际享受抵免政策导致少缴税款的,境外投资者除应补缴相应税款,并自其实际抵减应纳税额之日起加收滞纳金。

  二、税收抵免政策的程序性要求

  结合2号公告、380号通知和18号公告,适用税收抵免政策的操作流程及程序性要求如下:

  (一)境外投资者自行判断适用条件

  境外投资者应根据自身情况,判断是否符合税收抵免政策的适用条件,并明确再投资的基本信息(包括选择用于计算抵免额度的适用税率)。

  (二)被投资企业向商务主管部门报送再投资信息

  被投资企业应通过商务部业务系统统一平台,向所在地商务主管部门报送相关再投资信息。

  (三)商务主管部门核实并出具《利润再投资情况表》

  所在地商务主管部门对报送信息进行核实后,报送省级商务主管部门,由其会同财政、税务等相关部门确认,并出具《利润再投资情况表》。

  (四)境外投资者填写税收抵免信息报告表

  境外投资者应填写18号公告附件中的《境外投资者再投资税收抵免信息报告表》,并提供给利润分配企业。

  (五)利润分配企业办理税收抵免手续

  利润分配企业在办理扣缴企业所得税申报时,申报抵减境外投资者应缴纳的企业所得税,并填写和/或提交相关材料,尤其包括:《中华人民共和国扣缴企业所得税报告表》;《境外投资者再投资税收抵免信息报告表》(由境外投资者提供);《利润再投资情况表》(商务主管部门出具,见步骤3)。

  (六)境外投资者收回投资时的税务处理

  再投资满5年(60个月)的,境外投资者应在收回投资后7日内,向利润分配企业所在地税务主管机关申报补缴递延的税款;再投资不满5年(60个月)的,境外投资者除上述补缴递延税款之外,应重新计算抵免额度,对已抵免税额超过抵免额度的,应同时补缴超出抵免额度的税款并加收滞纳金。

  (七)被投资企业向商务主管部门报送投资收回信息

  在境外投资者收回投资时,被投资企业应通过商务部业务系统统一平台账户,向所在地商务主管部门报送相关信息。

  (八)商务主管部门汇总确认与信息共享

  所在地商务主管部门核实回收信息后,报送省级商务主管部门确认。省级商务主管部门应按季度将信息与统计、财政、税务等部门共享,并统一上报商务部。

  三、适用税收抵免政策时应关注的合规要点

  相较于现有的递延纳税政策,税收抵免政策在优惠力度上对境外投资者更为有利,但同时对其适用条件和后续监管提出了更高要求。若适用不当,不仅需补缴税款,还可能加收滞纳金并承担相应法律责任。因此,在适用该政策时,应特别关注以下合规要点:

  (一)把握关键时间节点,准确判断适用条件。2号公告虽未限制境内利润产生和分配年份,但再投资应发生在2025年1月1日至2028年12月31日期间;此外,可用于抵免的应纳税额应对应于再投资发生之后取得的所得,且最早不超过2号公告发布之日(即2025年6月27日);关于持股期限的计算,则应严格按照18号公告明确的开始时间和停止时间确认。

  (二)合理选择适用税率,平衡短期与长期利益。境外投资者可在抵免额度计算时选择10%的法定预提税率或适用的协定优惠税率,但由于选定后,在未来收回投资并补缴递延税款时不得再适用协定税率。因此,应综合考虑将来可抵免的应纳税额高低、现金流影响及长远税收安排,谨慎作出选择。

  (三)持续关注产业政策变化的影响。如被投资企业的产业类型或所依据的鼓励类目录发生变化,是否影响税收抵免政策的税收待遇,境外投资者应密切关注相关政策调整并评估其对税收待遇的影响。

  (四)妥善处理投资收回时的政策叠加适用问题。在一项再投资同时符合税收抵免政策与递延纳税政策适用条件的情况下,收回投资时应同步评估两项政策的适用后果,并分别按照相关规定进行税务处理,防止出现合规疏漏。

  综上,税收抵免政策在适用条件判定、信息报送、资料准备和操作流程等方面均提出了更高的合规要求。境外投资者及相关境内企业(包括被投资企业、利润分配企业及其他扣缴义务人)应确保各环节操作规范、材料完备,建立有效的内部审查和存档机制,并在有疑问时及时咨询专业人士,以防范税务与合规风险。

       提示:[1] 现行有效的适用文本为《鼓励外商投资产业目录(2022年版)》(国家发展和改革委员会、商务部令第52号)。