《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（财税[2016]14号文）第三条第一项规定：一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。对于什么是“不动产购置原价”，文件没有给出解释。因此，也会造成执法时对待歧义。

　　甲房地产公司现有一宗尚未立项开发的土地直接转让给乙房地产公司。转让价1.5亿，原缴纳土地出让金1亿元，缴纳契税400万，印花税5万，办理过户及评估费25万，合计花费1.0430亿元。现在要按照简易计税办法缴纳增值税确认“不动产购置原价”。出现了2种意见。

　　第一个意见，只扣除1亿的土地出让金。理由是土地就是从国土局代表的国家一个出让人手中购得，购置成本就是缴纳的土地出让金1亿。

　　第二个意见，扣除取得土地的所有相关支出。理由是无论是会计制度对土地成本的核算，还是企业所得税等相关税法都规定了土地使用权是包括契税等成本的。

　　笔者赞同第二个观点。理由是：

　　一、只有缴纳契税，且依法经过不动产登记，才能获取土地使用权。

　　土地使用权必须依法经登记方可确认。《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。据此，未经登记的土地交易行为构不成土地使用权的合法转移。缴纳了出让金，仅是具备了可以取得土地使用权的可能性，仅是完成了其中一个步骤，但并非已经取得了土地使用权。未取得土地使用权，根本就不存在成本已经确定的问题。

　　《契税条例》第十一条规定：纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。由此可见，缴纳契税是实现不动产登记的首要前提，缴纳契税是取得土地使用权的必要条件，必须花费的支出。不缴纳契税，则无法获取土地使用权。不取得土地使用权，则更不存在土地成本的问题。缴纳契税才能办理登记具有法律强制规定，因此，契税是构成土地直接成本的，不是可有可无的。土地是不能转移的，转移的仅是使用权利，购买者支付的也仅是“使用权利”，而这个权利的转移是离不开“契税”这个环节的。只有拿到代表国家开出的“契税”这个通知书，才能办理过户，才能证明一个交易事项的真正完成，也才有了某一个阶段土地的使用权利。

　　二、土地成本的会计核算也是包含契税的。

　　《企业会计准则第5号——无形资产》也规定，外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。因此，以支付出让金方式取得的土地使用权，应当以支付的土地出让金、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出，作为土地使用权的成本。

　　三、相关税法也明确规定了土地成本包含契税等税费在内。

　　首先、作为与土地使用权转移关联度最高的土地增值税明确确认了土地成本的构成中必须包含契税。2010年5月9日下发的《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》第五条规定：房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中予以扣除。因此，契税是包含在土地成本之中的。

　　其次、核算土地使用权转移最终利润的企业所得税也明确规定了土地成本包含契税。《企业所得税法》第58条第一项规定：外购的固定资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于该资产达到预定用途发生的其他支出作为计税基础。第66条第一项规定：外购的无形资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于该资产达到预定用途发生的其他支出作为计税基础。可见，土地无论是作为固定资产对待，还是作为无形资产对待，税法规定的土地成本均包括“相关税费”在内，因此，理应包含契税。

　　不同税种对于一个事项应尽量保持一个技术口径。虽然，财税[2016]14号文关于“不动产购置原价”未做展开叙述，但是，为保持成本扣除的一致性，也尊重会计核算资产的“历史成本”原则，增值税对“不动产购置原价”也应遵照会计入账规则，并参照土地增值税、企业所得税等相关法律规定，而且税政文件对于同一事物尽量在各税种使用相同的文字表述，以减少歧义的发生。

　　尤值一提的是，2016年“营改增”已经度过了3年过渡期，很多类似的过渡政策也确实应该进行重新完善或清理了，特别是新出现的与现行税法口径不一致的提法。如本案中“不动产购置原价”如果转换成与土地增值税、企业所得税更接近的语言，则会更易较少分歧。如果按照第一种意见，增值税仅扣除“土地出让金”，而土地增值税、所得税扣除的却是“与土地支出相关的税费在内的支出”，则容易造成税法执行的混乱。

　在经济活动中，交易双方通常会通过签订合同来约定对方的权利与义务。那么，签订合同是否需要缴纳印花税呢？

　　1.签订以货换货合同

　　在商品购销活动中，很多企业会采用以货换货方式进行商品交易，那么，签订以货换货合同是否需要缴纳印花税呢？

　　▼根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号）第三条规定：

　　商品购销活动中，采用以货换货方式进行商品交易签订的合同，是反映既购又销双重经济行为的合同。对此，应按合同所载的购、销合计金额计税贴花。合同未列明金额的，应按合同所载购、销数量依照国家牌价或市场价格计算应纳税金额。

　　2.签订代理合同

　　“经双方友好协商，甲方委托乙方为其所有产品和服务在A地区的代理商，代理甲方委托的代理服务项目。”类似该条款的代理合同想必大家不会陌生吧，那么，签订代理合同是否需要缴纳印花税呢？

　　▼根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号）第十四条规定：

　　在代理业务中，代理单位与委托单位之间签订的委托代理合同，凡仅明确代理事项、权限和责任的，不属于应税凭证，不贴印花。

　　3.签订货物运输合同

　　2019年11月，A公司与甲货物运输公司签订一份《货物运输合同》，合同中明确所运输的货物价值为200万元，运输费用6万元（含税）。那么，双方签订货物运输合同是否需要缴纳印花税？若需要缴纳，计税依据是否包含货物价值呢？

　　▼根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，货物运输合同纳税义务人为立合同人，货物运输合同包括民用航空、铁路运输、海上运输、内河运输、公路运输和联运合同。货物运输合同纳税义务人应按运输费用万分之五贴花，计税依据不包括货物价值。

　　4.签订借款合同

　　甲公司是一家生产型企业，为了解决资金周转紧张问题，甲公司分别与A银行和B商贸公司签订的借款合同。那么，凡是借款合同是不是都需要缴纳印花税？

　　▼根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，借款合同的立合同人为纳税义务人，借款合同范围是指银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同，印花税按借款金额万分之零点五贴花。

　　因此，甲公司与A银行签订的借款合同需要缴纳印花税，与B商贸公司签订的借款合同不需要缴纳印花税。

　　特别提醒：

　　根据《财政部 税务总局关于支持小微企业融资有关税收政策的通知》（财税〔2017〕77号）第二条规定：

　　自2018年1月1日至2020年12月31日，对金融机构与小型企业、微型企业签订的借款合同免征印花税。

　　5.个人出租住房签订的租赁合同

　　张某将拥有的住房出租给李某用于居住，为此，双方签订了房产租赁合同。那么，针对该合同双方是否需要缴纳印花税呢？

　　▼根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第二项规定：

　　对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

　　6.签订融资租赁合同

　　“甲方根据乙方的要求及乙方的自主选定，以租给乙方为目的，为乙方融资购买合同所记载的物件（简称租赁物件）租予乙方，乙方则向甲方承租并使用该物件。”

　　上述条款属于融资租赁合同中的典型条款，那么，签订融资租赁合同是否需要缴纳印花税呢？

　　▼根据《财政部 国家税务总局关于融资租赁合同有关印花税政策的通知》（财税〔2015〕144号）第一条规定：

　　对开展融资租赁业务签订的融资租赁合同（含融资性售后回租），统一按照其所载明的租金总额依照“借款合同”税目，按万分之零点五的税率计税贴花。

　　7.签订住房抵押贷款合同

　　住房抵押贷款是银行为保证贷款的安全，把借款人的房地产、有价证券及其他凭证，通过一定的契约合同，合法取得对借款人财产的留置权和质押权而向其提供的一种贷款。那么，签订住房抵押贷款合同是否需要缴纳印花税呢？

　　▼根据《国家税务局关于对借款合同贴花问题的具体规定》（国税地字〔1988〕第30号）第三条规定：

　　借款方以财产作抵押，与贷款方签订的抵押借款合同，属于资金信贷业务，借贷双方应按“借款合同”计税贴花。因借款方无力偿还借款而将抵押财产转移给贷款方，应就双方书立的产权转移书据，按“产权转移书据”计税贴花。

　　8.签订农副产品收购合同

　　今年，猪肉价格高涨，这不，为了保证猪肉供给，很多猪肉生产加工企业与村民委员会、农民个人签订了农副产品收购合同，那么，针对签订的农副产品收购合同是否需要缴纳印花税呢？

　　▼根据《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》第十三条规定：

　　国家指定的收购部门与村民委员会、农民个人书立的农副产品收购合同免纳印花税。

　　9.签订建筑安装工程承包合同

　　为了扩大产能，甲企业与乙建筑公司签订了厂房建筑安装工程承包合同。那么，针对签订的建筑安装工程承包合同是否需要缴纳印花税呢？

　　▼根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，建筑安装工程承包合同包括建筑、安装工程承包合同，其按承包金额万分之三贴花。

　　10.签订技术咨询合同

　　在企业日常生产经营活动中，技术咨询合同也属于一种常见的合同。那么，签订技术咨询合同是否需要缴纳印花税呢？

　　▼根据《国家税务总局关于对技术合同征收印花税问题的通知》（国税地字〔1989〕34号）第二条规定：

　　技术咨询合同是当事人就有关项目的分析、论证、评价、预测和调查订立的技术合同。有关项目包括：

　　1.有关科学技术与经济、社会协调发展的软科学研究项目；

　　2.促进科技进步和管理现代化，提高经济效益和社会效益的技术项目；

　　3.其他专业项目。

　　对属于这些内容的合同，均应按照“技术合同”税目的规定计税贴花。至于一般的法律、法规、会计、审计等方面的咨询不属于技术咨询，其所立合同不贴印花。