从三起案例看房地产无偿划转不征土地增值税的合理性
发文时间:2022-07-28
作者:刘天永
来源:今日头条
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编者按:房地产无偿划转是否属于土地增值税征税范围,一直是一个争议性话题。否定派主张,根据《土地增值税暂行条例》,转让房地产并取得收入,才需缴纳土地增值税,无偿划转未取得收入,不属于征税范围。肯定派则主张,根据《土地增值税暂行条例实施细则》,只有以继承、赠与方式无偿转让房地产才不需要缴纳土地增值税,划转不属于继承、赠与,应当纳入征税范围。本文将以三起案例引入,分析房地产无偿划转不征土地增值税的合理性。

  一、三起案例中房地产无偿划转不征土地增值税均得到税务机关支持

  (一)中信集团无偿划转房地产,总局批复不征土地增值税

  2013年1月18日,财政部 国家税务总局作出《关于中国中信集团公司重组改制过程中土地增值税等政策的通知》(财税〔2013〕3号),明确指出“在中信集团整体改制为中国中信集团有限公司(以下简称中信有限)过程中,对中信集团无偿转移到中信有限的房地产,以及中信集团无偿转移到中国中信股份有限公司(以下简称中信股份)的房地产,不征土地增值税”。当时,中信股份系中信集团/中信有限的全资子公司。

  (二)美特粉末无偿划转房地产,税局认可不征土地增值税

  2017年8月,扬州海昌新材股份有限公司(以下简称海昌新材)召开临时股东大会,决定将全资子公司扬州美特粉末冶金有限公司(以下简称美特粉末)拥有的建设用地使用权、房屋所有权无偿划转至海昌新材,之后申请注销登记。

  2017年12月,美特粉末分别取得了扬州市邗江地方税务局、国家税务局出具的《准予注销登记的税务事项通知书》(邗地税五税通〔2017〕12254号)、《准予注销登记的税务事项通知书》(扬国税邗税通〔2017〕15150号)及清税证明。当月,美特粉末取得了工商部门的注销证明((10270272)公司注销〔2017〕第12270007号)。

  2019年5月,海昌新材向深交所递交IPO申报材料。在证监会第一次反馈意见补充法律意见书中,针对证监会提出的“发行人、美特粉末是否就土地使用权及房屋所有权转让依法缴纳相应税款,是否存在行政处罚的风险,是否构成重大违法行为及本次发行的法律障碍”等问题作出了回复。其中,对土地增值税问题的回复为“鉴于本次国有土地使用权转让系按照土地账面价值确定,无增值额,且美特粉末没有取得收入,按照相关税收法律、法规规定,本次转让无需缴纳土地增值税”。

  (三)航发西控无偿划转房地产,税局认可免征土地增值税

  2020年9月,经国资有权监管单位批准,中国航发西安动力控制科技有限公司(以下简称航发西控)与西安西控航空苑商贸有限公司(以下简称航空苑)签署《无偿划转协议》,航发西控将2宗国有土地使用权、4项房产、无形资产、设备等经营性资产注入航空苑。其中,航发西控和航空苑均为中国航发动力控制股份有限公司(以下简称航发控制)的全资子公司。

  2021年8月6日,航发控制发布《关于中国航发动力控制股份有限公司非公开发行股票申请文件二次反馈意见的回复报告(修订稿)》,就证监会第4项反馈意见“相关土地房产从航发西控变更为航空苑……预计需要缴纳的土地增值税、契税等税费金额,税费承担的主体,上述标的资产评估报告假设中是否已考虑过户转让产生的税费对评估值的影响,评估假设、评估值是否合理”的答复摘录如下:“根据有关税务主管部门出具的土地增值税免税证明,本次土地使用权过户免征土地增值税”。

  (四)小结

  以上三起案例均为企业集团内部无偿划转房地产,其中:中信集团系向全资子公司中信股份无偿划转,美特粉末系向母公司海昌新材无偿划转,航发西控系向受同一控制的兄弟公司无偿划转。三起案例中,转让方最终均未缴纳土地增值税且获得主管税务机关认可,其中:中信集团、美特粉末两案中,根据现有资料显示,税务机关认为无偿划转不属于土地增值税征税范围,而在航发西控案中,税务机关则认为无偿划转符合土地增值税免税条件。

  二、房地产无偿划转土地增值税不征或免征的困境

  (一)房地产无偿划转土地增值税不征的困境

  房地产无偿划转“可税性”的争议,归根结底在于税法对土地增值税征税范围规定的模糊性。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第二条,“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为”。由此可见,此处税法采用了“正向规定+反向列举”的立法模式,但其规定的内容具有不周延性,在“以出售或者其他方式有偿转让房地产”和“以继承、赠与方式无偿转让房地产”之间,尚存在诸多真空地带。这里姑且不讨论划转是否属于转让的问题,即便将划转归入转让的范畴,对于无偿划转,也处于这一真空地带内,税法完全不能解决无偿划转的可税性问题,给纳税遵从带来了极大不便。

  在现实层面,这一问题将容易引发税企争议:站在纳税人立场,基于税收法定主义,税法没有明确规定无偿划转属于征税范围,则不应对其征税;站在税务机关立场,基于国库主义,税法没有将无偿划转归入不征税范围,则原则上应当对其征税,考虑到无偿划转又不符合有偿转让的条件,税务机关会引用纳税调整条款,认定无偿划转属于“纳税人申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的”的情况,调整计税依据,人为核定转让收入。而所谓“正当理由”的解释权在行政机关,如纳税人无偿划转的理由不被认可,则纳税调整后无偿划转将重新满足征税条件。

  在前述案例中,除海昌新材外,另两起案例当事人均为国有企业(中信集团改制后的中信有限为国有独资公司,而航发西控最终亦受国有资本控制),其资产交易受国资监管部门控制。实践中,国资监管部门关于国有企业集团内部交易重组的批复文件在很大程度上可以构成无偿划转的正当理由。对于民营企业,并购重组的安排能否作为“正当理由”则主要取决于主管税务机关理解。如果无法对正当理由作出有效回应,就不能阻止纳税调整的适用,从而使不征税诉求陷入困境。

  (二)房地产无偿划转土地增值税免征的困境

  为了回避征税范围的争议,也有企业诉诸免税政策解决无偿划转税务问题,例如航发西控就取得了主管税务机关的免税证明。事实上,在2021年6月,航发控制就曾作出预先披露,对无偿划转的土地增值税问题,航发西控主要适用了《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2021年第21号)之规定作免税申报。然而,无论是21号公告还是之前诸多版本的重组土地增值税免税政策,均未提及“无偿划转”可以免征土地增值税,事实上,对于“无偿划转”这一概念,仅在企业所得税和契税优惠政策中有所涉及,航发西控的这一政策适用似乎缺少明确的依据。

  现行土地增值税优惠政策未将无偿划转纳入免税范围,从另一方面来讲,也为不征税诉求留下余地。根据税法基本原理,征税范围解决的是可税性的问题,而免税则是一种税收优惠,是在某一行为属于征税范围的基础上,对其给予的一种特殊对待。因此,只有某一行为可税,才有讨论其是否能够免税之必要。虽然土地增值税免税范围稍显严苛,且没有对无偿划转作出规定,但这种现象侧面反证无偿划转的可税性仍有讨论空间。

  三、房地产无偿划转土地增值税可税性的破局

  (一)无偿划转不应直接适用纳税调整程序

  纳税调整的前提是“纳税人申报的计税依据明显偏低”,而确认计税依据的前提则是存在可税行为,即只有某一行为属于征税范围,应当课税的,才需要进一步判定计税依据,而不能本末倒置,将计税依据的调整放在征税范围的判定之前,根据纳税调整后的结果确定某一行为属于征税范围。

  通过比较分析可以发现,在增值税等税种中,征税范围并不以取得收入为前提条件,只要发生了销售行为,即需要申报缴纳增值税,由此将取得收入和征税范围两个问题拆解开来。这种处理是相对清晰的,如行为人发生销售行为,则判定其需要缴纳增值税,如其申报收入明显偏低,或者无偿销售的,则相应作出纳税调整。但在土地增值税中,“有偿”同时构成征税范围的判断条件,导致征税范围和纳税调整出现混同。这固然是土地增值税制度设计的一个问题所在,但回归到实践中,不能因这种混同的存在,颠倒征税范围和纳税调整的顺序。

  纳税调整的基本原则是反避税,在增值税等税目中,纳税调整可以是形而上的,只要出现了无偿销售即可作纳税调整。但在土地增值税中,必须作出进一步的判定,寻找纳税人避税的证据,或者重点关注对纳税人无偿划转是否具备正当理由的审查,如纳税人确无避税问题,则不能突破课征土地增值税。

  (二)尝试使用投资入股方式实现资产划转

  严格来说,土地增值税政策并未就资产划转作特别规定。但考虑到企业所得税政策中将资产划转与非货币性资产投资等同,土地增值税中的房地产投资行为,也可以作为一种特殊的资产划转在此一并讨论。与企业所得税、增值税相同,土地增值税的资产划转要求必须构成资本交易。即出让方必须作增资处理,受让方则必须增加所有者权益。与企业所得税不同的是,土地增值税的资产划转没有主体限制。这主要是照顾以房地产投资设立新企业或非全资控股企业的情况,这两种情况下,投资人仅仅是将房地产投入到企业中,本身没有取得任何现金对价,但根据非货币性资产投资的税收政策,投资人需要作资产视同转让处理,分5年缴纳企业所得税。这里需要说明的是,以房地产投资设立新的全资子公司,理论上也是不能适用前述的特殊性税务处理政策的。因为前述政策要求受让方是现存企业,而不能是投资发生时尚不存在的企业。总而言之,在房地产投资入股不满足企业所得税特殊性税务处理条件的情况下,如果再对投资人课征土地增值税,则会导致投资税负过重,一方面严重抑制市场投资热情,另一方面也有违税收中性原则。

  四、资产划转涉税风险应对建议

  (一)敲定资产划转方案前对税收因素进行充分考量

  资产划转的主要目的是为了实现资源的整合,在讨论资产划转方案时,企业会更多关注如何设计交易模式,以实现其商业目的。但需要认识到税收是现金之债,纳税义务一旦确定,意味着一笔资金就要支出,仅仅关注交易模式本身,而忽视了税收成本,可能导致税收负担反噬资产划转的经济效应,使得整合的目的落空。因此,税收问题不是资产划转方案已经确定之后,企业再去想办法解决的,而是资产划转方案敲定前,企业就应当考虑的。每个成功的资产划转,都需要在商业目的和税收成本之间反复权衡,最终求得两者皆不偏废的方案。此外,企业需要关注各税种的特点,明确各税种资产划转政策的适用范围,寻找税收政策之间的交界地带,在不能同时满足各税种成本最低的情况下,要尽可能消除、推迟税收负担较高的某个或几个税种的纳税义务。

  (二)与税务机关进行充分的沟通

  相较而言,资产划转是重组税收政策中较为特殊的一类,一些税务机关对资产划转的理解不尽相同。相对保守的税务机关会认为,除契税政策外,并不存在单纯意义上的资产划转,包括企业所得税、增值税、土地增值税在内,涉及资产交易的,只有在构成资本交易的情况下,才可以适用相关政策。例如,企业所得税中的资产划转,其实就是一种特殊的非货币性资产投资或收回,其特殊性主要体现在主体限制。因此,这些税务机关就会对企业的权益变动情况进行严格监督,凡没有调整实收资本的,均不得适用资产划转税收政策。在态度较为宽松的地方,虽然税务机关可能不会过分强调账簿监管,使得企业适用政策更加容易,但如果企业作资产划转没有严格契合政策规定的,会产生合规风险。通常,我们会建议企业采用政策规定更为明确的重组方式,例如合并、分立、股权收购等,如果必须要采用资产划转,与税务机关的充分沟通就不可或缺。

  (三)聘请专业的税务顾问

  税务顾问的参与可以在资产划转方案确定过程中,有效识别风险并有针对性地提出处理建议,包括如何在现有交易框架下规避风险,或者通过交易框架的调整避免风险,从而保障资产划转方案的顺利实施。


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企业获得内贸险理赔款,需要缴纳所得税吗?

  依托宁波港口优势,我公司业务范围广泛,并具备规范的进出口贸易资质。为了进一步完善业务风险管控体系,我公司想就一些金额大、账期长以及较集中的项目合同投保内贸险。我想了解的是,企业投保内贸险时,在税务处理上应该注意什么?若获得内贸险理赔款,需要缴纳所得税吗?

  ——宁波中策动力机电集团有限公司财务负责人 梅欢

  内贸险的全称,是国内贸易信用保险。宁波大学商学院特聘研究员、副教授季浩介绍,内贸险是一种保障企业国内贸易应收账款安全的保险产品,有利于降低企业在贸易活动中面临的交易违约风险。今年6月,国内贸易信用保险共保体(以下简称共保体)正式成立,首期即提供高达100亿元的保险保障额度。共保体由国内多家保险公司组成,通过直接保险与再保险联通模式,提升内贸险承保能力,有效解决内贸险数据积累不足、保障能力不够等问题。

  投保内贸险有何作用?

  当前,我国不断推动内外贸一体化发展,国内内贸行业赊销情况较为普遍,2024年末我国规模以上工业企业应收账款达26.06万亿元,较2023年末增长8.6%。季浩介绍,应收账款的规模攀升,扩大了市场对内贸险的需求。以宁波为例,2025年1月—9月,中国出口信用保险公司宁波分公司已支持219家宁波企业拓展国内市场,内贸险总承保金额达213.4亿元。

  宁波作为全国首批内外贸一体化试点和首个国家保险创新综合试验区,在内贸险的帮助下,不少外贸企业迈开国内市场和国际市场“两条腿”,融入“双循环”,开拓新商机。例如,浙江前程石化股份有限公司在拓展内贸业务时,曾因下游买方资金紧张,导致45万元货款被拖欠。得益于投保的内贸险,该公司及时获得了赔付,有效化解了资金风险。该公司相关负责人顾杨表示,在内贸险的助力下,企业更能放心大胆地承接国内订单,实现了出口与内销的“内外兼修”。

  季浩提醒,企业在投保内贸险时,应基于赊销规模、客户结构及历史坏账情况进行综合判断。具体来说,企业应仔细甄别保险产品与条款,重点关注保障范围、免责事项、赔偿比例及免赔额等核心要素,确保保障内容与自身风险敞口相匹配。在此基础上,优先考虑那些偿付能力强、理赔效率高、能提供资信调查等增值服务的保险公司或共保体。

  从实践看,企业需要进行科学的成本效益分析,对比统保与选择性投保的模式差异,将保费成本与可能减少的坏账损失、获得的融资增信等收益进行权衡后再投保,并合理设置自留风险比例以降低保费。企业在完成投保后,仍需要履行如实告知、定期申报等保单义务,并持续加强内部客户信用管理与应收账款催收工作,将内贸险作为整体风控体系的重要组成部分。

  获得理赔后是否纳税?

  企业投保内贸险,还应注意税务处理的合规性。企业在投保内贸险发生支出时,对于取得的增值税专用发票所载明的进项税额,如果不属于用于简易计税项目、免税项目、集体福利或个人消费等明确规定不得抵扣的情形,可以从销项税额中予以抵扣。

  国家税务总局宁波市江北区税务局所得税科科长张玉庆提醒,企业为保障自身经营活动(如货物运输、交易风险等)而投保内贸险的支出,符合税前扣除条件的,可据实在企业所得税税前扣除。在扣除过程中,企业应注意投保业务与其生产经营活动的相关性,取得保险公司开具的增值税发票,并且需要留存保险合同、保费支付凭证等资料备查,以证明支出的真实性与合理性。

  企业获得内贸险理赔款后,应先弥补企业发生的损失。企业发生的损失,减除责任人赔偿和保险赔款后的余额,依照国务院财政、税务主管部门的规定扣除。若理赔款弥补完企业发生的损失后仍有余额,该余额应计入当期应纳税所得额,缴纳企业所得税。因此,建议企业建立“投保—支出—理赔—核算”全流程的资料留存机制,包括合同、发票、理赔文件、损失证明等,在企业所得税汇算清缴时结合税收政策,梳理税会差异,必要时咨询税务机关,确保税务合规处理。

  保险公司需要注意什么?

  内贸险不仅涉及投保企业,还涉及支付理赔款的保险公司。作为赔付方的保险公司,在税务处理上又需要注意什么呢?

  中国出口信用保险公司宁波分公司财务负责人孙燕介绍,保险公司收到申请后,会对报案进行审核,如审核理赔材料的完整性、真实性以及与保单的关联性,核查贸易背景的真实性等,以判定损失是否在保障范围内且无免责事由;对于大额损失、买方失联等需现场核实的风险,需要委托相关人员或第三方进行查勘定损。审核通过后,保险公司会根据保单约定的赔偿比例计算赔款,支付给被保险方,从而履行其补偿企业应收账款坏账损失的政策性职能。完成赔付的同时,保险公司会取得代位求偿权,可向违约买方进行追偿,以此管理自身风险。整个流程旨在通过及时赔付,兑现保险合约承诺,帮助企业稳定现金流,维护商业信用环境。

  “保险企业在赔付过程中,应当加强对涉税事项的合规性管理。”宁波世铭税务师事务所有限公司总经理余海辉提醒,在企业所得税方面,保险公司需要注意《财政部 国家税务总局关于保险公司准备金支出企业所得税税前扣除有关政策问题的通知》(财税[2016]114号)的规定。其中第三条规定,保险公司按国务院财政部门的相关规定提取的已发生已报案未决赔款准备金和已发生未报案未决赔款准备金,准予在税前扣除。已发生已报案未决赔款准备金,按最高不超过当期已经提出的保险赔款或者给付金额的100%提取;已发生未报案未决赔款准备金按不超过当年实际赔款支出额的8%提取。

  因此,保险公司对于会计上提取的赔款准备金,在进行企业所得税汇算清缴时应按照税法规定进行处理,对于超过税法规定限额的部分,应作纳税调增。同时,若赔付后通过代位追偿从第三方收回款项,保险公司需要将收回金额计入当期应纳税所得额。对于发生的赔付支出,保险公司应确保符合税前扣除条件,即支出真实发生、与企业经营收入直接相关且金额合理,并留存相关报案记录、定损报告、赔付协议、银行支付凭证、被保险人收款证明等资料。