如何确定土地增值税的收入总额?
发文时间:2023-2-13
作者:刘玉章
来源:中道财税
收藏
1728
当前,房地产企业正在进行土地增值税清算。一般纳税人“营改增”后新项目适用一般计算方法进行土地增值税清算时,如何确定土地增值税清算的主要指标“转让房地产收入总额”,税务人员与企业认识并不一致。分歧在于就一个房地产开发项目而言,“转让房地产收入总额”是否等于企业所得税的“主营业务收入”?本文就这个问题与读者进行探讨。


税务总局《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(总局2016年第18号公告)规定:“房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。”这就是“营改增”后一般纳税人适用一般计税方法计算新项目销售额时允许扣除土地价款的新规定。为了把这项规定落实到土地增值税清算中,国家税务总局《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(2016年第70号)规定“适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额”。这里讲的“销项税额”是指房地产企业实际发生的销项税额而不是“发票销项税额”。“不含增值税销项税额”的计算方法是:房地产企业一般纳税人适用一般计税方法土地增值税清算计算应税收入时从发票销项税额中减去因扣除土地价款而冲减的“销项税额抵减”数额。

即:不含增值税销项税额=发票销项税额-销项税额抵减

这项规定对房地产企土地增值税清算应交土地增值税会产生一定的影响:


一、土地增值税的“转让房地产收入总额”大于企业所得税的“主营业务收入”。


“适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额”的计算方法是:

“土地增值税应税收入”=“全部价款和价外费用”-[“发票销项税额”-“销项税额抵减”]=主营业务收入+销项税额抵减

“土地增值税应税收入”就是土地增值税纳税申报表中的“转让房地产收入总额”。

这样计算产生的结果使得《土地增值税纳税申报表(二)》第1行“转让房地产收入总额”不等于企业所得税的“主营业务收入”。

总局的文件中对这项规定没有进行解释。

广州市地方税务局《关于印发2016年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知》(穂地税函〔2016〕188号)做出解释如下:纳税人选用增值税一般计税方法计税的,土地增值税清算收入按“(含税销售收入+本项目土地价款×适用税率)/ (1+适用税率)”确认(当时适用税率为11%)。按该文件规定计算的“土地增值税应税收入”与本文上述介绍方法计算的结果是完全一致的。

即:“土地增值税应税收入”=主营业务收入+销项税额抵减

也可以说:就整个房地产开发项目而言“土地增值税应税收入”是在主营业务收入的基础上调增“销项税额抵减”数额。

二、土地增值税清算时的纳税调整 


《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)规定:“对不同类型房地产应当分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税。”土地增值税清算时要求按房产类别分别计算各类房产的增值额、增值率,交纳土地增值税。房地产企业日常销售房产时使用的《销售收入明细表》统计的是各类房产不含税销售收入,在土地增值税清算时应当换算为各类房产土地增值税的应税收入总额,也就是把整个项目的“销项税额抵减”分配到各类房产的销售收入中去。

采取的办法是首先计算销项税额递减率,然后计算各类房产的土地增值税应税收入。

销项税额抵减率=(销项税额抵减额/不含税销售收入)×100%
各类房产应税收入总额=各类房产销售收入×(1+销项税额递减率)

例、甲房地产公司(一般纳税人),2018年1月取得一项土地使用权,土地面积10 000㎡,支付土地价款2 000万元,已取得省级财政部门监制的财政票据,项目核名为G项目。2018年6月取得《建筑工程施工许可证》,开始施工建设。2020年9月取得《商品房预售许可证》,可售面积40 000㎡,开始预售房产。截止到2022年10月份房产全部售出,预售收入总额(含税)28 558万元。项目已竣工验收,开具正式发票、办理交房手续,确认销售,销售收入与预算收入相同,销项税额2 358万元。已经预交增值税786万元,进项税额累计留抵额1 150万元;各类房产的销售收入如下表。要求计算G项目的土地增值税的应税收入总额和各类房产的土地增值税应税收入额。

图片


财税处理:


(1)计算G项目土地增值税应税收入总额

销项税额抵减额=20 000 000/1.09 ×0.09=1 651 376(元)
土地增值税“应税收入总额”=全部价款和价外费用-实际销项税额=285 580 000-(23 580 000-1 651 376)=263 651 376(元)
或者:
土地增值税“应税收入总额”=主营业务收入+销项税额抵减额=262 000 000+1 651 376=263 651 376(元)

(2)按《清算管理规程》规定,对不同类型房地产应当分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税。即把“销项税额抵减”分配到各类房产销售收入中。


销项税额抵减率=销项税额抵减额/不含税销售收入=1 651 376/262 000 000=0.630296%

各类房产应税收入总额=各类房产销售收入×(1+销项税额递减率)
1)商业房应税收入总额=100 000 000×(1+0.630296%)=100 630 296(元)
2)普通标准住宅应税收入总额=90 000 000×(1+0.630296%)=90 567 267(元)
3)非普通标准住宅应税收入总额=72 000 000×(1+0.630296%)=72 453 813(元)
4)合计=100 630 296+90 567 267+72 453 813=263 651 376元

三、结论 


以上分析了土地增值税“转让房地产收入总额”不等于企业所得税“主营业务收入”的实际情况,房地产企业在土地增值税清算时应如何根据当地具体情况应对当地税务局的征管要求?

(一)基本处理方法:如果,当地税务局严格依法征税,房地产企业就应当按上述介绍的方法对土地增值税的“转让房地产收入总额”进行纳税调增,即:主营业务收入+销项税额抵减

(二)如果,当地税务局在土地增值税清算时强调土地增值税纳税申报表中的“转让房地产收入总额”必须等于企业所得税的“主营业务收入”数额,这对纳税人来讲是一利好消息,纳税人可不做纳税调增处理,少计算了增值额,少交土地增值税,而且,少交税的责任不在纳税人,责任在当地税务局的征管不到位。

(三)当地税务局对土地增值税的“转让房地产收入总额”没有具体要求,说明他们对土地增值税相关法规理解不深,执法不严,纳税人就可按“主营业务收入”来填报《土地增值税纳税申报表》中的“转让房地产收入总额”,达到少计增值额、少交土地增值税的目的。

我要补充
0

推荐阅读

小规模纳税人季度销售额超过30万元,能在10月征期少申报一部分收入吗?

10月大征期开始后,有纳税人咨询:公司是按季申报的小规模纳税人,2026年7—8月销售额20万元,9月初又有一笔16万元的订单,货物已交付、货款已收,导致季度销售额超过30万元。能否把这16万元在9月只确认8万元收入,剩余8万元推迟到10月份再确认收入,以规避超过起征点?

答案是不行的。按照税法规定,发生应税交易,增值税纳税义务发生时间为收讫销售款项或者取得销售款项索取凭据的当日;先开具发票的,为开具发票的当日。收讫销售款项,是指纳税人发生应税交易过程中或者完成后收到款项;取得销售款项索取凭据的当日,是指书面合同确定的付款日期,未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,是指应税交易完成的当日,即货物发出、服务完成、金融商品所有权转移、无形资产转让完成或者不动产转让完成的当日。

本案中,货物已经交付、款项已经收讫,纳税义务在9月就已经发生,与是否开票、何时开票无关。如果故意推迟确认收入、规避缴税,后续查实不仅要面临调整申报、缴纳滞纳金,还可能影响纳税缴费信用级别。

延伸提示:一是关于起征点。根据财政部 税务总局公告2026年第10号,自2026年1月1日至2027年12月31日,小规模纳税人以一个月为一个计税期间的起征点为月销售额10万元,以一个季度为一个计税期间的起征点为季度销售额30万元;按次纳税的起征点为每次(日)销售额1000元,一日内发生多次应税交易的按日适用。小规模纳税人发生应税交易,按规定以扣除相关价款后的余额计算销售额或者允许从含税销售额中扣除相关价款后计算应纳税额的,以扣除相关价款后的不含税余额适用起征点标准。二是关于征期。由于国庆节放假,2026年10月申报纳税缴费期限顺延至10月26日,纳税人应在顺延后的期限内完成申报缴纳。

实务提示:纳税人应建立「纳税义务发生时间」台账,按合同约定的付款日期、货物发出或服务完成日期、开票日期三者孰先原则确认收入时点,避免以「未开票」「未回款」为由延迟申报。对接近起征点临界值的小规模纳税人,更应逐笔核对,不能人为拆分收入跨期确认。

集成电路企业、工业母机企业非货币性资产交换所得可5年分期确认——新政要点解析

《财政部 税务总局 国家发展改革委 工业和信息化部关于集成电路企业、工业母机企业非货币性资产交换企业所得税政策的公告》(财政部 税务总局 国家发展改革委 工业和信息化部公告2026年第23号)明确,集成电路企业、工业母机企业在2026年1月1日至2028年12月31日期间发生非货币性资产交换,按规定确认的非货币性资产交换所得,可在不超过5年期限内分期均匀计入相应年度的应纳税所得额,按现行政策规定计算缴纳企业所得税;企业进行非货币性资产交换所发生的损失,不得分期确认。

要点一:适用主体与期限。适用主体限于集成电路企业、工业母机企业,执行期限为2026年1月1日至2028年12月31日。公告明确,与集成电路企业、工业母机企业发生非货币性资产交换的企业,应按现行政策规定确认非货币性资产交换所得并依法纳税;如交易双方均为集成电路企业、工业母机企业,双方均可享受分期纳税政策。

要点二:所得的计算。发生非货币性资产交换的企业双方,应以非货币性资产交换中对应的换入非货币性资产的公允价值,扣除对应的换出非货币性资产的计税基础及相关税费后的余额,计算确认非货币性资产交换所得。取得资产的计税基础,以该资产的公允价值和支付的相关税费确定。

要点三:混合交易的拆分处理。一项交易同时涉及非货币性资产和货币性资产的,以非货币性资产换入非货币性资产的部分,相应确认的所得可按公告规定适用分期纳税政策;以非货币性资产换入货币性资产的部分,属于取得货币形式对价的交易,应按现行规定确认相应的所得或损失,不得享受分期纳税政策;如交易双方均涉及货币性资产,则以换入货币性资产为货币性资产的差额部分处理。

要点四:停止执行的情形。集成电路企业、工业母机企业发生非货币性资产交换后5年内转让所取得资产的,应停止执行分期纳税政策,并就分期纳税期内尚未确认的非货币性资产交换所得,在转让该资产当年的企业所得税年度汇算清缴时一次性计算缴纳企业所得税。这意味着企业在享受分期政策的同时,需对换入资产建立台账,跟踪后续处置情况。

实务提示:非货币性资产交换的「所得」与「损失」处理不对称——所得可分期,损失不得分期,企业在方案设计时应据此测算税负。同时应注意,公告所称非货币性资产是指现金、存款、应收账款、应收票据以及准备持有至到期的债券投资等货币性资产以外的资产;所称非货币性资产交换,是指企业以非货币性资产交换非货币性资产。企业应留存交易合同、评估报告、权属变更凭证等资料,并在申报时按规定填报分期确认所得的情况。